【正文】 人群提供更為完善的配套服務(wù)的，以區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀來看是獨樹一幟，但 正是這種稀缺性與唯一性體現(xiàn)出了 酒店 的價值 ；如能交給一個有經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營，對于投資者來說將是一個有穩(wěn)定投資回報的投資途徑。 在這樣的大背景下， 本案 作為一個體量為 20 萬方的大型綜合性物業(yè)，本身擁有了大量的居住和工作人群，這必須要有一定的商業(yè)作為基礎(chǔ)配套，且根據(jù)前面對青羊新區(qū)未來的描述，也應(yīng)該看到區(qū)域在未來的發(fā)展前景，本案商業(yè)部分正好彌補了區(qū)域商業(yè)的空白，如能引入中大型的超市等業(yè)態(tài)，由此再帶動其他小型業(yè)態(tài)的進駐，形成一個良性的經(jīng)營 氛圍，在未來將是一個穩(wěn)定的高回報的投資渠道，而且此類物業(yè)的升值幅度是很有前景的，對于投資者來說有很大的機會，所以 建議本案 商業(yè)部分 均價為 6500 元 /㎡ 。 因此，建議 本案 商務(wù)樓部分銷售均價為 5500 元 /㎡ 。 大城西片區(qū)是成都發(fā)展較早的商務(wù)區(qū)域，片區(qū)內(nèi)擁有眾多的中小型企業(yè)，但辦公物業(yè)都略顯老舊，且在辦公配套等方面早已跟不上入住企業(yè)的發(fā)展需求，這些企業(yè)普遍都在本區(qū)域內(nèi)有良好的政府關(guān)系和生意往來，并不愿搬離，但西門片區(qū)辦公物業(yè)的現(xiàn)狀并不能馬上改變，而 本案 的出現(xiàn)正好滿足了他們的需求： ? 地 鐵二號線即將開始修建，未來交通的便利性已顯而易見 ? 青羊區(qū)政府將搬遷至此，這里將是未來的區(qū)域行政中心 青羊工業(yè)園區(qū)和 本案 內(nèi)眾多的企業(yè)，都有大量的中下游產(chǎn)業(yè)鏈，但區(qū)域內(nèi)并沒有一個能提供完善配套的商務(wù)辦公空間，而 本案 的綜合業(yè)態(tài)定位，為今后良好的辦公環(huán)境提供了先決條件。 綜合以上分析，更為了突出本案高性價比的特色賣點， 建議 單元式辦公空間銷售均價為 4650 元 /㎡ 。 單元式辦公 樓 作為孵化器的配套物業(yè)， 產(chǎn)品定位為中小面積的戶型， 除了可以 滿足辦公需求，更是為上面提到的各類人群量身打造的舒適居住空間，宜居宜商。 從前面區(qū)域市場的調(diào)查分析可以看到，區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品幾乎呈空白狀態(tài)，而住宅產(chǎn)品也呈現(xiàn)一種斷檔的現(xiàn)象，幾個高品質(zhì)的大盤幾乎壟斷了區(qū)域住宅市場， 19 銷售均價基本都超過了 5500 元 /㎡ ； 而那些規(guī)模小的項目，產(chǎn)品沒有任何特色，更談不上什么配套，價格基本在 40004500 元 /㎡ 。 在這樣的大背景下， 本案 依托科技孵化器的深刻內(nèi)涵，將會打造出混合 多種業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè)，業(yè)態(tài)分為 單元式辦公樓 、商務(wù)樓、酒店、商業(yè)等，這些都將會對外進行銷售，具體銷售價格 建議 如下： 1)單元式辦公樓 所謂 單元式辦公樓 ， 一方面 是為孵化器或工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)做配套服務(wù)的下游中小型公司、孵化器內(nèi)企業(yè)的員工，周邊區(qū)域工作人群等配備的自由空間，可住可辦公。 開發(fā)周期也在 2—3 年之間 。 第四章：項目實施策略 開發(fā)周期及開發(fā)批次規(guī)劃 根據(jù)項目規(guī)模 、 地塊區(qū)位成熟度 、 資金鏈運作以及市場需求容量等因素，本案采取分期開發(fā)原則 。 同時在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上以小于 90 平方米作為主力戶型，將更加有效的滿足市場需求。在國家90/70 政策出臺和房價高企的背景下，小戶型產(chǎn)品逐漸得到市場的青睞 。 隨著房貸新政的出臺和央行的不斷加息，貸款購房的難度加大，成本增加，有潛在支付能力的購房者逐漸轉(zhuǎn)向一次性付款和分期付款的方式 。 在房價 快速增長 的市場情況下 ，價格才是消費者關(guān)注的首要焦點 ，由于本案的特殊性，本案的銷售價格將在區(qū)域市場極具競爭力。 被訪者是否愿意購買使用年限為 50 年的住宅93 3 1 . 0 3 1 . 0 3 1 . 094 3 1 . 3 3 1 . 3 6 2 . 365 2 1 . 7 2 1 . 7 8 4 . 048 1 6 . 