【正文】 國家“十一五”規(guī)劃綱要提出，落實節(jié)約資源和保護環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、 環(huán)境友好型社會。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準陜西省實施細則》、《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》（陜政辦發(fā)〔 2021〕 86號）設(shè)計執(zhí)行。 (3)加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 35 第 九 章 勞動安全衛(wèi)生及消防 勞動安全法規(guī) 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 是房地產(chǎn)項目屬建筑工程項目。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護措施。消防器材每年進行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。三原縣豐 原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 依據(jù)《中華人民共和國公司法》成立的，具有獨立法人資格的 有限公司 。三原縣豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在項目建設(shè)過程中 配置人員 15 名。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學院中或社會閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員考慮解決“ 4050”社會弱勢群體，為構(gòu)建和諧社會做出企業(yè) 的貢獻。在招標過程中，一定要嚴格遵守國家和陜西省的有關(guān)規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān) 督，杜絕各種違紀、違法行為的發(fā)生。 人員培訓與管理 根據(jù)本項目的實際要求，全部上崗人員均需進行崗前培訓，實行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。下設(shè)辦公室、保安部、財務(wù)部、物業(yè)部 (含銷售人員 )等。因此，本項目的組織機構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項目的建設(shè)規(guī)模、目標和建設(shè)期而確定的。安全消防器材必須保持完好有效。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 36 勞動安全 衛(wèi)生 措施 根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、 等法律法規(guī) 。 （ 5） 采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。 (1)項目供水系統(tǒng)應(yīng) 盡量采用重力方式供水，以降低能耗。 節(jié)能 針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。 棄土及建筑廢棄物 施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。粉刷過程中保持房間通風。周邊除西面臨汽車修配廠外，其余三面均為農(nóng)田。 建筑物室內(nèi)消防按照不同建筑類別，采用消火栓、固定滅火器 消防，設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明和疏散照明等系統(tǒng)。公建及商業(yè)部分采用垂直單管上供下回順流式采暖系統(tǒng)，采暖管道采用焊接鋼管。所有插座回路均配有漏電保護裝置。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 26 電力 用電由城市 10KV 埋地公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA 的電源開閉所。 （ 3）室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。為了適應(yīng)節(jié)約型社會的要求，適應(yīng)節(jié)能降耗環(huán)保和住戶低成本使用的功能，在每幢樓樓頂設(shè)有專用于太陽能熱水使用的管道和固定裝置。 90 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室二廳。 戶型的內(nèi)部設(shè)計以布局合理、功能分區(qū)明確為基本原則，強調(diào)動靜分區(qū)、潔污分區(qū)；強調(diào)室內(nèi)空間的采光與通風的質(zhì)量，從而有效地提高住宅的居住質(zhì)量。 住宅建筑面積 39100 平方米， 5 棟四層磚混結(jié)構(gòu)，層高 。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 為 多層建筑形式，層數(shù)為四層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，設(shè)有活動中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等。整個小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內(nèi)松，以圍合式組團為基本模塊構(gòu)造園內(nèi)的空間形態(tài)。總體設(shè)計應(yīng)具有超前意識，高起點、新理念、高標準，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風貌，因地制宜、科學規(guī)劃，合理布局。排水采用雨、污分流制。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 17 第 五 章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項目建設(shè)地址位于咸陽市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標志性的景觀等。 價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。 銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。采用該策略有以下優(yōu)勢： 低價開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格，掌握主動權(quán)。主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)均明顯高于全省的平均水平。精心儲備一批產(chǎn)業(yè)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化、社會事業(yè)等方面的重大項目，積極參加各種重大招商引資推介會、洽談會，充分發(fā)揮三原籍在外人士、企業(yè)家及中介組織的作用，多渠道推進招商引資工作。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機械加工、醫(yī)藥制造等產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強的投資吸引力。實施本項目，正是順應(yīng)人們?nèi)h興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 8 對中高檔住宅的消費趨勢，提升三原縣住宅品質(zhì)的需要。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 7 第二章 項目 建設(shè)的背景 及必要性 順應(yīng)人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升三原縣的住宅品質(zhì) 目前三原縣的住宅開發(fā)規(guī)模偏小，不僅市場惡性競爭和粗制濫造等問題嚴重、后期物業(yè)管理不規(guī)范，而且商品房大部分為多層磚混結(jié)構(gòu)，布置分散、配套設(shè)施不完善，例如多數(shù)沒有集中供暖設(shè)施，缺少花園景觀及物業(yè)服務(wù)，更不用說有什么中高檔住宅 。