【文章內(nèi)容簡介】 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣三次產(chǎn)業(yè)情況01020304050607001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 0 8 年1 6 月 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)一產(chǎn)增長率 二產(chǎn)增長率 三產(chǎn)增長率線性 ( 一產(chǎn)增長率) 線性 ( 二產(chǎn)增長率) 線性 ( 三產(chǎn)增長率) 工業(yè)作為平陰支柱型產(chǎn)業(yè)，長期保持最高的增長率。第三產(chǎn)業(yè)增速明顯加快，并將于 2020 年超過第二產(chǎn)業(yè)。 四、 平陰縣商業(yè)基本情況 平陰縣消費(fèi)品零售額情況051015202530354001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 0 8 年1 9 月0%5%10%15%20%25%30%35%消費(fèi)品零售額（億元） 增長率 從 2020 年起始，平陰消費(fèi)品零售額增長率高出濟(jì)南平均水平，且有逐步拉大的趨勢。 2020 年以來，增長速度明顯提高，從前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況可以預(yù)測， 2020 年平陰縣消費(fèi)品零售額將再創(chuàng)歷史新高。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 9 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重情況60%70%80%90%01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 作為 增加就業(yè)、刺激消費(fèi)、擴(kuò)大投資需求和增加國民財(cái)富的重要渠道，非公有制經(jīng)濟(jì)在平陰縣進(jìn)入了加速啟動(dòng)階段，商業(yè)氛圍愈加濃厚。 平陰縣恩格爾系數(shù)32%33%34%35%36%37%38%39%恩格爾系數(shù) % % % % % %02年 03年 04年 05年 06年 07年 就 恩格爾系數(shù)分析，平陰縣恩格爾系數(shù)長期低于 40%，已步入相 對富裕階段。 2020 年前三季度，平陰縣城 共有消費(fèi)品交易市場 5 個(gè)，占地 萬平方米，攤位2126 個(gè)，年交易額 億元。共有商業(yè)街 11 條，總長度 萬米，網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù) 4200 個(gè)，年交易額 億元。 據(jù)此推算人均商業(yè)營業(yè)面積偏低。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 10 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 五、 平陰百姓生活基本情況 平陰縣工資儲(chǔ)蓄對比情況040008000120201600001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年0%3%6%9%12%15%18%在崗職工平均工資( 元) 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款（元）工資增長率 存款增長率線性 ( 工資增長率) 線性 ( 存款增長率) 平陰縣城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄占工資比重匡算52%53%54%55%56%57%58%儲(chǔ)蓄占工資比重 % % % % % %02年 03年 04年 05年 06年 07年 從長期走勢分析，人均儲(chǔ)蓄存款增長率略高于工資增長率，且二者間差距相對恒定。 儲(chǔ)蓄占工資比重約 55%，略高于全國 %的平均值。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 11 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣城鎮(zhèn)居民收支情況0400080001202003年 04年 05年 06年 07年 1 0 %0%10%20%人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出（元）收入增長率 支出增長率線性 ( 收入增長率) 線性 ( 支出增長率) 從歷史發(fā)展走勢判斷，平陰縣城鎮(zhèn)居民收入增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于支出增長率，近六年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率平均值為 %。 2020 年上半年，全縣在崗職工平均工資為 1245 元 /月。十九大行業(yè)中，平均工資位于前三位的分別是：金融業(yè) 3091 元 /月；郵政業(yè) 2283 元 /月；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 2069 元 /月。 