【正文】 畝投資額 540 萬元 2 基礎設施建設包括土地整理到景區(qū)入口的非支線公路圍墻 綠化及地下管渠道建設整治區(qū)內各場館間道路停車場龜力設施供排水設施消防設施電信寬帶設施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設施建設包括入口景門廣場天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費用 5 建設期固定資產投資利息 448 萬元 6 不可預計費按固定資產投資總額 5％計算計 430 萬元 2 二期工程 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護工程建設投資額 300 萬元 3 游賞接待設施建設包括溫泉度假別墅溫泉休閑會所幼兒園農居山莊等投資額 8760 萬元 4 不可預計費 489 萬元 申報單位及法人代表 申報單位度假村開發(fā)有限公司 法人代表 投資規(guī)模及資金構成 投資規(guī)模 20477 萬元 資金構成固定資產投資 19358 萬元前期資金和廣告費用投資 200 萬元不可預計費 919 萬元 資金籌措 本項目總投資 20477 萬元其中一期投資 10208 萬元企業(yè)自籌資金 7208 萬元金融機構貸款3000 萬元二期投資 10269 萬元 主要技術 經濟指標 表 11 主要技術經濟指標 序號 項目名稱 單位 指標 備注 1 建設內容和規(guī)模 1 規(guī)劃總用地 平方米 357017 2 建筑總占地面積 平方米 35285 3 總建筑面積 平方米 55054 4 道路面積 平方米 584417 5 建筑密度 ％ 99 6 綠化率 ％ 77 7 道路總長度 米 85595 8 容積率 015 公共停車位 個 185 2 年營業(yè)收入 計算期平均不含二期項目 門票收入 萬元 261673 住宿收入 萬元 226836 餐飲收入 萬元 130838 娛樂 及購物收入 萬元 122116 租賃收入 萬元 4347 合計 745809 3 總定員 人 100 4 年工作日 天 280 一班制 5 定員 人 100 6 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產和無形資產投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費用 萬元 200 不可預計費 萬元 430 7 年總收入 萬元 745809 不含二期 8 年總成本費用 萬元 338429 計算期平均 9 年銷售稅金及附加 萬元 41392 計算期平均 10 年利潤總額 萬元 365988 計算期平均 11 財務評價指標 投資利潤率 3585 計算期平均 銷售收入利潤率 4907 計算期平均 銷售收入利稅率 5462 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 含建設期 52 所得稅前 59 所得稅后 全部投資內部收益率 2684 所得稅前 1951 所得稅后 財務凈現(xiàn)值 Ic 8％ 9295 所得稅前 5248 所得稅后 12 可行性研究報告編制的依據(jù) 《省旅游產業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《縣國民經濟和社會發(fā)展十五規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細規(guī)劃 》 《縣建設項目選址意見書》 13 綜合評價和論證結論 1 為了加快縣旅游產業(yè)的發(fā)展縣委縣政府出臺了一系列的招商引資措施在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持保證了本次建設項目的順利實施 2 度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)公司負責人不但有多年的房地產開發(fā)經驗而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)積累了豐富的賓館經營管理經驗同時根據(jù)項目建設需要充分發(fā)揮縣旅游交通建設農業(yè)林業(yè)各部門的協(xié)作作用強強聯(lián)合 3 本項目環(huán)保措施得當對環(huán)境無不良影響 4 通過詳細的 經濟和財務分析得出本項目一期總投資 10208 萬元其中固定資產投資 10008萬元項目建成后預計年營業(yè)收入 745809 萬元年利潤總額 365988 萬元 計算期平均數(shù) 投資利潤率 3585％全部投資財務內部收益率 1951％ 所得稅后 靜態(tài)投資回收期 59 年 含建設期15 年 動態(tài) i 8％ 投資回收期 73年 含建設期 15 年 累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943 萬元以上各項數(shù)據(jù)表明本項目經濟效益和財務狀況較好抗風險能力較強安全可靠項目是可行的 第二章 項目背景及必要性 21 項目背景 當今世界旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝 陽產業(yè)已成為各國高度重視和普遍關注的行業(yè)它對促進經濟增長與社會繁榮維護世界和平與發(fā)展推動各國人民之間的相互了解與友誼具有積極而重要的作用旅游業(yè)已成為中國第三產業(yè)中極具活力與潛力的新興產業(yè)和國民經濟新的增長點在拉動內需增加創(chuàng)匯調整產業(yè)結構扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用有力地促進了中國的經濟繁榮與社會發(fā)展增進了中國與世界的友好交流 旅游產業(yè)對國民經濟部門的拉動作用較大發(fā)展?jié)摿κ志薮笥捎诼糜萎a業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務業(yè)也不是一般的第三產業(yè)而是關聯(lián)度高帶動力強的綜合性產業(yè)它在國民經濟和第三產業(yè)中處于一個產 業(yè)群的核心地位發(fā)揮著帶動其他產業(yè)發(fā)展的核心作用旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸賓館餐飲商品貿易景區(qū)景點帶來客源和市場而且間接地帶動和影響農業(yè)工業(yè)城建文化等行業(yè)發(fā)展進而還能刺激金融保險信息等現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展據(jù)測算旅游產業(yè)每增加一萬元的產出可直接或間接帶動全社會總產出 302 萬元對國民經濟的拉動作用十分明顯因此發(fā)展旅游產業(yè)對于促進國民經濟發(fā)展特別是促進居民消費具有十分重要的作用 