【導(dǎo)讀】國際養(yǎng)老養(yǎng)生圣地開發(fā)項目開發(fā)項目可行性報告。2可行性研究報告編制依據(jù)。3綜合評價和論證結(jié)論。二項目背景及必要性。三項目實施的有利條件。1地理位置與區(qū)域范圍。五建設(shè)單位基本情況。2目標(biāo)客戶市場分析。3市場推廣方案和推廣措施。八項目實施進(jìn)度安排。1一期工程項目實施進(jìn)度表。5借款資金償還測算。3營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算。3總成本及經(jīng)營成本估算。十一項目組織與管理勞動定員和人員培訓(xùn)。2管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分。6勞動保護與安全。十二可行性研究的結(jié)論與建議。6利潤及利潤分配表。8借款還本付息計算表。10財務(wù)現(xiàn)金流量表增量全部投資。項目承辦單位法人代表及所有制形式。建設(shè)期限一期投資2020年7月至7>2020年5月二期投資2020年9月至2020年12月。1土地征用·畝投資額540萬元。內(nèi)各場館間道路停車場龜力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)。中心等投資額3900萬元。4不可預(yù)計費489萬元。申報單位×××××××度假村開發(fā)有限公司。投資規(guī)模及資金構(gòu)成。1為了加快××縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展××縣委縣政

　　

【正文】 十二小計 4000 十四 健身步道 1 一土建直接費 米 1000 5500 2 二其他直接費 310 3 三現(xiàn)場經(jīng)費 530 4 四間接費 630 5 五利潤 430 6 六稅金 230 7 七燈光設(shè)備 購置費 210 8 八燈光設(shè)備安裝費 100 9 九設(shè)備間接費 030 10 十利潤 020 11 十一稅金 010 12 十二小計 8000 十五 環(huán)境小品 包括香火一條街 1 一土建直接費 平方米 9500 2 二其他直接費 550 3 三現(xiàn)場經(jīng)費 300 4 四間接費 100 5 五利潤 600 6 六稅金 400 7 七設(shè)備及材料植物購置費 1200 8 八設(shè)備及材料植物安裝費 150 9 九設(shè)備間接費 050 10 十利潤 100 11 十一稅金 050 12 十二小計 13000 游賞設(shè)施投入 合計 390000 流動資金估算 根據(jù)經(jīng)營實際情況本項目各項流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為 應(yīng)收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應(yīng)付帳款 15 天 24 次 根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)并對應(yīng)年成本費用可以分別計算出流動資產(chǎn)額和流動負(fù)債額從而可以估算出每年所需的流動資金 詳見附表 2 94 資金來源與籌措 本項目一期總投資 10208 萬元其中企業(yè)自籌資金 7208 萬元申請金融機構(gòu)貸款 3000 萬元 95 資金償還期測算 還款資金來源如下 1 還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外其余全部用于還貸 2 還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸 根據(jù)上述還貸資金來源本項目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 含建設(shè)期 15 年 本項目資金償還期測算詳見附表 7 附表 8 第十章 經(jīng)濟分析 101 財務(wù)評價說明 本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟分析按照項目實施進(jìn)度安排在 2020年 12月份將完成度假村一期工程的主要項目包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)溫泉山莊溫泉游泳館露天泡澡池水上娛樂中心等并開始 營業(yè) 2020 年期間邊營業(yè)邊建設(shè)至 2020 年 12月底完成一期工程的全部建設(shè) 102 財務(wù)評價依據(jù) 1 本項目評價期 10年其中建設(shè)期 25 年經(jīng)營期 9 年參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標(biāo)度假村正常經(jīng)營后年招待人數(shù)將在 20 萬人左右并能實現(xiàn)每年 6％的平均增長幅度由于項目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程經(jīng)營期第一年為預(yù)計收入水平的 50％第二年為預(yù)計收入水平的 70％第三年為預(yù)計收入水平的 90％第四年開始正常經(jīng)營同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力度假村的年最高接待人數(shù)定為 50 萬 2 本 項目在產(chǎn)品成本和費用估算中對原材料輔料等單位價格變化不進(jìn)行估算門票收入成本按照收入的 10％計算餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為 45％住宿成本按照收入的 35％計算娛樂和購物成本按照 25％計算 3 工資按勞動定員中不同崗位進(jìn)行估算普通員工平均工資定為 1000 元／月中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為 1600元／月高級管理人員平均工資定為 2500元／月附加費按工資額的 175％計取主要用于社會保險費醫(yī)藥費職工困難補助和其他福利性開支三項合計本項目平均年工資和附加費總額為 21106 萬元在計算工資及福利支出時已經(jīng)考慮了每年的 工資增長因素 4 折舊按平均年限折舊法計算構(gòu)筑物公路折舊年限為 25 年殘值率取 5％年折舊率為 380％建筑物折舊年限為 40 年殘值率取 5％年折舊率為 2375％機器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年殘值率取 5％年折舊率為 95％ 5 修理費用設(shè)備按 2％預(yù)計 修理費用中包含了修理用的配件 其它按 1％預(yù)計 6 財務(wù)費用按項目所申請的貸款額根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率 747％計算企業(yè)自籌資金不計利息 7 銷售費用前三年按銷售收入的 1％計算三年后按 05％計算 8 其他費用含管理費用及其他不可見費用按銷售收入的 5％ 計算 9 財務(wù)折現(xiàn)率按 8 計算 103 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表見下表 8－ 1 表 101 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表 單位人民幣萬元 項 目 數(shù)量 說明 預(yù)計度假村 2020 年接待旅游人數(shù) 10 萬人 預(yù)計營業(yè)收入 其中洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天入住率約 40％ 隨游客人數(shù)增長而增長最高定為 80 平均房價4807 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待 能力 50人／天入住率約 25％ 隨游客人數(shù)增長而增長最高定為 60 平均房價 800元／間 娛樂及購物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計算人均消費 80 元 香火一條街租賃收入 從 2020 年開始計算初始租金暫定 1 萬元／間年預(yù)計年增長 10％ 收入合計 3580 預(yù)計 2020 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬人 預(yù)計 2020 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬人 預(yù)計 2020 年收入 719630 年接待人數(shù) 20 人 明細(xì)情況情參見表 10－ 2度假村預(yù)期收入計算表 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5％各項 附加稅費為營業(yè)稅的 10％ 所得稅公積金和公益金 按年利潤總額 扣除以前年度虧損后數(shù) 的 25％計算所得稅盈余公積金按稅后利潤的 10％提取 104 總成本及經(jīng)營成本估算 本項目產(chǎn)品各年總成本費用估算見附表 5 由項目附表 5 可見本項目計算期平均計算固定成本占總成本費用 1722％可變成本費用為占總成本費用 8278％ 105 財務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測算本項目的投資利潤率為 3585％計算公式投資利潤率 年平均利潤總額247。