【正文】 只售而銷售乏力的風(fēng)險(xiǎn)。近期內(nèi)區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡購(gòu)銷兩旺，價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景看好。隨著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對(duì)房產(chǎn)的被動(dòng)性需求會(huì)迅速增加，同時(shí)由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性價(jià)比會(huì)大幅提高。在健康宜居城區(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤，符合現(xiàn)代人的生活觀念。根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，越來(lái)越多的外企和合資企業(yè)會(huì)涌入成都這個(gè)西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來(lái)成為成都次中心的雙流安家落戶。 威脅（T）： 應(yīng)對(duì)策略：加快開(kāi)發(fā)速度與效率，以占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，也規(guī)避了未來(lái)時(shí)日久長(zhǎng)后可能加大的政策面風(fēng)險(xiǎn)。即使國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價(jià)的堅(jiān)持和不斷走高，房?jī)r(jià)基本無(wú)出現(xiàn)大幅下挫的可能性。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢(shì)，將會(huì)吸引越來(lái)越多的外地購(gòu)房者。同時(shí)，由于近年來(lái)雙流大力加強(qiáng)舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性購(gòu)房需求也將進(jìn)一步推動(dòng)雙流房?jī)r(jià)的上漲。所有這些因素的合力將對(duì)雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的影響。二是外地來(lái)此居住或投資的人。另外，也有許多看好雙流未來(lái)發(fā)展前景的人在這里投資置業(yè)，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價(jià)、低首付、低月供的小戶型成為其投資的首選。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時(shí)由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶型作為其過(guò)渡性的居住物業(yè)。根據(jù)抽樣市調(diào)資料，將有關(guān)購(gòu)房者來(lái)源情況列表如下：雙流東升樓市物業(yè)消費(fèi)者來(lái)源分析主要來(lái)自區(qū)域大概比例主要構(gòu)成主要特征代表樓盤東升鎮(zhèn)本地60%私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理人員與白領(lǐng)、公務(wù)員、教師、投資者本地收入較高者，對(duì)居住環(huán)境與樓盤品質(zhì)、綜合配套要求較高；其中約10%為投資者歐香花園、弘民締煌城成都市區(qū)25%生意人、投資客、航空港工業(yè)區(qū)上班族主要要求交通便利；其中約10%為投資者弘民新城、歐城花園周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)7%私營(yíng)業(yè)主、周邊企事業(yè)單管理層多為附近企業(yè)中高層收入者，主要要求交通便利宗申流溪?jiǎng)e院省內(nèi)其它地區(qū)5%退休人員、當(dāng)?shù)毓賳T、生意人、投資者當(dāng)?shù)厥杖胼^高者或企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，主要要求環(huán)境和樓盤品質(zhì)弘民新城省外3%退休人員、生意人、投資者“落葉歸根”型居多，注重養(yǎng)老或生活舒適、購(gòu)物方便弘民新城市場(chǎng)定位 根據(jù)雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目用地的素質(zhì)，項(xiàng)目整體定位為現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格與漢代建筑風(fēng)格相結(jié)合的，集商務(wù)、旅游、會(huì)議、接待和休閑為一體的五星級(jí)酒店及多種業(yè)態(tài)的綜合商業(yè)區(qū)。（一）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局 本項(xiàng)目的規(guī)劃更多的關(guān)注項(xiàng)目本體與環(huán)境、建筑外形與室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)以及建筑與人的關(guān)系，并使這些關(guān)系能得到完美和諧的統(tǒng)一。布局分為酒店核心區(qū)（含中央綠島、酒店區(qū)、國(guó)際會(huì)議中心、藝術(shù)中心、室內(nèi)健身運(yùn)動(dòng)館、室內(nèi)溫冷泳池、臨河休閑廣場(chǎng)等組成。