【文章內(nèi)容簡介】 ，依托區(qū)域內(nèi) 132 廠和 611 所 等 軍工單位 雄厚的產(chǎn)業(yè)根基優(yōu)勢 ， 把握軍工民品化快速發(fā)展的機(jī)遇 ，建設(shè) 成 以面向中小型企業(yè)的、以軍工技術(shù)轉(zhuǎn)化為核心的全國首家專業(yè)孵化器。 在補(bǔ)充和完善青羊工業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同時(shí)，形成科技商業(yè)聚合效應(yīng)。 1）概念定位 借鑒成都 “科技商務(wù)區(qū) SBD”的規(guī)劃理念，以 “特色創(chuàng)新、功能拓展 ”的指導(dǎo)思想，我們將 本案 定位為 “科技商務(wù)綜合體 ”： RSBC——區(qū)域科技商務(wù)綜合體 Regional 區(qū)域 Science 科技 Business 商務(wù) Complex 復(fù)合體 即：以科技孵化器大廈為主體，配套 單元式辦公 樓 、 SOHO 創(chuàng)業(yè)天地、 商業(yè) 、科技服務(wù)中心、商務(wù)酒店，集商務(wù)、會(huì)議、培訓(xùn)、生活配套為一體的 城西科技 商務(wù)綜合體 。 2）業(yè)態(tài) 構(gòu)成 及組合關(guān)系 本案 地處西三環(huán)外， 商務(wù)商業(yè)的市場氛圍目前尚未形成， 占地面積七十多畝 ，巨大的體量也 決定了不能將其做成單純 的孵化器大廈，從有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，從孵化器項(xiàng)目本身的配套建設(shè)出發(fā)， 有必要結(jié)合多種物業(yè)形態(tài)進(jìn)行功能規(guī)劃。 根據(jù)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 和本地塊的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（見附件），結(jié)合區(qū) 規(guī)劃局 意見征詢 ， 初步設(shè)定 本案 基本 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 平米 用地性質(zhì)：科研設(shè)計(jì)用地 （ 50 年土地使用權(quán)） 容積率 ： 總建筑面積： 萬平米（含地 下 一層 建筑面積） 停車位： 1100 個(gè) 業(yè)態(tài)構(gòu)成與組合關(guān)系 功能分類 產(chǎn)品 定位 建筑面積（ M2） 占比 單元式辦公 樓 （公寓） 90 平米為主 100000 50% 15 孵化樓大廈 40200 平米 30000 15% 商業(yè) 靈活可分割 空間 20210 10% 商務(wù)寫字樓 40150 平米 40000 20% 商務(wù)酒店 標(biāo)間 10000 5% 總計(jì) 202100 100％ 從上表可以看出 ， 單元式辦公樓 （有完整居住功能的物業(yè)） 占整個(gè)項(xiàng)目體量的 50%，而且其銷售 回款 將用于項(xiàng)目后續(xù)業(yè)態(tài)的開發(fā)，其開發(fā)與銷售 的成功與否將直接影響到項(xiàng)目的成敗， 故其為整個(gè)項(xiàng)目操作策略的關(guān)鍵。 鑒于此 ， 我們進(jìn)行了專項(xiàng)市場調(diào)查。 注：建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案另文提供。 3）住宅市場的調(diào)查報(bào)告 在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢下，正常的住宅產(chǎn)品在銷售去化上基本不存在問題，由于本案的特殊性，在區(qū)域認(rèn)知、產(chǎn)權(quán)、按 揭三方面 將 會(huì)成為 本案住宅產(chǎn)品的主要消費(fèi)抗性。 針對于此， 我們于 2021 年 10 月 20 日 10 月 28 日 ，委托成都宏典市場調(diào)查有限公司對區(qū)域住宅市場進(jìn)行了專業(yè)的市場調(diào)查， 對項(xiàng)目可能遇到的消費(fèi)抗性和項(xiàng)目所在區(qū)域的住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)行了摸底，為項(xiàng)目的科學(xué)決 策提供數(shù)據(jù)方面的支撐。 