【正文】 將在一定程度上平抑房?jī)r(jià)漲幅，減少市場(chǎng)投機(jī)行為，并可能加重普通自住型購(gòu)房者的觀望心態(tài)。同時(shí)，由于二環(huán)內(nèi)的開發(fā)已基本飽和，基本已無地可供，開發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠(yuǎn)郊的地價(jià)也一路飆升，與主城區(qū)的地價(jià)差距逐漸縮小。成都匯聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會(huì)幾年后也加入到購(gòu)房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購(gòu)買力量。雙流區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個(gè)性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過10 余年的精心培育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)60 余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從客運(yùn)總站或三強(qiáng)北路坐公交車，到市區(qū)紅牌樓、鹽市口等地，需要3040分鐘。 平方公里，轄4 個(gè)村、16 個(gè)社區(qū)，人口12 萬，為成都市衛(wèi)星城，省級(jí)園林城鎮(zhèn)，省級(jí)衛(wèi)生城鎮(zhèn)，省級(jí)社會(huì)治安綜合治理模范鎮(zhèn)，先后被國(guó)家民政部授予“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“全國(guó)最佳鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、全國(guó)小康示范鎮(zhèn)稱號(hào)，有“西南第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)。%%。　　具體而言，2006年成都房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特征：.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 　1）　2006年，%；，%。 四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 一、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 ㎡ 純住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡（其中商業(yè)10000平米，辦公5000平米，均為地上部分，地下部分含在產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓的27000平米地下建筑面積中。在這個(gè)南部新城的規(guī)劃中，將形成以居住商業(yè)金融行政辦公文化娛樂為主的城市綜合發(fā)展區(qū)。公司成立于2000 年3 月21 日，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，經(jīng)營(yíng)住所位于成都市人民南路四段，法定代表人為黃明良。項(xiàng)目用地及現(xiàn)狀： “星宸國(guó)際花園”項(xiàng)目用地位于東升鎮(zhèn)西北部的新城區(qū)內(nèi)（一桿旗北段SLG（2007）02號(hào)地塊），規(guī)劃總用地面積150600平方米。使東升與成都城區(qū)的對(duì)接，線路更為密集。 分析依據(jù)為四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司已取得該項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒）較高的人均GDP水平說明成都的人均生產(chǎn)能力較高。%，%?？傮w區(qū)域面積400 平方公里，包括11 個(gè)城鎮(zhèn)，是雙流縣經(jīng)濟(jì)最活躍，發(fā)展最強(qiáng)勁的地區(qū)， 大量的可供開發(fā)的淺丘臺(tái)地緊臨中心城，是成都向南發(fā)展的首選地區(qū)。東升鎮(zhèn)的未來新城以建成“綠色流動(dòng)都市空港園林城市“為規(guī)劃藍(lán)圖，它作為成都衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功能綜合性方向發(fā)展。目前該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量已接近百億元。這也吸引了西部其它省份的人口來成都購(gòu)房和定居。成都已成為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的試驗(yàn)區(qū)，除可享受國(guó)家優(yōu)惠政策的傾斜外，還可樹立城市品牌，利于對(duì)外對(duì)內(nèi)招商引資，從而為城市發(fā)展帶來空前巨大和長(zhǎng)期看好的機(jī)會(huì)。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)項(xiàng)目操作將更加依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門或者市場(chǎng)研究公司的專業(yè)支持，市場(chǎng)信息收集和市場(chǎng)分析研究將在更加激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效指導(dǎo)和創(chuàng)造性的服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目。近年成都市區(qū)出讓的國(guó)有土地中，90％ 以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)僅占不到10％。樓盤名稱：鴻閣一號(hào)地點(diǎn)：成都市人民南路南延線開發(fā)商：四川晉元實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4600元面積區(qū)間：一期4080，二期尚未開盤（均為80平米以上）開盤時(shí)間：2006月6月總戶數(shù)：一期470戶，共1158戶容積率：綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：其它：2009年3月交房。