項目總投資 100％ 年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表 6 靜態(tài)投資回收期為 59 年 含項目建設(shè)期 15 年 財務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 稅后 清償能力分析 經(jīng)測算建設(shè)項目計算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低貸款資金最短還款期為 4 年還款能力較強 上述指標(biāo)詳見附表 8 附表 9 106 不確定性分析 敏感性分析如圖所示最敏感因素是預(yù)期獲取的收入如項目投資后能獲得預(yù)期收入 745809 萬元項目計算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元如預(yù)期收入增加 10％達(dá)到 820390 萬元則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元 如預(yù)期收入減少 10％只有 671228 元則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元 如本項目投 資后所獲取的收入低于 5970 萬元將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù) 凈現(xiàn)金流量 萬元 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營成本 6000 4000 2020 0 100－ 10 增減幅度 ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營成本 7599 89413 10286 度假村預(yù)期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位人民幣萬元 計算 年度 預(yù)計游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 120200 108000 14000 60000 56000 000 358000 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 168000 151200 19600 84000 78400 3000 504200 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 216000 194400 25200 108000 100800 3300 647700 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 240000 216000 28000 120200 112020 3630 719630 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 254400 216000 29600 127200 118720 3993 749913 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 269640 216000 31200 134820 125832 4392 781884 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 285840 216000 33200 142920 i33392 4832 816184 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 303000 216000 33200 151500 141400 5315 850415 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 321120 216000 33200 160560 149856 5846 886582 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 340440 216000 33200 170220 158872 6431 925163 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 360000 216000 33200 180000 168000 7074 964274 第十一章 項目組織與管理 勞動定員和人員培訓(xùn) 111 項目組織和管理 為確保項目建設(shè)的順利實施切實提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益項目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展并按基本建設(shè)程序?qū)椖繉嵤┕芾? 項目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)為了項目的順利實施開發(fā)公司擬聘請縣旅游交通建設(shè)農(nóng) 業(yè)林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項目顧問共同領(lǐng)導(dǎo)本項目的實施 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制公司法人代表將由擔(dān)任 112 管理機構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室財務(wù)部工程部客戶部餐飲部住宿部保安部定員 100 人項目建成后按企業(yè)組織統(tǒng)一管理落實管護人員開展上崗培訓(xùn)提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度認(rèn)真貫徹實施 參見組織機構(gòu)設(shè)置圖 113 勞動定員 參見表 111 崗位定員表 表 111 崗位定員表 序號 崗位名稱 定員 1 高級管理人員 3 2 中級管理人員 14 3 服務(wù)人員 包括領(lǐng)班等低級管理人員 68 4 技術(shù)人員 5 5 保安人員 10 合計 100 組織機構(gòu)設(shè)置圖 114 項目經(jīng)營管理措施 1 為了保證經(jīng)營的順利進(jìn)行公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司對企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化制定財務(wù)管理資金管理費用管理生產(chǎn)管理物資管理人事管理等各個方面的管理制度并建立相應(yīng)的獎罰措施爭取用制度規(guī)范員工的行為 2 度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行 3 與地方旅游管理部門加強協(xié)作明示投訴電話建立健全監(jiān)督機制加強度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育 增