【正文】 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市政府投資力度有限必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作本項目建成運行后良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為縣旅游招商引資工作打開新的局面同時項目建成后度假村預(yù)計每年要上交稅收134181 萬元還要聘請大量的員工社會效益十分顯著 第三章 項目實施的有利條件 31 政策環(huán)境 縣委縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境 為依托的旅游業(yè)發(fā)展制定了生態(tài)立縣戰(zhàn)略提出要以生態(tài)旅游為突破口舉全縣之力用全縣之能集全縣之智聚全縣之財盡快把建成生態(tài)旅游勝地使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)在 2020 年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略加快小康建設(shè)步伐的決定》明確提出要保護生態(tài)環(huán)境重點發(fā)展生態(tài)旅游這不僅為發(fā)展旅游指明了方向也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持 32 政府支持 近幾年來縣委縣政府高度重視旅游資源開發(fā)取得了較為喜人的成績目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光溫泉 沐浴健康養(yǎng)生竹海漂流奇景觀賞宗教朝圣民俗探密幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目根據(jù)縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)新月畬族民俗文化旅游區(qū)華南虎放養(yǎng)基地方家山野外訓(xùn)練基地一起列入了重點發(fā)展項目 縣旅游資源較為豐富但旅游資源開發(fā)起步相對較晚因此本項目的建設(shè)得到了縣委縣政府的大力支持縣旅游局審計局發(fā)展局建設(shè)局和農(nóng)業(yè)林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議并在政策允許的情況下得到了各部門在項目協(xié)調(diào)立項審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助 33 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相 伴相生全國唯一品味獨特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源是旅游開發(fā)的重要載體而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源冷熱泉水相生相伴兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)在國內(nèi)具有唯一性具有獨特的文化品味是不可多得的高品質(zhì)旅游資源 森林覆蓋率高生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％以常綠闊葉林為主并擁有香樟楓樹鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林林相組合理想四周青山翡翠古木參天竹海扶搖生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境 冬有溫泉夏可避暑氣候宜人旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候四 季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨宜乃避暑勝地冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉不管是哪個季節(jié)到旅游都有著別樣的享受 道教文化淵遠(yuǎn)流長具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠? 在個人的人生價值觀上道教 文化認(rèn)為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利而在于尊道貴德唯道是求始終保持一種知足常樂的高尚情操在對待人際關(guān)系上道教文化主張濟世渡人強調(diào)在人與人之間要實行互助互愛要憫人之兇樂人之善濟人之急救人之危如果人人都按照道教文化這些思想辦事就可以處理好人與人之間的各種社會關(guān)系使整個社會和諧有序也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系使大國和小國強國和弱國富國和窮國都能和平共處整個世界也自然就會得到安寧在對待人與自然的關(guān)系上道教文化從天人合一的思想出發(fā)認(rèn)為人是自然的一部分強調(diào)道法自然自然之道不可違因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護自然與大自然協(xié) 調(diào)相處順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展道教文化這種道法自然順應(yīng)自然的思想乃是從對自然界與人類社會的深刻認(rèn)識中總結(jié)出來的是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的是一個古今中外都概莫能外的普遍真理應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則 據(jù)考證第四代天師張盛遷徙至后的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個重要發(fā)祥地之一現(xiàn)今村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵成為度假村的一張閃亮名片 區(qū)位優(yōu)勢好利于與知名景區(qū)的聯(lián)動 介 于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間與三清山也相距不遠(yuǎn)區(qū)位條件十分理想便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義 第四章 