【正文】 本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。 三、 銷售收入 （一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按 1800 元 /平方米價(jià)格銷售； 躍層式公寓：按 2200 元 /平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米 2500 元 /平方米價(jià)格銷售。 (2)工程費(fèi)用 萬(wàn)元。 四、 消防 本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。 ? 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。 根據(jù)建筑物群組自然布置。 綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 10 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總用地面積 252668 平方米（約 379畝），總建筑面積 353700 平方米，其中住宅 321300 平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑 32400 平方米。 在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對(duì)天然的大湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又一座公園在百 家湖崛起：千畝湖面、 5公里環(huán)湖景觀路、 6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等 4座標(biāo)志性建筑、 5座主題花園、 3個(gè)大中型游泳場(chǎng)及 5大類 30項(xiàng)休閑項(xiàng)目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。 （二）進(jìn)一 步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來(lái)江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。 江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南 大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。 百家湖公寓花園凱旋門于 2020 年被上?；崴箍偛吭u(píng)為最大的住宅小區(qū)主門樓， 2020 年公司被建行江蘇省分行評(píng) 為 2A 級(jí)信用單位， 1995～ 1999 年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。開發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所已不能滿足他們的需求。 南京機(jī)場(chǎng)高速公路、利源中路、將軍路跨秦 淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。 （五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。單 體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： ? 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； ? 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結(jié)構(gòu)； ? 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)； ? 幼兒園、小學(xué)為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 （四） 道路 小區(qū)道路分三級(jí)。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 19 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。 (7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的 8%估算?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。 。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。 (四 ) 生活污 水處理 本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。 每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的 DN600 雨水管 排至百家湖。中西部有高差 5～7 米的小山丘，山地面積約 180 畝，其余近 200 畝基本平整的耕地。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的 要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 9 較理想的選擇。 二、 價(jià)格定位 （一） 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查 樓 盤 開發(fā)商 樓盤性質(zhì) 售價(jià)（元 /M2） 百家湖花園公寓 利源物業(yè) 現(xiàn)房 2200 江南文樞院 江寧房地產(chǎn)總公司 多層（現(xiàn)房） 16002100 溫泉公 寓 湯山房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 10001800 溫泉花園別墅 湯山房地產(chǎn) 聯(lián)排別墅（現(xiàn)房） 20202400 江寧第一城 金輪房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1480 湖濱世紀(jì)花園 江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 多層住宅 18802110 太陽(yáng)城 棲霞建設(shè) 多層住宅 19502180 碧水華庭 江蘇聯(lián)駿 公寓別墅 18802300 中國(guó)人家 江蘇東恒 別墅（期房） 22002350 養(yǎng)龍山莊 天地房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 21802400 21世紀(jì)假日花園 21世紀(jì)房地產(chǎn) 多層住宅（期房） 21002400 （二） 樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢(shì) 江寧開發(fā)區(qū) 1992年成立以來(lái)，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的 2020元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來(lái) 2～ 3年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 7 大上升空間。 改革開放以來(lái)，中高收入階層逐 漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。 區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另 外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來(lái)此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報(bào)告 南京工程咨詢公司 6 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能 吸引一部分特定的消費(fèi)人群。同時(shí)，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費(fèi)者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有： 普通公寓 160650 平方米 躍層式公寓 160650 平方米