【正文】 而鄂爾多斯的富人們?cè)诤芏虝r(shí)間內(nèi)就完成了財(cái)富積累，他們的需求是跳躍式的，斜率很陡，改善性的需求很強(qiáng)烈。企業(yè)的過(guò)剩資本與民眾的改善型需求、投資欲望匯合，共同托起了鄂爾多斯市每年龐大的開(kāi)發(fā)量。根據(jù)市房管局的數(shù)字也充分證明這一點(diǎn)：2022 年到 2022 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模年均增長(zhǎng) 39%。2022 年則計(jì)劃完工 1200 萬(wàn)平方米建筑面積。鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在售的樓盤(pán)中，除了“世紀(jì)城”“天驕小區(qū)”樓盤(pán)有自己的設(shè)計(jì)理念與較清晰的形象與市場(chǎng)定位，其它樓盤(pán)卻很難找出確切的市場(chǎng)形象，來(lái)抓住它們的消費(fèi)群體。隨著人們的生活消費(fèi)水平不斷提升，越來(lái)越多的人注重生活中的細(xì)節(jié)，對(duì)居住的環(huán)境與質(zhì)量也越來(lái)越高，消費(fèi)者將面對(duì)更多的選擇，在購(gòu)房方面也再不但成熟，但鄂爾多斯目前市場(chǎng)高質(zhì)量的樓盤(pán)屈指可數(shù)。這主要是一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有了解市場(chǎng)的需求，沒(méi)有根據(jù)市場(chǎng)所需來(lái)進(jìn)行住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，對(duì)投資方面有些盲目與跟風(fēng)，以至于一些開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品千篇一律，毫無(wú)特色，沒(méi)有較強(qiáng)的市場(chǎng)消化能力?！拌F西區(qū)”主要是沿鐵路以西片區(qū)，是東勝區(qū)區(qū)政府所在地，也是東勝拉大城市框架的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)幾年將形成行政、商務(wù)、辦公、居住、交通的綜合區(qū)域。目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃、配套、服務(wù)等產(chǎn)品力方面，表現(xiàn)，樓盤(pán)整體素質(zhì)不高，高品質(zhì)精品項(xiàng)目極為缺乏。（1）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，客戶(hù)認(rèn)知尚停留在地段價(jià)值認(rèn)知階段。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格從挖掘地段價(jià)值開(kāi)始，隨著時(shí)間的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)，大量同質(zhì)項(xiàng)目的堆積使得價(jià)格產(chǎn)生壁壘。市場(chǎng)充分證明，市場(chǎng)高品質(zhì)樓盤(pán)的缺乏，導(dǎo)致高端客戶(hù)外溢嚴(yán)重。、 、 、 、 、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較小，大部分樓盤(pán)在沒(méi)有達(dá)到預(yù)售條件的情況下就可以開(kāi)始預(yù)售，甚至部分樓盤(pán)在交房 3 年的情況下小區(qū)內(nèi)部的綠化和相關(guān)配套還沒(méi)有完成。不少樓盤(pán)未開(kāi)先火，、君泰華府等，預(yù)約客戶(hù)達(dá)到50%以上，開(kāi)盤(pán) 23 個(gè)月即可銷(xiāo)售 80%以上。近幾年房地產(chǎn)價(jià)格年均漲幅近 20%。圖 31 03 年—08 年?yáng)|勝區(qū)商品房竣工與銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）（注：數(shù)據(jù)來(lái)源：東勝區(qū)政府官方網(wǎng)站） % %%%%%% %%%%0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022億 元100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷(xiāo) 售 面 積 竣 工 增 長(zhǎng) 率 銷(xiāo) 售 增 長(zhǎng) 率鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 34隨著城市框架的逐漸拉大和經(jīng)濟(jì)水平的日漸提升，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。完善城市功能用地的集中建設(shè)按照東勝區(qū)的城市功能定位，即經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心，將東勝區(qū)的鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 33各產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)一步合理規(guī)劃，將城市行政管理、經(jīng)濟(jì)管理職能轉(zhuǎn)移到新城區(qū)，發(fā)展政務(wù)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)；中心城區(qū)繼續(xù)將建設(shè)成為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)商貿(mào)中心。隨著鐵西新區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)新一輪的高峰。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是在東勝區(qū)的一系列政府導(dǎo)向政策和建設(shè)過(guò)程中發(fā)鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 32展的。除了市場(chǎng)需求外，另一重要因素，就是呼和浩特市土地價(jià)值開(kāi)始回歸。這種低走勢(shì)，一旦受市場(chǎng)需求刺激， 其價(jià)格顯然要上揚(yáng)。