0 1 6 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0愿意無所謂不愿意還在考慮T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者中對 50 年產(chǎn)權(quán)住宅的接受度良好，僅有 %的 人明確表示不愿意，而且年輕化趨勢明顯，越年輕的人對該問題越不敏感 。 主要結(jié)論如下： 16 對蘇坡立交外的綜合小戶型是否感興趣192 6 4 .0 6 4 .0 6 4 .0108 3 6 .0 3 6 .0 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0是否T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t %的被訪者表達了愿意或可能在西三環(huán)外購 房的傾向 ，而且 64%的人對本案在該區(qū)域提供的小戶型產(chǎn)品感興趣。 3）住宅市場的調(diào)查報告 在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢下，正常的住宅產(chǎn)品在銷售去化上基本不存在問題，由于本案的特殊性，在區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)權(quán)、按 揭三方面 將 會成為 本案住宅產(chǎn)品的主要消費抗性。 鑒于此 ， 我們進行了專項市場調(diào)查。 2）業(yè)態(tài) 構(gòu)成 及組合關(guān)系 本案 地處西三環(huán)外， 商務(wù)商業(yè)的市場氛圍目前尚未形成， 占地面積七十多畝 ，巨大的體量也 決定了不能將其做成單純 的孵化器大廈，從有效規(guī)避市場風(fēng)險的角度考慮，從孵化器項目本身的配套建設(shè)出發(fā)， 有必要結(jié)合多種物業(yè)形態(tài)進行功能規(guī)劃。 在補充和完善青羊工業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同時，形成科技商業(yè)聚合效應(yīng)。 它的成功為我們近距離地提供了可以參考借鑒的發(fā)展模式、功能定位、經(jīng)營策略、盈利手段等全方位的經(jīng)驗 。 為本項目帶來 的 啟示 城南科技廣場在區(qū)位上和 本案 有著相同之處，二者都位于新的行政辦公區(qū)附近，都是未來城市發(fā)展的副中心；在功能定位上也有著相同之處，同為以科 技孵化器為主體的商務(wù) 綜合體。作為民營科技企業(yè)孵化器，成都高新區(qū)教育科技園依托靈活高效的民營機制，長期致力于孵化 器事業(yè)，積極探索變民間資金為民 間資本投入科技創(chuàng)新領(lǐng)域的道路。 4）成功項目帶來的啟示 —— 城南科技廣場 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研辦公用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 總建筑面積： 萬平米 （含規(guī)劃建筑地下 面積，不含在建建筑地下面積） 停車位： 1495 個 13 在建軟件科技器孵化大廈： 萬平米 一期 在建單元式科研辦公樓（ 具有完整居住功能 ）面積： 萬平米 擬建建筑面積 萬平米 其中：科研孵化大廈面積 萬平米 綜合孵化辦公面積 萬平米 科技總部研發(fā)大廈 面積 萬平米 單元式科研辦公樓（二期） 萬平米 學(xué)術(shù)交流中心面積 萬平米 全國首家民營企業(yè)投資興建的、國家級科企業(yè)技孵化器 城南科技廣場位于城南新區(qū)核心地段，將成為城南新區(qū)的科技 CBD，融合辦公、商務(wù)、酒店、公寓為一體的商務(wù)綜合體 。 隨著城市建設(shè)的發(fā)展， 商務(wù)物業(yè) 的 需求會越來越大。 今年以來，該區(qū)域呈直線上漲的土 地拍賣價格，從側(cè)面反映出區(qū)域未來規(guī)劃和居住價值得到市場方面的認(rèn)可， 青羊新區(qū)的一、二類居住用地面積共約 476 萬平米， 占新區(qū)面積的 45%左右，將陸續(xù)向市場推出，可以預(yù)見，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€大規(guī)模的綜合性高品質(zhì)居住社區(qū)。 土地市場方面，今年 1 月政府剛剛推出青羊新區(qū)的概念并試探性的拍賣位于該區(qū)域紅碾村的一塊土地時，起拍價僅為 120 萬元，成交價 134 萬元，被本土開發(fā)商正成地產(chǎn)競得。 今年以來區(qū)域住宅的開盤價已經(jīng)在 4000 以上，以龍湖為首的清波片區(qū)形成了規(guī)模效應(yīng)，加之品牌形成的號召力，均價在 5500以上，普遍價格 還在 4500 左右。