電梯67845城市之心寫字樓已與雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務(wù)接待酒店和會(huì)議中心。對(duì)開發(fā)商而言，；寫字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長(zhǎng)，資金壓力較大的問題。對(duì)寫字樓采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷售等，化解只售而銷售乏力的風(fēng)險(xiǎn)。即使國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價(jià)的堅(jiān)持和不斷走高，房?jī)r(jià)基本無出現(xiàn)大幅下挫的可能性。（一）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局 本項(xiàng)目的規(guī)劃更多的關(guān)注項(xiàng)目本體與環(huán)境、建筑外形與室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)以及建筑與人的關(guān)系，并使這些關(guān)系能得到完美和諧的統(tǒng)一。酒店為會(huì)議酒店與商務(wù)度假酒店聯(lián)合體。3）辦公區(qū) 商業(yè)辦公區(qū)位于地塊的東北部，商場(chǎng)東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口分區(qū)明確，交通便利。項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 4。除4。施工計(jì)劃說明：根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)期安排，以同類建筑工程平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何特殊或具體的情況，擬定項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃。注：%，含營(yíng)業(yè)稅（銷售收入的5%），城建稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），地方教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的1%）。同時(shí)商業(yè)辦公子項(xiàng)目從工程基礎(chǔ)直至室外工程全部完成。上述有關(guān)數(shù)據(jù)可參見第六章項(xiàng)目投資估算各節(jié)。1．2產(chǎn)權(quán)式公寓敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），115%/=%85%，說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 二、資金投入方面 萬元（不含酒店子項(xiàng)目，）。在該銷售均價(jià)基礎(chǔ)上，㎡，3． 純住宅盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，㎡。 （一）、項(xiàng)目的敏感性分析 本節(jié)中不包括對(duì)酒店子項(xiàng)目的敏感性分析。不過，從局部時(shí)點(diǎn)來看，項(xiàng)目未開始銷售前的建設(shè)期為資金密集投入階段，資金壓力相對(duì)較大。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知――房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35％及以上。1．1酒店投資估算略。 與商品供應(yīng)商或代理商合作經(jīng)營(yíng)（提取營(yíng)業(yè)額的扣點(diǎn)） 局部自營(yíng)以上經(jīng)營(yíng)模式的具體組合方式需結(jié)合招商工作的進(jìn)展與落實(shí)狀況做出相應(yīng)的實(shí)際調(diào)整，在此僅是戰(zhàn)略性的初步設(shè)想。房地產(chǎn)投資者和二次（多次）置業(yè)者4。整個(gè)建筑群以灰色調(diào)為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構(gòu)件，其簡(jiǎn)潔大氣的體型、獨(dú)具特色的色彩和新穎的表面設(shè)計(jì)，將使它成為整個(gè)雙流新城區(qū)的地標(biāo)性建筑。西側(cè)及北側(cè)面向城市規(guī)劃道路，立面以大塊的虛實(shí)變化而形成整體的構(gòu)圖。（二）建筑風(fēng)格 造型風(fēng)格上酒店按漢代傳統(tǒng)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)酒店建筑的文化感和地域性，商業(yè)及辦公區(qū)則定位于傳統(tǒng)與時(shí)尚相結(jié)合的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將現(xiàn)代商業(yè)氣息與本土地域文化相互融合，從而與其它類似項(xiàng)目形成差異，樹立自身的鮮明特點(diǎn)。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時(shí)由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶型作為其過渡性的居住物業(yè)。 商業(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項(xiàng)目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢(shì)。因此對(duì)本案的產(chǎn)權(quán)式小戶型公寓，應(yīng)該有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 第三章 競(jìng)爭(zhēng)分析 ：2007年7月12日針對(duì)雙流一些在售樓盤進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)資料如下。外來企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，向成都本土開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭(zhēng)。 