六、 平陰縣房地產(chǎn)市場基本情況介紹 (一 ) 平陰縣近年土地供應(yīng)情況 平陰縣近年住宅用地掛牌價(jià)情況05101520253035402020 2020 2020平陰縣近年商業(yè)/商住用地掛牌價(jià)情況0510152025303540452020 2020 2020 2020 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 12 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 因 2020 年 平陰縣 掛牌土地多為郊區(qū)錦東新區(qū)、濟(jì)西工業(yè)園地段，因此價(jià)格略有下降，但從長期趨勢分析仍然呈現(xiàn)明顯的上升趨勢 。 詳細(xì)成交情況參見附件 1《 平陰縣近年國有土地招拍掛情況一覽表》 。 2020 年部分商業(yè) /住宅用地招拍掛結(jié)果 位置 土地使用權(quán)人 土地性 質(zhì) 級別 容積 率 土地面積 (畝 ) 成交總價(jià) (萬元 ) 成交地價(jià) (萬元 /畝 ) 成交日期 東溝街東段路南 劉允民 商業(yè) /住宅 2 2 298 149 翠屏街東段路北 山東長河豪門投資置業(yè)有限公司 商業(yè) /住宅 2 3700 平陰縣 2020 年 實(shí)際 商業(yè) /住宅混合用地 成交價(jià)格 在 100 萬元 /畝以上 。 (二 ) 平陰縣房屋建設(shè)基本情況 平陰縣房地產(chǎn)開發(fā)概況00 . 511 . 522 . 5304年 05年 06年 07年0%30%60%90%120%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 住宅投資（億元） 住宅投資比重 2020 年平陰縣房地產(chǎn)投資增長迅猛。 2020 年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，比 07 年度將近翻一番。 住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)比重持續(xù)下降。結(jié)合招拍掛土地性質(zhì)分析，該比重還將進(jìn)一步降低。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 13 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣商品房竣工情況012345678904年 05年 06年 07年 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%商品房竣工面積（萬㎡）竣工增長率線性 ( 竣工增長率) 從長期走勢觀察，平陰縣商品房竣工面積持續(xù)走高。 2020 年前三季度，施工房屋面積達(dá)到 平米，同比增長 %。 平陰縣人均居住情況05101520253002年 03年 04年 05年 06年 07年0 . 00 . 10 . 10 . 20 . 20 . 30 . 30 . 4人均居住面積（㎡） 人均居住支出（百元）每平米居住支出（元） 線性（每平米居住支出） 隨著恩格爾系數(shù)的降低，平陰縣人均居住支出呈穩(wěn)步提升的趨勢。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 14 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣商品房銷售情況024681005年 06年 07年0%10%20%30%40%50%60%70%銷售面積（萬㎡） 銷售額（億元）銷售面積增長率 銷售額增長率 平陰縣商品房銷售均價(jià)情況0500100015002020250006年 07年 0 8 年1 9 月0%5%10%15%20%25%商品房銷售均價(jià)（元/ ㎡） 增長率 平陰縣商品房銷售呈增加趨勢，銷售額增長率明顯高于銷售面積增長率，銷售價(jià)格穩(wěn)步持續(xù)提升。 近五年平陰住宅竣工面積情況 指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 住宅竣工面積 (萬平米 ) 平陰縣房地產(chǎn)市場主要靠住宅進(jìn)行拉動(dòng)，且 2020 年以來供應(yīng)量激增。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 15 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 本項(xiàng)目市場可行性分析 一、 平陰縣房地產(chǎn)市場容量分析 (一 ) 平陰縣商業(yè)用房 市場 容量分析 1. 根據(jù)目前平陰商業(yè)格局及業(yè)態(tài)布局 對建商業(yè)項(xiàng)目可行性 分析 目前平陰縣的商業(yè)格局以榆山路、黃河路為主要商業(yè)繁華區(qū)域，整個(gè)城市的商業(yè)以沿街商鋪呈線裝分布，缺乏中高檔商鋪集中的塊狀商業(yè)密集區(qū)域及經(jīng)營面積在 10000 ㎡以上的主力商場，商業(yè)整體水準(zhǔn)偏低，與平陰 達(dá) 億元的社會(huì)消費(fèi)品零售額及 億元零售業(yè)零售額、城鎮(zhèn)人均 月平均零售業(yè)零售額 807 元 /人 /月的高額消費(fèi)力形成強(qiáng)烈反差。 因此隨著銀座商場的進(jìn)駐將會(huì)在填補(bǔ)平陰大型商場空缺、拉升提高平陰整體商業(yè)水準(zhǔn)的同時(shí)，在平陰縣城內(nèi)形成一個(gè)中高檔商業(yè)經(jīng)營面積的市場需求量。 