【正文】 功能組成 貨 運(yùn)配載功能： 貨 運(yùn)配載是 物流流通 的重要功能，其存在的目的是降低 貨 車等交通工具的空駛、提高利用率，降低運(yùn)輸成本。 建設(shè)原則 根據(jù)臺州市 路橋 現(xiàn)有 市場和商住 狀況和市區(qū)土地資源狀況，結(jié)合 路橋 經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢要求及市委、市政府有關(guān)會議精神，臺州市路橋 陶瓷衛(wèi)浴博覽中 心 有限公司 針對 工程 建歐 雅 生 活 廣 場 可 行 性 研 究 報(bào) 告 29 設(shè)應(yīng)遵循以下原則： 堅(jiān)持“實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性”的原則。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)的合理配置及利益的合理分配。 《臺州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（建筑管理）》臺建規(guī) [2021]298 號。 項(xiàng)目選址特點(diǎn) 區(qū)位條件優(yōu)越：項(xiàng)目所在地靠近海、河港口和重要的公路樞紐，臺州民航站、臺州客運(yùn)站及臺州鐵路貨運(yùn)站均在附近，符合大交通的要求，迎合城市發(fā)展的契機(jī)， 市場物流園區(qū) 發(fā)展尤其迫切。 路橋區(qū)為臺州市南部主體城區(qū)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居浙江省前列，是浙江東南沿海地區(qū)商貿(mào)中心和臺州市商貿(mào)中心功能區(qū)。 電訊：電信建設(shè)自 1993 年我國啟動信息化工程以來，臺州市信息網(wǎng)已經(jīng)構(gòu)成“五網(wǎng)格局”，即電網(wǎng)、數(shù)據(jù)信息網(wǎng)、移動網(wǎng)、圖像網(wǎng)和多媒體網(wǎng)，為構(gòu)筑現(xiàn)代物流業(yè)綜合運(yùn)輸平臺和信息系統(tǒng)平臺奠定了良好的基礎(chǔ)。目前，甬臺溫、上三、臺金 3條高速公路、 104 國道穿越全境，按一級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的沿海大通道將成為貫通臺州沿海南北的大動脈。臺州市政府專題會議提出在路橋區(qū)建設(shè)大交通，符合全省和全市發(fā)展規(guī)劃的要求，對完善浙江省公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、完善臺州市城市功能，加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展步伐，建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心、降低區(qū)域企業(yè)物流成本等的發(fā)展目標(biāo)具有重要意義。氣候溫暖，光、熱、水三者配合良好。河流縱橫交錯(cuò)，本區(qū)境內(nèi)主要有南官河、山水涇、青龍浦、新橋浦、三水涇、七條河等，大部分水量經(jīng)黃瑯南門口金清閘入海，小部分水量注入椒江或直接流入臺州灣。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 路橋區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬我國東南部新華夏構(gòu)造體系二級隆起帶，臨海 — 溫州槽凹區(qū)。東、南靠路橋新城商貿(mào)區(qū)，周邊城市環(huán)境日趨成 熟， 地理位置十分優(yōu)越。一個(gè)新的平民化的 家 居 、衛(wèi)浴 消費(fèi)市場出現(xiàn)，即通過 家 居 、衛(wèi)浴 產(chǎn)品可以滿足中等收入但是追求時(shí)尚的消費(fèi)者心理，同時(shí)又符合他們的購買能力的市場。而消費(fèi)者的偏好還有待市場檢驗(yàn)，尚難以掌控。 “市場競爭，決戰(zhàn)終端”。加之國外名牌的進(jìn)口產(chǎn)品含關(guān)稅，也是價(jià)格高漲的原因，因此，品牌的效應(yīng)也是很大的。