2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰 那些缺乏對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸， 希望短期套利的開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2005 年3 月中國(guó)人民銀行出臺(tái)了“61 號(hào)”文件,即《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》。劣勢(shì)：2006年，與2005年同比增長(zhǎng)15%；，比上年增長(zhǎng)30%；，同比增長(zhǎng)68%?！≡凇澳喜啃鲁恰钡牧鶄€(gè)重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)中，華陽(yáng)作為前期規(guī)劃重點(diǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)連動(dòng)作用， 使之略顯成熟。地理位置位于成都市南沿，自東向西三面緊鄰成都，交能四通八達(dá)，是成都向南發(fā)展的中心。2006年成都市商品房施工、竣工面積大幅增長(zhǎng)主要是受到住宅開發(fā)的支撐。用相對(duì)指標(biāo)進(jìn)一步分析成都GDP總量和人均GDP的增長(zhǎng)幅度情況，可進(jìn)一步得出成都在何時(shí)處于高速、穩(wěn)定、緩慢發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 四、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制前提 本次項(xiàng)目可行性分析是基于提供的資料及情況真實(shí)無偽為前提。將本項(xiàng)目打造成反映雙流地域文化和現(xiàn)代感強(qiáng)烈的城市都市建筑群。 二、項(xiàng)目概況及背景 項(xiàng)目位置： “星宸國(guó)際花園”項(xiàng)目位于雙流縣東升鎮(zhèn)西北一桿旗，地理位置優(yōu)越。目前集團(tuán)正全力進(jìn)行產(chǎn)品、項(xiàng)目?jī)?yōu)化升級(jí)，以凝聚更大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，把建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群作為調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要戰(zhàn)略，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行戰(zhàn)略整合，以增強(qiáng)產(chǎn)品之間、項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)、配套與協(xié)同效應(yīng)。本項(xiàng)目即位于B城市組團(tuán)內(nèi)，利于分享城市發(fā)展前景所帶來的機(jī)遇。2．關(guān)于售價(jià)估算，利潤(rùn)測(cè)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)等，請(qǐng)參見第六章分析結(jié)論與建議。 8．雙流縣政府與四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資協(xié)議?？偟膩砜?，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款和外資的依賴度比往年明顯減小，而自籌資金和其他資金成為主要的開發(fā)資金來源，占總量的86%。1．2 雙流區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1．21雙流宏觀經(jīng)濟(jì)基本面分析雙流縣地處蜀中腹地，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)16km。在由一個(gè)中等城鎮(zhèn)邁向中等城市的過程中，雙流縣將采用經(jīng)營(yíng)城市的一系列舉措全面推進(jìn)城市化進(jìn)程?，F(xiàn)在地鐵一號(hào)線已經(jīng)開工，未來東升將有5條軌道交通線路（地鐵或輕軌）穿過，這將使東升鎮(zhèn)航空港未來的城市軌道比中心城的任何一個(gè)區(qū)都密集，生活出行非?？旖?。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨(dú)特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來自四面八方的開發(fā)商、購(gòu)房戶和置業(yè)投資者。?成都幾年后將建成的地鐵對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用巨大，雙流臨近地鐵線終點(diǎn)，與成都的聯(lián)系將進(jìn)一步加強(qiáng)，這也會(huì)促進(jìn)雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開發(fā)向好的基本格局在未來數(shù)年內(nèi)不會(huì)改變。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后， 中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房供應(yīng)量和市場(chǎng)比重的增加，使城市商品房平均價(jià)格降低。 近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人來蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場(chǎng)的巨大潛在需求和未來的投資升值前景。舊城改造的推進(jìn)也創(chuàng)造出大量住房購(gòu)買需求。一期分為三個(gè)批次銷售，現(xiàn)正在進(jìn)行一期二批次的銷售，剩余房源約100套。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來了較大的升值潛力。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入雙流購(gòu)買辦公用房的數(shù)量會(huì)越來越多。