【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 約 9500 平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場(chǎng)建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，長(zhǎng)年受龍王港洪水侵害，十種九不收。 1973 年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來(lái)西湖漁場(chǎng)一直處于低水平的養(yǎng)魚(yú)狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚(yú)的飼料。隨著城市化的推進(jìn)，大量外來(lái)租佃戶(hù)以這種違章棚屋為作坊，生產(chǎn)劣質(zhì)食品。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說(shuō)是長(zhǎng)沙 市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對(duì)外形象。 龍王港為湘江一級(jí)支流，全長(zhǎng) 31 公里，流域面積 173 平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為 27 米，湘江洪水期水位高達(dá) 37 米以上，西湖漁場(chǎng)路面標(biāo)高僅為 29 米，連年洪水不僅造成西湖漁場(chǎng)十年九澇，也對(duì)望月湖小區(qū) 4 萬(wàn)多居民安全構(gòu)成很大威脅， 1998年江澤民總書(shū)記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。 項(xiàng)目的提出 根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園 ，龍王港下游防洪大堤按 200 年一遇標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。長(zhǎng)沙市政府于 2020 年確定本項(xiàng)目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項(xiàng)目，為解決資金來(lái)源，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”方式實(shí)施。岳麓區(qū)在 2020 年將本項(xiàng)目列入戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目對(duì)外招商。 項(xiàng)目前期工作成果 2020 年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請(qǐng)，本集團(tuán)公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項(xiàng)目的三個(gè)系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開(kāi)展項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作。 2020 年 12 月編制了《西湖文化園概念性規(guī)劃方案》， 2020 年 3 月召開(kāi)了《西湖文化園概念性規(guī)劃 方案王家咨詢(xún)與評(píng)議》， 2020 年 5 月完成了《西湖文化園概念性評(píng)級(jí)方案》的編制和評(píng)審工作， 2020 年 12 月底前完成了項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、環(huán)境影響初審，項(xiàng)目選址、規(guī)劃用地審批工作。并開(kāi)始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。 2020 年 1 月對(duì)龍王港防洪大堤進(jìn)入實(shí)質(zhì)性投資，開(kāi)始征地拆遷工作。 2020 年 3 月龍王港防洪大堤開(kāi)工建設(shè)，支付了首期工程款 4000萬(wàn)元。 2020 年 3 月完成了項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申批領(lǐng)發(fā)工作。 2020 年 12 月底前編制《西湖文化園修建性評(píng)細(xì)規(guī)劃》，辦理項(xiàng)目《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 用地、農(nóng)用地征用申報(bào)手續(xù)。 2020 年 3 月、 4 月完成了《西湖文化園修建性評(píng)細(xì)規(guī)劃》的初審和復(fù)審工作。 2020 年 4 月利用集團(tuán)各種有利資源，協(xié)助市、省國(guó)土部門(mén)，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國(guó)土資源部的申報(bào)、批準(zhǔn)工作。省政府下達(dá)項(xiàng)目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團(tuán)公司支付了總項(xiàng)目的各項(xiàng)征地稅費(fèi) 4000 多萬(wàn)元。 2020 年 6 月我集團(tuán)公司參與項(xiàng)目征地拆遷安置補(bǔ)償工作，支付首期征遷費(fèi)用 億元。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級(jí)規(guī)劃評(píng)審。 2020 年 8 月、 9 月完成了土地掛牌二次進(jìn)窗、依法合理設(shè)置掛牌前置條件等掛牌前期 準(zhǔn)備工作。 足額支付了二、三土地征遷費(fèi)用 7000 萬(wàn)元。 二 項(xiàng)目建設(shè)的重大意義 本項(xiàng)目建設(shè)具有重大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目建設(shè)的重大社會(huì)效益 1）本項(xiàng)目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬(wàn)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇等級(jí)。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 2）本項(xiàng)目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場(chǎng)漁民（農(nóng)民）的生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項(xiàng)安置用地得到有效的落實(shí)。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯(cuò)誤美食、水上休閑、運(yùn)動(dòng)健康的城市開(kāi)放式公 園。提高了長(zhǎng)沙西大門(mén)、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。 4）濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長(zhǎng)沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時(shí)尚的全國(guó)示范居住區(qū)。明顯改善長(zhǎng)沙市民的居住模式，將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。 項(xiàng)目建設(shè)的重大環(huán)境效益 1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺(tái)和石砌護(hù)坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園 優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。 