【正文】 批租費）為： （1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。d．銀行借款的成本率。 ，可以緩和資金矛盾。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 ，（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％ 銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％ 投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資金估算表（見附表5） 二．敏感性分析 編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見附表13） 敏感性分析圖（見附圖5） 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。 十五、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少 * 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。 十六、附圖、附表 一、附圖 附圖1 《場址位置圖》 附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》 附圖3 《各樓型單元平面圖》 附圖4 《各年銷售情況圖》 附圖5 《敏感性分析圖》 二、附表 附表1 《建筑工程費用估算表》 附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費估算表》 附表3 《安裝工程費用估算表》 附表4 《項目投入總資金估算匯總表》 附表5 《流動資金估算表》 附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》 附表7 《損益和利潤分配表》 附表8 《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》 附表9 《主要單項工程投資估算表》 附表10 《資金來源與運用表》 附表11 《分年資金投入計劃表》 附表12 《借款償還計劃表》 附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖 ①號樓單元平面圖（A、B型） ②號樓單元平面圖（C、D型） ③號樓單元平面圖（E、F型） ④號樓單元平面圖（G、H型） 附圖4 各年銷售情況圖 附圖5 敏感性分析圖 附表1 序號 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價（萬元） 費用合計（萬元） 1 ①號樓型 棟 4 2 ②號樓型 棟 4 3 ③號樓型 棟 15 4 ④號樓型 棟 22 5 入口商店門面 ㎡ 400 按800元/㎡計 32 6 集貿(mào)市場 ㎡ 1000 按500元/㎡計 50 7 總計 　 　 　 建筑工程費用估算表 附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 單位：萬元 　序號 設(shè)備名稱 設(shè)備購置費 　 　 出廠價 運雜費 總價 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計 附表3 安裝工程費用估算表 序號 安裝工程名稱 指標（費率） 安裝費用（萬元） 1 人工天然氣 2 供電供熱系統(tǒng) 3 智能系統(tǒng) 4 合計 　 附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元 序號 費用名稱 投資額 占項目投入總資金的比例 估算說明 合計 其中：外匯 1 建設(shè)投資 0 　 建設(shè)投資靜態(tài)部分 0 　 建筑工程費 0 　 設(shè)備及工器具購置費 0 　 安裝工程費 0 　 工程建設(shè)其他費用 0 　 基本預(yù)備費 0 　 建設(shè)投資動態(tài)部分 0 　 漲價預(yù)備費 0 　 建設(shè)期利息 0 　 2 流動資金 0 　 3 項目投入總資金（1+2） 0 1 　 附表5 流動資金估算表 單位：萬元 序號 項目 最低周轉(zhuǎn)天數(shù) 周轉(zhuǎn)次數(shù) 計算期 2003 2004 2005 2006 1 流動資產(chǎn) 　 　 應(yīng)收賬款 　 　 0 存貨 　 　 原材料 　 　 在產(chǎn)品 　 　 產(chǎn)成品 　 　 現(xiàn)金 　 　 2 流動負債 　 　 應(yīng)付賬款 　 　 3 流動資金（12） 　 　 附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元 項 目 合 計 計 算 期 2003 2004 2005 2006 2007 銷售（營業(yè)）收入 0 15425 A房型銷售收入 　 　 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 30 34 　 B房型銷售收入 　 　 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 30 34 　 C房型銷售收入 　 　 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 　 70 10 D房型銷售收入 　 　 　 2476 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 　 　 70 10 E房型銷售收入 　 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 50 　 F房型銷售收入 　 1824 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 50 　 G房型銷售收入 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 180 44 H房型銷售收入 　 單價（含稅） 　 　 銷售量（套） 　 　 20 20 180 44 入口商店門面 　 　 　 　 88 　 單價（含稅） 　 　 　 　 　 銷售量（㎡） 　 　 　 　 400 　 集貿(mào)市場 　 　 　 　 130 　 單價（含稅） 　 　 　 　 　 銷售量（㎡） 　 　 　 　 1000 　 銷售稅金及附加 　 營業(yè)稅 　 消費稅（不考慮） 　 　 　 　 　 　 城市維護建設(shè)稅 　 教育費附加 　 附表10 序號 項目 合計 計算期 2003 2004 2005 2006 2007 1 資金流入 　 銷售（營業(yè)）收入 0 長期借款 　 　 項目資本金 　 3000