東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了快速發(fā)展的趨勢(shì)，但從當(dāng)前指標(biāo)的絕對(duì)值來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在投資總量和價(jià)格方面還處于一個(gè)較低的水平上，這與其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所呈現(xiàn)的發(fā)展水平相距甚遠(yuǎn)，這也充分表明了東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展?jié)摿Α?022 年?yáng)|勝區(qū)完成固定資產(chǎn)投資額 億元，較上年同比增長(zhǎng) %，其中基本建設(shè)投資 億元，同比上漲 %，占固定資產(chǎn)投資的 %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比上漲 %，占固定資產(chǎn)投資額的 %；這一比鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 30例已經(jīng)處于中上水平，這表明，該市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開(kāi)始全面啟動(dòng)，2022 年是鄂市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的一年，各項(xiàng)指標(biāo)都有了很大的提高。鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 29第三章 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)業(yè)總體概況 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程2022 年之前，東勝區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于比較初級(jí)的階段，商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)還沒(méi)有形成，住宅主要是單位集資建房進(jìn)行福利分房的方式。未來(lái)五年，東勝區(qū)的 GDP 總量有望突破 300 億元，年均遞增 25%以上；財(cái)政收入有望突破 60 億元，年均遞增 15%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 140 億元，年均遞增 15%；固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到 600 億元，年均遞增 20%。對(duì)外貿(mào)易和利用外資的規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，主要是審批房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 45 項(xiàng)，新開(kāi)發(fā)各類(lèi)房地產(chǎn)建筑面積 65 萬(wàn)平方米，完成投資 億元。城市建設(shè)力度加強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)。十五以來(lái)，東勝區(qū)充分依托已有基礎(chǔ)和中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)乘勢(shì)而上，大力提升第三產(chǎn)業(yè)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，使第三產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)。十五以來(lái)，東勝區(qū)在大力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程中，把發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)做為主導(dǎo)方向，通過(guò)抓產(chǎn)業(yè)、抓載體、抓招商使工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得顯著成績(jī)。2022 年?yáng)|勝區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 倍，日均實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 1832 萬(wàn)元。2022 年?yáng)|勝工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。幾年來(lái)，東勝區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值由 2022 年的 35 億元增加到2022 年的 億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元，是 1949 年至 1999 年這 50 年累計(jì)值的 倍，僅 2022 年和 2022 年四年的累計(jì)值就達(dá)到 億元。持續(xù)數(shù)年的工業(yè)總產(chǎn)值高速增長(zhǎng)。市區(qū)東與準(zhǔn)格爾旗接壤，南與伊金霍洛旗毗鄰，西與杭錦旗搭界，北與達(dá)拉特旗相連。西部大開(kāi)發(fā)，為鄂爾多斯市與國(guó)內(nèi)外加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作提供了新的契機(jī)。隨著鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化。高嶺土 65 億噸。鄂爾多斯市東西長(zhǎng)約 400 公里、南北寬約 340 公里，西、北、東三面為黃河環(huán)繞，南臨古長(zhǎng)城與黃土高原相連，與寧夏、陜西、山西三省毗鄰，依托自治區(qū)首府呼和浩特和草原鋼城包頭地理、經(jīng)濟(jì)、文化優(yōu)勢(shì)，同我市獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)構(gòu)成自治區(qū)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“金三角”。面積 萬(wàn)平方公里，人口 萬(wàn)，其中少數(shù)民族16 萬(wàn)，是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的一個(gè)地級(jí)市。這一年，鄂爾多斯 GDP 達(dá)到了 380 億元，人均 萬(wàn)元，超過(guò)了全國(guó)和全自治區(qū)的平均水平。鄂爾多斯市的發(fā)展顛覆了我國(guó)社會(huì)改革開(kāi)放30 年延續(xù)的梯度發(fā)展理論，形成了一個(gè)“反梯度”的案例。已探明儲(chǔ)量 1676 億多噸，預(yù)計(jì)儲(chǔ)量近 1 萬(wàn)億噸，約占全國(guó)20222022年 財(cái) 政 收 入 情 況 0501001502002503003504002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億 元02468101214161820%財(cái) 政 收 入 財(cái) 政 占 GDP比 重鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 21總儲(chǔ)量的 1/6。