【正文】 都市“五路一橋”全面建成通車及貫徹實(shí)施2020 年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進(jìn)程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了無限商機(jī)。樓盤名稱：書香尚品地點(diǎn)：西南航空港長城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價(jià)：3200面積區(qū)間：一期5090，二期70100開盤時(shí)間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。由實(shí)地調(diào)查情況及通過其它渠道對雙流樓盤的初步調(diào)研可見，目前雙流小戶型商品住宅供應(yīng)較少，市場需求旺盛，銷售速度較快，具有較大的開發(fā)前景。電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達(dá)，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實(shí)，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進(jìn)行參照。地塊面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且利于產(chǎn)生大盤效應(yīng)，減小營銷壓力。項(xiàng)目尚處在動(dòng)工伊始階段，外觀形象無法完全打造盡快上馬住宅項(xiàng)目如小戶型公寓，以期快速銷售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，減輕資金壓力。 國家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別對投資類客戶心理因素影響較大。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購買力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會(huì)水漲船高。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類。）和配套設(shè)施區(qū)（由商業(yè)區(qū)及配套設(shè)施區(qū)樓組成，）。住宅南北向布置，住宅區(qū)中心設(shè)置小區(qū)綠地，并與商務(wù)地塊的園林景觀相連，使住宅區(qū)能共享整個(gè)地塊的綠化景觀，最大程度地凸顯大面積景觀住宅的價(jià)值。酒店體例體東側(cè)為會(huì)議酒店，按國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)有250個(gè)會(huì)議客房，西側(cè)為五星級度假酒店，客房數(shù)330間，其中，標(biāo)間240間，豪標(biāo)80間，總統(tǒng)套房10間。運(yùn)用建筑造型反映內(nèi)部功能需要而形成體型變化來組合龐大的形體，而以人活動(dòng)的流線和相對的環(huán)境條件來設(shè)計(jì)立面的虛實(shí)變化和細(xì)節(jié)處理。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層為正方形，體量均衡對稱，體型干凈簡潔并具有豐富的細(xì)節(jié)處理及空間層次。采用現(xiàn)代建筑融入漢唐建筑特色的處理手法，營造出簡略、莊重的風(fēng)格。在該區(qū)域新建的企事業(yè)單位有可能作為住宅產(chǎn)品的“團(tuán)購”客戶；無力或不愿承受商品房的高價(jià)，但又比較講究住宅品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)，不愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的年輕購房者。 與大型商業(yè)主力店合作經(jīng)營（利益分成）216。1．產(chǎn)權(quán)式公寓銷售期安排1．1產(chǎn)權(quán)式公寓一期銷售進(jìn)度安排參考雙流東升鎮(zhèn)樓盤的平均銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)從2008年6月開始預(yù)售（之前3個(gè)月為蓄客期），即從2008年6月至2009年2月。不可預(yù)見費(fèi)主要指考慮該項(xiàng)目在建設(shè)過程中因“三材”價(jià)格的市場變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，施工質(zhì)量的影響等不可預(yù)見因素?？鄢恋卦鲋刀惡蟮拿麧櫈椋海?。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金，三是預(yù)售收入回款。假設(shè)一期與二期的開發(fā)體量基本一致，則產(chǎn)權(quán)式公寓至少已總共完成80%的銷售。資金缺口為零。土地增值稅按國家規(guī)定繳納。工期進(jìn)度正常，同時(shí)本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)考慮采用具有競爭力的價(jià)格能使投資快速收回，故本次可行性研究未對建設(shè)期和銷售期作不確定性分析，而著重分析建筑工程開發(fā)成本和銷售收入兩項(xiàng)因素變動(dòng)對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。1．3純住宅項(xiàng)目敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），（1+15%）/（4200）=%85%，表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。該部分銷售均價(jià)為：8500萬/㎡=㎡。通過預(yù)售收入轉(zhuǎn)投入來解決資金缺口。分為兩期開發(fā)， 。在銷售單價(jià)3000元/㎡時(shí)，㎡，%的銷售進(jìn)度，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。（注：此處銷售單價(jià)按3000元/平米保守計(jì)算）。土地增稅的計(jì)算中，按稅法規(guī)定，可扣除額可在開發(fā)成本（含地價(jià)）基礎(chǔ)上上浮20%。（100+30）+=。第一期從2007年7月至2009年4月。二、資金籌措計(jì)劃 1．1銷售收入預(yù)測：1．11商業(yè)辦公部分銷售收入預(yù)測：根據(jù)上一節(jié)的計(jì)算，這部分銷售收入為50005000+600010000=8500萬元4200=1．13產(chǎn)權(quán)式公寓銷售收入預(yù)測：3000元㎡㎡=1．14五星級酒店經(jīng)營收入預(yù)測略。1．3產(chǎn)權(quán)式公寓投資估算1. 商業(yè)總凈用地：，酒店及商業(yè)辦公50畝,㎡,商業(yè)建筑密度要求≤50%,做6+1層高端電梯公寓,:=105579㎡,建筑密度約為35%2. 建安成本： A. 土建費(fèi)用：900元/㎡B. 水、電、氣:80元/㎡C. 室外道路、管網(wǎng)、綠化：50元/㎡D. 報(bào)建費(fèi):100元/㎡E. 資金利息:80元/㎡F. 營業(yè)稅:195元/㎡G. 消防:30元/㎡H. 地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理：30元/㎡I. 銷售費(fèi)用(含廣告費(fèi)):45元/㎡J. 弱電、安防：16元/㎡K. 產(chǎn)權(quán)稅、維修基金：22元/㎡L. 