【正文】 措施。第九章 勞動安全衛(wèi)生及消防 勞動安全 勞動安全法規(guī)三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項目是房地產(chǎn)項目屬建筑工程項目。(3)加強對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準陜西省實施細則》、《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進一步推進墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》（陜政辦發(fā)〔2022〕86號）設(shè)計執(zhí)行。第八章 資源節(jié)約國家“十一五”規(guī)劃綱要提出，落實節(jié)約資源和保護環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。 項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚塵項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。 主要污染源本項目住宅建設(shè)項目。平面和豎向應(yīng)設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。居民根據(jù)需要室內(nèi)采用空調(diào)和風(fēng)扇進行通風(fēng)。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對稱布燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細的照度計算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標，并在廣場，綠化帶根據(jù)實景配置景觀照明，使得照明效果有重點，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（GIE）推薦的標準達到基本的功能要求，（主線照度 25Lx，廣場 30Lx，總均勻度 ，眩光控制指標 G5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。設(shè) 10KV 變電所一座。室外雨水采用雨水口進行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計重現(xiàn)期P=3 年。 公用設(shè)施 給、排水設(shè)計依據(jù)⑴建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料；⑵《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GBJ500132022）；⑷《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB500142022）；⑸《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施給水排水》（2022 年版）。戶型設(shè)計中套內(nèi)分區(qū)：(1)面積適當?shù)膹d，滿足會客、團聚、通風(fēng)和視野；(2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具；(3)廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜和扔垃圾，避免污染；(4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具；(5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會發(fā)生麻煩。建筑細部處理通過陽臺、容楣、線角、入口的精心設(shè)計和傳統(tǒng)建筑符號的運用以及屋頂和外表色彩的合理運用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。建筑外墻面磚飾面，陽臺用塑鋼封閉。區(qū)內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機動車道和消防通道，主干道 12m寬，次干道分別為 寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團，交通簡潔通暢。設(shè)計理念：以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設(shè)計原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢。天然氣氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件地質(zhì)條件三原縣地處關(guān)中平原中部，地勢北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)。 建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。項目強銷期：這時的項目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。迎合了消費者買漲不買跌的心理。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，再考慮到三原縣的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。因此，他們非常有必要在三原縣購房生活，這無疑會為三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機遇和需求空間。這些都使得三原縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強的優(yōu)勢。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。當前，三原縣圍繞作為“西咸經(jīng)濟圈”北副中心的目標定位，緊緊抓住有利的發(fā)展機遇期，充分利用自身鄰近省會西安的區(qū)位地理優(yōu)勢，正在努力把自身建設(shè)成為西安的“衛(wèi)星城市”。 社會效益分析本項目的實施有利于促進三原縣和諧社會的發(fā)展。 投資估算與融資方案 投資估算經(jīng)估算，本項目總投資為 4396 萬元，其中：開發(fā)投資 3829 萬元，預(yù)備費為 199 萬元；銷售費用 140 萬元，財務(wù)費用為 228 萬元。通信網(wǎng)絡(luò)信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。目前，該公司滿懷信心、志存高遠，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進取的精神、堅忍不拔的意志，做一個工程，樹一個精品，逐步把豐原地產(chǎn)做大做強，為振興地方經(jīng)濟，造福社會做出自己的貢獻。第一章 總　論 項目名稱三原縣 XX 花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告 可行性研究報告編制單位及法定代表人可行性研究報告編制單位：陜西省工程咨詢中心工程咨詢資格等級：甲 級工程咨詢資格發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書編號：工咨甲 13220220022法定代表人：蘇 岐 注冊咨詢工程師（投資） 高級經(jīng)濟師上級主管單位：陜西省發(fā)展和改革委員會電 話：02986270293 可行性研究報告編制依據(jù)原國家發(fā)展計劃委員會印發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（2022 年試用版）；2022 年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2022]1325 號《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《陜西省建設(shè)項目資源節(jié)約管理規(guī)定》（陜西省發(fā)展和改革委員會陜發(fā)改投資[2022]352 號《關(guān)于印發(fā)（陜西省建設(shè)項目資源節(jié)約管理規(guī)定）的通知》；三原縣《十一五發(fā)展規(guī)劃》；項目建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料；在項目調(diào)研中收集的相關(guān)資料。三原交通便利，城市發(fā)達。 建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 財務(wù)效益經(jīng)計算，本項目各項財務(wù)評價指標較好。項目的實施，對進一步促進三原縣經(jīng)濟發(fā)展，加快三原縣城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高，推進社會主義和諧社會具有重要的現(xiàn)實意義。