中心綠島區(qū)呈環(huán)抱狀，西向城市中央森林綠地，將酒店區(qū)、國(guó)際中心區(qū)、環(huán)抱下，沿中央森林綠地南北向一字展開(kāi)。借此形成由中央綠島公園與城市中央森林綠地的第一級(jí)大尺度生態(tài)自然景觀式環(huán)抱。在總平布置上，采取區(qū)域分隔的辦法，劃分出相對(duì)集中且空間獨(dú)立的商務(wù)與居住空間層面。 在空間關(guān)系上酒店、辦公、商業(yè)三部分既相對(duì)獨(dú)立又聯(lián)系方便，組成起伏錯(cuò)落的建筑群，應(yīng)有較為開(kāi)闊的景觀環(huán)境為這三者用到周邊住宅區(qū)域所共享。（二）建筑風(fēng)格 造型風(fēng)格上酒店按漢代傳統(tǒng)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)酒店建筑的文化感和地域性，商業(yè)及辦公區(qū)則定位于傳統(tǒng)與時(shí)尚相結(jié)合的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將現(xiàn)代商業(yè)氣息與本土地域文化相互融合，從而與其它類似項(xiàng)目形成差異，樹(shù)立自身的鮮明特點(diǎn)。因此，酒店確定了以漢代宮殿建筑風(fēng)格與中國(guó)傳統(tǒng)江南園林相結(jié)合的方式。酒店為會(huì)議酒店與商務(wù)度假酒店聯(lián)合體。酒店主入口布置在北側(cè)緊臨藝術(shù)中心，南為國(guó)際會(huì)議中心。中部設(shè)有超五星級(jí)中央共享大堂，內(nèi)設(shè)娛樂(lè)、200米長(zhǎng)室內(nèi)購(gòu)物風(fēng)情街、商務(wù)會(huì)議中心、多媒體演藝廳及風(fēng)情酒吧、水吧等27種相關(guān)配套設(shè)施用房。商業(yè)區(qū)的東西兩端各設(shè)有直通地下汽車停車庫(kù)的坡道，不影響內(nèi)部的商業(yè)廣場(chǎng)及步行街。商業(yè)建筑為地上三四層，地下一層，地面高度不超過(guò)24米，為集主力店，聯(lián)排商鋪、超市、康復(fù)保健中心、餐飲休閑商業(yè)功能等及配套的汽車庫(kù)和各種空間形態(tài)為一體的大型綜合性商業(yè)建筑。商業(yè)建筑體量沉穩(wěn)厚重，采用大屋頂形式主色調(diào)為灰色，以黑、白等顏色點(diǎn)綴。西側(cè)及北側(cè)面向城市規(guī)劃道路，立面以大塊的虛實(shí)變化而形成整體的構(gòu)圖。西北角的最大主力店設(shè)計(jì)為四層高的商場(chǎng)，成為購(gòu)物中心最醒目的部分。3）辦公區(qū) 商業(yè)辦公區(qū)位于地塊的東北部，商場(chǎng)東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口分區(qū)明確，交通便利。商務(wù)辦公樓設(shè)計(jì)為甲級(jí)高層寫(xiě)字樓。采用大屋頂、豎向三段式等造型手法營(yíng)造出簡(jiǎn)略、莊重的風(fēng)格。地塊用地南側(cè)、西側(cè)為市政公共綠地，設(shè)計(jì)中充分利用了該區(qū)域的綠地景觀優(yōu)勢(shì)，享有寬幅綠化帶圍合式外景：酒店的大片園林景觀綠地位于地塊中心，風(fēng)景優(yōu)美，可觀可游，形成以水體為中心的休閑式內(nèi)景，內(nèi)外景相結(jié)合，使得區(qū)域中每棟建筑的窗戶框出的都是青山綠水、紅花綠草，創(chuàng)建出得天獨(dú)厚的景觀商務(wù)區(qū)。4）產(chǎn)權(quán)式公寓區(qū)產(chǎn)權(quán)式公寓位于地塊的東北部，商業(yè)區(qū)東南側(cè)，北臨城市道路，設(shè)商務(wù)辦公區(qū)出入口，分區(qū)明確，交通便利。 公寓標(biāo)準(zhǔn)層為矩形，體量均衡對(duì)稱，體型干凈簡(jiǎn)潔，并具有豐富的細(xì)節(jié)處理及空間層次。整個(gè)建筑群以灰色調(diào)為主，外表面罩以噴涂灰色氟碳漆的鋼構(gòu)件，其簡(jiǎn)潔大氣的體型、獨(dú)具特色的色彩和新穎的表面設(shè)計(jì)，將使它成為整個(gè)雙流新城區(qū)的地標(biāo)性建筑。商業(yè)辦公和產(chǎn)權(quán)式公寓車行入口和牲循環(huán)車道各自獨(dú)立，地下室合用，可共享設(shè)備資源，減小投資和運(yùn)行成本。項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 4。 “南部新區(qū)”及當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員，政府公務(wù)員，教師、個(gè)體工商業(yè)者為主體；本地中、高收入階層置業(yè)者；看好本片區(qū)的成都周邊、三州、西藏等地購(gòu)房者。在外地工作多年，希望回到家鄉(xiāng)退休養(yǎng)老的雙流本地人。其它區(qū)域的外地購(gòu)房者。房地產(chǎn)投資者和二次（多次）置業(yè)者4。在雙流工作的剛畢業(yè)幾年的大學(xué)生，周邊商務(wù)辦公區(qū)工作的年輕白領(lǐng)。除4。4。4寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶這類目標(biāo)客戶以國(guó)際（內(nèi)）商務(wù)、政務(wù)人員為主，以及休閑度假的客戶。 6．經(jīng)營(yíng)模式定位 出售產(chǎn)權(quán) 出租物業(yè)216。 出售產(chǎn)權(quán)后統(tǒng)一回收經(jīng)營(yíng)權(quán)，整體出租給經(jīng)營(yíng)業(yè)主，然后返收益給投資業(yè)主（開(kāi)發(fā)商不留產(chǎn)權(quán)） 合作經(jīng)營(yíng)216。 