【正文】 年6月（尾盤） 10%2．商業(yè)辦公物業(yè)銷售進(jìn)度安排從2009年9月（之前3個(gè)月為蓄客期）至2010年6月，09年9月12月（開盤期/熱銷期） 50%2010年13月（強(qiáng)銷期）30%2010年45月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%2010年6月（尾盤） 10%3．純住宅子項(xiàng)目銷售期安排3．1一期銷售安排預(yù)計(jì)從2009年10月開始預(yù)售（之前3個(gè)月為蓄客期），即從2009年10月至2010年6月，各階段回款情況如下：2009年10月2009年12月（開盤期/熱銷期） 50%2010年1月3月（強(qiáng)銷期） 30%2010 年4月5月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%2010年6月（尾盤） 10%3．2二期銷售安排預(yù)計(jì)從2010年7月至2011年3月止。2010年7月9月（開盤期/熱銷期） 50%2010年1012月（強(qiáng)銷期） 30%2011 年1月2月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%2011年3月（尾盤） 10%以上銷售期安排與項(xiàng)目建設(shè)期有部分重合，以利于利用部分銷售回款轉(zhuǎn)投入到項(xiàng)目建設(shè)中。緩解企業(yè)開發(fā)的資金壓力。第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、投資估算 投資估算的依據(jù)和方法 本項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)文件，項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參照成都以及雙流地區(qū)類似房地產(chǎn)的平均技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算?！靶清穱H花園”項(xiàng)目土地現(xiàn)實(shí)投入費(fèi)用（含相關(guān)稅費(fèi)）為 元/平米，土地費(fèi)用為 萬元。 酒店占地約35畝，商業(yè)辦公部分（不含產(chǎn)權(quán)式公寓）占地約15畝，。不可預(yù)見費(fèi)主要指考慮該項(xiàng)目在建設(shè)過程中因“三材”價(jià)格的市場變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，施工質(zhì)量的影響等不可預(yù)見因素。1．1酒店投資估算略。1．2商鋪/辦公項(xiàng)目投資估算（不含酒店式小戶型公寓）一 土地費(fèi)用 760元/平方 1140萬（15畝76萬）1 地價(jià)款(含相關(guān)稅費(fèi)) 760元/平方米二 前期工程費(fèi) 83元/ 1三通一平費(fèi) 10元/平方米 2 規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 65元/ 平方米3 策劃、可研費(fèi) 8元/平方米 三 1 建安工程費(fèi) 主體土建 裝飾工程 水電 630元/平方米 945萬設(shè)施、2 室外工程費(fèi) 四 管理費(fèi)用 （%） 五 銷售費(fèi)用 （%） 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （% ）七 不可預(yù)見費(fèi) （% ）開發(fā)成本合 銷售收入預(yù)測：以寫字樓5000元/平米，商鋪6000元/平米的均價(jià)保守估計(jì)，銷售收入為50005000+600010000=8500萬元，毛利潤為：=。%=。由于增值部分不足開發(fā)成本的20%，故無需繳納土地增值稅。注：%，含營業(yè)稅（銷售收入的5%），城建稅（營業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），地方教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的1%）。1．3產(chǎn)權(quán)式公寓投資估算1. 商業(yè)總凈用地：，酒店及商業(yè)辦公50畝,㎡,商業(yè)建筑密度要求≤50%,做6+1層高端電梯公寓,:=105579㎡,建筑密度約為35%2. 建安成本： A. 土建費(fèi)用：900元/㎡B. 水、電、氣:80元/㎡C. 室外道路、管網(wǎng)、綠化：50元/㎡D. 報(bào)建費(fèi):100元/㎡E. 資金利息:80元/㎡F. 營業(yè)稅:195元/㎡G. 消防:30元/㎡H. 地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理：30元/㎡I. 