【正文】 第七章 項目建設(shè)方案 71 建設(shè)任務(wù)與 規(guī)模 建設(shè)規(guī)模度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積 357017 平方米總建筑面積 55054 平方米道路面積584417 平方米項目分為兩期總投資 20477 萬元 含不可預(yù)計費 919 萬元 在 2020 年 7 月至 2020 年 12 月實施一期項目建設(shè)建設(shè)內(nèi)容如下 1 土地征用投資額 540 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括土地整理 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)整治區(qū)內(nèi)各場館間道路停車場電力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括入口景門廣場天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費用 5 建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元 6 不可預(yù)計費按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算計 430 萬元 在 2020 年 1 月至 2020 年 12 月實施二期項目建設(shè)建設(shè)內(nèi)容如下 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)投資額 300 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括溫泉度假別墅溫泉休閑會所幼兒園農(nóng)居山莊等投資額 8760 萬元 4 其它投資還包括不可預(yù)計費 489 萬元 72 設(shè)計基本原則 1 嚴(yán)格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范規(guī)程以及有關(guān)消防環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策 2 建筑材料使用木料泥土水泥以及本地的石材在滿足使用功能的情況下兼顧美觀做到經(jīng)濟(jì)合理安全適用以節(jié)省投資具有地方特色為原則 3 景點配套設(shè)施布置力求人流物流合理安排整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求 4 考慮各公用系統(tǒng)的配套 73 項目布局 根據(jù)資源環(huán)境條件以及旅游活動的組織需要將整個分為五個功能區(qū)即溫泉健身休閑區(qū)溫泉度假別墅區(qū)森林生態(tài)游覽區(qū)鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū)和外圍控制區(qū)規(guī)劃區(qū)域與 316 國道之間有 長 44公里寬 9 米的公路相連 溫泉健身休閑區(qū) 該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊面積約 148000 平方米呈狹長形兩側(cè)山體植被茂密生態(tài)環(huán)境優(yōu)良利用基資源環(huán)境條件和地形地貌以及充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存建設(shè)一個供人們休閑度假健身養(yǎng)身娛樂的場所主要項目包括度假區(qū)入口大門停車場廣場溫泉山莊古廟遺址太極荷花池溫泉貢魚區(qū)貴賓樓溫泉游泳館逍遙池溫泉沖浪等 溫泉度假別墅區(qū) 該區(qū)塊位于村的東側(cè)溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)面積約 152020 平方米地形狹長兩側(cè)溪水潺潺流過中間多為農(nóng)田地勢平坦空氣清新生態(tài)環(huán)境優(yōu)良規(guī) 劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)包括與其相配套的休閑會所大型室內(nèi)健身中心網(wǎng)球場幼兒園等 森林生態(tài)游覽區(qū) 該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)山體植被繁茂主要為闊葉林針葉林和毛竹林具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境空氣中負(fù)氧離子含量極為豐富是一處不可多得的天然氧吧規(guī)范將依山就勢布置各種休閑健身旅游活動項目形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗區(qū) 該區(qū)塊面積約 30000 平方米左右規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情康體娛樂農(nóng)耕參與游憩休閑為主要功能恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng) 土所息讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹 外圍控制區(qū) 外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林水面與村莊規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施山林采取封山育林措施以達(dá)到涵養(yǎng)水源防止水土流失的目的區(qū)內(nèi)居民點應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與建設(shè)規(guī)模建筑風(fēng)格等使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào) 74 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項目二期工程預(yù)計要在 2020 年開始動工建設(shè)距今還有三年時間有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算所以本次可行性報告只對項目的一期工程進(jìn)行測算一期工程預(yù)計 2020 年動工2020 年 12 月完成主要建設(shè)工程到 2020 年 12 月份完成全部建設(shè)總投資 10208 萬元 含不可預(yù)計費 430 萬元 土地征用 項目一期工程擬征用土地面積 148000 