已探明儲(chǔ)量 1676 億多噸，預(yù)計(jì)儲(chǔ)量近 1 萬(wàn)億噸，約占全國(guó)總儲(chǔ)量的 1/6。三次產(chǎn)業(yè)比重為 ：55：。財(cái)政收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入完成 億元，年均增速達(dá)%，居全國(guó)第 4 位。 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)狀況“十一五”期間，鄂爾多斯市累計(jì)完成財(cái)政收入 207 億元，是前 51 年總和的 倍。商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮過(guò)后的消化時(shí)期，要求產(chǎn)品的實(shí)在優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出實(shí)惠及性?xún)r(jià)比，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)和軟性?xún)?yōu)勢(shì)；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。先進(jìn)的人文健康管理體系，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力與性?xún)r(jià)比，引進(jìn)智能物業(yè)管理理念，打造一個(gè)完美和諧、舒適高檔的健康的居住環(huán)境。適合開(kāi)發(fā)高鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 16品質(zhì)樓盤(pán)。賈嚴(yán)生先生無(wú)論在企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)方面，還是在專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面，都是一個(gè)成熟穩(wěn)健的創(chuàng)業(yè)者，是鄂爾多斯市為數(shù)較少的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 15公司成立六年多以來(lái)，本著“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、合作、創(chuàng)新”的企業(yè)精神和“以人為本，實(shí)現(xiàn)共贏”的企業(yè)價(jià)值觀，團(tuán)結(jié)全體員工向著“發(fā)展企業(yè)、奉獻(xiàn)社會(huì)”的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)。公司成立于 2022 年 10 月，注冊(cè)資金為 1000 萬(wàn)元，由內(nèi)蒙古建設(shè)廳批準(zhǔn)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四級(jí)資質(zhì)企業(yè)，公司目前以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和廉租、商住為主。 項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年 8 月現(xiàn)房銷(xiāo)售，8 月底開(kāi)盤(pán)，住宅預(yù)計(jì) 2022 年 7 月毛坯交房，戶(hù)型面積為 110300 平米，住宅式公寓及公建預(yù)計(jì) 月交付 34樓使用，2022 年 12 月交付剩余 2樓，項(xiàng)目結(jié)束。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。同時(shí)，隨著鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 13來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使鄂爾多斯城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用世博薈項(xiàng)目是鄂爾多斯市政府重點(diǎn)主抓課題。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 30 平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 39%，城市化水平將提高到 47%左右。 編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)凱威世博薈項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。我們始終堅(jiān)持“讓百姓安心、讓政府放心、讓自已舒心”的企業(yè)宗旨，受到廣大用戶(hù)、同行業(yè)和政府的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交報(bào)告日期：二零一五年十二月鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 1目 錄第一章 總論 .....................................................10 項(xiàng)目背景 ..................................................10 項(xiàng)目名稱(chēng) ..............................................10 工程性質(zhì) ..............................................10 承辦單位概況 ..........................................10 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ................................11 編制范圍 ..............................................11 項(xiàng)目建設(shè)的意義 ........................................11 項(xiàng)目概況 ..................................................13 項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 ..........................................14 項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介 ..........................................15 擬建地點(diǎn) ...................................