項目區(qū)建設(shè)條件 41 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處省東部有東大門之稱地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116 度 46 分 117 度 17 分北緯 27度 28 分 27 度 55 分北鄰福建光澤縣南交黎川縣西毗南城縣西北接金溪縣東北界貴溪縣城距省城南昌鐵路里程 215 公里公路里程 224 公里滬瑞高速公路通車后距上海僅約 6 小時車程 位于縣嵩市鎮(zhèn)村緊臨 316 國 道離縣城約 15公里介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間距離龍虎山 80 公里距離武夷山 170 公里 42 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候四季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨宜乃避暑勝地 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密有林地 165萬畝占總面積的 87％森林覆蓋率 871％是重點林業(yè)縣全國生態(tài)示范區(qū)盛產(chǎn)毛竹杉松栲楮等多種優(yōu)質(zhì)木材并有南方紅豆杉銀杏江南油杉等珍稀樹種57 科 150 種森林中有華南虎金錢豹梅花鹿穿山甲等數(shù) 十種珍稀野生動物礦產(chǎn)資源有鎢鉬花崗巖等其中已探明的花崗巖總蘊藏量約 5 億立方米 河流情況 境內(nèi)無大江大河縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東西兩部分故河流亦分成兩部分東部河流均流入信江屬信江水系以瀘溪為主西部河流均流水撫河屬撫河水系以歐溪為主山區(qū)溪流落差大水量豐富全縣水能資源理論蘊藏量 61149 干瓦可開發(fā)的蘊藏量 34618 干瓦 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的是全國唯一的伴生冷熱泉冷熱泉水相伴相生相距僅在數(shù)米之內(nèi)具有獨特的文化品味溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰出水溫度約 435 攝 氏度日流量約 1600 余噸富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素對有各種慢性病富貴病以及肥胖癥都有一定的療效 43 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村土地面積 1251 平方公里其中山地面積 160 萬多畝耕地面積 10 萬畝到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?1067 萬人其中非農(nóng)業(yè)人口 272 萬農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?751％ 經(jīng)濟狀況 2020年縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 4262億元第一產(chǎn)業(yè) 1333億元第二產(chǎn)業(yè) 1638億元第三產(chǎn)業(yè) 1291億元三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 30∶ 39∶ 312020 年全縣財政總收入 為 4078 萬元農(nóng)民人均純收入238869元在崗職工年平均工資 8088元城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 62593萬元全社會固定資產(chǎn)投資總額 14526 萬元 第五章 建設(shè)單位基本情況 51 項目建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于 2020 年 3 月由三人共同投資組建公司注冊資本 2020萬元其中公司法人代表占 90％的股份公司經(jīng)營范圍旅游項目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)是專為度假村開發(fā)而設(shè)立的公司 52 投資人基本情況 公司法人代表是度假村開發(fā)有限 公司的控股股東也是本次度假村項目建設(shè)的負(fù)責(zé)人是浙江省麗水市縉云縣人曾經(jīng)從事建筑圖書餐飲房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家到目前為至個人獨資或控股的企業(yè)有 1衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為個人獨資公司公司注冊資本 1000萬元至 2020年 12月公司資產(chǎn)總額 1356468 萬元凈資產(chǎn) 654273 萬元公司成立至今已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū) 2 縉云縣華朝美食林 大酒店 為個人獨資酒店至 2020 年 12 月公司資產(chǎn)總額 135849 萬元凈資產(chǎn) 85264 萬元是縉云縣最豪華消費最高的酒店之一一直經(jīng)營狀況良好 3 縉云縣胡源石材有限公司注冊資本 100 萬元個人控股 95％至 2020 年 12 月公司資產(chǎn)總額 156253 萬元凈資產(chǎn) 96845 萬元年銷售收入 3000 多萬元 4 浙江東華圖書發(fā)行有限公司注冊資本 300 萬元個人控股 95％至 2020 年 12 月公司資產(chǎn)總額 65742萬元凈資產(chǎn) 47658萬元除企業(yè)外個人還在杭州麗水縉云衢州等地?fù)碛胁簧偕虡I(yè)和住宅類房地產(chǎn)市場價值超過 3000 萬元 公司的另外兩名投資人也一直在從事酒店管理工作積累了豐 富的管理經(jīng)驗 第六章 市場分析與推廣方案 61 市場定位 溫泉旅游項目要受到很多自然條件的限制而且相對與普通旅游景區(qū)溫泉旅游的投資更大能接待的游客人數(shù)卻比較少因此溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)面向的游客也是以高收入的富裕人群為主少量的公商務(wù)人士為輔同時從的水質(zhì)自然環(huán)境文化內(nèi)涵等方面看完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品因此的市場定位應(yīng)該是溫泉精品高尚度假精英休閑健康之旅 