【正文】 25 三、項目成本分析 成本構(gòu)成 金額 ( 萬元）開發(fā)成本 22,一、預(yù)計地價總額 土地成本單價（萬元 / 畝） 土地面積（畝） 6, 1 、工業(yè)用地 40 117 4, 2 、住宅用地 45 30 1,二、建安工程費 單價（元 / 平方米） 建筑面積（平方米） 13,庭院式廠房(內(nèi)庭院) 800 80620 6,庭院式廠房(沿果園路)庭院式廠房(沿涵洞)標(biāo)準(zhǔn)廠房及宿舍 800 31040 2,住宅 550 30528 1,商鋪 550 4000 綜合公寓樓 1000 20200 2,其他附屬設(shè)施 2500 2020 三、前期工程費 (一＋二） 3% 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 收費標(biāo)準(zhǔn) ( 元 / 平方米 ) 建筑面積 住宅 42 30528 非住宅 60 137660 五、室外配套工程費(道路、管網(wǎng)、綠化等) 按照建筑面積(元/平方米) 80 1,六、不可預(yù)見費（萬元） （一 + 二 + 三 + 四＋五） 2% 開發(fā)費用（萬元） 基數(shù) 比例 1,七、管理費用 （一 + 二 + 三 + 四＋五） 2% 八、銷售費用 銷售收入 3% 九、財務(wù)費用 （一+二+三+四＋五） 3% 合計 2 4 ,93 6 .23成本分析取費標(biāo)準(zhǔn)及說明 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 26 四、銷售收入估算 售 租1 庭院式廠房(內(nèi)庭院 ) 80620 100% 0% 1700 13, 13, 2 庭院式廠房(沿果園路 ) 15 100% 0% 1000000 1, 1, 3 庭院式廠房(沿涵洞 ) 9 100% 0% 950000 4 標(biāo)準(zhǔn)廠房及宿舍 31040 60% 40% 1700 10 149 3, 5, 5 住宅 30528 100% 0% 1650 5, 5, 6 住宅首層車庫 2500 100% 0% 1650 7 住宅儲物間 2500 100% 0% 800 8 商鋪 4000 70% 30% 3500 35 1, 9 綜合公寓樓 20200 60% 40% 2200 20 192 2, 5, 10 其他附屬設(shè)施 2020 0% 100% 0 28, 33, 收入估算租售比例項目總面積（平方米，畝）銷售單價（元 / 平方米，元 /畝）合計租賃單價（元 / 平方米月）年租賃收入（萬元）項目銷售總收入（萬元）序號全部物業(yè)價值合計（萬元） 五、銷售稅金估算 序號 類別 計算依據(jù) 金額（萬元）1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 1, 2 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 3 教育費附加 營業(yè)稅 3% 4 印花稅 銷售收入 % 交易手續(xù)費 非住宅 銷售收入 % 交易手續(xù)費 住宅 建筑面積3 1, 合計銷售稅金及附加估算5 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 27 六、投資收益匯總 占地面積（平方米） 98, 容積率 總建筑面積（平方米） 201, 總投資（萬元） 26, 開發(fā)成本 （萬元） 22, 開發(fā)費用 （萬元） 1, 銷售稅金及附加 （萬元） 1, 單位成本（元 / 平方米） 1325總收入（含租賃物業(yè)價值）（萬元） 33, 其中：銷售收入（萬元） 28, 總利潤（含剩余物業(yè)）（萬元） 6, 項目投資利潤率 %稅后利潤 5, 純利潤率 %投資收益匯總表 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 28 第五章 項目 SWOT 分析及結(jié)論 一、項目優(yōu)勢 地段優(yōu) 勢 項目地塊位于蘆淞服裝市場群約 1 公里， 產(chǎn)業(yè)市場支持；臨合泰生產(chǎn)基地與洗水工業(yè)園，易形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展； 項目用地是蘆淞市場唯一的一塊完整用地， 具備發(fā)展大規(guī)模項目的可能；北側(cè)規(guī)劃的果園路向東直通至東中環(huán)線，規(guī)劃發(fā)展路網(wǎng)通達。實施進度總體安排如下表所示： 總經(jīng)理 工程部 營銷策劃部 財務(wù)部 人事行政部 總經(jīng)辦 策劃廣告 銷售主管 工程師 造價師 會計主管 融資主管 人事主管 行政主管 總經(jīng)理秘書 報建員 法律顧問 副總經(jīng)理 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 23 序號 工程內(nèi)容 開發(fā)期 2020 年 （月） 2020 年 （ 月） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 立項、征地 2 五通一平 3 規(guī)劃設(shè)計、報批、 報建 4 標(biāo)準(zhǔn)廠房招商 5 廠房工程建設(shè) 6 廠房竣工驗收、交房 7 二期工程開工、VIP 認(rèn)籌 8 二 期主體完工、發(fā)售 9 二期竣工驗收、交房 10 尾房租售 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 24 第四章 投資分析 一、說明 本盈利預(yù)測系根據(jù)充分考慮國內(nèi)外同類行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)及市場的發(fā)展趨勢、預(yù)期市場容量以及下列各項基本假設(shè)的前提下，本著謹(jǐn)慎的原則編制的。