【正文】 江西駿龍置業(yè)有限公司 38 全部商家亮證經(jīng)營。 針對一些主力行業(yè)大戶以贈送廣告 推廣 作為扶持政策 2. 與行業(yè)協(xié)會確訂聯(lián)盟協(xié)議 成立項(xiàng)目商會 、 業(yè)主協(xié)會，今后 由 政 府成立項(xiàng)目管理會 ，由業(yè)主 成立進(jìn)貨者協(xié)會。 2. 經(jīng)營管理公司 商業(yè)經(jīng)營管理公司是以商業(yè)運(yùn)營管理、商 業(yè)組織體系、商業(yè)制度體系建設(shè) 而成，以 商業(yè)流程設(shè)計(jì)、營銷策劃、運(yùn)營管理診斷、租賃代理、招商代理、廣告代理、廣告設(shè)計(jì)、市場調(diào)研、物業(yè)管理等為主要服務(wù)內(nèi)容的專業(yè)化管理公司。 8. 政府關(guān)系協(xié)調(diào) 建立與政府各部門的良好關(guān)系，爭取各部門的配合支持與租費(fèi)優(yōu)惠，實(shí)行統(tǒng)一交稅，使經(jīng)營者集中精力 做商業(yè) 經(jīng)營，降低經(jīng)營成本，減少后顧之憂。設(shè)立投訴熱線，統(tǒng)一處理顧客投訴，確保顧客滿意。對 駿龍商業(yè)廣場 進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦 各類 主題促銷活動 ，如 各類產(chǎn)品博覽會、商品展示會、沙龍等活動。 (六 ) 市場運(yùn)營管理主要內(nèi)容 1. 商業(yè)管理宗旨 維護(hù) 駿龍商業(yè)廣場 良好的整體形象和 市場 秩序，使物業(yè)保值增值，確保進(jìn)貨商滿意，為商家創(chuàng)造最大贏利機(jī)會。 (三 ) 主次有序 經(jīng)營管理將以 繁榮商業(yè)廣場 作為管理重點(diǎn)，配套市場為次。 2. 推行“誠信聯(lián)盟” —— 以客為本，聯(lián)盟雙贏 隨著社會的發(fā)展，服務(wù)競爭必將取代產(chǎn)品實(shí)體競爭 和價(jià)格競爭，成為 21 世紀(jì)企業(yè)競爭的一張王牌，只有真正的把 消費(fèi)者 放在第一位，尊重他們，真誠地為其服務(wù)，才能吸引顧客再次光臨，使市場人氣興旺，商業(yè)繁華 。 ? 為減化收費(fèi)手續(xù)， 駿龍商 業(yè)廣場 實(shí)行稅金、工商管理費(fèi)、水電費(fèi)、物管費(fèi)、市場推廣費(fèi)等費(fèi)用打捆收取，每月一次性收取費(fèi)用涵蓋全部。 經(jīng)營管理是指在項(xiàng)目銷售招商階段，如何統(tǒng)一 銷售 口徑及調(diào)整 銷售 思路為項(xiàng)目的運(yùn)作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，且在銷 售篇、推廣篇里已闡述運(yùn)營對于項(xiàng)目的重要性 ， 此處不再 贅述 。 3. 活動費(fèi)用 現(xiàn)場包裝布置、活動演員組織、活動道具制作、禮品、獎(jiǎng)品、獎(jiǎng)金等相關(guān)費(fèi)用。 4. 平面印刷類 手冊、折頁海報(bào)、 DM 單張、宣傳單張等。 3. 主次有序 項(xiàng)目 改造完畢 、產(chǎn)品推介會、認(rèn)購、開盤階段宣傳推廣重點(diǎn)在 橫峰 本地推進(jìn)，同時(shí)根據(jù)市場反應(yīng)，有效地布置 橫峰 及 上饒范圍內(nèi)媒介進(jìn)行輔助宣傳。 3. 活動 項(xiàng)目要通過大量的活動借勢造勢，制造轟動性效應(yīng)，吸引全體 橫峰 市民 的眼球，讓 橫峰 老百姓津津樂道，建立良好群眾口碑，同時(shí)不斷地強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，展現(xiàn)項(xiàng)目（企業(yè)）實(shí)力，聚集人氣，為項(xiàng)目的招商、銷售以及開業(yè)做好鋪墊。 