【正文】 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 19 第六章 實施進(jìn)度 本項目建設(shè)實施與銷售同時進(jìn)行。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 （四） 道路 小區(qū)道路分三級。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 17 ? 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： ? 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； ? 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結(jié)構(gòu)； ? 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)； ? 幼兒園、小學(xué)為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。規(guī)劃設(shè)計樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。單 體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有變化。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情 況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。 （五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項目用氣。 二、 配套建 設(shè)條件 百家湖西花園居住小區(qū)項目用地已部份完成場地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項目建設(shè)要求。 南京機(jī)場高速公路、利源中路、將軍路跨秦 淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。 規(guī)劃居住戶數(shù) 3200 戶，居住人口 11200 人，設(shè)計容積率 ，綠化率 40%。對于這一部分人群，一個居所已不能滿足他們的需求。 百家湖花園近 10萬 M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使利源公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費群的新型公寓的開盤工作。此價位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價格優(yōu)勢；而此價位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項目開發(fā)的切入點。但多年來江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。 百家湖公寓花園凱旋門于 2020 年被上?；崴箍偛吭u為最大的住宅小區(qū)主門樓， 2020 年公司被建行江蘇省分行評 為 2A 級信用單位， 1995～ 1999 年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。 隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南 大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。 江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級實驗小學(xué)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。百家湖別墅花園共建 100南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 3 幢別墅，已全部竣工， 1998 年被建設(shè)部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。 （二）進(jìn)一 步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國際機(jī)場的通航又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。 （三） 綜合優(yōu)勢 “百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預(yù)計在 1800～2020元／平方米。 在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對天然的大湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又一座公園在百 家湖崛起：千畝湖面、 5公里環(huán)湖景觀路、 6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等 4座標(biāo)志性建筑、 5座主題花園、 3個大中型游泳場及 5大類 30項休閑項目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。 （三） 南京市高收入階層的第二居所 。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 10 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 百家湖西花園居住小區(qū)項目總用地面積 252668 平方米（約 379畝），總建筑面積 353700 平方米，其中住宅 321300 平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑 32400 平方米。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約 60 戶。 綜上所述，本項目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路 DN500 市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。 根據(jù)建筑物群組自然布置。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研 究報告 南京工程咨詢公司 14 項目主要技術(shù)指標(biāo)表 項 目 計量單位 數(shù) 值 所占（ %） 占地面積 畝 居住戶數(shù) 戶 3200 居住人數(shù) 人 11200 戶均人口 人 總建筑面積 萬 M2 其 中 住宅建筑面積 萬 M2 公建建筑面積 萬 M2 規(guī)劃住宅平均層數(shù) 層 人口毛密度 人 /ha 443 容積率 建筑密度： % ＜ 40 綠地率 % ＞ 40 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。 ? 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。 四、 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。雨水排入利源中路 DN600 雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級處理后，排入利源中路 DN500 城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。 (2)工程費用 萬元。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 1800 元 /平方米價格銷售； 躍層式公寓：按 2200 元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 2500 元 /平方米價格銷售。 利潤率 投資利潤率＝（利潤總額247。本項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用