管理費(fèi)用:50元/㎡建筑成本單價(jià)合計(jì)(不含土地費(fèi)用):1598元/㎡建筑成本合計(jì):土地成本合計(jì):76萬元/畝=,土地成本單價(jià):570元/㎡開發(fā)成本單價(jià):2168元/㎡,當(dāng)銷售價(jià)為3000元/㎡時(shí),當(dāng)銷售價(jià)為3200元/㎡時(shí),根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，取上述較低值，扣除營業(yè)稅城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加后的毛利潤為：（%）=?！靶清穱H花園”項(xiàng)目土地現(xiàn)實(shí)投入費(fèi)用（含相關(guān)稅費(fèi)）為 元/平米，土地費(fèi)用為 萬元。 二、工程建設(shè)情況 。 單純出租（開發(fā)商自留產(chǎn)權(quán)）216。1中的客戶外，還包括以小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店為重要投資品種的房地產(chǎn)職業(yè)投資者。1純住宅項(xiàng)目目標(biāo)客戶公寓區(qū)包括點(diǎn)式公寓及板式兩種，總建筑面積為105579㎡，中間圍合成自己的綠化廣場，商業(yè)在外辦公區(qū)在內(nèi)，布局方式猶如古時(shí)“外堂內(nèi)室”的設(shè)置，利于為辦公區(qū)創(chuàng)建安靜獨(dú)立的區(qū)域。與商業(yè)區(qū)完全分開，便于管理。商務(wù)辦公區(qū)及商業(yè)部分建筑造型與南側(cè)的酒店風(fēng)格一致，采用漢唐特色建筑形式具有中國傳統(tǒng)建筑特色和成都地區(qū)特有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)整個(gè)綜合建筑群豐富而又簡潔、莊重、大氣的性格，每個(gè)單體均不突出自己，而整合在同一個(gè)大區(qū)域內(nèi)即形成大型城市地標(biāo)性建筑群。采用兩個(gè)流線斜體環(huán)抱一個(gè)玻璃觀光餐廳塔組成，喻意雙流擁抱“雙流之愛”。注重商業(yè)及居住區(qū)對景觀綠地的共享。本規(guī)劃提出雙環(huán)抱雙庭院+空中雙景的規(guī)劃布局概念。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟(jì)圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購買成都較高房價(jià)商品房的外地人選擇在雙流買房居住。五、項(xiàng)目定位分析 1．購買人群分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前在雙流購房人中，50%來自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購房者比例也在50%。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營企業(yè)進(jìn)入雙流購買辦公用房的數(shù)量會(huì)越來越多。機(jī)會(huì)（O）： 應(yīng)對策略：項(xiàng)目地址位于未來以流縣政府的對面，這客觀也也有利于項(xiàng)目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)域房地產(chǎn)市場連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。電梯17105川信大廈寫字樓一期分為三個(gè)批次銷售，現(xiàn)正在進(jìn)行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。此樓盤為成都大城南區(qū)域獨(dú)有的以小戶型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。舊城改造的推進(jìn)也創(chuàng)造出大量住房購買需求。過去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。 近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人來蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場的巨大潛在需求和未來的投資升值前景?？梢詳嘌裕挥嗅槍δ繕?biāo)市場進(jìn)行高度細(xì)分、對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿足未滿足需求的項(xiàng)目，才能取得較好的市場地位，獲得滿意的投資回報(bào)。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后， 中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房供應(yīng)量和市場比重的增加，使城市商品房平均價(jià)格降低。該政策很大程度上限制了投機(jī)者資金的來源，提高了對投機(jī)者自有資金的要求。?成都幾年后將建成的地鐵對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用巨大，雙流臨近地鐵線終點(diǎn)，與成都的聯(lián)系將進(jìn)一步加強(qiáng)，這也會(huì)促進(jìn)雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會(huì)改變。外來人口購房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨(dú)特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購房戶和置業(yè)投資者。如此強(qiáng)勢迅猛的經(jīng)濟(jì)增長帶在帶動(dòng)大量就業(yè)的同時(shí)，必須面臨一個(gè)關(guān)于居住的問題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無可爭論的首選之地?，F(xiàn)在地鐵一號線已經(jīng)開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來的城市軌道比中心城的任何一個(gè)區(qū)都密集，生活出行非?？旖?。在雙流縣”中國西部航都，成都南部新城“的總體定位之下，東升鎮(zhèn)作為以流房地產(chǎn)核心片區(qū)的地位與作用將愈加明顯。在由一個(gè)中等城鎮(zhèn)邁向中等城市的過程中，雙流縣將采用經(jīng)營城市的一系列舉措全面推進(jìn)城市化進(jìn)程。雙流已初步形成“井”字型和網(wǎng)狀型道路交通網(wǎng)絡(luò)，縣內(nèi)有成雅高速路、繞城高速路；有雙流機(jī)場高速路、老川藏路、大；有華彭路、成環(huán)路、雙楠大道、機(jī)場快速通道、長城南路、九馬路、天府大道、華陽繞城路等縣道216公里；有19公里的成昆鐵路雙流段。1．2 雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1．21雙流宏觀經(jīng)濟(jì)基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)16km。2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬平方米，市場總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。總的來看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，對國內(nèi)貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發(fā)資金來源，占總量的86%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)人均GDP達(dá)到800－1000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入起步階段；人均GDP在1300－8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入快速上升階段；當(dāng)達(dá)到8000－13000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)階段；人均GDP在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入萎縮階段。 