江西駿龍置業(yè)有限公司 23 (一 ) 宣傳推廣主傳播渠道（參考） 1. 電視臺 “電視”將是項(xiàng)目宣傳推廣的主要投放媒體。 (五 ) 宣傳推廣重點(diǎn) 江西駿龍置業(yè)有限公司 22 1. 借勢造勢 通過制造活動賣點(diǎn)與熱點(diǎn)，如浙江商戶考察團(tuán)、 南昌商戶 考察團(tuán) 來項(xiàng)目進(jìn)行考察、座談等相關(guān)活動，進(jìn)行賣點(diǎn)炒作、活動宣傳，制造新聞效應(yīng)、焦點(diǎn)效應(yīng)，熱點(diǎn)效應(yīng)和轟動效應(yīng)。 5） 方式調(diào)整 ―― 招商過程中，注采用公開及私下溝通等方式，尋找個(gè)人突破點(diǎn)。 5. 招商調(diào)整預(yù)案 1） 租金和政策調(diào)整 ―― 租金及優(yōu)惠政策根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行調(diào)整。商家可向管理辦公室申請，要求管理辦公室與商家聯(lián)合舉辦，或協(xié)辦活動的形式對商戶進(jìn)行扶持； 6） 稅收政策扶持： （待定） —— 向政府申請相應(yīng)優(yōu)惠稅收政策支持，例如減免入駐商戶經(jīng)營稅、或地稅、或工商稅等 江西駿龍置業(yè)有限公司 19 備注： ① 具體主業(yè)態(tài)大戶、次業(yè)態(tài)大戶、主 /次業(yè)態(tài)散戶的招商優(yōu)惠政策按照原提交的工作計(jì)劃時(shí)間另行提交，且在招商方式和尺度視招商進(jìn)度與實(shí)際情況調(diào)整使用；②招商政策使用權(quán)限，按職務(wù)等級進(jìn)行分配； 3. 招商條件設(shè)定思路 1） 租賃期限： 1～ 3 年 2） 租金押金：二個(gè)月租金（備注：簽訂意向協(xié)議的商戶押金可退）。 4. 市場外相關(guān)行業(yè)商戶－－推拉結(jié)合 ? 外地商戶通過項(xiàng)目招商推介會的形式推出 駿龍商業(yè)廣場 ，通過形象展示與宣傳推廣，吸引市場外相關(guān)行業(yè)商戶、行江西駿龍置業(yè)有限公司 17 業(yè)大戶強(qiáng)勢入駐項(xiàng)目；同時(shí)，配合宣傳廣告、 DM 直郵等其他形式，進(jìn)行廣告宣 傳，以拉動散戶與投資戶，主動進(jìn)駐街區(qū)。 6. 互動交叉 ? 人員分組，主業(yè)態(tài)大戶招商、次業(yè)態(tài)大戶、主 /次業(yè)態(tài)散戶招商工作交叉互動同時(shí)進(jìn)行； ? 本地招商、外地招商工作交叉互動同時(shí)進(jìn)行； 7. 推拉結(jié)合 江西駿龍置業(yè)有限公司 14 ? 以招商優(yōu)惠政策側(cè)重推動主業(yè)態(tài)大戶、次業(yè)態(tài)大戶強(qiáng)勢入駐，以帶動散戶進(jìn)場； 8. 本異結(jié)合 ? 招商實(shí)行本、異地結(jié)合，實(shí)現(xiàn)商戶大量引入； 9. 目標(biāo)明確 ? 以重新定位后的主業(yè)態(tài)大戶為主要招商對象，以 次業(yè)態(tài)大戶、散戶為輔； (三 ) 招商形式 調(diào)整建議 1. 推拉多元結(jié)合： ? 交叉互動、齊頭并進(jìn)，主業(yè)態(tài)大戶招商、次業(yè)態(tài)大戶、主 /次業(yè)態(tài)散戶招商同時(shí)進(jìn)行； 2. 定 向招商： ? 針對主業(yè)態(tài)大戶招商、次業(yè)態(tài)大戶一對一上門洽談； 3. 主力優(yōu)先： 江西駿龍置業(yè)有限公司 15 ? 嚴(yán)格控制進(jìn)場次序，店鋪位置選擇以主業(yè)態(tài)大戶招商、次業(yè)態(tài)大戶及各行業(yè)品牌經(jīng)營大戶優(yōu)先為招商引進(jìn)原則： 4. 張弛有序 ? 針對本地商業(yè)市場招商競爭較為激烈，招商難度較大局面，實(shí)行迂回策略，以硬件不夠軟件補(bǔ)，軟件不夠感情補(bǔ)等方法，通過深入的引導(dǎo)與溝通，順利完成招商工作。 