62 目標(biāo)市場分析 縣縣城居民只有 3 萬而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓哂心芰Φ綔厝燃俅逑M的人群就 更少所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地 縣是最重要的客源市場其中鷹潭最為重要這些地區(qū)的人口多收入水平也高關(guān)鍵是距離度假村比較近雙休日也可以來不象遠(yuǎn)地方的游客要湊到比較長時間的假日才能出來游玩 作為省的省會和最大的城市市民的消費能力強而且隨著國家法定節(jié)假日的變動很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游在這種情況下省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象為度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇 以長三角地區(qū)珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場長三角地區(qū)珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的地區(qū)也是居民出游率最高旅游消費最高的地區(qū)特別是上海深圳珠海等城市隨著城市規(guī)模的日益擴大生活在鋼筋水泥叢林中的人們更渴望親近自然喜歡到山多水多森林多的地方去放松心情而且以溫泉度假村這樣的消費水平雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的但在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的游客看來還是比較適宜適合這些地區(qū)的大部分游客 海外旅游市場韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多其次是日韓游客這些游客的消費水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平平均行程也長于國內(nèi) 游客單個游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客雖然人數(shù)相對較少卻也是一個不可忽視的群體 63 市場推廣方案和推廣措施 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡(luò)爭取將度假村打造成縣的一張名片讓游客到必到或者說游在住在 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用將度假村包裝成生態(tài)之村健康之泉文化之地休閑之都在電視交通電臺網(wǎng)絡(luò)上進行造勢爭取盡快將度假村的知名度提高 充分利用周邊武夷山龍虎山龜峰流坑村麻姑山 等知名景區(qū)的資源加強與周邊旅游區(qū)的合作爭取一部分客源達(dá)到合作互贏的效果 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉打好道教文化這張牌結(jié)合當(dāng)今社會的和諧主題作一篇親近自然愛護自然與自然和諧共處的大文章宏揚道教文化打造一個新的道教圣地吸引全國各地的游客前來觀光 與政府部門大企業(yè)集團大教育機構(gòu)進行合作成為他們的聯(lián)系單位爭取將度假村列入他們舉行會議培訓(xùn)集團活動的舉辦地并通過這些精英人士的宣傳在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑以更好的吸引潛在的客戶群 第七章 項目建設(shè)方案 71 建設(shè)任務(wù)與 規(guī)模 建設(shè)規(guī)模度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米總建筑面積 55054 平方米道路面積584417 平方米項目分為兩期總投資 20477 萬元 含不可預(yù)計費 919 萬元 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設(shè)建設(shè)內(nèi)容如下 1 土地征用投資額 540 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括土地整理 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)整治區(qū)內(nèi)各場館間道路停車場電力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括入口景門廣場天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費用 5 建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元 6 不可預(yù)計費按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算計 430 萬元 在 2020 年 1 月至 2020 年 12 月實施二期項目建設(shè)建設(shè)內(nèi)容如下 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護工程建設(shè)投資額 300 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括溫泉度假別墅溫泉休閑會所幼兒園農(nóng)居山莊等投資額 8760 萬元 4 其它投資還包括不可預(yù)計費 489 萬元 72 設(shè)計基本原則 1 嚴(yán)格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范規(guī)程以及有關(guān)消防環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策 2 建筑材料使用木料泥土水泥以及本地的石材在滿足使用功能的情況下兼顧美觀做到經(jīng)濟合理安全適用以節(jié)省投資具有地方特色為原則 3 景點配套設(shè)施布置力求人流物流合理安排整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求 4 考慮各公用系統(tǒng)的配套 73 項目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件以及旅游活動的組織需要將整個分為五個功能區(qū)即溫泉健身休閑區(qū)溫泉度假別墅區(qū)森林生態(tài)游覽區(qū)鄉(xiāng)村