2. 根據(jù)人口對商業(yè)面積容量的分析 人口增長率 ：截止 2020 年底，近 3年人口平均綜合增長率為 %，其中平均自然增長率為 %，遷入人口增長率為 %。 2020年平陰縣人口及戶數(shù)總量 ： 區(qū)域人口總量： 368702 人； 城鎮(zhèn)人口總量： 108536 人； 區(qū)域戶數(shù)總量： 122900 戶； 城 鎮(zhèn)戶數(shù)總量： 36179 戶； 2020年平陰縣人口及戶數(shù)預(yù)計(jì)總量 ： 區(qū)域人口總量： 401885 人； 城鎮(zhèn)人口總量： 118304 人； 區(qū)域戶數(shù)總量： 133961 戶； 城鎮(zhèn)戶數(shù)總量： 39435 戶； 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 16 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 根據(jù)人均商業(yè)面積之比為 5： 1 考慮，按照 2020 年平陰的人口總量及城鎮(zhèn)人口總量測算，平陰縣的合理商業(yè)面積總量應(yīng)為： 全縣內(nèi)商業(yè)面積合理總量 ： 73740 ㎡ —— 80377 ㎡ 縣城內(nèi)商業(yè)面積合理總量 ： 21707 ㎡ —— 23660 ㎡ 3. 根據(jù)縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地域區(qū)別對商業(yè)面積容量的分析 考慮到平陰縣縣 城對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射力影響，按照常規(guī)城區(qū)消費(fèi)額 50%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)額 50%的比例計(jì)算： 平陰縣城內(nèi)商業(yè)面積合理總量： 36870 ㎡ —— 40188 ㎡ 4. 根據(jù)平陰縣主力商場對縣城內(nèi)合理商業(yè)面積的分析 目前因?yàn)槠疥幙h城內(nèi)缺乏大型商業(yè)綜合性商場，現(xiàn)有兩處大型商業(yè)中的原縣百貨大樓因商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整的問題目前經(jīng)營狀況欠佳，現(xiàn)大賣場因本地塊的拆遷將搬離，因此銀座商城的進(jìn)駐平陰將會(huì)對平陰縣成的商業(yè)銷售金額的提高起到拉升作用。 考慮到銀座商城對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)一步拉動(dòng)及吸引作用，擁有銀座商城后的平陰縣城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)消費(fèi)面積比為： 60% VS 40% 擁有銀座商城后的平陰縣城內(nèi)商業(yè)面積合理總量： 44244 ㎡ —— 48226 ㎡ 5. 根據(jù)項(xiàng)目在平陰縣城中的地理位置對本項(xiàng)目商業(yè)總量 的 分析： 考慮道本項(xiàng)目位于目前平陰縣城內(nèi)最繁華地段，開發(fā)成功后將是平陰縣城內(nèi)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中規(guī)模最大最集中、建筑形態(tài)最新穎的商業(yè)中心，并且因?yàn)閾碛秀y座主力商場后將會(huì)對城內(nèi)周邊消費(fèi)起到吸引作用， 因此本項(xiàng)目位置與縣城內(nèi)周邊街道的商業(yè)面積之比為： 70% VS 30% 本項(xiàng)目的合理商業(yè)面積總量為 ： 30970 ㎡ —— 33758 ㎡，平均值： 32364 ㎡ 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 17 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 6. 根據(jù) 平陰縣城社會(huì)群體對 平陰縣商業(yè)面積容量的分析 平陰縣社會(huì)家庭存款及社會(huì)階層財(cái)富分配 情況 單位：元 項(xiàng)目 人數(shù) 比例 人數(shù) 戶均 人口 戶數(shù) 財(cái)富 比例 存款總額 人均 存款額 戶均 存款額 高收入家庭 % 3687 1250 % 1920491609 520882 1536602 較高收入家庭 % 10475 3551 % 675991415 64535 190379 中等收入家庭 % 29759 10088 % 237941364 7996 23587 中下收入家庭 % 84545 28659 % 83752680 991 2922 低收入家庭 % 240192 81421 % 29480000 123 362 總戶數(shù) % 368700 124969 % 2948000000 7996 23587 綜合分析 商鋪投資消費(fèi)與住宅消費(fèi)的社會(huì)群體上存在兩個(gè)截然不同的方面，前者為解決了吃穿住行后追求營利的一 種投資行為，而后者為提高改善生活水準(zhǔn)的一種消費(fèi)行為。因此可以確定：購買商鋪的社會(huì)群體屬于高收入家庭及較高收入家庭。從上表中更可以看出平陰縣目前屬于上述兩種人群