其次，外形設(shè)計(jì)符合人們?nèi)粘５纳盍?xí)慣和人體工程學(xué)，綠色環(huán)保、節(jié)水、 升水馬桶、超低鉛的節(jié)水龍頭……具備這些環(huán)保、綠色、低污染的功能，獲得中國環(huán)境標(biāo)志認(rèn) 證。一個(gè)品質(zhì)優(yōu)的陶瓷抽水馬桶既要有好的“芯”還要有好的外觀。從消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢來看，在未來的市場上， 家 居 、 衛(wèi)浴行業(yè)將呈現(xiàn)出品種多樣化的發(fā)展趨勢是不言而喻的。 歐 雅 生 活 廣 場 可 行 性 研 究 報(bào) 告 23 零售業(yè)態(tài)的服務(wù)對象集中在城區(qū)和近郊區(qū)，批發(fā)業(yè)態(tài)則集中服務(wù)于工程建設(shè)項(xiàng)目和覆蓋、輻射區(qū)域內(nèi)的二級、三級市場，特別是 臺州周邊 城市和縣鎮(zhèn)。 當(dāng)前浙江衛(wèi)浴行業(yè)已經(jīng)形成了杭州休閑衛(wèi)浴基地、嘉興平湖衛(wèi)浴基地、溫州水暖器材生產(chǎn)基地、臺州 水暖衛(wèi)浴基地、寧波水暖器材和衛(wèi)浴配件生產(chǎn)基地、紹興、金華、舟山、湖州一帶產(chǎn)業(yè)基地六個(gè)具有特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊。 衛(wèi)浴產(chǎn)品屬于耐用消費(fèi)品 ， 所以在大眾的消費(fèi)中占比很小，而隨著消費(fèi)者品牌意識日益加強(qiáng)，知名品牌往往具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，其他品牌則面臨著難以“說服客戶”問題，特別是工程客戶，那么如何轉(zhuǎn)變操作模式和銷售觀念，從單純的做產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營品牌，則是需要衛(wèi)浴企業(yè)及經(jīng)銷商去共同尋求的 。因此，未來衛(wèi)浴市場將會呈現(xiàn)出品種多樣化的發(fā)展趨勢是顯而易見的 價(jià)格的不時(shí)透明化，以及衛(wèi)浴上央視等大眾化宣傳的推進(jìn)，衛(wèi)浴促銷信息頻頻呈現(xiàn)在消費(fèi)者視線中，使得信息更加的對稱，消費(fèi)者消費(fèi)行為變得越來越謹(jǐn)慎、越來越理性，特別是經(jīng)歷金融風(fēng)暴的洗禮，衛(wèi)浴產(chǎn)品消費(fèi)由“感性消費(fèi)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄硇韵M(fèi)”成為目前市場最顯著特征。 衛(wèi)浴產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢 ， 已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破過去的激進(jìn)觀念。 中國的二、三級甚至四級鄉(xiāng)村已經(jīng)成為眾多企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，家電、汽車下鄉(xiāng)目前已經(jīng)成為一種大的趨勢。與此同時(shí)，目前很多衛(wèi)浴企業(yè)的戰(zhàn)略重心都在向二、三線鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，國外品牌也是如此，并且高端品牌在二三線鄉(xiāng)村有明顯的品牌優(yōu)勢。 生產(chǎn)廠家 必需不時(shí)提升衛(wèi)浴產(chǎn)品的技術(shù)含量，繼續(xù)提高出產(chǎn)品的檔次與附加值 ， 如加強(qiáng)引入新型衛(wèi)浴產(chǎn)品生產(chǎn)的新技術(shù)，如納米抗菌陶瓷技術(shù)、綠色制品生產(chǎn)技術(shù)等，不時(shí)開發(fā)出新一代的新型高檔產(chǎn)品，以滿足國內(nèi)外市場的需求，有利于將產(chǎn)品打入國際高端市場。無論是何種形式的聯(lián)合，最終的目的都是為了開拓中國市場，而強(qiáng)者與強(qiáng)者之間的聯(lián)合似乎成為越來越普遍的一種現(xiàn)象和趨勢。 TOTO 和科勒， 進(jìn)入國內(nèi)市場不過十五六年的時(shí)間，早已經(jīng)成為中國衛(wèi)浴行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，美標(biāo)和樂家同樣如此。