雖然從目前來看大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段但我們也應該看到旅游產業(yè)已經慢慢走向細分市場滿足不同游客旅游需求 的階段文化游休閑游和度假游正在慢慢興起特別是生活在大都市之中的先富起來的群體這其中有企業(yè)主高層專業(yè)人士也有都市白領職場精英現(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快人們在不斷積累個人財富的同時精神壓力也在不斷的積聚物質上的充足減輕不了心靈上的疲憊這也是近年來各種類型的農家樂田園樂土菜館方興未艾的原因之一這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然放松心情緩減精神壓力以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀對這部分旅游者的吸引項目總投資 100％ 年平均利潤總額指標詳見附表 6 靜態(tài)投資回收期為 59 年 含項目建設期 15 年 財務內部收益率 1951％ 稅后 財務凈現(xiàn)值 5248 萬元 稅后 清償能力分析 經測算建設項目計算期內資產負債率較低貸款資金最短還款期為 4 年還款能力較強 上述指標詳見附表 8 附表 9 106 不確定性分析 敏感性分析如圖所示最敏感因素是預期獲取的收入如項目投資后能獲得預期收入 745809 萬元項目計算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元如預期收入增加 10％達到 820390 萬元則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元 如預期收入減少 10％只有 671228 元則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元 如本項目投 資后所獲取的收入低于 5970 萬元將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數(shù) 凈現(xiàn)金流量 萬元 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經營成本 6000 4000 2020 0 100－ 10 增減幅度 ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經營成本 7599 89413 10286 度假村預期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位人民幣萬元 計算 年度 預計游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預計山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預計貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 120200 108000 14000 60000 56000 000 358000 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 168000 151200 19600 84000 78400 3000 504200 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 216000 194400 25200 108000 100800 3300 647700 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 240000 216000 28000 120200 112020 3630 719630 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 254400 216000 29600 127200 118720 3993 749913 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 269640 216000 31200 134820 125832 4392 781884 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 285840 216000 33200 142920 i33392 4832 816184 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 303000 216000 33200 151500 141400 5315 850415 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 321120 216000 33200 160560 149856 5846 886582 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 340440 216000 33200 170220 158872 6431 925163 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 360000 216000 33200 180000 168000 7074 964274 第十一章 項目組織與管理 勞動定員和人員培訓 111 項目組織和管理 為確保項目建設的順利實施切實提高工程建設質量和效益項目建 設必須按照有關房屋公路建設技術規(guī)程開展并按基本建設程序對項目實施管理 項目的建設由度假村開發(fā)有限公司負責為了項目的順利實施開發(fā)公司擬聘請縣旅游交通建設農 業(yè)林業(yè)等部門的有關技術人員作為項目顧問共同領導本項目的實施 公司實行董事會領導下的總經理負責制公司法人代表將由擔任 112 管理機構設置和職能劃分 度假村有限公司內設辦公室財務部工程部客戶部餐飲部住宿部保安部定員 100 人項目建成后按企業(yè)組織統(tǒng)一管理落實管護人員開展上崗培訓提高管理人員的業(yè)務素質同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度認真貫徹實施 參見組織機構設置圖 113 勞動定員 參見表 111 崗位定員表 表 111 崗位定員表 序號 崗位名稱 定員 1 高級管理人員 3 2 中級管理人員 14 3 服務人員 包括領班等低級管理人員 68 4 技術人員 5 5 保安人員 10 合計 100 組織機構設置圖 114 項目經營管理措施 1 為了保證經營的順利進行公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司對企業(yè)內控制度進行優(yōu)化制定財務管理資金管理費用管理生產管理物資管理人事管理等各個方面的管理制度并建立相應的獎罰措施爭取用制度規(guī)范員工的行