【正文】 家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售 分公司、南京利源集團物資貿(mào)易分公司。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “九五 ”計劃和 2020年遠景目標綱要精神，從 “九五 ”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 5 第二章 市場分析 一、 市場分析 隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉(zhuǎn)為個人。 ? 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。 利源公司早在 90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設計了維也 納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設計階段的威尼斯城、5%資本型收入階層 20%知本型收入階層 經(jīng)理階層 高知階層 中產(chǎn)階層 白領階層 普通收入階層 經(jīng)濟適用型收入階層 百家湖花園知本型業(yè)主占位圖 0% 100% 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 8 米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。此類人群的收入較高，年薪一般在 8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費對象。 （五） 港、澳、臺人士及國外投資者 。 利源中路北與繞城公路相接，南京機場高速公路則位于利源中路西面約 1 公里處。 本項目建設用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。 （三） 供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV電源，利源中路現(xiàn)有一路 10KV 高壓線。 景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的景觀。其中 A 區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置 2～ 3 層的別墅群； B、 C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓，面積在 165 平方米左右，南入口占 20%，北入口占 20%； C型 142 平方米的六層單層公寓，占 10%。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。 （二） 供水 本項目最大總用水 量約 6000噸 /日，小區(qū)設置 DN200 總供水管，日供水量可達 6000 噸，供水由利源中路的 DN400 城市供水管提供。 （五） 無障礙設計 整個 小區(qū)均按無障礙設計。 (二 ) 綠化生態(tài)技術 綠化是小區(qū)環(huán)境建設的核心，本項目采取的主要措施有： ? 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； ? 停車采用混凝土預制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動場地； ? 東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2020 年 2 月 — 2020 年 3 月 方案招標、初步設計 2020 年 3 月 施工圖設計 2020 年 4 月 — 2020 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設 2020 年 4 月 — 2020 年 4 月 竣工交付 2020 年 4 月 銷售 2020 年 5 月 — 2020 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 20 第七章 工程投資與財務分析 一、 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區(qū)項目總投資 萬元，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。其中不可預見費按工程費用、其它費用的 8%估算。 （ 二 ） 投資計劃 本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。 四、 財務評價 項目計算期三年，基準收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率 %。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目在設定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。按開發(fā)建設投資的 3%估算。其中： ? 勘察設計 費按工程費用 %估算； ? 監(jiān)理費按工程費用 %估算； ? 市政基礎設施開發(fā)費按 60 元 /平方米建筑面積估算； ? 供電貼費按 250 元 /KVA 估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； ? 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 26 元 /平方米估算； ? 結(jié)建人防工程費按 24 元 /平方米估算； ? 墻改基金按有關規(guī)定免收； ? 白蟻防治費按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 21 ? 教育附加費按 元 /平方米估算。本項目從 2020 年 4 月開工之日起開發(fā)期為 2 年，于2020 年 3 月竣工。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車行駛 。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每戶引入寬帶視頻接入設備以及電視接收系統(tǒng)。住宅部分采用條基或整板基礎；公建框架部分采用獨立基礎。 普通多層住宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由 式布置。停車位機動車按 輛 /戶、自行車按 輛 /戶進行考慮。院落間設置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 13 第五章 建設方案 一、 總平面布置 本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 公頃。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。自百家湖西花園只須 5 分鐘車程就可到達中華門。項目建設用地位于 利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路 ,北靠太三路。 （四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場所 。 根據(jù)利源公司自 1992年以來對百家湖花園的開發(fā)經(jīng)驗，“百家湖西花園”的主要銷售對象定位 在以下幾個方面： （一） 南京市中高收入階層 。 中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。 ? 項目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。 因此本項目建設對服務于“空港經(jīng)濟”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進