在預(yù)設(shè)的 2 年還款期內(nèi) (不含 2 年建設(shè)期 )，利息備付率介于 ～ 之間，均大于 2，償債備付率為 ～ ，均大于 ；資產(chǎn)負債率為 18%～ 42%之間，小于資產(chǎn)負債率合理區(qū)間 35～ 65 之間； 銷售價三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 6 格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動 10%時，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準收益率 12%，因此具有一定的抗風險能力。 本項目征地面積 19638 平方米 ( 畝 )，總建筑面積 40000 平三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 5 方米，按 420 戶設(shè)計，每戶平均按 4 人計算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ；建筑系數(shù)為 53%； 綠地率 為 35%。 目前三原縣的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。 公司現(xiàn)有員工 25 人，具有工程師、建筑師、經(jīng)濟師、造價師、會計師等中級以上職稱 12 人，?？埔陨蠈W歷人數(shù)占 90%，具有較強的技術(shù)力量和開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗。 項目實施單位情況介紹 本項目實施單位是 三原豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，該企業(yè)基本情況介紹如下： 名稱：三原豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所：三原縣豐原街西段 法定代表人：曹軍琪 注冊資本：貳佰壹拾萬圓整 實收資本 ： 貳 佰壹拾萬圓整 公司類型：有限責任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 成立日期：二 OO 三年一月九日 注冊號： 610422100000295 三原豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 2021 年 9 月經(jīng)陜西省工商局行政管理局批準成立，注冊 210 萬元，是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 3 理、房地產(chǎn)項目投資策劃為一體的有限責任公司。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng) 已經(jīng)形成 。根據(jù)市場需求分析及項目開發(fā)建設(shè)的實際情況，按照陜政辦發(fā) [2021]25 號文件附本《陜西省建設(shè)用地指標》（ 2021 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標》中，建 設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤3000；人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24；容積率≥ ；建筑密度≥；綠地率 34%～ 38%。；所得稅前及所得稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率分別為%和 %，均高于基準收益率 12%； Ic= 12%時的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準收益率 12%；項目稅前投資回收期為 年 (含 2 年建設(shè)期 )。 經(jīng)過以上分析計算，可以得出結(jié)論，即本項目是可行的，建議加快實施。因此，這類“精品住宅”將有良好的市場消費前景。另外三原縣擁有得天獨厚的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢條件，發(fā)展的空間十分廣闊。為抓好招商引項目 ，特別成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導牽頭的“招大引強”工作隊，以珠三角、長三角及西安等地區(qū)三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 10 為重點，有選擇和針對性地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，力爭在招引國內(nèi)百強企業(yè)及 5 億元以上的重特大項目上取得實質(zhì)性突破，確保投資 5 億元的廣東聯(lián)塑項目順利落戶，確保全年實現(xiàn)招商引資到位資金 12 億元。據(jù)縣長上官亞強在三原縣人大十六屆三次會議上所作的政府工作報告介紹，去年全縣生產(chǎn)總值完成 億元，增長 %；社會消費品零售總額完成 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 13537元，增長 %；農(nóng)民人均純收入完成 3832 元，增長 %。本項目采用“低開高走”的價格策略。 廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。 選取有經(jīng)驗有能力的促銷人員，措施如下： 在銷售前期，做好促銷人員的培訓工作，掌握一定的促銷手段； 在銷售期間，做到重點回訪，促售人員要加強與重點客戶的回訪。所以說好的賣場環(huán)境能夠強烈刺激和感染看樓客戶，具有較強的銷售力。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有商業(yè)用房、活動用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。 其他配套條件 給、排水 目前三原縣的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 19 第 六 章 建設(shè)方案 設(shè)計原則 以三原縣城市總體規(guī)劃為設(shè)計依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化三原城市環(huán)境為設(shè)計主題。 設(shè)計特點： 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 可行性研究報告 陜西省 工程咨詢中心 2021年 3月 20 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場景，充分體現(xiàn)人 和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。居住區(qū)的出入口設(shè)在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。 技術(shù)經(jīng)濟指標： 總用地面積： 19638 平方米（ 畝） 總建 筑面積： 40000 平方米 容積率： 建筑密度 53% 綠化系數(shù)： 35% 建筑工程 建筑 本項目住宅總建筑面積 40000 平方米，總戶數(shù) 420 戶，其中：建筑面積為 80 平方米的單元房 200 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房110 戶；筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中 :商業(yè)用房 400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、 快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公200 平方米，活動中心健身房 100 平方米，其他配套用房 200 平方米）。 戶型設(shè)計原則： 住宅戶型設(shè)計堅持多樣化與標準化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標準化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。 建設(shè)標準 本項目建設(shè)主要以經(jīng)濟型為主， 80 平方米戶型占到總戶數(shù)的%，戶型為二室一廳 。小區(qū)公建部分，大