【正文】 未來(lái)的新區(qū)規(guī)劃中，光華大道以北的區(qū)域?qū)⑹菍?zhuān)門(mén)的商業(yè)和公共設(shè)施用地，該區(qū)域?qū)⑹切聟^(qū)內(nèi)的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā) 區(qū)，將出現(xiàn) 5 條商業(yè)步行街。同時(shí)，還將修建 18 所幼兒園、 9所小學(xué)， 4 所中學(xué)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面， 青羊新區(qū) 未來(lái)將 大力發(fā)展?jié)M足居民居住需求的中檔住宅地產(chǎn)，適當(dāng)發(fā)展高檔住宅地產(chǎn) ，積極發(fā)展酒店、賓館、購(gòu)物中心、博物館、學(xué)校、體育中心等配套地產(chǎn) 。 未來(lái)青羊區(qū)將以工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為重點(diǎn)，打造活力青羊，預(yù)計(jì) 到 2021 年， 工業(yè)企業(yè)集中度將達(dá)到 85%以上 。 第 二 章： 區(qū)位價(jià)值分析 地塊區(qū)位描述 1）地塊位置 本地塊位于 未來(lái)青羊 新區(qū)內(nèi)，成溫路與武青路（雙星大道）交匯處， 青羊區(qū)蘇坡街道辦事處中壩村 5 組，培鳳村 7 組， 近鄰三環(huán)路。 7） 近一半的商品房被外地人買(mǎi)走 18 月，全市成交的商品房中，有 %的面積被外地個(gè)人買(mǎi)走，其中省內(nèi)各地市州個(gè)人買(mǎi)走 %，外省人買(mǎi)走 %，境外人士買(mǎi)走 %；只有 %的面積被本市個(gè)人買(mǎi)走，另有 %的面積被單位買(mǎi)走。 6） 商務(wù) 、 商業(yè)市場(chǎng) 初步平穩(wěn)增長(zhǎng) 18 月，五城區(qū)新增商業(yè)用房供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；成交 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1%，今年內(nèi)第一次變成正增長(zhǎng)；當(dāng)期供銷(xiāo)比也降為 ，較 17 月有所降低，從供大于求逐步逼近供需平衡。中小套型商品住宅供應(yīng)占比的增加，間接緩解了供求緊張狀況。同期，五城區(qū)成交 90 平方米以下商品住宅 33551 套、 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) %、 %，增幅較 17 月分別上升了 、 個(gè)百 6 分點(diǎn)。 18 月，五城區(qū) 90 平方米以下商品住宅新增供應(yīng) 42778 套、 萬(wàn)平方米，同比分別大幅增長(zhǎng) %、 %，增幅較 17 月分別上升了 、 14 個(gè)百分點(diǎn)。 其中 8 月份商品住宅成交均價(jià)為 5038 元 /平方米，漲幅比上月降低 個(gè)百分點(diǎn)。 4）房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng) 18 月， 全市商品房成交均價(jià)為 4071 元 /平方米，其中商品住宅成交均價(jià)為3981元 /平方米。同期，五城區(qū)商品房、 商品住宅供銷(xiāo)比分別達(dá)到了 、 ，處于幾年來(lái)的相對(duì)高位。其中：商品住宅成交 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 2） 商品房市場(chǎng)需求旺盛 18 月，全市商品房成交 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中商品住宅成交 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1） 商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，五城區(qū)增長(zhǎng)幅度更大 18 月，全市商品房新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中商品住宅新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。培養(yǎng)一批優(yōu)秀的企業(yè)家和技 5 術(shù)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。在一些重要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，軍工企業(yè)已占據(jù)一些關(guān)鍵技術(shù)制高點(diǎn)，形成了有一定產(chǎn)業(yè)規(guī)模、能夠影響市場(chǎng)格局的重要力量。 4）涌現(xiàn)了一批有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的知名企業(yè)和知名品牌 相當(dāng) 一批軍工企業(yè)已形成自己 的拳頭產(chǎn)品，長(zhǎng)安汽車(chē)、哈飛汽車(chē)、嘉陵摩托等品牌具有很高的知名度。 3）具有軍工特色的民品產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了明顯的成效 核電總裝機(jī)容量達(dá) 700 萬(wàn)千瓦，核燃料及核技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展；一系列民用衛(wèi)星研制成功， 支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、直升機(jī)的自行研制獲得重大進(jìn)展，民機(jī)轉(zhuǎn)包生產(chǎn)已具備較強(qiáng)的承攬加工能力。 2） 軍工民品產(chǎn)值規(guī)模不斷擴(kuò)大 軍轉(zhuǎn)民以來(lái)，軍 工民品以年均 20%左右的速度快速發(fā)展，產(chǎn)值規(guī)模不斷擴(kuò)大；國(guó)防科技工業(yè)體系實(shí)現(xiàn)了從單一軍品型向軍民結(jié)合型轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以軍為主轉(zhuǎn)變到以民為主。近年來(lái)，隨著軍工企業(yè)改革脫困和軍品科 研生產(chǎn)能力結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，軍工民品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的格局。