【導讀】第二章業(yè)主基本情況................錯誤!第三章項目背景和建設的必要性.......錯誤!第八章項目資源供應................錯誤!第九章環(huán)境保護和節(jié)能措施..........錯誤!第十章勞動安全衛(wèi)生與消防..........錯誤!第十一章項目的管理及實施...........錯誤!第十二章項目實施進度計劃與招投標....錯誤!第十三章投資估算和資金籌措.........錯誤!第十四章財務評價..................錯誤!積142021m2，擬建設規(guī)模400000m2。其中忠信國際商住小

　　

【正文】 E 9 投資估算及資金籌措 40 9 投資估算及資金籌措 投資估算 參照當?shù)亟谕旯さ念愃乒こ淘靸r水平和 2021 年《黑龍江省建筑工程 預算 定額》及有關(guān)取費規(guī)定進行估算。 動遷費 本項目涉及動遷戶 108 戶，動遷面積 m2，取費標準為 1500元 / m2。動遷費為 萬元 。 前期工程費 項目前期工程費用 。 包括項目選址、立項、可研、設計 、招投標以及取得土地使用權(quán)繳納的契費等費用，其中項目選址、立項、可研 50 萬元，設計、招投標等 300萬元，購地費 200萬元。 建安工程費 建安工程費 萬元 。 其中 費用估算 住宅、幼兒園按 1350 元 / m2， 商場、商服按 1500元 / m2，地下部分（地下商城）按 2500元 / m2。 基礎(chǔ)設施費 基礎(chǔ)設施費 萬 元 。 其中供暖設施、供電設施、給排水和消防等投資 萬元，道路廣場投資 250 萬元，9 投資估算及資金籌措 41 綠化、亮化和環(huán)保投資 52萬元 。 開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費按開發(fā)成本的 8%計取，估算為 萬元 。 不可預見費 不可預見費 按開發(fā)成本的 %計取，估算為 萬元 。 管理費用 管理費用 按開發(fā)成本第 15 項之和的 3%計取，估算為。 銷售費用 銷售費用 包括廣告宣傳及市場推廣費、銷售代理費及其它銷售費用，按銷售收入的 %計取，為 。 項目總投資為 萬元，其中開發(fā)成本 萬元，開發(fā)費用 萬元 。 投資與成本費用估算匯總表 序號 項 目 費用（萬元） 占總投資系數(shù) % 備注 （ — ） 開發(fā)成本 1 動遷費 2 前期工程費 9 投資估算及資金籌措 42 3 建安工程費 4 基礎(chǔ)設施費 5 開發(fā)期間稅費 6 不可預見費 （二） 開發(fā)費用 1 管理費用 2 銷售費用 （三） 合計 資金籌措 項目總投資為 萬元， 擬由 黑龍江忠信偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投入自有資金 7000 萬元 作為啟動資金，其余投資 由商品房預售收入解決。 黑龍江忠信偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 將協(xié)助為業(yè)主提供為期 1020 年的銀行按揭貸款。 10 效益分析 43 10 效益分析 經(jīng)濟效益 入和銷售稅金及附加估算 商服 和 商場 ：按照當?shù)貙嶋H商服的市場 平均銷售 價 格4200 元 / m2估 算 ， 商場 的平均銷 售價 格 為 4000 元 / m2估算 。 商服 銷售額 為 。 商場 銷售額 為 。 住宅： 高層住宅平均售價為 3000元 / m2。 高層住宅 銷售額 為 。 幼兒園：幼兒園為 4 層獨立建筑，按 2400 元 / m2計算。 銷售額為 萬元 。 地下商城： 該項目地下部分擬建成地下商 城，按 3800元 / m2計算。銷售額為 萬元 。 年銷售稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅稅率為 5%。城市維護建設費按增值稅的 7%，教育 費 附加按增值稅的 3%。銷售稅金及附加為 萬元， 其中 營業(yè)稅為 元，城維及教育費附加為 。 土地增值稅為 。 10 效益分析 44 銷售收入為 萬元，其中經(jīng)營期第一年為 萬元，經(jīng)營期第 二 年為 。 投資總成本為 萬元 。 其中經(jīng) 營期第一年為，經(jīng)營期第 二 年為 。 利潤總額為 萬元 。 其中經(jīng)營期第一年為 萬元，經(jīng)營期第 二 年為 。 所得稅 按利潤總額的 25%計取，合計 為 萬元，其中經(jīng)營期第一年為 萬元，經(jīng)營期第 二 年為 萬元。 盈余公積金按稅后利潤的 10%計取 ，合計為 。其中經(jīng)營期第一年為 萬元，經(jīng)營期第 二 年 為 萬元。 凈利潤為 。 其中經(jīng)營期第一年為 元，經(jīng)營期第 二 年為 萬元。 10 效益分析 45 本項目 銷售分兩年完成， 從開盤起就有樓房預售款入賬，銷售收入以 第一 年銷售 收入為 ，第 二 年銷售 收入 進行測 算 ，平均售樓價格估計為 元 / m2。經(jīng)測 算， 該項目在執(zhí)行期內(nèi)銷售總額為 萬元，銷售稅金及附加為 萬元， 合計 實現(xiàn)銷售收入。 銷售收入預測表 項目 年度 平均售樓價 元 /m2 銷售量 m2 銷售總額 萬元 稅金及附加 萬元 銷售收入 萬元 備 注 1 2 合計 本項目總投資 萬元，其中 開發(fā) 成本 萬元，開發(fā)費 用 萬元。為計算方便，將開發(fā)成本和費用 按兩年 進行分攤，以第 一 年 分攤 m2， 第二年分攤 m2進行測 算 。 總成本預測表 第一年 第二年 合計 平均建設進度 (m2) 10 效益分析 46 開發(fā)成本 (萬元 ) 開發(fā)費用 (萬元 ) 總成本合計 (萬元 ) 根據(jù) 銷售收 入預測表及總成本預測表，編制利潤預測表。