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正文內(nèi)容

新凱騰科技廣場項目可研報告給銀行(編輯修改稿)

2025-04-04 02:14 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ,依托區(qū)域內(nèi) 132 廠和 611 所 等 軍工單位 雄厚的產(chǎn)業(yè)根基優(yōu)勢 , 把握軍工民品化快速發(fā)展的機遇 ,建設 成 以面向中小型企業(yè)的、以軍工技術轉化為核心的全國首家專業(yè)孵化器。 在補充和完善青羊工業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結構同時,形成科技商業(yè)聚合效應。 1)概念定位 借鑒成都 “科技商務區(qū) SBD”的規(guī)劃理念,以 “特色創(chuàng)新、功能拓展 ”的指導思想,我們將 本案 定位為 “科技商務綜合體 ”: RSBC——區(qū)域科技商務綜合體 Regional 區(qū)域 Science 科技 Business 商務 Complex 復合體 即:以科技孵化器大廈為主體,配套 單元式辦公 樓 、 SOHO 創(chuàng)業(yè)天地、 商業(yè) 、科技服務中心、商務酒店,集商務、會議、培訓、生活配套為一體的 城西科技 商務綜合體 。 2)業(yè)態(tài) 構成 及組合關系 本案 地處西三環(huán)外, 商務商業(yè)的市場氛圍目前尚未形成, 占地面積七十多畝 ,巨大的體量也 決定了不能將其做成單純 的孵化器大廈,從有效規(guī)避市場風險的角度考慮,從孵化器項目本身的配套建設出發(fā), 有必要結合多種物業(yè)形態(tài)進行功能規(guī)劃。 根據(jù)《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 和本地塊的建筑規(guī)劃設計條件通知書(見附件),結合區(qū) 規(guī)劃局 意見征詢 , 初步設定 本案 基本 經(jīng)濟技術指標如下: 總用地面積: 平米 用地性質:科研設計用地 ( 50 年土地使用權) 容積率 : 總建筑面積: 萬平米(含地 下 一層 建筑面積) 停車位: 1100 個 業(yè)態(tài)構成與組合關系 功能分類 產(chǎn)品 定位 建筑面積( M2) 占比 單元式辦公 樓 (公寓) 90 平米為主 100000 50% 15 孵化樓大廈 40200 平米 30000 15% 商業(yè) 靈活可分割 空間 20210 10% 商務寫字樓 40150 平米 40000 20% 商務酒店 標間 10000 5% 總計 202100 100% 從上表可以看出 , 單元式辦公樓 (有完整居住功能的物業(yè)) 占整個項目體量的 50%,而且其銷售 回款 將用于項目后續(xù)業(yè)態(tài)的開發(fā),其開發(fā)與銷售 的成功與否將直接影響到項目的成敗, 故其為整個項目操作策略的關鍵。 鑒于此 , 我們進行了專項市場調(diào)查。 注:建筑規(guī)劃設計方案另文提供。 3)住宅市場的調(diào)查報告 在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢下,正常的住宅產(chǎn)品在銷售去化上基本不存在問題,由于本案的特殊性,在區(qū)域認知、產(chǎn)權、按 揭三方面 將 會成為 本案住宅產(chǎn)品的主要消費抗性。 針對于此, 我們于 2021 年 10 月 20 日 10 月 28 日 ,委托成都宏典市場調(diào)查有限公司對區(qū)域住宅市場進行了專業(yè)的市場調(diào)查, 對項目可能遇到的消費抗性和項目所在區(qū)域的住宅市場現(xiàn)狀進行了摸底,為項目的科學決 策提供數(shù)據(jù)方面的支撐。 主要結論如下: 16 對蘇坡立交外的綜合小戶型是否感興趣192 6 4 .0 6 4 .0 6 4 .0108 3 6 .0 3 6 .0 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0是否T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t %的被訪者表達了愿意或可能在西三環(huán)外購 房的傾向 ,而且 64%的人對本案在該區(qū)域提供的小戶型產(chǎn)品感興趣。 整個大城西上風上水的 生態(tài)宜居格局填補了項目周邊區(qū)域目前生活配套尚不成熟的缺陷。 被訪者是否愿意購買使用年限為 50 年的住宅93 3 1 . 0 3 1 . 0 3 1 . 094 3 1 . 3 3 1 . 3 6 2 . 365 2 1 . 7 2 1 . 7 8 4 . 048 1 6 . 0 1 6 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0愿意無所謂不愿意還在考慮T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者中對 50 年產(chǎn)權住宅的接受度良好,僅有 %的 人明確表示不愿意,而且年輕化趨勢明顯,越年輕的人對該問題越不敏感 。 在價格優(yōu)勢的前提下,只要能辦理產(chǎn)權, 50 年 70 年 對購房者而言影響并不大 。 在房價 快速增長 的市場情況下 ,價格才是消費者關注的首要焦點 ,由于本案的特殊性,本案的銷售價格將在區(qū)域市場極具競爭力。 被訪者可以接受的付款方式30 1 0 .0 1 0 .0 1 0 .0170 5 6 .7 5 6 .7 6 6 .7100 3 3 .3 3 3 .3 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0一次性付款按揭付款分期付款T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 付款方式中選擇一次性付款和分期付款的比例占 %。 