中國家 居 行業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場潛力。 進(jìn)入 21 世紀(jì)后，中國政府就已經(jīng)提出加快城市化和小城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以便進(jìn)一步拉動消費(fèi)市場，擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域。 總之要提供比競爭者更多更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 。 重視顧客服務(wù)營銷 服務(wù)是顧客購買產(chǎn)品實(shí)體時(shí)所附帶得到的各種利益的總和 。 實(shí)施綠色營銷策略 傳統(tǒng)的家 居 產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)品的功能 、 質(zhì)量 ,而綠色產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)的是適應(yīng)環(huán)境要求和影響人體健康的安全哇的要求 。 優(yōu)點(diǎn)是在市場空白點(diǎn)較多的情況下 ,可以利用企業(yè)的產(chǎn)品優(yōu)勢 ,品牌優(yōu)勢快速開拓市場 ； 缺點(diǎn)是廠家對經(jīng)銷商的控制力較差 ,相應(yīng)的支持也較少 ,管理較 為粗放 。 加強(qiáng)家 居 品牌的宣傳推廣 家具企業(yè)實(shí)施品牌營銷策略就是要讓消費(fèi)者認(rèn)識自己的企業(yè)文化 ,清楚本企業(yè)產(chǎn)品與競爭者產(chǎn)品的不同之處 ,優(yōu)勢所在 。 在這樣的條件下 ,只有想“上帝”之所想的企業(yè)才不被市場淘汰 。 家 居 營銷策略探討 歐 雅 生 活 廣 場 可 行 性 研 究 報(bào) 告 18 樹立現(xiàn)代營銷觀念 落后的營銷觀念使家具企業(yè)傾力于促銷和推銷 ,引起消費(fèi)者的反感與不信任 。 此外 ,由于渠道管理不善 ,使得經(jīng)銷商“見風(fēng)使舵” ,見利就走 ,控制不住產(chǎn)品的客戶 資源 ,誰的東西好賣就賣誰的 ,非常不穩(wěn)定 ,而自銷要處理市場中的各種“疑難雜癥” ,費(fèi)用較高 ,一旦企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 ,銷售管理就要占去廠家過多的精力和資金 。 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 企業(yè)不斷開發(fā)新產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者的需求 ,這是企業(yè)生存的法寶 。 家 居 營銷存在的問題 營銷觀念落后 歐 雅 生 活 廣 場 可 行 性 研 究 報(bào) 告 17 營銷觀念是企業(yè)從事市場營銷活動的指導(dǎo)思想 。 市場上的知名品牌 ,如上海的“美時(shí)” ,“震旦” ,北京的“天壇” ,齊齊哈爾的“華鶴” ,大連的“華豐” ,廣東的“聯(lián)邦家私”等均為三資企業(yè)所有 ， 使得國內(nèi)家 居 市場呈現(xiàn)國際化的趨勢 ,競爭曰趨激烈 。 國內(nèi)家 居 市場國際化 ,市場競爭激烈 自我國加入 WTO以后 ,由于中國家 居 市場巨大的潛力 ,吸引了大量的海外家具廠商到國內(nèi)投資辦廠 。 城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境正在逐步改善 ,住房裝修 ,購置新家具已成為一種時(shí)尚 。 家 居 行業(yè)目前正處于由制造型向創(chuàng)造型轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。大批出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的“海歸派”家具戰(zhàn)隊(duì)，也紛紛借助國內(nèi)展會在國內(nèi)市場嶄露頭角。