與商品供應(yīng)商或代理商合作經(jīng)營(yíng)（提取營(yíng)業(yè)額的扣點(diǎn)） 局部自營(yíng)以上經(jīng)營(yíng)模式的具體組合方式需結(jié)合招商工作的進(jìn)展與落實(shí)狀況做出相應(yīng)的實(shí)際調(diào)整，在此僅是戰(zhàn)略性的初步設(shè)想。具體安排如下表： ` 施工進(jìn)度計(jì)劃：1．酒店施工進(jìn)度計(jì)劃： 前期工作 2007年710月工程基礎(chǔ)及地下室施工 2007年1011月工程主體施工 2007 年12—2008年12月工程安裝及裝修施工 2009年1月—2010年5月綠化、道路、基礎(chǔ)配套等 2009年6 月—2010年7月竣工驗(yàn)收 2010 年8月注：根據(jù)鑫龍公司與雙流縣政府的投資協(xié)議，酒店應(yīng)“自土地掛牌競(jìng)得之日起，4個(gè)月內(nèi)動(dòng)工建設(shè)，主體動(dòng)工之日起15個(gè)月內(nèi)主體竣工，在3年內(nèi)完成建設(shè)并開(kāi)始營(yíng)業(yè)”，上述建設(shè)期安排符合該協(xié)議要求，也能夠有效緩解資金壓力。施工計(jì)劃說(shuō)明：根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)期安排，以同類建筑工程平均合理開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何特殊或具體的情況，擬定項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃。三、銷售期安排： 根據(jù)本項(xiàng)目的施工進(jìn)度及同類項(xiàng)目的一般銷售期安排，并適當(dāng)保守考慮，確定本項(xiàng)目銷售期。各階段銷售回款情況如下： 08 年6月8月（開(kāi)盤期/熱銷期） 50%08年9月11月（強(qiáng)銷期） 30%08年12月09年1月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%09年2月（尾盤） 10%1．2產(chǎn)權(quán)式公寓二期銷售進(jìn)度安排從2008年10月（之前3個(gè)月為蓄客期）至2009年6月止。2010年7月9月（開(kāi)盤期/熱銷期） 50%2010年1012月（強(qiáng)銷期） 30%2011 年1月2月（持續(xù)期/平穩(wěn)期）10%2011年3月（尾盤） 10%以上銷售期安排與項(xiàng)目建設(shè)期有部分重合，以利于利用部分銷售回款轉(zhuǎn)投入到項(xiàng)目建設(shè)中。第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、投資估算 投資估算的依據(jù)和方法 本項(xiàng)目工程建設(shè)投資估算是依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)文件，項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參照成都以及雙流地區(qū)類似房地產(chǎn)的平均技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。 酒店占地約35畝，商業(yè)辦公部分（不含產(chǎn)權(quán)式公寓）占地約15畝。1．1酒店投資估算略。%=。注：%，含營(yíng)業(yè)稅（銷售收入的5%），城建稅（營(yíng)業(yè)稅的7%），教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3%），地方教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的1%）。土地增值稅為〔 （1+20%）%〕30%=。1．4純住宅投資估算1. 星宸項(xiàng)目總凈用地：2. 住宅部分用地：49％＝,合：㎡：=㎡3. 建安成本： A. 土建費(fèi)用：1300元/㎡B. 水、電、氣:80元/㎡C. 室外道路、管網(wǎng)、綠化：140元/㎡D. 報(bào)建費(fèi):100元/㎡E. 資金利息:124元/㎡F. 營(yíng)業(yè)稅:231元㎡G. 消防:30元/㎡H. 地勘、設(shè)計(jì)、監(jiān)理：30元/㎡I. 銷售費(fèi)用(含廣告費(fèi)):99元/㎡J. 弱電、安防：16元/㎡K. 產(chǎn)權(quán)稅、維修基金：22元/㎡L. 管理費(fèi)用:50元/㎡建筑成本合計(jì)(不含土地費(fèi)用):2222元/㎡合計(jì)土建成本:.土地費(fèi)用：76萬(wàn)元/畝=開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：+=，㎡。土地增值稅為〔－（1＋20%）%〕〕30%=。四個(gè)子項(xiàng)目總投資：+＋+=扣除酒店子項(xiàng)目，其余子項(xiàng)目總投資：＋+=。1．2資金籌措1．21分期開(kāi)發(fā)各階段現(xiàn)金流基礎(chǔ)上的資金投入與運(yùn)用分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ)。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35％及以上。參見(jiàn)第五章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。同時(shí)商業(yè)辦公子項(xiàng)目從工程基礎(chǔ)直至室外工程全部完成。期間產(chǎn)權(quán)式公寓一期已完成全部銷售，二期完成85%銷售（參見(jiàn)上文銷售期安排）。該期間內(nèi)可用于建設(shè)資金投入的銷售回款比例按保守估計(jì)為50%，則金額為：50%=。這樣，35%=，=。