風(fēng)險和創(chuàng)業(yè)投資公司投資軍轉(zhuǎn)民的中小高新技術(shù)企業(yè)，可實行投資收益稅收減免，符合相關(guān)條件的，其投資額的 70%可以抵免企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，當(dāng)年不足抵免的可延續(xù) 5 年抵免。對符合國家產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合項目，在投資總額內(nèi)進口先進技術(shù)設(shè)備，除國家規(guī)定不予免稅的商品外，均免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。鼓勵加大軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造投入。經(jīng)聯(lián)席會議認(rèn)定的軍民結(jié)合創(chuàng)新型高技術(shù)企業(yè)可參照前 3 年實際發(fā)生技術(shù)開發(fā)費的平均數(shù)，實行研發(fā)經(jīng)費預(yù)提留列支，年終據(jù)實匯算清繳。對財務(wù)核算制度健全、實行查賬征稅的軍工和軍民結(jié)合企業(yè)，為研究開發(fā)新產(chǎn)品、 11 新技術(shù)、新工藝，在一個納稅年度實際發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費，在按規(guī)定實行 100%扣除基礎(chǔ)上允許再按當(dāng)年實際發(fā)生額的 50%在企業(yè)所得稅稅前加計扣除。 對軍工重 大高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為有市場競爭力的民用產(chǎn)品給予一次性補助 。對國防科工委專項資金支持的在川軍轉(zhuǎn)民技術(shù)開發(fā)項目、軍民兩用技術(shù)開發(fā)項目、軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)化項目，對符合條件并經(jīng)四川省推進軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作聯(lián)席會議（以下簡稱聯(lián)席會議）認(rèn)定的在川軍工重點民品項目的技術(shù)改造、技術(shù)創(chuàng)新，從省工業(yè)發(fā)展資金中給予貼息或資金補助。 本次推進會正式簽約的合作項目共有 64 個，計劃投資總額 305 億元，預(yù)計產(chǎn)出 596 億元，并出臺 《 四川省加快軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作實施意見 》 ，提出十二條支持引導(dǎo)政策加快軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。專業(yè)孵化器除了具有綜合性孵化器的基本服務(wù)功能外，還能夠為創(chuàng)業(yè)者提供專業(yè)化的公共技術(shù)服務(wù)，是孵化器發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的新型組織形式 。 針對成都市科技孵化器發(fā)展的情況，為使孵化器真正成為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和成果轉(zhuǎn)化的基地，對地方經(jīng)濟的促進作用更加明顯，成都市從建設(shè)政策保障體 10 系、融資體系、特色產(chǎn)業(yè)孵化體系、中介服務(wù)體系等方面出臺了相應(yīng)政策，包括成都市促進高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定 》 (成府發(fā) [2021]71 號文 )、《 成都高新區(qū)科技孵化器認(rèn)定管理辦法及相關(guān)優(yōu)惠政策 》 等，此外，目前還正積極地起草和討論 《 成都市科技園區(qū)管理辦法 》、《 成都市科技企業(yè)孵化器發(fā)展的若干規(guī)定 》 ，從對認(rèn)定的孵化器和在孵企業(yè)實行低房租 、 減免稅收及土地征地報建費等方面予以政策支持，同時從科技三項費中撥出一定的款項以專項資金對企業(yè)和孵化器進行扶持 。 第三章：項目 定位 項目機會點分析 1） 國家對于 科技孵化器 建設(shè)給予多方面 政策扶持 科技企業(yè)孵化器， 作為 以促進科技成果轉(zhuǎn)化、培養(yǎng)高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu) ，將享受政府在信貸、稅收、金融等方面的優(yōu)惠政策。 流經(jīng)青羊新區(qū)的清水河和摸底河以及多條支流沿岸都被設(shè)計成濱水步行帶，兩側(cè)有不少商業(yè)用地可供利用。 3）商業(yè) 環(huán)境 在