平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 1 土地整理面積 148000 平方米包括對山體作降低山勢處理 6000 平方米 2316 國道至景區(qū)入口 9 米寬非支線公路 44 公里 3 圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)總面積 106680 平方米 4 區(qū)內(nèi)場館之間的道路其中 5－ 25米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長度 73公里 55米寬可通車輛的水泥道路 13 公里 5在廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè) 1個停車場其中廣場的南側(cè)停車場設(shè)置大 型車輛停車位 25 個中小型車輛停車位 160 個占地總面積 4000 平方米露天溫泉泡澡區(qū)停車場設(shè)置中小型車輛停車位 15 個占地總面積 500 平方米地面采用植草磚鋪面 6 電力供排水消防和電信寬帶等設(shè)施 7 景區(qū)內(nèi) 856 公里長的河道環(huán)境治包括堤岸加固等 8在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬 12－ 15米石板盤山路規(guī)劃長度 8000米對盤山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固 9 建設(shè)生態(tài)公廁 10 幢規(guī)劃建筑面積 700 平方米 10 在景區(qū)入口森林生態(tài)游區(qū)芙蓉山水上娛樂中心等處設(shè)管理用房 12 幢規(guī)劃建筑面積 640 平方米 主要游賞設(shè)施土建 1 入口處的塑石工藝景 門 1 座高約 9 米寬 7 米周圍設(shè)置假山水池和草坪 2建造約 10000平方米的廣場廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池引入溫泉水水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類水體中央設(shè)大型抽象式雕塑 3山莊占地 16000 平方米建筑面積 11000 平方米按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)建設(shè)層高 2－ 4 層除客房外還包括游人接待中心餐廳會議室游泳池美容健身房以及 300 平方米的獨立停車場 4 溫泉貢魚包括貢魚養(yǎng)殖垂鈞池竹木敞廊面積約 1200 平方米 5 溫泉貴賓樓共 4 幢每幢面積 350－ 450 平方米按五星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計日式風(fēng)格計劃日接待人次 50 人 6 溫泉水上娛樂中心設(shè) 在游泳館東北側(cè)有溫泉滑道溫泉沖浪水上蹺蹺板水上游嬉船等娛樂項目建設(shè)面積 2500 平方米分淺水池和深水池 7露天溫泉泡澡池由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成包括溫泉魚療池高溫池 SPA水療池等總建筑面積 6000 平方米浴池采用假山石卵石和原木等建成利用地勢差采用植被假山或竹籬笆相隔溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房建筑面積約300 平方米 8天師觀建于鴛鴦泉源的東側(cè)單層磚木結(jié)構(gòu)占地面積 5000平方米建筑面積 1200平方米檐高 45 米四面建 32 米高圍墻觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭 9 在鴛鴦泉源的旁 邊設(shè)雙泉亭六角木質(zhì)中式古典風(fēng)格重檐尖頂 10 在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣六角石質(zhì)毛石地面粗木欄桿 11 利用芙蓉山山勢建設(shè) 1000 米長的健身步道路面采用青石和條木鋪就 12在天師觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街開設(shè)養(yǎng)生保健館道教用品館特色小吃館等 30間建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)青石地面唐宋時期建筑風(fēng)格街長 200 米總建筑面積 1500 平方米 設(shè)備投資 1 配電設(shè)備包括變壓器高低壓配電柜線路 2 溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備包括大功率中央空調(diào)計算機(jī)管理系統(tǒng)電信寬帶服務(wù)器電腦衛(wèi)星接收設(shè)備會議室投影擴(kuò)音設(shè)備 KTV 點歌設(shè)備客房內(nèi)部設(shè)備廚 房設(shè)備安全監(jiān)控設(shè)備美容健身房設(shè)備等 3 溫泉游泳館設(shè)備包括各種水泵風(fēng)泵熱泵冷熱水機(jī)組水質(zhì)檢測設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲物柜桑拿設(shè)備等 4 水上娛樂中心設(shè)備包括人工海浪池設(shè)備滑梯等水上娛樂設(shè)備 5 露天溫泉泡澡池設(shè)備包括 SPA水療設(shè)備等 6 后勤管理設(shè)備包括電腦打印機(jī)復(fù)印機(jī)等 7 其他配套設(shè)備包括服務(wù)處設(shè)備管理用房設(shè)備等 由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多無法一一列舉因此只能進(jìn)行簡單的分類列舉其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村武義唐風(fēng)溫泉度假村麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計算所 得其中游泳館水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司 車輛 1 高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車 1 輛 2 后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車 1 輛 3 垃圾回收用車輛 1 輛 材料 包括電線配件水管配件木材鋼材塑料型材等 75 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 