銷售費(fèi)用(含廣告費(fèi)):45元/㎡J. 弱電、安防：16元/㎡K. 產(chǎn)權(quán)稅、維修基金：22元/㎡L. 管理費(fèi)用:50元/㎡建筑成本單價(jià)合計(jì)(不含土地費(fèi)用):1598元/㎡建筑成本合計(jì):土地成本合計(jì):76萬元/畝=,土地成本單價(jià):570元/㎡開發(fā)成本單價(jià):2168元/㎡,當(dāng)銷售價(jià)為3000元/㎡時(shí),當(dāng)銷售價(jià)為3200元/㎡時(shí),根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，取上述較低值，扣除營業(yè)稅城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加后的毛利潤為：（%）=。土地增值稅為〔 （1+20%）%〕30%=?？鄢恋卦鲋刀惡蟮拿麧櫈椋海?。1．4純住宅投資估算1. 星宸項(xiàng)目總凈用地：2. 住宅部分用地：49％＝,合：㎡：=㎡3. 建安成本： A. 土建費(fèi)用：1300元/㎡B. 水、電、氣:80元/㎡C. 室外道路、管網(wǎng)、綠化：140元/㎡D. 報(bào)建費(fèi):100元/㎡E. 資金利息:124元/㎡F. 營業(yè)稅:231元㎡G. 消防:30元/㎡H. 地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理：30元/㎡I. 銷售費(fèi)用(含廣告費(fèi)):99元/㎡J. 弱電、安防：16元/㎡K. 產(chǎn)權(quán)稅、維修基金：22元/㎡L. 管理費(fèi)用:50元/㎡建筑成本合計(jì)(不含土地費(fèi)用):2222元/㎡合計(jì)土建成本:.土地費(fèi)用：76萬元/畝=開發(fā)成本合計(jì)：+=，㎡。預(yù)計(jì)銷售單價(jià)4200元/平米，4200==扣除營業(yè)稅等稅費(fèi)后的毛利潤為：%=。土地增值稅為〔－（1＋20%）%〕〕30%=。－=。四個(gè)子項(xiàng)目總投資：+＋+=扣除酒店子項(xiàng)目，其余子項(xiàng)目總投資：＋+=。二、資金籌措計(jì)劃 1．1銷售收入預(yù)測：1．11商業(yè)辦公部分銷售收入預(yù)測：根據(jù)上一節(jié)的計(jì)算，這部分銷售收入為50005000+600010000=8500萬元4200=1．13產(chǎn)權(quán)式公寓銷售收入預(yù)測：3000元㎡㎡=1．14五星級酒店經(jīng)營收入預(yù)測略。1．2資金籌措1．21分期開發(fā)各階段現(xiàn)金流基礎(chǔ)上的資金投入與運(yùn)用分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金，三是預(yù)售收入回款。根據(jù)國務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知――房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35％及以上。該項(xiàng)目第一期從2007年7月至2009年4月（即產(chǎn)權(quán)式公寓一二期子項(xiàng)目已完成，同時(shí)商業(yè)辦公子項(xiàng)目與純住宅一期子項(xiàng)目均已完成完成前期工作時(shí)。參見第五章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。），第二期從2009年5月至2010年12月，本期間純住宅一期子項(xiàng)目從工程基礎(chǔ)到全部完成，二期子項(xiàng)目也全部完成。同時(shí)商業(yè)辦公子項(xiàng)目從工程基礎(chǔ)直至室外工程全部完成。第一期從2007年7月至2009年4月。期間產(chǎn)權(quán)式公寓一期已完成全部銷售，二期完成85%銷售（參見上文銷售期安排）。假設(shè)一期與二期的開發(fā)體量基本一致，則產(chǎn)權(quán)式公寓至少已總共完成80%的銷售。該期間內(nèi)可用于建設(shè)資金投入的銷售回款比例按保守估計(jì)為50%，則金額為：50%=。+（100+30）++15畝76萬/畝 =+++1140=。這樣，35%=，=。由于項(xiàng)目對銷售回款依賴較大，而商業(yè)地塊的土地款前期就已支付且項(xiàng)目銷售前建設(shè)基本依靠自有資金投入，故在08年6月產(chǎn)權(quán)式公寓開始銷售之前，資金壓力相對較大。第二期從2009年5月至2010年12月，本期間商業(yè)辦公子項(xiàng)目全部完工并完成銷售，純住宅子項(xiàng)目一期全部完工并銷售，二期完工，并已銷售80%。（100+30）+=。本期可用于銷售回款的比例保守估計(jì)為純住宅共計(jì)80%，商業(yè)辦公共計(jì)80%，加上前期產(chǎn)權(quán)式公寓的銷售回款保守估計(jì)為30%（90%60%），80%+30%=這樣，35%=。