【正文】 2021 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 11185 萬元，實現(xiàn)銷售收入 10778 萬元；實現(xiàn)利潤總額 1146 萬元，完成入庫稅金 萬元。 5） 四川遠(yuǎn)通工貿(mào)有限責(zé)任公司 該公司成立于 1996 年，是一家從事國際知名品牌殼牌潤滑油及化工產(chǎn)品、美國 3M 膠帶、德國 VSM 砂帶、橡塑保溫材料及數(shù)控機械加工刀具產(chǎn)品等批發(fā)業(yè)務(wù)的綜合性貿(mào)易公司。產(chǎn)品合成樹脂分子量、分子分布量、玻璃轉(zhuǎn)化溫度、聚合轉(zhuǎn)化率及重現(xiàn)性能、施工性能、外觀裝飾性能、 HZH 硬度、遮蓋力、高燥時間、外觀、手感等都達到四川長虹、陜西康佳、安徽康佳等大型企業(yè)集團大批量、高質(zhì)量和流水線自動化生產(chǎn)的要求。按國家西部大開發(fā)政策，連年享受減征 17%企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。 該公司配備有進口的 HB4210 數(shù)控龍門銑床、 VMC2060 立式數(shù)控銑床、數(shù)控彎管機及國產(chǎn)單動液壓機、研配壓機、測量滑線機、高精度磨床、平衡器、計算機及軟件等價值 1107 萬元的精密設(shè)備 31 臺（套），其產(chǎn)品不僅長期與重 慶長安、中美合資重慶李爾、中日合資豐田、中日合資亞樂克、南京依維克、成都飛機工業(yè)集團等大型企業(yè)主機相配套。除集團公司本部外，尚有集團公司投資控股的五戶企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)三戶，現(xiàn)有受到保護的商標(biāo)三項。 第六章：綜述 在國家科技企業(yè)孵化器政策和軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)政 策的背景下，在青羊區(qū)政府的帶支持下， 本案 建成后將成為青羊新區(qū)地標(biāo)性建筑和最大的科技孵化中心 、 與相鄰的青羊工業(yè)園 、 蛟龍工業(yè)園形成錯位發(fā)展關(guān)系，在本基地孵化畢業(yè)的企業(yè)可搬遷至 青羊工業(yè)發(fā)展集中園 進入生產(chǎn)階段，從而實現(xiàn)與 青羊工業(yè)發(fā)展集中園 在科技成果 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化鏈中的對接，進一步優(yōu)化青羊區(qū)高新技術(shù)引進 、 研發(fā) 、 孵化 、 生產(chǎn)過程的一體化發(fā)展環(huán)境 。 26 評價及結(jié)論 本項目預(yù)設(shè)開 發(fā)周期為 5 年，分為 2 期共 3 批次進行開發(fā)，項目總投入約為 億元。 25 5）盈虧平衡點： 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，設(shè)銷售率為 Y的時候剛好盈 虧平衡，即：經(jīng)營收入 =開發(fā)成本、費用 留置物業(yè)成本價值 +經(jīng)營稅金及附加，也即： 87000*Y=（ 6057118053） +5645*Y，由計算可得，當(dāng)銷售率為 %時，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 2） 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 序號 項 目 合計 前期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 87000 0 23250 23250 22021 5500 13000 現(xiàn)金收入 87000 0 23250 23250 22021 5500 13000 租房收入 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 71530 5953 22046 17655 16803 2872 6201 開發(fā)產(chǎn)品投資 59527 5953 18663 14272 14096 2196 4348 經(jīng)營稅金及附加 5645 0 1513 1513 1211 303 1105 土地增值稅 3356 0 987 987 790 197 395 企業(yè)所得稅 1958 0 576 576 461 115 230 銷售代理傭金 1044 0 307 307 246 61 123 3 凈現(xiàn)金流量 15470 (5953) 1204 5595 5197 2628 6799 累計凈現(xiàn)金流量 (5953) (4749) 846 6043 8671 15469 24 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 17427 (5953) 1779 6171 5658 2743 7029 累計所得稅前凈現(xiàn) 流量 (5953) (4173) 1997 7655 10398 17427 3） 投資綜合指標(biāo)估算表 1 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 項目資本金 內(nèi)部收益率 （ FIRR） % % 投資利潤率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） ￥ 7, ￥ 6, 資本金利潤率 % 投資回收期 （年） 投資利稅率 % 基準(zhǔn)收益率 （ Ic） % % 資本金收益率 % 事項說明 ①本表不含留置的資產(chǎn)部分，即孵化樓和車庫部分作為資產(chǎn)留置，不銷售。本案作為一個專業(yè)性的孵化器，產(chǎn) 品定位上、配套上、專業(yè)性的服務(wù)上將會更全面，更周到。 基于以上的分析，并按 投資回報率的計算，建議商務(wù)酒店部分銷售均價為5500 元 /㎡。 20 3)商業(yè) 、商場 部分 項目所在區(qū)域 目前的居住品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于三環(huán)內(nèi)區(qū)域，居住人群相對也較少，商業(yè)配套幾乎是空白，更談不上商業(yè)氛圍，且 在現(xiàn)階段 ，商鋪投資投入大，回報慢，所以 投資者對于商鋪投資都比較謹(jǐn)慎，在銷售上大多是小面積的商鋪銷售情況比較好 。 