【正文】 都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實施2020 年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機。樓盤名稱：書香尚品地點：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價：3200面積區(qū)間：一期5090，二期70100開盤時間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。由實地調(diào)查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調(diào)研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進行參照。地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計，并且利于產(chǎn)生大盤效應(yīng)，減小營銷壓力。項目尚處在動工伊始階段，外觀形象無法完全打造盡快上馬住宅項目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力。 國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，特別對投資類客戶心理因素影響較大。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強，本地人的住房消費也必將會水漲船高。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類。）和配套設(shè)施區(qū)（由商業(yè)區(qū)及配套設(shè)施區(qū)樓組成，）。住宅南北向布置，住宅區(qū)中心設(shè)置小區(qū)綠地，并與商務(wù)地塊的園林景觀相連，使住宅區(qū)能共享整個地塊的綠化景觀，最大程度地凸顯大面積景觀住宅的價值。酒店體例體東側(cè)為會議酒店，按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)有250個會議客房，西側(cè)為五星級度假酒店，客房數(shù)330間，其中，標(biāo)間240間，豪標(biāo)80間，總統(tǒng)套房10間。運用建筑造型反映內(nèi)部功能需要而形成體型變化來組合龐大的形體，而以人活動的流線和相對的環(huán)境條件來設(shè)計立面的虛實變化和細(xì)節(jié)處理。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層為正方形，體量均衡對稱，體型干凈簡潔并具有豐富的細(xì)節(jié)處理及空間層次。采用現(xiàn)代建筑融入漢唐建筑特色的處理手法，營造出簡略、莊重的風(fēng)格。在該區(qū)域新建的企事業(yè)單位有可能作為住宅產(chǎn)品的“團購”客戶；無力或不愿承受商品房的高價，但又比較講究住宅品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)，不愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的年輕購房者。 與大型商業(yè)主力店合作經(jīng)營（利益分成）216。1．產(chǎn)權(quán)式公寓銷售期安排1．1產(chǎn)權(quán)式公寓一期銷售進度安排參考雙流東升鎮(zhèn)樓盤的平均銷售進度，預(yù)計從2008年6月開始預(yù)售（之前3個月為蓄客期），即從2008年6月至2009年2月。不可預(yù)見費主要指考慮該項目在建設(shè)過程中因“三材”價格的市場變動，設(shè)計變更，施工質(zhì)量的影響等不可預(yù)見因素。扣除土地增值稅后的毛利潤為：－=。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金，三是預(yù)售收入回款。假設(shè)一期與二期的開發(fā)體量基本一致，則產(chǎn)權(quán)式公寓至少已總共完成80%的銷售。資金缺口為零。土地增值稅按國家規(guī)定繳納。工期進度正常，同時本項目定價時考慮采用具有競爭力的價格能使投資快速收回，故本次可行性研究未對建設(shè)期和銷售期作不確定性分析，而著重分析建筑工程開發(fā)成本和銷售收入兩項因素變動對本項目經(jīng)濟效益的影響。1．3純住宅項目敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價總建面），（1+15%）/（4200）=%85%，表明項目風(fēng)險較小。該部分銷售均價為：8500萬/㎡=㎡。通過預(yù)售收入轉(zhuǎn)投入來解決資金缺口。分為兩期開發(fā)， 。在銷售單價3000元/㎡時，㎡，%的銷售進度，即可實現(xiàn)盈虧平衡。（注：此處銷售單價按3000元/平米保守計算）。土地增稅的計算中，按稅法規(guī)定，可扣除額可在開發(fā)成本（含地價）基礎(chǔ)上上浮20%。（100+30）+=。第一期從2007年7月至2009年4月。二、資金籌措計劃 1．1銷售收入預(yù)測：1．11商業(yè)辦公部分銷售收入預(yù)測：根據(jù)上一節(jié)的計算，這部分銷售收入為50005000+600010000=8500萬元4200=1．13產(chǎn)權(quán)式公寓銷售收入預(yù)測：3000元㎡㎡=1．14五星級酒店經(jīng)營收入預(yù)測略。1．3產(chǎn)權(quán)式公寓投資估算1. 商業(yè)總凈用地：，酒店及商業(yè)辦公50畝,㎡,商業(yè)建筑密度要求≤50%,做6+1層高端電梯公寓,:=105579㎡,建筑密度約為35%2. 建安成本： A. 土建費用：900元/㎡B. 水、電、氣:80元/㎡C. 室外道路、管網(wǎng)、綠化：50元/㎡D. 報建費:100元/㎡E. 資金利息:80元/㎡F. 營業(yè)稅:195元/㎡G. 消防:30元/㎡H. 地勘、設(shè)計、監(jiān)理：30元/㎡I. 銷售費用(含廣告費):45元/㎡J. 弱電、安防：16元/㎡K. 產(chǎn)權(quán)稅、維修基金：22元/㎡L. 