【正文】 度大市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、蘆淞區(qū)區(qū)委書記、區(qū)長(zhǎng)等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊(duì)在項(xiàng)目所在地龍泉村進(jìn)行了多次調(diào)研并召開了專題會(huì)議。地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目實(shí)際“熟地”成本合計(jì)每畝35萬(wàn)元左右，而本地塊周邊同類地段地價(jià)為每畝90萬(wàn)元左右。 對(duì)成本以上限范圍預(yù)算； 對(duì)可實(shí)限收入在保守下限范圍預(yù)算； 沒有計(jì)算項(xiàng)目可享受優(yōu)惠政策稅費(fèi)減免。根據(jù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)情況需要,暫定公司組織結(jié)構(gòu)圖如下：總經(jīng)理工程部營(yíng)銷策劃部財(cái)務(wù)部人事行政部總經(jīng)辦策劃廣告銷售主管工程師造價(jià)師會(huì)計(jì)主管融資主管人事主管行政主管總經(jīng)理秘書報(bào)建員法律顧問副總經(jīng)理三、建設(shè)進(jìn)度在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中各項(xiàng)管理工作，編好營(yíng)銷推廣計(jì)劃、資金流計(jì)劃、施工組織計(jì)劃，使項(xiàng)目盡快竣工受益。 二、組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目建設(shè)由株洲市愛拼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)起，組織專門的領(lǐng)導(dǎo)班子負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)市場(chǎng)情況，考慮到長(zhǎng)期利益，本項(xiàng)目可將增值快、位置好的單元保留，可以以租賃模式來(lái)贏得長(zhǎng)期投資回報(bào)。針對(duì)部分業(yè)主需求的廠房方案，可以以委托代建的方式來(lái)運(yùn)作，同時(shí)將開發(fā)建設(shè)部分標(biāo)準(zhǔn)廠房單層或整體發(fā)售。第三章 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)思路本項(xiàng)目采用房地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過兩期滾動(dòng)開發(fā)，并重點(diǎn)在前期的市場(chǎng)研究與客戶群體的摸底調(diào)查上加大工作力度，爭(zhēng)取在開工前，爭(zhēng)取到60%左右客戶群體的認(rèn)同?，F(xiàn)在我們組織專業(yè)的市場(chǎng)研究人員對(duì)蘆淞服裝加工企業(yè)業(yè)主進(jìn)行更廣泛細(xì)致的研究，認(rèn)真研究他們購(gòu)買廠房的真正需求與愿望；分析項(xiàng)目滿足他們需求與愿望付出的成本，了解他們的購(gòu)買力；分析他們想通過什么方式在什么時(shí)機(jī)購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)廠房等。現(xiàn)在，本項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃與定位已經(jīng)引起了準(zhǔn)客戶的高度關(guān)注與極大興趣，紛紛來(lái)電來(lái)訪咨詢項(xiàng)目情況，市場(chǎng)前景較為樂觀。加強(qiáng)溝通，采用訂制式營(yíng)銷模式我們有針對(duì)性的與重點(diǎn)客戶進(jìn)行溝通，給他宣傳我們項(xiàng)目的理念、定位與規(guī)劃，積極運(yùn)用口碑傳播的途徑，吸引、穩(wěn)定我們的客戶群體。二、市場(chǎng)營(yíng)銷措施我們堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向”的理念，重點(diǎn)在市場(chǎng)營(yíng)銷方面開展了許多工作：整合資源，讓政府與行業(yè)協(xié)會(huì)共同參與招商我們與“株洲市服裝行業(yè)協(xié)會(huì)”等行業(yè)組織及其主要負(fù)責(zé)人緊密聯(lián)系，吸引他們參與到我們項(xiàng)目中來(lái)，在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)、房型、面積、配套等方面廣泛聽取他們建議和意見。 對(duì)生活品質(zhì)較為挑剔；178。：株洲市的年輕消費(fèi)一族178。 重視住宅的生活便利性；178。 不滿意合泰地區(qū)居住環(huán)境；178。178。 屬于首次置業(yè)人群，具備一定投資意識(shí)。 個(gè)人月收入在1500元以上；178。178。