2)商務(wù) 寫字 樓 根據(jù)對成都市中心寫字樓情況的調(diào)查，目前在售商務(wù)樓項目房價基本在5000~6000 元 /㎡ ，租金在 50~80 元 /㎡ /月，大多數(shù)的項目銷售情況都比較良好，出租率、入住率都比較高。 特別是臨近本案的花樣年項 目“花好園”二期，是小戶型產(chǎn)品，商住用地性質(zhì)， 40 年 產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)品定位等方面和本案的 單元式辦公 樓 部分極其類似，目前銷售均價在 4500 元 /㎡ 左右，因較高的性價比和合理的產(chǎn)品定位，其銷售狀況良好，其成功的操作模式是值得我們借鑒的。 銷售定價 策略 本案 地處西三環(huán)外側(cè)，目前區(qū)域內(nèi)居住、商務(wù)都不發(fā)達，各方面配套也還非常欠缺，但從前面的區(qū)域發(fā)展前景分析上可以看到，在未來的幾年中，隨著地鐵二號線的開通、青羊區(qū)政府的搬遷，區(qū)域性的行政和經(jīng)濟中心都會向這里靠攏，項目又位于青羊工業(yè)發(fā)展園區(qū)的外圍，區(qū)域經(jīng)濟將得到大步發(fā)展，商務(wù)和生活配套都將得到逐步完善。 注：本次調(diào)查報告另文提供。 17 被訪者會選擇的戶型9 3 . 0 3 . 0 3 . 0154 5 1 . 3 5 1 . 3 5 4 . 3128 4 2 . 7 4 2 . 7 9 7 . 09 3 . 0 3 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者會選擇的戶型 * 被訪者會選擇的面積區(qū)間 C r os s t a b u l a t i on1 2 2 1 2 1 91 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 1 1 . 1 % 1 . 8 % 2 . 1 % . 8 % 3 . 0 %0 5 13 47 62 27 154. 0 % 6 2 . 5 % 7 2 . 2 % 8 3 . 9 % 6 4 . 6 % 2 2 . 3 % 5 1 . 3 %0 1 3 7 30 87 128. 0 % 1 2 . 5 % 1 6 . 7 % 1 2 . 5 % 3 1 . 3 % 7 1 . 9 % 4 2 . 7 %0 0 0 1 2 6 9. 0 % . 0 % . 0 % 1 . 8 % 2 . 1 % 5 . 0 % 3 . 0 %1 8 18 56 96 121 3001 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它被訪者會選擇的戶型T ot a l40 平米以下 4 0 5 0 平米 5 0 6 0 平米 6 0 7 0 平米 7 0 8 0 平米 80 平米以上被訪者會選擇的面積區(qū)間T ot a l 在戶型 結(jié)構(gòu)上， %的人選擇了兩室一廳， 在戶型面積上，認(rèn)為兩室一廳的最適面積在 6070 平米和 7080 平米之間的人分別占 %、 %。 在價格優(yōu)勢的前提下，只要能辦理產(chǎn)權(quán)， 50 年 70 年 對購房者而言影響并不大 。 針對于此， 我們于 2021 年 10 月 20 日 10 月 28 日 ，委托成都宏典市場調(diào)查有限公司對區(qū)域住宅市場進行了專業(yè)的市場調(diào)查， 對項目可能遇到的消費抗性和項目所在區(qū)域的住宅市場現(xiàn)狀進行了摸底，為項目的科學(xué)決 策提供數(shù)據(jù)方面的支撐。 根據(jù)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 和本地塊的建筑規(guī)劃設(shè)計條件通知書（見附件），結(jié)合區(qū) 規(guī)劃局 意見征詢 ， 初步設(shè)定 本案 基本 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研設(shè)計用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 容積率 ： 總建筑面積： 萬平米（含地 下 一層 建筑面積） 停車位： 1100 個 業(yè)態(tài)構(gòu)成與組合關(guān)系 功能分類 產(chǎn)品 定位 建筑面積（ M2） 占比 單元式辦公 樓 （公寓） 90 平米為主 100000 50% 15 孵化樓大廈 40200 平米 30000 15% 商業(yè) 靈活可分割 空間 20210 10% 商務(wù)寫字樓 40150 平米 40000 20% 商務(wù)酒店 標(biāo)間 10000 5% 總計 202100 100％ 從上表可以看出 ， 單元式辦公樓 （有完整居住功能的物業(yè)） 占整個項目體量的 50%，而且其銷售 回款 將用于項目后續(xù)業(yè)態(tài)的開發(fā)，其開發(fā)與銷售 的成功與否將直接影響到項目的成敗， 故其為整個項目操作策略的關(guān)鍵。 初步定位 14 本項目擬 在國家大力發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè)和提升企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，依托區(qū)域內(nèi) 132 廠和 611 所 等 軍工單位 雄厚的產(chǎn)業(yè)根基優(yōu)勢 ， 把握軍工民品化快速發(fā)展的機遇 ，建設(shè) 成 以面向中小型企業(yè)的、以軍工技術(shù)轉(zhuǎn)化為核心的全國首家專業(yè)孵化器。 2021 年，成都高新區(qū)教育科技園被成都高新區(qū)管委會認(rèn)定，成為首批 “科技企業(yè)孵化器 ”； 2021 年，被地方政府授予 “優(yōu)秀科技園區(qū) ”稱號； 2021 年，被高新區(qū)管委會評為 “優(yōu)秀服務(wù)企業(yè) ”； 2021 年 12 月，成都高新區(qū)教育科技園經(jīng)省市科技管理部門推薦，被科技部認(rèn)定為國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，成為全國首家純民營國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。 根據(jù)區(qū)域發(fā)展的一般規(guī)律，地塊周邊大規(guī)模開發(fā)后形成的住宅社 區(qū)，本身也要求有相關(guān)的商業(yè)配