第二期從2009年5月至2010年12月，本期間商業(yè)辦公子項(xiàng)目全部完工并完成銷售，純住宅子項(xiàng)目一期全部完工并銷售，二期完工，并已銷售80%。本期可用于銷售回款的比例保守估計(jì)為純住宅共計(jì)80%，商業(yè)辦公共計(jì)80%，加上前期產(chǎn)權(quán)式公寓的銷售回款保守估計(jì)為30%（90%60%），80%+30%=這樣，35%=。不過(guò)，從局部時(shí)點(diǎn)來(lái)看，項(xiàng)目未開(kāi)始銷售前的建設(shè)期為資金密集投入階段，資金壓力相對(duì)較大。）： 銷售收入轉(zhuǎn)投入：借貸資金 萬(wàn) 第二期（2009年5月至2010年12月）： 銷售收入轉(zhuǎn)投入：借貸資金 0 資金來(lái)源落實(shí)情況 根據(jù)國(guó)務(wù)院提高４個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35％及以上，結(jié)合本項(xiàng)目總投資額測(cè)算確定，本次測(cè)算未對(duì)企業(yè)自有資金進(jìn)行核實(shí)，該項(xiàng)目自有資金按照國(guó)家規(guī)定按項(xiàng)目投資的35%進(jìn)行測(cè)算。上述有關(guān)數(shù)據(jù)可參見(jiàn)第六章項(xiàng)目投資估算各節(jié)。稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加稅為營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，%。 三、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) （一）、項(xiàng)目收入及成本 經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目（不含酒店部分），與之對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本為（不含酒店部分）＋＋= 萬(wàn)元。（二）、利潤(rùn)與稅金 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加為（＋8500＋ ）%= ，+0+=， 33%=。 （三）、盈利能力分析 不包括酒店部分，對(duì)商業(yè)辦公，酒店式公寓及純住宅部分進(jìn)行測(cè)算，（＋+）=%，投資利潤(rùn)率：（＋+）=。第八章 不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定性因素主要來(lái)自以下四個(gè)方面：建筑工程開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)期、銷售收入和銷售期。 （一）、項(xiàng)目的敏感性分析 本節(jié)中不包括對(duì)酒店子項(xiàng)目的敏感性分析。按房地產(chǎn)行業(yè)正常利潤(rùn)15%計(jì)算，用房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡系數(shù)為：成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面）=〉85%，說(shuō)明該項(xiàng)目利潤(rùn)率較低，盈利能力一般，實(shí)現(xiàn)盈利的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。1．2產(chǎn)權(quán)式公寓敏感性分析根據(jù)成本（1+15%）/（均單價(jià)總建面），115%/=%85%，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)銷售單價(jià)減少5%，10%及增加5%，10%時(shí)，銷售利潤(rùn)率分別為：%，%，%，%，銷售利潤(rùn)率比原來(lái)（%）%，%，%，%。當(dāng)銷售單價(jià)減少5%，10%及增加5%，10%時(shí)，銷售利潤(rùn)率分別為：%，%，%，%，銷售利潤(rùn)率比原來(lái)（%）增加：%，%，%，%。（二）、盈虧平衡分析 保本點(diǎn)分析：保本點(diǎn)分析即分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或銷售率所處的狀態(tài)。1． 產(chǎn)權(quán)式公寓盈虧平衡分析： 在全部完成銷售量的情況下，保本銷售單價(jià)為2168元/㎡。2． 商業(yè)辦公物業(yè)盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，㎡。在該銷售均價(jià)基礎(chǔ)上，㎡，3． 純住宅盈虧平衡分析：在全部完成銷售量的情況下，㎡。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、市場(chǎng)方面： 如前市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析所述，該區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)中心位置重點(diǎn)打造的商業(yè)、住宅區(qū)域，該項(xiàng)目產(chǎn)品特色較為突出，標(biāo)志著現(xiàn)代商業(yè)與居住建筑的城市綜合服務(wù)功能的綜合體現(xiàn)。 二、資金投入方面 萬(wàn)元（不含酒店子項(xiàng)目，）。（資本金達(dá)到35％，符合國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)項(xiàng)目資本金達(dá)到35％的規(guī)定）， 萬(wàn)。占相應(yīng)階段（第一期）%。 三、施工與銷售方面 本項(xiàng)目地理位置