企業(yè)所及稅率為 25%，盈余公積金為 10%。 利潤預測表 單位 萬元 序 號 年度 項目 1 2 總計 1 銷售量 m2 2 銷售收入 3 總成本費用 4 利潤總額 5 所得稅 6 公積金 7 繳稅總額 8 凈利潤 本項目在執(zhí)行期內(nèi)累計 可 實現(xiàn)銷售收入 萬元，凈利潤 ，繳稅總額 。 評 價 根據(jù) 銷售收入預測表、 總成本預測表及利潤預測表，編制現(xiàn)金流量表 。 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 年度 項目 0 1 2 合計 10 效益分析 47 一 現(xiàn)金流入 1 銷售收入 2 回收流動資金 3 流入小計 二 現(xiàn)金流出 1 自有資金投入 2 銷售樓款投入 3 所得稅 4 公積金 5 流出小計 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn) 金 流量 五 稅前凈現(xiàn) 金 流量 六 稅前累 計 凈 現(xiàn)金 流量 七 貼現(xiàn)系數(shù) 八 稅后年凈現(xiàn)值 九 稅后累 計 凈現(xiàn)值 十 稅前年凈現(xiàn)值 十一 稅前累 計 凈現(xiàn)值 計算指標 : 所得稅后 所得稅前 財務內(nèi)部收益率（ %） 財務凈現(xiàn)值（萬元） 投資回 收 期（年） 根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算，所得稅 后財務內(nèi)部收益率為%，財務凈現(xiàn)值（ Ic=12%）為 萬元；所得稅前財務內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值（ Ic=12%）為 萬元。財務內(nèi)部 收 益率均大于行業(yè)基準 收 益率，說明盈利能10 效益分析 48 力滿足了行業(yè)最 低 要求。 所得稅后靜態(tài)投資回收期為 年（ 不 含建設期），所得稅前靜態(tài)投資回收期為 （ 不 含建設期）。 根據(jù) 利潤 表和投資與成本費用估算表計算： 投資利潤率 為 %。 投資利稅率 為 %。 財務評價全部投資所得稅后內(nèi)部收益率為 %，大 于行業(yè)基準收益率 12%，靜態(tài)投資回收期（含建設期）計算為 年，小于行業(yè)基準投資回收期；全部投資所得稅后的財務凈現(xiàn)值為 萬元，大于零。從以上主要指標看，財務評價較好， 說明該項目是切實可行的 。 社會效益 忠信國際商住小區(qū)項目建設是肇東市響應國家、省、地市關(guān)于棚戶區(qū)改造的實際舉措，是該市加速老城區(qū)改造的關(guān)鍵步驟，也是該市進一步改善優(yōu)化民生的重要內(nèi)容。該 項目的建設能夠更好地滿足人們不斷增長的對高檔 商 埠和 住宅小區(qū)的購 買 需求，顯著改善 肇東市 人民的居住水平和生活環(huán)境，提升 肇東市 的城市品位，為加速 肇東市 城鎮(zhèn)化建設進程做出突出貢獻。 目 錄 49 目 錄 1 總 論?????????????????? 1 項目簡況????????????????? 1 承建公司現(xiàn)狀??????????????? 2 項目提出的背景及必要性????????? 3 編制 的依據(jù) ???? ??? ???? ?? 5 經(jīng)濟技術(shù)指標?????????????? 6 2 經(jīng)濟發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)市場分析?????? 8 經(jīng)濟發(fā)展趨勢?????????????? 8 房地產(chǎn)市 場分析???????????? 12 3 建設地點及建設條件??????????? 15 建設地點???????????????? 15 建設條件???????????????? 15 4 設計方案???????????????? 18 建設原則???????????????? 18 項目設計???????????????? 18 配套工程???????????????? 23 5 消 防????????????????? 25 6 環(huán)境保護??????????? ????? 27 7 節(jié)能?????????????????? 29 8 項目管理 ???????????????? 31 目 錄 50 建設管理???????????????? 31 財務管理???????????????? 33 物業(yè)管理???????????????? 33 實施進度???????????????? 33 9 投資估算及資金籌措??????????? 35 投資估算???????????????? 35 資金籌措???????????????? 37 10 效益分析???????????????? 38 經(jīng)濟效益???????????????? 38 社會效益???????????????? 43 附件： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)組織機構(gòu)代碼證 企業(yè)稅務登記證 企業(yè)銀行開戶許可證 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 建設項目選址意見書 忠信偉業(yè)公司擬選位置圖 忠信國際商住小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃圖 忠信國際商住小區(qū) A1 區(qū) 效果圖