主要結(jié)論如下： 16 對蘇坡立交外的綜合小戶型是否感興趣192 6 4 .0 6 4 .0 6 4 .0108 3 6 .0 3 6 .0 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0是否T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t %的被訪者表達(dá)了愿意或可能在西三環(huán)外購 房的傾向 ，而且 64%的人對本案在該區(qū)域提供的小戶型產(chǎn)品感興趣。 整個(gè)大城西上風(fēng)上水的 生態(tài)宜居格局填補(bǔ)了項(xiàng)目周邊區(qū)域目前生活配套尚不成熟的缺陷。 被訪者是否愿意購買使用年限為 50 年的住宅93 3 1 . 0 3 1 . 0 3 1 . 094 3 1 . 3 3 1 . 3 6 2 . 365 2 1 . 7 2 1 . 7 8 4 . 048 1 6 . 0 1 6 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0愿意無所謂不愿意還在考慮T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者中對 50 年產(chǎn)權(quán)住宅的接受度良好，僅有 %的 人明確表示不愿意，而且年輕化趨勢明顯，越年輕的人對該問題越不敏感 。 在價(jià)格優(yōu)勢的前提下，只要能辦理產(chǎn)權(quán)， 50 年 70 年 對購房者而言影響并不大 。 在房價(jià) 快速增長 的市場情況下 ，價(jià)格才是消費(fèi)者關(guān)注的首要焦點(diǎn) ，由于本案的特殊性，本案的銷售價(jià)格將在區(qū)域市場極具競爭力。 被訪者可以接受的付款方式30 1 0 .0 1 0 .0 1 0 .0170 5 6 .7 5 6 .7 6 6 .7100 3 3 .3 3 3 .3 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0一次性付款按揭付款分期付款T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 付款方式中選擇一次性付款和分期付款的比例占 %。 隨著房貸新政的出臺(tái)和央行的不斷加息，貸款購房的難度加大，成本增加，有潛在支付能力的購房者逐漸轉(zhuǎn)向一次性付款和分期付款的方式 。 17 被訪者會(huì)選擇的戶型9 3 . 0 3 . 0 3 . 0154 5 1 . 3 5 1 . 3 5 4 . 3128 4 2 . 7 4 2 . 7 9 7 . 09 3 . 0 3 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者會(huì)選擇的戶型 * 被訪者會(huì)選擇的面積區(qū)間 C r os s t a b u l a t i on1 2 2 1 2 1 91 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 1 1 . 1 % 1 . 8 % 2 . 1 % . 8 % 3 . 0 %0 5 13 47 62 27 154. 0 % 6 2 . 5 % 7 2 . 2 % 8 3 . 9 % 6 4 . 6 % 2 2 . 3 % 5 1 . 3 %0 1 3 7 30 87 128. 0 % 1 2 . 5 % 1 6 . 7 % 1 2 . 5 % 3 1 . 3 % 7 1 . 9 % 4 2 . 7 %0 0 0 1 2 6 9. 0 % . 0 % . 0 % 1 . 8 % 2 . 1 % 5 . 0 % 3 . 0 %1 8 18 56 96 121 3001 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它被訪者會(huì)選擇的戶型T ot a l40 平米以下 4 0 5 0 平米 5 0 6 0 平米 6 0 7 0 平米 7 0 8 0 平米 80 平米以上被訪者會(huì)選擇的面積區(qū)間T ot a l 在戶型 結(jié)構(gòu)上， %的人選擇了兩室一廳， 在戶型面積上，認(rèn)為兩室一廳的最適面積在 6070 平米和 7080 平米之間的人分別占 %、 %。在國家90/70 政策出臺(tái)和房價(jià)高企的背景下，小戶型產(chǎn)品逐漸得到市場的青睞 。 