2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場(chǎng)極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺(tái)為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫(kù)凈山補(bǔ)水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門(mén)”、“芙蓉出水”兩個(gè)城市廣場(chǎng)雕塑，營(yíng)造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項(xiàng)鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線(xiàn)，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長(zhǎng)沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、 生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項(xiàng)目推出，將原西湖漁場(chǎng)低洼地的土地價(jià)值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項(xiàng)目公益項(xiàng)目 6億多元的資金來(lái)源，還給市、區(qū)兩級(jí)政府帶來(lái)相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入。 2）本項(xiàng)目 50 多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)，將給國(guó)家和地方政府帶來(lái)可觀的稅費(fèi)收益。 3）本項(xiàng)目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建成，將為原西湖漁場(chǎng)的漁民（農(nóng)民）提供長(zhǎng)遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的商 業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營(yíng)用房的購(gòu)置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者提供經(jīng)商場(chǎng)所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。 4）本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也將有長(zhǎng)遠(yuǎn)的、綜合性的經(jīng)濟(jì)效益。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 本次可研報(bào)告編寫(xiě)，沒(méi)有委托房地產(chǎn)顧問(wèn)公司作專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)一步編寫(xiě)更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報(bào)告。 一 長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙作為湖南省省會(huì)、全國(guó)地產(chǎn)二線(xiàn)城市，前五年地產(chǎn)市場(chǎng)處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地出讓價(jià)格有了迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會(huì)給房 地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的土地出讓價(jià)的最終確定，增大了可變因素。 2020 年 ——2020 年長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)量、規(guī)模、平均單價(jià)和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等方面處于一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率（ 07 年以前平均容積率為 以下， 07 年平均容積率達(dá) ）的情況下，單位地價(jià)出現(xiàn)了極端異常的增長(zhǎng)。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 附表一：歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 年份 出讓面積 （ hm2） 出讓金總額 （ 萬(wàn)元） 出讓土地平均單價(jià) 年漲幅 （ %） （元 /m2） （萬(wàn)元 /畝） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在掛牌 125193 122 注：出讓總金額 2020 年 ——2020 年均為成交價(jià) 2020 年已成交部分為成交價(jià) 2020 年正在掛牌部分為起始價(jià)，成交價(jià)將有較大幅度加價(jià)。 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 附表二：長(zhǎng)沙市 2020 年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 漲幅 （ %） 單價(jià) 樓報(bào)價(jià) (元/m2) 商 住 元 /m2 萬(wàn)元 /畝 [2020]網(wǎng) 掛 01 號(hào) 岳麓區(qū) 雷鋒大道 344142 住 宅 34115 95200 179 2766 1383 [2020] 掛 067 號(hào) 岳麓區(qū) 天馬村 29555 住宅 6574 7200 2436 1353 掛 066 號(hào) 雨花區(qū) 黎托村 8632 商住 1475 1768 2048 512 掛 065 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 撈刀河鎮(zhèn) 352764 住宅 34360 34988 975 650 掛 064 號(hào) 天心區(qū) 青園路 10131 商住 2249 8000 256 7897 2632 掛 063 號(hào) 芙蓉區(qū) 東二環(huán) 7917 商住 3748 4150 5142 887 掛 062 號(hào) 岳麓區(qū) 觀沙嶺 21815 商住 4569 8000 3667 733 望 [2020] 掛 016 號(hào) 望城縣 含浦鎮(zhèn) 153860 住宅 10377 84000 709 5460 1820 [2020] 掛 057 號(hào) 天心區(qū) 天劍路 52103 住宅 21743 39200 7524 2508 望 [2020] 掛 012 號(hào) 望城縣 銀星鎮(zhèn) 281067 住宅 13864 52020 275 1850 925 [2020] 掛 056 號(hào) 岳麓區(qū) 銅盆路 33239 住宅 8373 10000 3009 836 掛 053 號(hào) 開(kāi)福區(qū) 新河三角洲 785199 商住 463830 920200 11717 2929 掛 051 號(hào) 雨花區(qū) 體育彩城 43965 住宅 8835 13300 3025 1375 掛 044 號(hào) 天心區(qū) 黃土嶺正街 45070 商住 30000 53300 11826 2628 掛 030 號(hào) 岳麓區(qū) 西湖漁場(chǎng) 7667 住宅 982 1730 2256 752 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款 ！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 小 計(jì) 2183126 平均 645094 1332836 6105 1462 附表三：長(zhǎng)沙市正在掛牌土地起始價(jià)一覽表 地塊編號(hào) 座落 出讓面積 （ m2） 性質(zhì) 容積率 起始價(jià)