目前，全國(guó)已擁有各類(lèi)孵化器 500 余家， 各類(lèi)孵化器孵化場(chǎng)地總面積達(dá) 萬(wàn)平方米，正在孵化著 39491 家企業(yè)，占全國(guó)科技型中小企業(yè)數(shù)量的 1/3 左右；在孵企業(yè)年技工貿(mào)總收入實(shí)現(xiàn) 億元，創(chuàng)造直接就業(yè)機(jī)會(huì) 71 萬(wàn)多個(gè)，已培養(yǎng)出境內(nèi)外上市公司 50 余家。 國(guó)家鼓勵(lì)多種形式的所有制經(jīng)濟(jì)特別是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)參與到科技孵化器的建設(shè)發(fā)展中來(lái)，本項(xiàng)目 正是在這樣的戰(zhàn)略機(jī)遇下展開(kāi)。《中國(guó)科技企業(yè)孵化器“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》更加明確了鼓勵(lì)多元投資、以多種形式和體制運(yùn)營(yíng)，多區(qū)域?qū)哟瓮七M(jìn)孵化器事業(yè)發(fā)展。 第一章： 項(xiàng)目實(shí)施背景 科技孵化器 發(fā)展 戰(zhàn)略 中國(guó)科技企業(yè)孵化器經(jīng)過(guò)二十年發(fā)展，已經(jīng)成為建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家的有效載體。 軍工民品 化 —— 軍工民品化主要 是指 軍事工業(yè)由軍事專(zhuān)用性的科研生產(chǎn)轉(zhuǎn)向軍民結(jié)合性（或兼容性、兩用性）科研生產(chǎn)的一種特定運(yùn)行機(jī)制 ， 軍事工業(yè)的民用生產(chǎn)，是指和平時(shí)期軍事工業(yè)在確保完成軍工生產(chǎn)任務(wù)的前提下，充分利用自身剩余生產(chǎn)能力，挖掘自身的生產(chǎn)潛力并充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)生產(chǎn)民品，以發(fā)揮軍事工業(yè)對(duì)民用工業(yè)的補(bǔ)充和促進(jìn)作用，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù) 。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 關(guān)于投資建設(shè) “ 新凱騰科技廣場(chǎng)（ RSBC） ” —— 暨軍轉(zhuǎn)民科技 企 業(yè)孵化器 項(xiàng)目 初步 可行性研究報(bào)告 成都新凱騰實(shí)業(yè)集團(tuán) 有限 公司 2 目 錄 概念釋義 第一章： 項(xiàng)目 實(shí)施背景 科技孵化器 發(fā)展戰(zhàn)略 軍工民品化 產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng) 前景 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 第二章：區(qū)位價(jià)值分析 地塊區(qū)位描述 區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局 區(qū)域發(fā)展前景 第三章：項(xiàng)目 定位 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 初步 定位 第四章：項(xiàng)目實(shí)施策略 開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)批次規(guī)劃 銷(xiāo)售定價(jià) 第五章：項(xiàng)目財(cái) 務(wù)分析 開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 財(cái)務(wù)效益分析 評(píng)價(jià)及結(jié)論 第六章：綜述 第七章： 操作團(tuán)隊(duì) 介紹 概念釋義 科技 企業(yè) 孵化器 —— 科技企業(yè)孵化器 也稱高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心 ， 它 以初創(chuàng)的科技型中小企業(yè)為服務(wù)對(duì)象，為入孵企業(yè)提供研發(fā) 、 中試生產(chǎn) 、 經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地和辦公方面的共享設(shè)施，提供政策 、 管理 、 法律 、 財(cái)務(wù) 、 融資 、 市場(chǎng)推廣和培訓(xùn)等方面的服務(wù)，以降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)業(yè)成本，提高企業(yè)的成活率和成功率，為社會(huì)培養(yǎng)成功的科技企業(yè)和企業(yè)家。 3 科技企業(yè)孵化器 作為連接知識(shí)創(chuàng)新源頭和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的橋梁 、 培育自主創(chuàng)新企業(yè)的平臺(tái)和創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè) 化的重要載體，在推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快科技成果轉(zhuǎn)化 ,促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化 ,孵化和培育中小科技型企業(yè)，以及振興區(qū)域經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮著巨大作用，在全世界范圍內(nèi)取得了巨大的成功 。 主 要包括以下幾個(gè)層次含義：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由單純軍品型向軍民結(jié)合型轉(zhuǎn)變；生產(chǎn)技術(shù)裝備、工藝、材料和人員等由軍事專(zhuān)用性向軍民通用性轉(zhuǎn)換；軍品分系統(tǒng)或零部件由完全或主要使用軍事專(zhuān)用品轉(zhuǎn)向盡量使用軍民兩用品等。各地相繼出現(xiàn)了一批由企業(yè)或其他民間組織投資創(chuàng)辦的科技企業(yè)孵化器?？萍计髽I(yè)孵化器和各 特色產(chǎn)業(yè)集群為推動(dòng)我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用 。 科技企業(yè)孵化器已成為促進(jìn)科技型中小企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大支撐力量。 