【正文】 門范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)現(xiàn)代花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表13） 敏感性分析圖（見附圖5） 二．定性分析 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 十五、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 武漢光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國(guó)加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過(guò)研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì), 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積: * 項(xiàng)目總投資: * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 * 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。 通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。 根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測(cè)， , , , 在這種情況下用決策樹分析計(jì)算知： 大面積開發(fā)期望值：NPV（1）= 小面積開發(fā)期望值：NPV（2）= 萬(wàn)元 由于NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問(wèn)題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。 從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。 縱觀開發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 （1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 （3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 十六、附圖、附表 一、附圖 附圖1 《場(chǎng)址位置圖》 附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖》 附圖3 《各樓型單元平面圖》 附圖4 《各年銷售情況圖》 附圖5 《敏感性分析圖》 二、附表 附表1 《建筑工程費(fèi)用估算表》 附表2 《國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表》 附表3 《安裝工程費(fèi)用估算表》 附表4 《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》 附表5 《流動(dòng)資金估算表》 附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》 附表7 《損益和利潤(rùn)分配表》 附表8 《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》 附表9 《主要單項(xiàng)工程投資估算表》 附表10 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》 附表11 《分年資金投入計(jì)劃表》 附表12 《借款償還計(jì)劃表》 附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖 ①號(hào)樓單元平面圖（A、B型） ②號(hào)樓單元平面圖（C、D型） ③號(hào)樓單元平面圖（E、F型） ④號(hào)樓單元平面圖（G、H型） 附圖4 各年銷售情況圖 附圖5 敏感性分析圖 附表1 序號(hào) 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價(jià)（萬(wàn)元） 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元） 1 ①號(hào)樓型 棟 4 2 ②號(hào)樓型 棟 4 3 ③號(hào)樓型 棟 15 4 ④號(hào)樓型 棟 22 5 入口商店門面 ㎡ 400 按800元/㎡計(jì) 32 6 集貿(mào)市場(chǎng) ㎡ 1000 按500元/㎡計(jì) 50 7 總計(jì) 　 　 　 建筑工程費(fèi)用估算表 附表2 國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 　序號(hào) 設(shè)備名稱 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 　 　 出廠價(jià) 運(yùn)雜費(fèi) 總價(jià) 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計(jì) 附表3 安裝工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 安裝工程名稱 指標(biāo)（費(fèi)率） 安裝費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計(jì) 　 附表4 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額 占項(xiàng)目投入總資金的比例 估算說(shuō)明 合計(jì) 其中：外匯 1 建設(shè)投資 0 　 建設(shè)投資靜態(tài)部分 0 　 建筑工程費(fèi) 0 　 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 0 　 安裝工程費(fèi) 0 　 工程建設(shè)其他費(fèi)用 0 　 基本預(yù)備費(fèi) 0 　 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 0 　 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 0 　 建設(shè)期利息 0 　 2 流動(dòng)資金 0 　 3 項(xiàng)目投入總資金（1+2） 0 1 　 附表5 流動(dòng)資金估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 最低周轉(zhuǎn)天數(shù) 周轉(zhuǎn)次數(shù) 計(jì)算期 2003 2004 2005 2006 1 流動(dòng)資產(chǎn) 　 　 應(yīng)收賬款 　 　 0 存貨 　 　 原材料 　 　 在產(chǎn)品 　 　 產(chǎn)成品 　 　 現(xiàn)金 　 　 2 流動(dòng)負(fù)債 　 　 應(yīng)付賬款 　 　 3 流動(dòng)資金（12） 　 　 附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 2003 2004 2005 2006 2007 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 0 15425 A房型銷售收入 　 　 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 30 34 　 B房型銷售收入 　 　 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 30 34 　 C房型銷售收入 　 　 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 　 70 10 D房型銷售收入 　 　 　 2476 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 　 70 10 E房型銷售收入 　 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 50 　 F房型銷售收入 　 1824 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 50 　 G房型銷售收入 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 180 44 H房型銷售收入 　 單價(jià)（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 180 44 入口商店門面 　 　 　 　 88 　 單價(jià)（含稅） 　 　 　 　 　 銷售量（㎡） 　 　 　 　 400 　 集貿(mào)市場(chǎng) 　 　 　 　 130 　 單價(jià)（含稅） 　 　 　 　 　 銷售量（㎡） 　 　 　 　 1000 　 銷售稅金及附加 　 營(yíng)業(yè)稅 　 消費(fèi)稅（不考慮） 　 　 　 　 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 教育費(fèi)附加 　 附表10 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 2003 2004 2005 2006 2007 1 資金流入 　 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 0 長(zhǎng)期借款 　 　 項(xiàng)目資本金 　 300