管理費用:50元/㎡建筑成本單價合計(不含土地費用):1598元/㎡建筑成本合計:土地成本合計:76萬元/畝=,土地成本單價:570元/㎡開發(fā)成本單價:2168元/㎡,當(dāng)銷售價為3000元/㎡時,當(dāng)銷售價為3200元/㎡時,根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，取上述較低值，扣除營業(yè)稅城建稅和教育費附加、地方教育費附加后的毛利潤為：（%）=?！靶清穱H花園”項目土地現(xiàn)實投入費用（含相關(guān)稅費）為 元/平米，土地費用為 萬元。 二、工程建設(shè)情況 。 單純出租（開發(fā)商自留產(chǎn)權(quán)）216。1中的客戶外，還包括以小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店為重要投資品種的房地產(chǎn)職業(yè)投資者。1純住宅項目目標(biāo)客戶公寓區(qū)包括點式公寓及板式兩種，總建筑面積為105579㎡，中間圍合成自己的綠化廣場，商業(yè)在外辦公區(qū)在內(nèi)，布局方式猶如古時“外堂內(nèi)室”的設(shè)置，利于為辦公區(qū)創(chuàng)建安靜獨立的區(qū)域。與商業(yè)區(qū)完全分開，便于管理。商務(wù)辦公區(qū)及商業(yè)部分建筑造型與南側(cè)的酒店風(fēng)格一致，采用漢唐特色建筑形式具有中國傳統(tǒng)建筑特色和成都地區(qū)特有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)整個綜合建筑群豐富而又簡潔、莊重、大氣的性格，每個單體均不突出自己，而整合在同一個大區(qū)域內(nèi)即形成大型城市地標(biāo)性建筑群。采用兩個流線斜體環(huán)抱一個玻璃觀光餐廳塔組成，喻意雙流擁抱“雙流之愛”。注重商業(yè)及居住區(qū)對景觀綠地的共享。本規(guī)劃提出雙環(huán)抱雙庭院+空中雙景的規(guī)劃布局概念。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價商品房的外地人選擇在雙流買房居住。五、項目定位分析 1．購買人群分析據(jù)統(tǒng)計目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進入雙流購買辦公用房的數(shù)量會越來越多。機會（O）： 應(yīng)對策略：項目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。電梯17105川信大廈寫字樓一期分為三個批次銷售，現(xiàn)正在進行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。舊城改造的推進也創(chuàng)造出大量住房購買需求。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。 近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟組織和個人來蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。可以斷言，只有針對目標(biāo)市場進行高度細(xì)分、對產(chǎn)品進行準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項目，才能取得較好的市場地位，獲得滿意的投資回報。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后， 中低價位普通住房和經(jīng)濟實用住房供應(yīng)量和市場比重的增加，使城市商品房平均價格降低。該政策很大程度上限制了投機者資金的來源，提高了對投機者自有資金的要求。?成都幾年后將建成的地鐵對經(jīng)濟拉動作用巨大，雙流臨近地鐵線終點，與成都的聯(lián)系將進一步加強，這也會促進雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會改變。外來人口購房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購房戶和置業(yè)投資者。如此強勢迅猛的經(jīng)濟增長帶在帶動大量就業(yè)的同時，必須面臨一個關(guān)于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無可爭論的首選之地。現(xiàn)在地鐵一號線已經(jīng)開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來的城市軌道比中心城的任何一個區(qū)都密集，生活出行非?？旖?。在雙流縣”中國西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮(zhèn)作為以流房地產(chǎn)核心片區(qū)的地位與作用將愈加明顯。在由一個中等城鎮(zhèn)邁向中等城市的過程中，雙流縣將采用經(jīng)營城市的一系列舉措全面推進城市化進程。雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路；有雙流機場高速路、老川藏路、大；有華彭路、成環(huán)路、雙楠大道、機場快速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。1．2 雙流區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1．21雙流宏觀經(jīng)濟基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)16km。2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面?？偟膩砜?，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，對國內(nèi)貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發(fā)資金來源，占總量的86%。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)人均GDP達到800－1000美元時，房地產(chǎn)進入起步階段；人均GDP在1300－8000美元時，房地產(chǎn)進入快速上升階段；當(dāng)達到8000－13000美元時，房地產(chǎn)進入平穩(wěn)階段；人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)進入萎縮階段。 