進(jìn)入十二五規(guī)劃期間，由于人民幣升值、國內(nèi)市場通貨膨脹、加上受上游房地產(chǎn)調(diào)控政策影響， 預(yù)計(jì) 國內(nèi)家具生產(chǎn)增速和出口增長預(yù)期，將分別調(diào)整為 15%和 12%左右 。 歐 雅 生 活 廣 場 可 行 性 研 究 報(bào) 告 15 三、項(xiàng)目市場分析和定位 中國 家 居 市場現(xiàn)狀分析 2021 年我國家 居 行業(yè)逐漸走出金融危機(jī)的影響，生產(chǎn)銷售及出口均呈快速增長態(tài)勢。 （ 2）符合城市總體規(guī)劃和布局。此前，政府編制的《 路橋商貿(mào)業(yè)布局研究 》 和分區(qū)規(guī)劃對此態(tài)勢已作定論，并提前謀劃了新的市場商貿(mào)業(yè)用地，本項(xiàng)目基 地作為新一代的 家 居 衛(wèi)浴 生活廣場即為其中的重要組成部分。 歐雅 生活 廣場 選址在 路橋建筑裝飾城 附近，符合臺州市城市總體規(guī)劃和路橋分區(qū)規(guī)劃；建設(shè)區(qū)域內(nèi)的地質(zhì)、水文條件良好、地理位 置優(yōu)越，海、公、鐵、空的銜接方便 ，建設(shè)條件比較成熟。 臺州近年交通條件大為改善，特別是甬臺溫鐵路建設(shè)完工， 2021 年 10月已投入運(yùn)行，給臺州經(jīng)濟(jì)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，這對我市加快 物流園區(qū) 建設(shè)提供了條件，同時(shí)需求尤其迫切。該港區(qū)規(guī)劃以承擔(dān)臺州主城區(qū)的生活、生產(chǎn)物資中小船運(yùn)輸為主，并發(fā)展旅游客運(yùn)、城市觀光、發(fā)展臨港加工業(yè)和物流，為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的綜合性港區(qū)。近年經(jīng)濟(jì)增速名列浙江省首位，成為繼杭州、寧波、溫州后的浙江又一大城市 ， 2021 年人均可支配收入排名列長三角地區(qū)前列。其中，臺州民營經(jīng)濟(jì)的比重占了臺州經(jīng)濟(jì)總量的 97%以上，高于同省的寧波７０％，紹興９６％的比重水平。周邊地區(qū)的城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)需求的增長也會加快。 上述這些問題是目前 家 居 城、 陶瓷城發(fā)展的主要制約因素，不可能通過局部的、修復(fù)式的改進(jìn)徹底解決，而必須從根本上進(jìn)行整合、規(guī)范、提升，并調(diào)整建材行業(yè)市場布局，集中產(chǎn)業(yè)資源，形成規(guī)模優(yōu)勢，在較高的產(chǎn)業(yè)平臺上發(fā)揮市場的產(chǎn)業(yè)牽動作用，進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)和臺州范圍城鄉(xiāng)消費(fèi)者。三是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。二是加大宣傳力度。 努力營造良好的市場發(fā)展軟環(huán)境。二是象抓企業(yè)家素質(zhì)提高一樣抓市場人才素質(zhì)的提高，通過多種形式如培訓(xùn)、參觀考察、講座等形式不斷提高市場經(jīng)營者與管理者的水平。加大因土地資源無法落實(shí)而設(shè)施落后 急需改造的專業(yè)市場建設(shè)，通過適當(dāng)分流經(jīng)營品種和充分利用閑置資產(chǎn)（可利用會展中心）的方法，充分挖潛現(xiàn)有市場資源和周邊閑置資源，加大市場改造力度，適當(dāng)改善市場的經(jīng)營環(huán)境與市場功能的提升。 穩(wěn)步推進(jìn)各專業(yè)市場的搬遷、整合。封閉式室內(nèi)大廳市場建設(shè)規(guī)模原則上控制在原專業(yè)市場的規(guī)模，然后根據(jù)市場發(fā)展態(tài)勢，確定商業(yè)街區(qū)的規(guī)模，防止借市場搬遷之際，濫占市場用地搞商業(yè)開發(fā)的圈地行為；老市場土地若與現(xiàn)規(guī)劃相沖突或涉及舊城、舊村改造，原則上由政府收儲，且給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策。余姚塑料城、永康五金城的市場建筑大部分是商業(yè)街建筑布局。