構(gòu)建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè) 76 給排水 給水工程規(guī)劃 1 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊》與《室外給水設(shè)計規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實際情況進(jìn)行計算 度假村用水量估算 用水項目 人 數(shù)／面積 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水量 T 備注 住宿游客用水 400 05T／人 D 200 一般游客用水 550 01T／人 D 55 員工用水 100 02T／人 D 20 別墅用水 500 180I／人 D 90 道路廣場用水 004KM2 02 萬 T／ KM2D 80 其他 67 用水量的 15％計算 合計 512 2 輸配水管網(wǎng)布置 度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取管道采用 PVC管 DN≥ 200沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位 溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連在滿足水量水壓要求的前提下盡可能縮短給水管線的長度并盡 可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)最大限度地保存水溫 排水規(guī)劃 1 污水量估算 污水量按給水量的 80％計算其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計算在內(nèi)則日最高污水排放量為 410T 2 排水體制 采用雨污分流的排水體制雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流所有建筑物下設(shè)污水管道采用生化池處理方式由管道收集就近排入生化池進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流 77 電力電訊規(guī)劃 用電量估算 度假村用電負(fù)荷估算 用電項目 負(fù)荷預(yù)測指標(biāo) 面積 HM2 負(fù)荷 KW 公共建筑用電 80W／ M2 235 1880 居住建筑用電 50W／ M2 35 1750 道路廣場用電 50KW／ HM2 4 400 亮燈工程 80 合計 4110 設(shè)施規(guī)劃 依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)向度假村內(nèi)輸電根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路采用地下電纜形式 電訊規(guī)劃 依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點服務(wù)點并入全國電信自動網(wǎng)實現(xiàn)國內(nèi)直播通訊按照每個景點 34 門的數(shù)量計算電話終端量為 20 門 78 環(huán)境影響評估 本項目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求對環(huán)境進(jìn)行綜合整治具有良好的環(huán)境友好性不會對現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染 項目主要污染物及治理措施 本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水治理措施為 1 對于生活垃圾集中收儲由環(huán)衛(wèi)垃圾車運出 2 所有建筑物下設(shè)污水管道采用生化池處理方式由管道收集就近排入生化池進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流 設(shè)計采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 1 大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級以上 2 水環(huán)境質(zhì)量要求達(dá)到 GHZBl1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 3 聲環(huán)境質(zhì)量要求 GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo) 準(zhǔn) 第八章項目實施進(jìn)度安排 表 81 一期工程項目實施進(jìn)度表 進(jìn)度 工作計劃 2020 年度 2020 年度 2020 年度 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目論證及審批 土地征用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 入口景門和管理房 廣場 溫泉山莊 溫泉游泳館 溫泉水上娛樂中心 配套工程 設(shè)備購置安裝 人員招收和培訓(xùn) 天師觀 項目運行 第九章 投資估算與資金籌措 91 說明 本次可行性報告只測算度假村的一期工程投資和收益按照項目實施進(jìn)度安排在2020 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項目并開始營業(yè) 2020 年期間邊營業(yè)邊建設(shè)至2020 年 12 月底完成一期工程的全部建設(shè) 92 投資估算依據(jù) 編制依據(jù) 本投資算參照《省市政工程預(yù)算定額》《省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制本項目總投資 9778萬元其中固定資產(chǎn)投資 10008 萬元 含建設(shè)期利息和不可預(yù)計費 前期資金和宣傳費用 200 萬元 基礎(chǔ)單價 1 人工預(yù) 算單價 45 元／工日 2 施工用電用水單價 電價 08 元／度 水價根據(jù)《細(xì)則》計算公式得 074 元／ m2 3 材料預(yù)期單價 水泥與砂石料撫州價格信息 325 水泥 300 元／ T砂子 100 元／ m3 碎石 65 元／ m3 4 設(shè)備材料價格 參考國內(nèi)市場報價及同類設(shè)備的價格材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備游泳池設(shè)備水上娛樂設(shè)備后勤管理設(shè)備車輛等