隨著房貸新政的出臺和央行的不斷加息,貸款購房的難度加大,成本增加,有潛在支付能力的購房者逐漸轉向一次性付款和分期付款的方式 。 17 被訪者會選擇的戶型9 3 . 0 3 . 0 3 . 0154 5 1 . 3 5 1 . 3 5 4 . 3128 4 2 . 7 4 2 . 7 9 7 . 09 3 . 0 3 . 0 1 0 0 . 0300 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 被訪者會選擇的戶型 * 被訪者會選擇的面積區(qū)間 C r os s t a b u l a t i on1 2 2 1 2 1 91 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 1 1 . 1 % 1 . 8 % 2 . 1 % . 8 % 3 . 0 %0 5 13 47 62 27 154. 0 % 6 2 . 5 % 7 2 . 2 % 8 3 . 9 % 6 4 . 6 % 2 2 . 3 % 5 1 . 3 %0 1 3 7 30 87 128. 0 % 1 2 . 5 % 1 6 . 7 % 1 2 . 5 % 3 1 . 3 % 7 1 . 9 % 4 2 . 7 %0 0 0 1 2 6 9. 0 % . 0 % . 0 % 1 . 8 % 2 . 1 % 5 . 0 % 3 . 0 %1 8 18 56 96 121 3001 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %一室一廳兩室一廳三室一廳或兩廳其它被訪者會選擇的戶型T ot a l40 平米以下 4 0 5 0 平米 5 0 6 0 平米 6 0 7 0 平米 7 0 8 0 平米 80 平米以上被訪者會選擇的面積區(qū)間T ot a l 在戶型 結構上, %的人選擇了兩室一廳, 在戶型面積上,認為兩室一廳的最適面積在 6070 平米和 7080 平米之間的人分別占 %、 %。在國家90/70 政策出臺和房價高企的背景下,小戶型產(chǎn)品逐漸得到市場的青睞 。 綜上, 此三方面的消費抗性解除后, 將大大促進本項目公寓( 住宅產(chǎn)品 ) 的銷售 。 同時在產(chǎn)品結構上以小于 90 平方米作為主力戶型,將更加有效的滿足市場需求。 注:本次調(diào)查報告另文提供。 第四章:項目實施策略 開發(fā)周期及開發(fā)批次規(guī)劃 根據(jù)項目規(guī)模 、 地塊區(qū)位成熟度 、 資金鏈運作以及市場需求容量等因素,本案采取分期開發(fā)原則 。 考慮項目開發(fā)周期較長,并結合政府報規(guī)的要求及區(qū)域市場對不同物業(yè)的認知 、 接受程度,將整個項目分為兩期開發(fā): 第一期 : 150000 平 米 地面: 130000 平 米 18 其中:單元式辦公 樓 100000 平 米 孵化器大廈 30000 平 米 地下: 20210 平米 第一期 分為 2 批次開發(fā),開發(fā)周期為 2—3 年; 第二期: 94000 平方米 地面: 70000 平 米 其中: 商務 寫字樓 40000 平 米 商業(yè) 、 商場 20210 平 米 酒店 10000 平米 地下: 24000 平米 商業(yè) 、 商務寫字樓、 商務酒店在二期開發(fā), 目的是 等待政府辦公 、 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟后再入市,通過規(guī)避不成熟的市場,將 有效降低 風險,實現(xiàn)利潤 、 效益最大化 。 開發(fā)周期也在 2—3 年之間 。 銷售定價 策略 本案 地處西三環(huán)外側,目前區(qū)域內(nèi)居住、商務都不發(fā)達,各方面配套也還非常欠缺,但從前面的區(qū)域發(fā)展前景分析上可以看到,在未來的幾年中,隨著地鐵二號線的開通、青羊區(qū)政府的搬遷,區(qū)域性的行政和經(jīng)濟中心都會向這里靠攏,項目又位于青羊工業(yè)發(fā)展園區(qū)的外圍,區(qū)域經(jīng)濟將得到大步發(fā)展,商務和生活配套都將得到逐步完善。 在這樣的大背景下, 本案 依托科技孵化器的深刻內(nèi)涵,將會打造出混合 多種業(yè)態(tài)的綜合性物業(yè),業(yè)態(tài)分為 單元式辦公樓 、商務樓、酒店、商業(yè)等,這些都將會對外進行銷售,具體銷售價格 建議 如下: 1)單元式辦公樓 所謂 單元式辦公樓 , 一方面 是為孵化器或工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)做配套服務的下游中小型公司、孵化器內(nèi)企業(yè)的員工,周邊區(qū)域工作人群等配備的自由空間,可住可辦公。 另一方面也是適應未來青羊新區(qū)的發(fā)展需要,提供一種創(chuàng)新概念的住宅產(chǎn)品,豐富和完善住宅市場的供應結構。 從前面區(qū)域市場的調(diào)查分析可以看到,區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品幾乎呈空白狀態(tài),而住宅產(chǎn)品也呈現(xiàn)一種斷檔的現(xiàn)象,幾個高品質的大盤幾乎壟斷了區(qū)域住宅市場, 19 銷售均價基本都超過了 5500 元 /㎡ ; 而那些規(guī)模小的項目,產(chǎn)品沒有任何特色,更談不上什么配套,價格基本在 40004500 元 /㎡ 。 特別是臨近本案的花樣年項 目“花好園”二期,是小戶型產(chǎn)品,商住用地性質, 40 年 產(chǎn)權,在產(chǎn)品定位等方面
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