本項(xiàng)目用地離市場(chǎng)群近，地段升值潛力很大，物業(yè)可用來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)率很高，其主要特點(diǎn)是熟悉服飾產(chǎn)業(yè)，自身從事服飾加工或營(yíng)銷代理，對(duì)服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目升值潛力看好。主要特點(diǎn)是，需要現(xiàn)代化的辦公形象，有較大的倉(cāng)儲(chǔ)空間，交通便利，便于與客戶的交流。 企業(yè)可支配用于購(gòu)買生產(chǎn)車間之資金在50－400萬(wàn)之間。 需求廠房面積在3002000平方米之間；178。 著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強(qiáng)烈的創(chuàng)新意識(shí)；178。 在本地有較長(zhǎng)發(fā)展軌跡，在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度；178。成片建設(shè)國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，出租或出售給符合整體規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)用于生產(chǎn)，并集中為企業(yè)提供物業(yè)管理、物流配送等服務(wù)，同時(shí)政府提供園區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策，共同為孵化中小企業(yè)健康發(fā)展提供了積極的環(huán)境。所以，開發(fā)服裝工業(yè)園，建設(shè)服裝加工企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房能有效疏導(dǎo)中小加工企業(yè)“三合一”經(jīng)營(yíng)的問題，規(guī)范生產(chǎn)，消除安全隱患。 有效引導(dǎo)“三合一”廠房向標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化發(fā)展的需求目前株洲市 “三合一”的服裝加工廠現(xiàn)象普遍，眾多的小企業(yè)和小加工廠租用民房，生產(chǎn)、生活、倉(cāng)庫(kù)混在一起，火災(zāi)隱患多年來(lái)一直威脅著經(jīng)營(yíng)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，已成為困擾市、區(qū)各級(jí)黨委、政府的一塊“心病”，株洲市消防支隊(duì)對(duì)蘆淞市場(chǎng)群進(jìn)行多次消防專項(xiàng)整治，但是效果并不明顯。第二章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)需求分析蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)品牌化發(fā)展需求株洲一直沒有自己知名的服飾品牌，蘆淞市場(chǎng)群的3000多個(gè)品牌幾乎都是“泊來(lái)品”，株洲本地服裝加工企業(yè)近5000家，注冊(cè)的商標(biāo)已有500多個(gè)，但大多數(shù)都將公司注冊(cè)在香港、廣東、浙江、福建等地。經(jīng)濟(jì)效益顯著通過園區(qū)投資等運(yùn)營(yíng)，扶持入園企業(yè)創(chuàng)新成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)工業(yè)園區(qū)總投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值16億元，每年可實(shí)現(xiàn)利稅近1億元。本項(xiàng)目落成將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房約20多萬(wàn)平米，可容納中小服裝加工企業(yè)近百家，將引導(dǎo)株洲市服裝加工產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的新格局。促進(jìn)服裝產(chǎn)業(yè)集群沿海城市通過鼓勵(lì)專業(yè)園區(qū)、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，引導(dǎo)分散的產(chǎn)業(yè)向一定的空間集聚，形成整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。株洲蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，必須實(shí)施品牌化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，引進(jìn)規(guī)模企業(yè)，加快培植本土服裝企業(yè)，有效解決增長(zhǎng)后勁乏力和競(jìng)爭(zhēng)力不夠的問題。所以，開發(fā)建設(shè)服裝加工企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房能有效疏導(dǎo)中小加工企業(yè)“三合一”經(jīng)營(yíng)的問題，規(guī)范生產(chǎn)，消除安全隱患。有效整頓“三合一”廠房目前株洲市 “三合一”的服裝加工廠非常之多，眾多的小企業(yè)和小加工廠租用民房，生產(chǎn)、生活、倉(cāng)庫(kù)混在一起，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，消防通道不暢，大都無(wú)法通過消防檢驗(yàn)。