【正文】 工程收尾的組織安排，竣工驗收。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點。不同類別的職員積分要求有所不同。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。 十二、財務(wù)評價 一．設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 、銷售稅金及附加估算表（見附表6） （新設(shè)項目法人項目）（見附表7） 1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 二．項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。 2）項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項目總建筑面積: * 項目總投資: * 項目財務(wù)凈現(xiàn)值: * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率:% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為5年。因此社會效益極為可觀。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （3）要做精品。 從社會效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。 。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排，如下表所示 — 項目實施進(jìn)度計劃表 時 間 任 務(wù) 2003年4月至12月 2004年1月至12月 2005年1月至6月 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（），總戶數(shù)996戶。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。 5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 1)有毒有害物品的危害。排氣量約7000立方米/h (2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，996戶居民共用天然氣2420000立方米。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。充分利用雨水，減少市政供水。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一．節(jié)能措施 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補償方案。 此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ：廳、房為乳膠漆。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 三．問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 二、市場預(yù)測 一．市場調(diào)查 據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 ，也成為了房市升溫。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。 五．市場風(fēng)險分析 ，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。 現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。 3) 配套設(shè)備： ：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。兒童活動場地以塑料欄桿為主。適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。 (4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行………… 五．環(huán)境保護(hù) 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中