4 軍工民品化 產(chǎn)業(yè)的 市場(chǎng) 前景 我國(guó)軍工民品發(fā)展大體經(jīng)歷了“無(wú)序、被動(dòng)地轉(zhuǎn)產(chǎn)民品”、“有 計(jì)劃的引導(dǎo)、主動(dòng)生產(chǎn)民品”、“與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始融合”三個(gè)階段。 1） 軍工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向、發(fā)展領(lǐng)域得到重大調(diào)整和完善 軍工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注重面向國(guó)防建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，在優(yōu)先保證 完成軍品科研生產(chǎn)任務(wù)的同時(shí)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，大力發(fā)展民品，不少企業(yè)建立了軍民兩用的民品生產(chǎn)線，把軍品能力寓于民品生產(chǎn)之中。軍工民品對(duì)軍工經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%以上，最高年份達(dá)到 80%以上，民品總產(chǎn)值已超過(guò) 1300 億。此外，信息產(chǎn)品、光電子產(chǎn)品、新材料、環(huán)保產(chǎn)品 、特種化工和機(jī)械裝備等一批優(yōu)勢(shì)民品在競(jìng)爭(zhēng)中拓展發(fā)展空間，逐步成為軍工經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，軍工系統(tǒng)有近 40 家民品企業(yè)股票上市。 在此 新的發(fā)展格局下，國(guó)防科工委提出了“十一五”期間軍工民品產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展目標(biāo) ： 掌握一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)，發(fā)展一批市場(chǎng)影響力大的名牌產(chǎn)品，建設(shè)一批創(chuàng)新能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)集聚度高的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，形成以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、各類(lèi)產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展的新格局。民品銷(xiāo)售收入年均增長(zhǎng) 15％ 以上，占國(guó)防科技工業(yè)總收入的比重進(jìn)一步加大；利潤(rùn)保持同步增長(zhǎng)，民品利潤(rùn)占利潤(rùn)總額的比重達(dá)到 50％ 以上。同期，五城區(qū)商品房新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中商品住宅新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。同期，五城區(qū)商品房成交 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 3） 五城區(qū)商品住房供需相對(duì)平衡 18 月，全市商品房、商品住宅供銷(xiāo)比分別為 、 。雖然 78 月份五城區(qū)商品住房成交量大幅增長(zhǎng)，但同期新增供應(yīng)充分放量明顯，使得當(dāng)期供銷(xiāo)比達(dá)到 ，比上半年提高 %。同期，五城區(qū)商品房成交均價(jià)為 4827元 /平方米，同比上漲 %；其中住宅成交均價(jià)為 4721 元 /平方米。 5） 中小戶型住房供銷(xiāo)占 比不斷提高 中小戶型商品住房新增供應(yīng)量繼續(xù)大幅增加，占比不斷提高，供求結(jié)構(gòu)更加合理。套數(shù)、面積占比分別達(dá)到 % 、 %，比去年同期分別增加了 、17 個(gè)百分點(diǎn)。 套數(shù)、面積供銷(xiāo)比分別達(dá)到 、 。 18 月，按面積計(jì)算，五城區(qū)商品住房供銷(xiāo)比為 ，但按套數(shù)計(jì)算供銷(xiāo)比達(dá) ，明顯提高。同期，五城區(qū)新增辦公用房供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；成 交 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；當(dāng)期供銷(xiāo)比為 ，仍是購(gòu)銷(xiāo)兩旺的格局。同期，五城區(qū)成交的商品房中，有 %的面積被外地個(gè)人買(mǎi)走，其中省內(nèi)各地市州個(gè)人買(mǎi)走 %，外省人買(mǎi)走 %，境外人士買(mǎi)走 %；有 %的面積被五城區(qū)個(gè)人買(mǎi)走，有5%的面積被郊區(qū)（市）縣個(gè)人買(mǎi)走，另有 %的面積被單位買(mǎi)走。 2）區(qū)位圖 7 3） 現(xiàn)狀圖 4）周邊環(huán)境控規(guī) 8 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)格局 該區(qū)域 內(nèi)分布有 青羊區(qū) 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，在日月大道以北分布著 成都飛機(jī)工業(yè)（集團(tuán)）有限公司（ 132 廠 ） 和成都飛機(jī)研究所 (611 所 )，該區(qū)域 初步 形成了以飛機(jī)制造業(yè)為核心，飛機(jī)設(shè)計(jì)、強(qiáng)度試驗(yàn)、航空儀表、航 空零部件、航空航天電子產(chǎn)品、航空模具、航空物流等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)為一體的 先進(jìn) 產(chǎn)業(yè)格局。 區(qū)域發(fā)展前景 1） 青羊新區(qū) 遠(yuǎn)景規(guī)劃 青羊新區(qū) 規(guī)劃 范圍東到鐵路西環(huán)線、西至外環(huán)路生態(tài)保護(hù)帶、南以武侯區(qū)和青羊區(qū)為界、北到成溫路，該區(qū)域定位為區(qū)一級(jí)的行政中心， 今后青羊區(qū)黨政機(jī)關(guān)以及一流醫(yī)院、學(xué)校都將搬遷至此，未來(lái)將吸納 17 萬(wàn)余人入住 。