8．雙流縣政府與四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資協(xié)議。 項(xiàng)目投資經(jīng)營各項(xiàng)參數(shù)確定系依據(jù)市場調(diào)查及分析預(yù)測的結(jié)果并結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際情況。2．關(guān)于售價(jià)估算，利潤測算，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)等，請參見第六章分析結(jié)論與建議。項(xiàng)目所處的位置與未來雙流縣政府部門辦公大樓僅一路之隔，是未來雙流縣房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目即位于B城市組團(tuán)內(nèi)，利于分享城市發(fā)展前景所帶來的機(jī)遇。 用地現(xiàn)狀：已與政府部門簽訂有關(guān)協(xié)議，2007年7月20日動(dòng)工。目前集團(tuán)正全力進(jìn)行產(chǎn)品、項(xiàng)目優(yōu)化升級，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要戰(zhàn)略，對產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行戰(zhàn)略整合，以增強(qiáng)產(chǎn)品之間、項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)、配套與協(xié)同效應(yīng)。注冊資本人民幣6200 萬元，現(xiàn)有股東為：%；四川星慧建設(shè)有限公司，投資比例占10%；黃明貴，%。 二、項(xiàng)目概況及背景 項(xiàng)目位置： “星宸國際花園”項(xiàng)目位于雙流縣東升鎮(zhèn)西北一桿旗，地理位置優(yōu)越。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴(kuò)大3個(gè)多平方公里，年均新增人口4萬。將本項(xiàng)目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強(qiáng)烈的城市都市建筑群。項(xiàng)目具備開發(fā)高品質(zhì)樓盤的市場條件。 四、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制前提 本次項(xiàng)目可行性分析是基于提供的資料及情況真實(shí)無偽為前提。 國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》。用相對指標(biāo)進(jìn)一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長幅度情況，可進(jìn)一步得出成都在何時(shí)處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢。去年下半年，隨著市政府貫徹國家宏觀調(diào)控政策各項(xiàng)措施的實(shí)施，房價(jià)及其漲幅出現(xiàn)回落走勢，宏觀調(diào)控取得一定成效。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長主要是受到住宅開發(fā)的支撐。%，%。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達(dá)，是成都向南發(fā)展的中心。東升鎮(zhèn)做為雙流縣城所在，為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)和信息中心?！≡凇澳喜啃鲁恰钡牧鶄€(gè)重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)中，華陽作為前期規(guī)劃重點(diǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)連動(dòng)作用， 使之略顯成熟。雙楠大道的通車把東升鎮(zhèn)到中心城區(qū)的距離縮短到15分鐘，自駕車由川藏路經(jīng)金花鎮(zhèn)到市區(qū)，一般開車20分鐘左右可以到市區(qū)二環(huán)，如果走廣都大道經(jīng)過航空港上機(jī)場大件路，一般開車在200分鐘左右可到市區(qū)神仙樹。2006年，與2005年同比增長15%；，比上年增長30%；，同比增長68%。從目前銷售情況來看，房價(jià)在未來數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢和較大漲輻。劣勢：今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬元的天價(jià)地塊。2005 年3 月中國人民銀行出臺了“61 號”文件,即《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》。不過，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會(huì)很大，因受人民幣升值壓力影響和國際壓力，及國家實(shí)施的拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的長期政策，央行不可能出臺大幅度加息的措施。 2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰 那些缺乏對產(chǎn)品和市場的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸， 希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 4)品牌競爭日漸成熟，產(chǎn)品向個(gè)性化、精細(xì)化方向發(fā)展。外來企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭。 7)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存上文中對成都房市的不利因素進(jìn)行了分析，在存在未來國家會(huì)加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時(shí)，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機(jī)會(huì)。 第三章 競爭分析 ：2007年7月12日針對雙流一些在售樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，有關(guān)資料如下。12層以下已基本售完。因此對本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場機(jī)會(huì)。第四章、項(xiàng)目SWOT 分析與定位優(yōu)勢（S）： 雙流本地的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)尚不發(fā)達(dá)，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級酒店相比。商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項(xiàng)目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢。加強(qiáng)營銷力度，樹立區(qū)域市場的知名度。隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化