資金缺口為零。不過，從局部時(shí)點(diǎn)來看，項(xiàng)目未開始銷售前的建設(shè)期為資金密集投入階段，資金壓力相對較大。1．22資金來源與籌措簡表本項(xiàng)目資金來源如下： 第一期（2007年7月至2009年4月。）： 銷售收入轉(zhuǎn)投入：借貸資金 萬 第二期（2009年5月至2010年12月）： 銷售收入轉(zhuǎn)投入：借貸資金 0 資金來源落實(shí)情況 根據(jù)國務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知――房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35％及以上，結(jié)合本項(xiàng)目總投資額測算確定，本次測算未對企業(yè)自有資金進(jìn)行核實(shí)，該項(xiàng)目自有資金按照國家規(guī)定按項(xiàng)目投資的35%進(jìn)行測算。 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià) 一、項(xiàng)目評估依據(jù) （一）、建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（第二版） （二）、國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 二、主要數(shù)據(jù)的確定 計(jì)算期的確定 根據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)方提供的建設(shè)方案以及該項(xiàng)目的特點(diǎn)，（2007 年3季度至2010 年4季度）經(jīng)營狀況的確定 該項(xiàng)目建成，全部銷售完畢后能實(shí)現(xiàn)的銷售毛收入/毛利潤如下： 小高層住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)與辦公建筑面積 ㎡ 8500萬/ 產(chǎn)權(quán)式公寓建筑面積：㎡ 總收入：＋8500+=毛利潤之和：＋＋=扣除經(jīng)營稅金及附加后的毛利潤之和： ++=扣除經(jīng)營稅及土地增值稅后的毛利潤之和： ++=項(xiàng)目凈利潤：（133%）=注：以上計(jì)算未考慮酒店?duì)I業(yè)后的歷年?duì)I業(yè)收入與成本。上述有關(guān)數(shù)據(jù)可參見第六章項(xiàng)目投資估算各節(jié)。土地增稅的計(jì)算中，按稅法規(guī)定，可扣除額可在開發(fā)成本（含地價(jià)）基礎(chǔ)上上浮20%。稅費(fèi)率 營業(yè)稅稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加稅為營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的1%，%。土地增值稅按國家規(guī)定繳納。 三、財(cái)務(wù)效益評價(jià) （一）、項(xiàng)目收入及成本 經(jīng)測算，該項(xiàng)目（不含酒店部分），與之對應(yīng)的開發(fā)成本為（不含酒店部分）＋＋= 萬元。 酒店因系自營或委托經(jīng)營，非一次性銷售，故投資回收期較長，其財(cái)務(wù)可行性分析與上述方法不同。（二）、利潤與稅金 項(xiàng)目營業(yè)稅及附加為（＋8500＋ ）%= ，+0+=， 33%=。注：有關(guān)數(shù)據(jù)參見前述“經(jīng)營狀況的確定”一節(jié)。 （三）、盈利能力分析 不包括酒店部分，對商業(yè)辦公，酒店式公寓及純住宅部分進(jìn)行測算，（＋+）=%，投資利潤率：（＋+）=。第八章 不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定性因素主要來自以下四個(gè)方面：建筑工程開發(fā)成本、建設(shè)期、銷售收入和銷售期。，工期進(jìn)度正常，同時(shí)本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)考慮采用具有競爭力的價(jià)格能使投資快速收回，故本次可行性研究未對建設(shè)期和銷售期作不確定性分析，而著重分析建筑工程開發(fā)成本和銷售收入兩項(xiàng)因素變動(dòng)對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響。 （一）、項(xiàng)目的敏感性分析 本節(jié)中不包括對酒店子項(xiàng)目的敏感性分析。通過市場調(diào)研與比較，得出雙流市場平均價(jià)格為商鋪6000元/平米，寫字樓5000元/平米，均價(jià)為（600010000＋50005000）/15000=。