綜上， 此三方面的消費(fèi)抗性解除后， 將大大促進(jìn)本項(xiàng)目公寓（ 住宅產(chǎn)品 ） 的銷售 。 同時(shí)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上以小于 90 平方米作為主力戶型，將更加有效的滿足市場需求。 注：本次調(diào)查報(bào)告另文提供。 第四章：項(xiàng)目實(shí)施策略 開發(fā)周期及開發(fā)批次規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模 、 地塊區(qū)位成熟度 、 資金鏈運(yùn)作以及市場需求容量等因素，本案采取分期開發(fā)原則 。 考慮項(xiàng)目開發(fā)周期較長，并結(jié)合政府報(bào)規(guī)的要求及區(qū)域市場對不同物業(yè)的認(rèn)知 、 接受程度，將整個(gè)項(xiàng)目分為兩期開發(fā)： 第一期 ： 150000 平 米 地面： 130000 平 米 18 其中：單元式辦公 樓 100000 平 米 孵化器大廈 30000 平 米 地下： 20210 平米 第一期 分為 2 批次開發(fā)，開發(fā)周期為 2—3 年； 第二期： 94000 平方米 地面： 70000 平 米 其中： 商務(wù) 寫字樓 40000 平 米 商業(yè) 、 商場 20210 平 米 酒店 10000 平米 地下： 24000 平米 商業(yè) 、 商務(wù)寫字樓、 商務(wù)酒店在二期開發(fā)， 目的是 等待政府辦公 、 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟后再入市，通過規(guī)避不成熟的市場，將 有效降低 風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤 、 效益最大化 。 開發(fā)周期也在 2—3 年之間 。 銷售定價(jià) 策略 本案 地處西三環(huán)外側(cè)，目前區(qū)域內(nèi)居住、商務(wù)都不發(fā)達(dá)，各方面配套也還非常欠缺，但從前面的區(qū)域發(fā)展前景分析上可以看到，在未來的幾年中，隨著地鐵二號(hào)線的開通、青羊區(qū)政府的搬遷，區(qū)域性的行政和經(jīng)濟(jì)中心都會(huì)向這里靠攏，項(xiàng)目又位于青羊工業(yè)發(fā)展園區(qū)的外圍，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將得到大步發(fā)展，商務(wù)和生活配套都將得到逐步完善。 在這樣的大背景下， 本案 依托科技孵化器的深刻內(nèi)涵，將會(huì)打造出混合 多種業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè)，業(yè)態(tài)分為 單元式辦公樓 、商務(wù)樓、酒店、商業(yè)等，這些都將會(huì)對外進(jìn)行銷售，具體銷售價(jià)格 建議 如下： 1)單元式辦公樓 所謂 單元式辦公樓 ， 一方面 是為孵化器或工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)做配套服務(wù)的下游中小型公司、孵化器內(nèi)企業(yè)的員工，周邊區(qū)域工作人群等配備的自由空間，可住可辦公。 另一方面也是適應(yīng)未來青羊新區(qū)的發(fā)展需要，提供一種創(chuàng)新概念的住宅產(chǎn)品，豐富和完善住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 從前面區(qū)域市場的調(diào)查分析可以看到，區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品幾乎呈空白狀態(tài)，而住宅產(chǎn)品也呈現(xiàn)一種斷檔的現(xiàn)象，幾個(gè)高品質(zhì)的大盤幾乎壟斷了區(qū)域住宅市場， 19 銷售均價(jià)基本都超過了 5500 元 /㎡ ； 而那些規(guī)模小的項(xiàng)目，產(chǎn)品沒有任何特色，更談不上什么配套，價(jià)格基本在 40004500 元 /㎡ 。 特別是臨近本案的花樣年項(xiàng) 目“花好園”二期，是小戶型產(chǎn)品，商住用地性質(zhì)， 40 年 產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)品定位等方面