并根據(jù)項目建設(shè)的需要組成相關(guān)的職能部門、配備相關(guān)的管理和技術(shù)人員。 后期通過物業(yè)管理公司與政府相關(guān)職能部門相結(jié)合的綜合管理形式， 在物業(yè)管理、人才培訓(xùn)、品牌整合推廣、投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)等方面創(chuàng)新園區(qū)管理模式 。 本項目同時可為入園企業(yè)及時辦理產(chǎn)權(quán)證、辦理銀行按揭等業(yè)務(wù)。 本項目主要通過出售廠房和配套住宅物業(yè)為主回籠項目的建設(shè)資金，對配套住宅及其它配 套物業(yè)將采用非常靈活的銷售策略。堅持市場導(dǎo)向，通過調(diào)查準(zhǔn)確無誤把握產(chǎn)品、定價、渠道、促銷等實施執(zhí)行要素。 用現(xiàn)代營銷思維進行整合的推廣 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 20 我們將組織專業(yè)的營銷人從員從市場預(yù)熱期、培育期、強銷期、持續(xù)期、收尾期采取不同的營銷策略，不僅采用概念整合推廣手法，同時將運用各種公共關(guān)系手段，確保銷售目標(biāo)。項目采有量身定作的方式，根據(jù)不同企業(yè)特點專項設(shè)計。同時協(xié)同政府組織招商會。 ：株洲市的年輕消費一族 ?有穩(wěn)定的工作，月收入在 2020元以上 ； ?對生活品質(zhì)較為挑剔 ； ?善于精打細算，謀劃自己的生活 。 次主力客戶：合泰大街中小型服飾加工企業(yè)老板和大型企業(yè)中高層管理人員 。 配套住宅客戶群體 ： 蘆淞市場小老板、中高檔服飾企業(yè)中層管理人員 。 第三大客戶群體： 投資客。 第二大客戶群體： 蘆淞商圈服飾品牌經(jīng)銷商。成片建設(shè)國際通用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，出租或出售給符合整體規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)用于生產(chǎn)，并集中為企業(yè)提供物業(yè)管理、物流配送等服務(wù)，同時政府提供園區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策，共同為孵化中小企業(yè)健康發(fā)展提供了積極的環(huán)境。所以，開發(fā)服裝工業(yè)園，建設(shè)服裝加工企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房能有效疏導(dǎo)中小加工企業(yè)“三合一”經(jīng)營的問題，規(guī)范生產(chǎn)，消除安全隱患。 有效引導(dǎo)“三合一”廠房向標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化發(fā)展的需求 目前株洲市 “三合一”的服裝加工廠現(xiàn)象普遍，眾多的小企業(yè)和小加工廠租用民房，生產(chǎn)、生活、倉庫混在一起，火災(zāi)隱患多年來一直威脅著經(jīng)營業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，已成為困擾市、區(qū)各級黨委、政府的一塊“心病”，株洲市消防支隊對蘆淞市場群進行多次消防專項整 治，但是效果并不明顯。 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 16 第二章 市 場分析 一、市場需求分析 蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)品牌化發(fā)展需求 株洲一直沒有自己知名的服飾品牌，蘆淞市場群的 3000 多個品牌幾乎都是“泊來品”， 株洲本地服裝加工企業(yè)近 5000 家， 注冊的商標(biāo)已有 500多個，但大多數(shù)都將公司注冊在香港、廣東、浙江、福建 等地。 經(jīng)濟效益顯著 通過園區(qū)投資等運營，扶持入園企業(yè)創(chuàng)新成長，預(yù)計工業(yè)園區(qū)總投產(chǎn)后可實現(xiàn)年產(chǎn)值 16 億元，每年可實現(xiàn)利稅近 1億元。本項目落成將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房約 20 多萬平米，可容納中小服裝加工企業(yè)近百家，將引導(dǎo)株洲市服裝加工產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的新格局。 促進服裝產(chǎn)業(yè)集群 沿海城市通過鼓勵專業(yè)園區(qū)、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，引導(dǎo)分散的產(chǎn)業(yè)向一定的空間集聚，形成整體的競爭優(yōu)勢。株洲蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)要想進一步發(fā)展，必須實施品牌化經(jīng)營戰(zhàn)略，引進規(guī)模企業(yè)，加快培植本土服裝企業(yè)，有效解決增長 后勁乏力和 新蘆淞服裝 （都市） 工業(yè)園 NEW LUSONG GARMENT（ URBAN） INDUSTRIAL ZONE 機密 15 競爭力不夠的問題。所以，開發(fā)建設(shè)服裝加工企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房能有效疏導(dǎo)中小加工企業(yè)“三合一”經(jīng)營的問題，規(guī)范生產(chǎn)，消除安全隱患。