按房地產(chǎn)行業(yè)正常利潤15%計(jì)算，用房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡系數(shù)為：成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面）=〉85%，說明該項(xiàng)目利潤率較低，盈利能力一般，實(shí)現(xiàn)盈利的風(fēng)險(xiǎn)相對較大。當(dāng)銷售單價(jià)減少5%，10%及增加5%，10%時(shí)，銷售利潤率分別為：%，%，%，%，銷售利潤率比原來（%）%，%，%，%。1．2產(chǎn)權(quán)式公寓敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），115%/=%85%，說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。（注：此處銷售單價(jià)按3000元/平米保守計(jì)算）。當(dāng)銷售單價(jià)減少5%，10%及增加5%，10%時(shí)，銷售利潤率分別為：%，%，%，%，銷售利潤率比原來（%）%，%，%，%。1．3純住宅項(xiàng)目敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），（1+15%）/（4200）=%85%，表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)銷售單價(jià)減少5%，10%及增加5%，10%時(shí)，銷售利潤率分別為：%，%，%，%，銷售利潤率比原來（%）增加：%，%，%，%。1．4敏感性分析結(jié)論 各子項(xiàng)目對銷售單價(jià)的敏感性分析銷售利潤率% 變化率子項(xiàng)目名稱 10%5%0+5%+10%商業(yè)辦公子項(xiàng)目%，%%%%產(chǎn)權(quán)式公寓子項(xiàng)目%%%%%純住宅子項(xiàng)目%%%%%商業(yè)辦公子項(xiàng)目銷售利潤率平均敏感度=（+）/20=產(chǎn)權(quán)式公寓子項(xiàng)目銷售利潤率平均敏感度=（）/20=純住宅子項(xiàng)目銷售利潤率平均敏感度=（）/20=從上表可見，銷售利潤率對銷售單價(jià)的變化較為敏感，其中商業(yè)辦公子項(xiàng)目銷售利潤率的平均敏感度最高。（二）、盈虧平衡分析 保本點(diǎn)分析：保本點(diǎn)分析即分析利潤為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或銷售率所處的狀態(tài)。以下盈虧平衡分析不包含五星級酒店部分。1． 產(chǎn)權(quán)式公寓盈虧平衡分析： 在全部完成銷售量的情況下，保本銷售單價(jià)為2168元/㎡。在銷售單價(jià)3000元/㎡時(shí)，㎡，%的銷售進(jìn)度，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。2． 商業(yè)辦公物業(yè)盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，㎡。該部分銷售均價(jià)為：8500萬/㎡=㎡。在該銷售均價(jià)基礎(chǔ)上，㎡，3． 純住宅盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，㎡。在銷售單價(jià)4200元/㎡下，㎡。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、市場方面： 如前市場預(yù)測與分析所述，該區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)中心位置重點(diǎn)打造的商業(yè)、住宅區(qū)域，該項(xiàng)目產(chǎn)品特色較為突出，標(biāo)志著現(xiàn)代商業(yè)與居住建筑的城市綜合服務(wù)功能的綜合體現(xiàn)。但區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的完備度尚需時(shí)日，人氣的聚集有一定的時(shí)間。 二、資金投入方面 萬元（不含酒店子項(xiàng)目，）。分為兩期開發(fā)， 。（資本金達(dá)到35％，符合國務(wù)院關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)項(xiàng)目資本金達(dá)到35％的規(guī)定）， 萬。通過預(yù)售收入轉(zhuǎn)投入來解決資金缺口。，占相應(yīng)階段（第一期）%。 由于該項(xiàng)目位置選址合理，市場定位較為準(zhǔn)確，商品房的銷售價(jià)格能為市場接受，商品房銷售收入回款有一定保障，這也能夠減輕資金方面的壓力，降低風(fēng)險(xiǎn)。 三、施工與銷售方面 本項(xiàng)目地理位置