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟(jì)圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶但無力購(gòu)買成都較高房?jī)r(jià)商品房的外地人選擇在雙流買房居住。注重商業(yè)及居住區(qū)對(duì)景觀綠地的共享。商務(wù)辦公區(qū)及商業(yè)部分建筑造型與南側(cè)的酒店風(fēng)格一致，采用漢唐特色建筑形式具有中國(guó)傳統(tǒng)建筑特色和成都地區(qū)特有的文化內(nèi)涵，體現(xiàn)整個(gè)綜合建筑群豐富而又簡(jiǎn)潔、莊重、大氣的性格，每個(gè)單體均不突出自己，而整合在同一個(gè)大區(qū)域內(nèi)即形成大型城市地標(biāo)性建筑群。公寓區(qū)包括點(diǎn)式公寓及板式兩種，總建筑面積為105579㎡，中間圍合成自己的綠化廣場(chǎng)，商業(yè)在外辦公區(qū)在內(nèi)，布局方式猶如古時(shí)“外堂內(nèi)室”的設(shè)置，利于為辦公區(qū)創(chuàng)建安靜獨(dú)立的區(qū)域。 單純出租（開發(fā)商自留產(chǎn)權(quán)）216。“星宸國(guó)際花園”項(xiàng)目土地現(xiàn)實(shí)投入費(fèi)用（含相關(guān)稅費(fèi)）為 元/平米，土地費(fèi)用為 萬元。二、資金籌措計(jì)劃 1．1銷售收入預(yù)測(cè)：1．11商業(yè)辦公部分銷售收入預(yù)測(cè)：根據(jù)上一節(jié)的計(jì)算，這部分銷售收入為50005000+600010000=8500萬元4200=1．13產(chǎn)權(quán)式公寓銷售收入預(yù)測(cè)：3000元㎡㎡=1．14五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)略。（100+30）+=。在銷售單價(jià)3000元/㎡時(shí)，㎡，%的銷售進(jìn)度，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。通過預(yù)售收入轉(zhuǎn)投入來解決資金缺口。1．3純住宅項(xiàng)目敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），（1+15%）/（4200）=%85%，表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。土地增值稅按國(guó)家規(guī)定繳納。假設(shè)一期與二期的開發(fā)體量基本一致，則產(chǎn)權(quán)式公寓至少已總共完成80%的銷售?？鄢恋卦鲋刀惡蟮拿麧?rùn)為：－=。1．產(chǎn)權(quán)式公寓銷售期安排1．1產(chǎn)權(quán)式公寓一期銷售進(jìn)度安排參考雙流東升鎮(zhèn)樓盤的平均銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)從2008年6月開始預(yù)售（之前3個(gè)月為蓄客期），即從2008年6月至2009年2月。無力或不愿承受商品房的高價(jià)，但又比較講究住宅品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)，不愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的年輕購(gòu)房者。在該區(qū)域新建的企事業(yè)單位有可能作為住宅產(chǎn)品的“團(tuán)購(gòu)”客戶；辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層為正方形，體量均衡對(duì)稱，體型干凈簡(jiǎn)潔并具有豐富的細(xì)節(jié)處理及空間層次。酒店體例體東側(cè)為會(huì)議酒店，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)有250個(gè)會(huì)議客房，西側(cè)為五星級(jí)度假酒店，客房數(shù)330間，其中，標(biāo)間240間，豪標(biāo)80間，總統(tǒng)套房10間。）和配套設(shè)施區(qū)（由商業(yè)區(qū)及配套設(shè)施區(qū)樓組成，）。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購(gòu)買力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會(huì)水漲船高。 項(xiàng)目尚處在動(dòng)工伊始階段，外觀形象無法完全打造電梯2919565由于雙流目前寫字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達(dá)，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實(shí)，故僅抽取部分成都寫字樓作為樣本進(jìn)行參照。樓盤名稱：書香尚品地點(diǎn)：西南航空港長(zhǎng)城路與臨港路交接處開發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價(jià)：3200面積區(qū)間：一期5090，二期70100開盤時(shí)間：2007年3月總戶數(shù)：581戶容積率：綠地率：%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬平米其它：50平米的已售完。隨著成都城市圈建設(shè)的步步推進(jìn)，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。通過市場(chǎng)監(jiān)管的加強(qiáng)，和違規(guī)違法行為懲處力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)交易行為在一定程度上將更加規(guī)范和理性。此外，貸款利率可能進(jìn)一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購(gòu)買者成本增加，降低不動(dòng)產(chǎn)投資收益，這對(duì)購(gòu)買需求將起到一定抑制作用。?成都實(shí)行城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，土地出讓收入是其重要資金來源，而土地公開招拍掛導(dǎo)致地價(jià)飛速上升。近幾年在成都購(gòu)房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多。據(jù)調(diào)查顯示，目前雙流（以華陽(yáng)與東升為主）在售樓盤房?jī)r(jià)均價(jià)在3400元/㎡左