【正文】 商場、文化娛樂設施及物業(yè)管理等 25000 平方米 綠地 80000 平方米 區(qū)內(nèi)道路 50000 平方米 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 11 第四章 項目選址及配套建設條件 一、 項目選址 南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風水寶地。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費者。同時，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費者增加了選擇大自然居所的服務內(nèi)容。 三、 銷售 對象分析 作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設了 30萬 M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 6 與競爭對手的優(yōu)勢分析 ? 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能 吸引一部分特定的消費人群。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢： 項目優(yōu)勢 從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢： ? 自然環(huán)境優(yōu)勢。在擁有較強經(jīng)濟實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另 外，遠離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。公司總部現(xiàn)有員工62 人，其中教授及具有高級技術職稱人員 3 人，中級專業(yè)技術人員8 人，經(jīng)營管理機構為財務部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設仍以中低檔為主，中高檔住宅建設仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設施已相繼投入使用。近期被評為中國城市綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。北距中華門 7 公里，南離祿口國際機場18 公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。 區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運營。世界排名前 500 強 的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等 14 家進區(qū)。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。 本工程為中高檔住宅建設項目，對進一步加快我市住宅建設，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟增長點具有十分積極的意義。 改革開放以來，中高收入階層逐 漸崛起，在南京的消費群體中占有較大的份量，促成了對環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。本項目位于利源中路西側，而該路東與寧溧公路相接，西與機場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。 二、 價格定位 （一） 周邊樓盤定價調(diào)查 樓 盤 開發(fā)商 樓盤性質(zhì) 售價（元 /M2） 百家湖花園公寓 利源物業(yè) 現(xiàn)房 2200 江南文樞院 江寧房地產(chǎn)總公司 多層（現(xiàn)房） 16002100 溫泉公 寓 湯山房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 10001800 溫泉花園別墅 湯山房地產(chǎn) 聯(lián)排別墅（現(xiàn)房） 20202400 江寧第一城 金輪房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1480 湖濱世紀花園 江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 多層住宅 18802110 太陽城 棲霞建設 多層住宅 19502180 碧水華庭 江蘇聯(lián)駿 公寓別墅 18802300 中國人家 江蘇東恒 別墅（期房） 22002350 養(yǎng)龍山莊 天地房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 21802400 21世紀假日花園 21世紀房地產(chǎn) 多層住宅（期房） 21002400 （二） 樓盤價格發(fā)展趨勢 江寧開發(fā)區(qū) 1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的 2020元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預期未來 2～ 3年內(nèi)該區(qū)房價仍有較南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 7 大上升空間。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的第二居所，價格定位為：百家湖西花園房價 +汽車 +20年汽車使用費＝南京三類地區(qū)相同面積房價。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個重要的經(jīng)濟增長點，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對住宅有著較高的 要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 9 較理想的選擇?！鞍偌液骰▓@”將是他們較佳的選擇之一。中西部有高差 5～7 米的小山丘，山地面積約 180 畝，其余近 200 畝基本平整的耕地。 本項目建設用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學分校、河海大學江寧新校區(qū)及東南大學科技園。雨水匯集后自利源中路下敷設的 DN600 雨水管 排至百家湖。入口處設小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 15 小區(qū)住宅設計從人的行為科學出發(fā)，適應不同家 庭構成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術改善居住功能。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當?shù)那嬖O計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應在 40～ 60A。 每戶設置獨立煤氣表。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。 (四 ) 生活污 水處理 本項目實行“雨污分流”。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計劃和借款償還 估算表”。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 萬元。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。其中： ? 普通公寓以 700 元 /平方米計； ? 躍層式公寓以 900 元 /平方米計； ? 公共建筑平均以 850 元 /平方米計； ? 電氣按 30 元 /平方米估算； ? 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； ? 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； ? 綠化按