但以租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的方式，可減少固定資產(chǎn)的投入、降低投資風(fēng)險(xiǎn)、縮短投資周期，同時(shí)可將更多的流動(dòng)資金用于加快企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展上，達(dá)到挖潛增效的目的。本項(xiàng)目按照“產(chǎn)業(yè)集聚、布局集中、用地集約”的原則，將為株洲市發(fā)展“樓宇工業(yè)”，推行“無(wú)地招商、標(biāo)準(zhǔn)廠房招商”，提高了工業(yè)用地集約化程度和單位面積的產(chǎn)出價(jià)值，提高單位土地的投資強(qiáng)度，最大程度實(shí)現(xiàn)用地集約，成為株洲工業(yè)園區(qū)開發(fā)亮點(diǎn)。四、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義提高土地利用率本項(xiàng)目是“以標(biāo)準(zhǔn)廠房、都市型工業(yè)園區(qū)和為載體，與城市功能和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代綠色工業(yè)，具有占地少、產(chǎn)出高的特點(diǎn)”。孵化職能：即積極扶持具有良好市場(chǎng)潛力的優(yōu)秀企業(yè)，通過爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，協(xié)助引進(jìn)資金擴(kuò)大規(guī)模，成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模得以迅速擴(kuò)大與膨脹。廠房組團(tuán)合計(jì)綜合配套組團(tuán)總計(jì)庭院式員工宿舍標(biāo)準(zhǔn)廠房住宅綜合公寓樓商鋪其它占地面積（畝）80241043085147建筑面積（平方米）1060808000230401371203052820000100002000199648各類型物業(yè)比例53％4％12％69％15％10％5％層數(shù)5層（局部6層）7層5層7層15層2層總棟數(shù)3014351整棟面積35368000576020000建筑類型及功能分布“L”型圍合式（單體建筑面積根據(jù)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)調(diào)整）24*48（可根據(jù)后期市場(chǎng)反應(yīng)再行調(diào)整）一梯四戶或二戶多層，首層做儲(chǔ)物間和車位裙樓4層商鋪，4樓以上塔樓沿果園路及園區(qū)東側(cè)臨街面布置，住宅部分底層，其余位獨(dú)立布置（2層）容積率5．物業(yè)規(guī)劃數(shù)據(jù)三、園區(qū)管理園區(qū)將以扶持服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，聯(lián)合政府有關(guān)職能部門，成立市場(chǎng)導(dǎo)向型的新蘆淞服裝都市工業(yè)園管理機(jī)構(gòu)。 服務(wù)配套： 招待所、管委會(huì)、保安、智能化、水電、通訊、物業(yè)等； 通用辦公區(qū)(入園企業(yè)行政辦公區(qū))； 生活配套: 公寓：?jiǎn)T工宿舍、中層管理及技術(shù)骨干公寓、小戶型已婚員工公寓； 生活設(shè)施：大、中、小型食堂,郵局、金融銀行、衛(wèi)生所、超市、商店； 休閑廣場(chǎng):這是針對(duì)生活區(qū)和商務(wù)中心的需要而建立的生活配套設(shè)施。 其他系統(tǒng):園區(qū)采用可視智能化管理，有線電視線路，多媒體寬帶等系統(tǒng)配備到位。 消防設(shè)計(jì)：東西南各設(shè)封閉樓梯間三處，方便人流疏散，并設(shè)有防火門。以單元式布局，每層設(shè)置為兩個(gè)單元，均配有辦公區(qū)域以及附屬配套設(shè)施?！耙匀藶楸尽钡脑O(shè)計(jì)造就理想的廠區(qū)建筑設(shè)計(jì)立意突出“通用化、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化”。 物業(yè)外觀建設(shè)成區(qū)域標(biāo)致性建筑本項(xiàng)目是以服裝生產(chǎn)企業(yè)定制的標(biāo)準(zhǔn)廠房。以單元式布局，每層設(shè)置為兩個(gè)單元，均配有辦公區(qū)域以及附屬配套設(shè)施。 庭院組合式廠房可大可小，也可獨(dú)立廠區(qū)完善的功能設(shè)計(jì)，靈活的分隔。 人貨分流高效便利安全的路網(wǎng)設(shè)計(jì)實(shí)行物流與人流分離，人、貨分道流動(dòng)，形成高效低成本的現(xiàn)代化生產(chǎn)基地。二、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及株洲市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)營(yíng)運(yùn)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，定位為服裝設(shè)計(jì)、辦公、