江西駿龍置業(yè)有限公司 12 第三章 項(xiàng)目招商篇 一、 項(xiàng)目招商 調(diào)整建議 (一 ) 項(xiàng)目招商調(diào)整的必要性和重要 性 ? 招商對于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的興衰成敗至關(guān)重要。 3） 逐級優(yōu)惠： ? 銷售人員 ：一次性付款： 折（即優(yōu)惠 2％） 。經(jīng)營戶購鋪優(yōu)惠是目前比較時(shí)興的操作手法，收效甚好。推廣主要在江南都市報(bào)、江西三套、江 西房地產(chǎn)欄目、江西搜房網(wǎng)做少量廣告起引導(dǎo)。 4. 商業(yè)運(yùn)營相關(guān)內(nèi)容提前運(yùn)用銷售中 ? 展開虛擬運(yùn)營活動；創(chuàng)辦商貿(mào)城刊物；建議政府成立經(jīng)營管理辦公室 /委員會；成立項(xiàng)目商會；設(shè)立商貿(mào)城商業(yè)培育與推廣基金；成立客戶服務(wù)中心；舉辦商業(yè)禮儀培訓(xùn)沙龍等 等 。 橫峰縣二中附近即將開建文化用品一條街、服裝一條街。 3. 項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位調(diào)整建議 說 明： 項(xiàng)目規(guī)模過大，立項(xiàng)時(shí)將較多業(yè)態(tài)列入經(jīng)營范圍無可厚非，但在啟動市場及進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作時(shí)應(yīng)把握“專營市場”的“專營”實(shí)質(zhì)，通過某 12 個(gè)有競爭力的空白經(jīng)營業(yè)態(tài)來推動市場 將會 比一個(gè)綜合性市場更具吸引力 （華東國際一期及金潤二期均以單一的業(yè)態(tài)來撬動市場） ，因?yàn)橹挥袉我粯I(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模大，才能吸引更多此類業(yè)態(tài)的經(jīng)營戶和普通投資客，而在市場中，銷地市場往往不如產(chǎn)地市場的魅力大，故項(xiàng)目需結(jié)合江西產(chǎn)業(yè)予以定位。 ? 導(dǎo)入全新營銷概念，結(jié)合包裝設(shè) 計(jì)，針對項(xiàng)目地塊、營銷中心、入市廣告進(jìn)行有效的定位包裝，使項(xiàng)目形成合力，針對目標(biāo)市場進(jìn)行有效的宣傳。 (四 ) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 周期短 ， 客戶心態(tài)把握性差 的風(fēng)險(xiǎn) ： 項(xiàng)目體量較大， 項(xiàng)目初期預(yù)熱時(shí)間較短 ， 給予營銷人員把握客戶心態(tài)的時(shí)間不足 ，如不及時(shí)了解、掌握、分析市場 狀況，將會使本案脫離市場，陷入僵局； ? 規(guī)模大，業(yè)態(tài)定位壓力大的風(fēng)險(xiǎn) ： 本案項(xiàng)目規(guī)模體量相對偏大 ， 致 使 業(yè)態(tài)定位及招商方面 存在較大的 壓力 。 ? 規(guī)模優(yōu)勢： 商業(yè)總建筑面積 14000 平方米 ，是目前 縣 內(nèi)規(guī)劃面積最大的 綜合商業(yè)廣場 。 第三章 項(xiàng)目招商篇 ..........................................................................................................................................................................................