8．雙流縣政府與四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司投資協(xié)議。 項目投資經(jīng)營各項參數(shù)確定系依據(jù)市場調(diào)查及分析預(yù)測的結(jié)果并結(jié)合該項目的實際情況。2．關(guān)于售價估算，利潤測算，財務(wù)評價指標(biāo)等，請參見第六章分析結(jié)論與建議。項目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之隔，是未來雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。本項目即位于B城市組團內(nèi)，利于分享城市發(fā)展前景所帶來的機遇。 用地現(xiàn)狀：已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議，2007年7月20日動工。目前集團正全力進行產(chǎn)品、項目優(yōu)化升級，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟效益的重要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進行戰(zhàn)略整合，以增強產(chǎn)品之間、項目之間的關(guān)聯(lián)、配套與協(xié)同效應(yīng)。注冊資本人民幣6200 萬元，現(xiàn)有股東為：%；四川星慧建設(shè)有限公司，投資比例占10%；黃明貴，%。 二、項目概況及背景 項目位置： “星宸國際花園”項目位于雙流縣東升鎮(zhèn)西北一桿旗，地理位置優(yōu)越。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴大3個多平方公里，年均新增人口4萬。將本項目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強烈的城市都市建筑群。項目具備開發(fā)高品質(zhì)樓盤的市場條件。 四、項目可行性分析報告編制前提 本次項目可行性分析是基于提供的資料及情況真實無偽為前提。 國家計委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。用相對指標(biāo)進一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長幅度情況，可進一步得出成都在何時處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調(diào)控政策各項措施的實施，房價及其漲幅出現(xiàn)回落走勢，宏觀調(diào)控取得一定成效。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發(fā)的支撐。%，%。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達，是成都向南發(fā)展的中心。東升鎮(zhèn)做為雙流縣城所在，為全縣政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)和信息中心?！≡凇澳喜啃鲁恰钡牧鶄€重點發(fā)展組團中，華陽作為前期規(guī)劃重點，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的經(jīng)濟連動作用， 使之略顯成熟。雙楠大道的通車把東升鎮(zhèn)到中心城區(qū)的距離縮短到15分鐘，自駕車由川藏路經(jīng)金花鎮(zhèn)到市區(qū)，一般開車20分鐘左右可以到市區(qū)二環(huán)，如果走廣都大道經(jīng)過航空港上機場大件路，一般開車在200分鐘左右可到市區(qū)神仙樹。2006年，與2005年同比增長15%；，比上年增長30%；，同比增長68%。從目前銷售情況來看，房價在未來數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢和較大漲輻。劣勢：今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬元的天價地塊。2005 年3 月中國人民銀行出臺了“61 號”文件,即《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實施的拉動內(nèi)需擴大消費的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。 2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰 那些缺乏對產(chǎn)品和市場的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸， 希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的考驗。 4)品牌競爭日漸成熟，產(chǎn)品向個性化、精細(xì)化方向發(fā)展。外來企業(yè)的擴張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭。 7)機遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進行了分析，在存在未來國家會加強樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機會。 第三章 競爭分析 ：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。12層以下已基本售完。因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機會。第四章、項目SWOT 分析與定位優(yōu)勢（S）： 雙流本地的經(jīng)濟與商業(yè)尚不發(fā)達，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。加強營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化