因此，人們對高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。因此，實施本項目是響應(yīng)政府的要求，有利于適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架的需要，增強城區(qū)功能和提升城市形象。此外，非公經(jīng)濟不斷壯大，新增非公企業(yè) 33 戶，非公企業(yè)產(chǎn)值達到 91 億元。財政保障能力不斷增強，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標準足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補貼及事業(yè)單位過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。 價格策略在房地產(chǎn)營銷中，價格策略是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調(diào)整。措施如下：以低于市場均價的價格出售，吸引廣大購房者；對一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價出售；財購房者采用簽名活動、買房送物活動；保證購房者不滿意可退房。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項目銷售快結(jié)束時，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。建筑風(fēng)格本著“求實創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進行合理組合，力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達，咸陽國際機場專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。通信網(wǎng)絡(luò)信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。（3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設(shè)計的構(gòu)思點，在規(guī)劃的各個系統(tǒng)層面上重點刻畫這一生動的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達了對完美居住理想的憧憬。根據(jù)三原縣地理文化背景，同時借鑒國內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當今人文生活環(huán)境主題。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。公建用房建筑面積 500 平方米，兩層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽臺及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會客廳（開間不大于 ）、 臥室為多孔板 。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，地面為防滑地磚，外裝修為涂料墻面。采用外網(wǎng)直供的供水方式。(3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁排水管。按照《住宅設(shè)計規(guī)范》GB500961999 要求。采暖、通風(fēng)本項目采暖設(shè) 2 臺 5t/h 燃氣鍋爐供暖（含洗浴熱水），熱源為天然氣，廠區(qū)熱力管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，散熱器采用鑄鐵柱式散熱器。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用水量 15L/S。嚴格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實和消防設(shè)施的維護情況。 環(huán)境保護執(zhí)行標準 《大氣污染物綜合排放標準》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 (GB30951996) 《污水綜合排放標準》 (GB89781996)《社會生活噪音排放標準》 (GB223372022)《建筑施工場界噪音限值》 (GB125231990) 環(huán)境保護措施廢棄物建筑廢棄物按當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾處理場填埋。盡量采用低噪聲機械，同時應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。根據(jù)市場需求分析及項目開發(fā)建設(shè)的實際情況，按照陜政辦發(fā)[2022]25 號文件附本《陜西省建設(shè)用地指標》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標》中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤3000；人均建筑面積（平方米/人）≤24；容積率≥；建筑密度≥；綠地率 34%～38%。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。（2）采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 勞動安全危害因素　　本項目為房屋建筑項目。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。第十章 組織機構(gòu)及人力資源配置合理確定項目的組織機構(gòu)，科學(xué)配置人力資源是項目建設(shè)能否順利進行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項目成功實施和運作的先決條件。 機構(gòu)配置及職能為使本項目順利推進，確保工程質(zhì)量以及工作進度，同時結(jié)合三原縣城關(guān)鎮(zhèn)龍東村村委會的具體實際情況，本著“精簡、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財力，設(shè)立項目部。其中主任１名，副主任２名，辦公室３名、財務(wù)組３名、維修組５名、保衛(wèi)組１０名。此外，在項目改造過程中要加強項目的檔案管理工作，從項目改造籌劃到工程驗收各個環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。附圖 111 項目實施進度橫道圖序 號日 期內(nèi) 容第 15 個月 第 622 個月 第 2324 個月1 完成前期準備工作。 編制方法建安工程費用采用綜合指標法并參考近期完成的同類工程項目預(yù)算造價和本項目的實際情況進行估算。本項目建設(shè)期 2 年；根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、市場需求及資金時間價值等因素，確定本項目基準收益率為 12%。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設(shè)定的折現(xiàn)率(一般采用基準收益率 )計算的項cI目計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。 償債能力分析利息備付率(ICR)按照第三版《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率(ICR)系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(EBIT)與應(yīng)付利息(PI)的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度。詳見財務(wù)分析附表九。敏感性分析是通過預(yù)計項目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響；通過影響程度的分析，從中找出影響較大的因素，并對較敏感因素進行進一步分析。在預(yù)設(shè)的 2 年還款期內(nèi)(不含 2 年建設(shè)期)，利息備付率介于～ 之間，均大于 2，償債備付率為 ～，均大于 ；資產(chǎn)負債率為 18%～42%之間，小于資產(chǎn)負債率合理區(qū)間 35～65 之間；銷售價格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動 10%時，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險能力。是促進和諧社會建設(shè)的重要保