另外，近年受土地資源的限制，結(jié)合產(chǎn)品的特點(diǎn)，生活資料市場園區(qū)可采取提高容積率辦法和保留部分市場如服裝、鞋帽等市場在城區(qū)，節(jié)省一部分土地。當(dāng)前我們必須進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識，明確方向，增強(qiáng)信心，協(xié)調(diào)步伐，把繼續(xù)積極培育和發(fā)展專業(yè)市場作為今后一段時(shí)期進(jìn)一步繁榮路橋經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略任務(wù)來抓，進(jìn)一步提高對發(fā)展專業(yè)市場的重要性、緊迫性的認(rèn)識，真正把促進(jìn)專業(yè)市場發(fā)展擺上重要議事日程。 臺州的塑料模具行業(yè)、化工醫(yī)藥行業(yè)、水暖五金行業(yè)、進(jìn)口廢舊金屬拆解行業(yè)、鞋業(yè)和汽摩配等行業(yè)都形成了一定的規(guī)模，這些產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大支撐為市場發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 市場必須由有實(shí)力、有能力的經(jīng)營者來烘托，才能興旺發(fā)達(dá)。 有較強(qiáng)的市場基礎(chǔ)優(yōu)勢且具有一定的知名度。這種關(guān)系的存在使得專業(yè)市場應(yīng)運(yùn)而生，成為適應(yīng)中小企業(yè)發(fā)展的一種制度安排，企業(yè)之所以要依托于專業(yè)市場，其深層經(jīng)濟(jì)原因是因?yàn)樗鼈兛梢杂蒙儆谧约邯?dú)立供銷所要支付的流通成本，獲得多于自己獨(dú)立供銷所能實(shí)現(xiàn)的銷售，進(jìn)而從中獲得“比較利益”。據(jù)調(diào)查，我區(qū)大多市場都還沒有建立市場動態(tài)和行情分析制度，與現(xiàn)代商貿(mào)要求還相差很大。有相當(dāng)一部分經(jīng)營戶受文化水平的限制，習(xí)慣保守經(jīng)營，以血緣關(guān)系組合的家屬式經(jīng)營現(xiàn)象仍比較普遍，缺乏敢闖敢冒的沖動，缺乏現(xiàn)代商貿(mào)所需的金融、電子商務(wù)、外貿(mào)等方面的知識，對新型的現(xiàn)代交易方式和手段難以接受。由于路橋市場辦場主體的多元化和辦場主體偏面追求眼前利益的原因，政府職能部門在這方面發(fā)揮的引導(dǎo)歐 雅 生 活 廣 場 可 行 性 研 究 報(bào) 告 8 作用也不明顯，“劃行歸市”一直沒有實(shí)施。 專業(yè)市場最大特色就是“?！弊?。 存在的問題 規(guī)模偏小，設(shè)施落后。據(jù)了解，近年來，在市場用地沒有增加的前提下，市場的稅收每年仍以 15％的速度增加，同時(shí)繁榮的市場為市場業(yè)主帶來了大量的攤位收入、管理費(fèi)收入等，為周邊居民帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，大量閑置房屋得到了有效利用。路橋特種設(shè)備交易市場、路橋變速箱市場等能成為華東地區(qū)乃至全國知名的交易市場，沒有本地的產(chǎn)業(yè)依托，能得以發(fā)展，關(guān)鍵是市場內(nèi)擁有一批懂專業(yè)知識，能經(jīng)營的專業(yè)本地人才；同樣泉井不銹鋼市場、路橋電動機(jī)市場、路橋機(jī)械設(shè)備市場等能成為全省知名的市場，關(guān)鍵是市場內(nèi)擁有一批懂專業(yè)知識、能經(jīng)營的專業(yè)本地人才。例如生產(chǎn)資料市場中提供的一般舊的產(chǎn)品價(jià)格僅是新產(chǎn)品的一半或 1／ 3，有些質(zhì)量也不差，有些是其它地方無法配到的零件或產(chǎn)品，路橋市場已成為臺州及周邊一帶許多中小企業(yè)的采購中心。同時(shí)，通過小商品市場的平臺，培育了一大批專業(yè)村如峰江的箱包、椒江葭芷的床上用品、黃巖院橋的文化用品、椒江洪家的針織衫等，使市場銷售本地產(chǎn)品的比例逐年上升， 2021年達(dá)到 32％，銷售額約達(dá) 億元，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這類市場的蓬勃發(fā)展也促進(jìn)了臺州的中小企業(yè)尤其是機(jī)電行業(yè)、汽摩配行業(yè)、造船等行業(yè)的快速發(fā)展，據(jù)