【正文】 項(xiàng)目總投資 100％ 年平均利潤(rùn)總額指標(biāo)詳見(jiàn)附表 6 靜態(tài)投資回收期為 59 年 含項(xiàng)目建設(shè)期 15 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬(wàn)元 稅后 清償能力分析 經(jīng)測(cè)算建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低貸款資金最短還款期為 4 年還款能力較強(qiáng) 上述指標(biāo)詳見(jiàn)附表 8 附表 9 106 不確定性分析 敏感性分析如圖所示最敏感因素是預(yù)期獲取的收入如項(xiàng)目投資后能獲得預(yù)期收入 745809 萬(wàn)元項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬(wàn)元如預(yù)期收入增加 10％達(dá)到 820390 萬(wàn)元?jiǎng)t可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬(wàn)元 如預(yù)期收入減少 10％只有 671228 元?jiǎng)t只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬(wàn)元 如本項(xiàng)目投 資后所獲取的收入低于 5970 萬(wàn)元將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù) 凈現(xiàn)金流量 萬(wàn)元 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營(yíng)成本 6000 4000 2020 0 100－ 10 增減幅度 ＋ 10％ 計(jì)劃水平 － 10％ 營(yíng)業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營(yíng)成本 7599 89413 10286 度假村預(yù)期營(yíng)業(yè)收入計(jì)算表 表 10－ 2 金額單位人民幣萬(wàn)元 計(jì)算 年度 預(yù)計(jì)游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計(jì)山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計(jì)貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂(lè)及購(gòu)入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計(jì) 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 120200 108000 14000 60000 56000 000 358000 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 168000 151200 19600 84000 78400 3000 504200 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 216000 194400 25200 108000 100800 3300 647700 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 240000 216000 28000 120200 112020 3630 719630 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 254400 216000 29600 127200 118720 3993 749913 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 269640 216000 31200 134820 125832 4392 781884 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 285840 216000 33200 142920 i33392 4832 816184 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 303000 216000 33200 151500 141400 5315 850415 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 321120 216000 33200 160560 149856 5846 886582 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 340440 216000 33200 170220 158872 6431 925163 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 360000 216000 33200 180000 168000 7074 964274 第十一章 項(xiàng)目組織與管理 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 111 項(xiàng)目組織和管理 為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施切實(shí)提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益項(xiàng)目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開(kāi)展并按基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理 項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)為了項(xiàng)目的順利實(shí)施開(kāi)發(fā)公司擬聘請(qǐng)縣旅游交通建設(shè)農(nóng) 業(yè)林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問(wèn)共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制公司法人代表將由擔(dān)任 112 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室財(cái)務(wù)部工程部客戶部餐飲部住宿部保安部定員 100 人項(xiàng)目建成后按企業(yè)組織統(tǒng)一管理落實(shí)管護(hù)人員開(kāi)展上崗培訓(xùn)提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)同時(shí)建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度認(rèn)真貫徹實(shí)施 參見(jiàn)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 113 勞動(dòng)定員 參見(jiàn)表 111 崗位定員表 表 111 崗位定員表 序號(hào) 崗位名稱 定員 1 高級(jí)管理人員 3 2 中級(jí)管理人員 14 3 服務(wù)人員 包括領(lǐng)班等低級(jí)管理人員 68 4 技術(shù)人員 5 5 保安人員 10 合計(jì) 100 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 114 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施 1 為了保證經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行公司將聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理咨詢公司對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化制定財(cái)務(wù)管理資金管理費(fèi)用管理生產(chǎn)管理物資管理人事管理等各個(gè)方面的管理制度并建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施爭(zhēng)取用制度規(guī)范員工的行為 2 度假村的日常經(jīng)營(yíng)管理將由聘請(qǐng)的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行 3 與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作明示投訴電話建立健全監(jiān)督機(jī)制加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育 增加工作。力已經(jīng)逐漸下降旅游者不僅選擇更獨(dú)特更奇異更新穎的旅游景色而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品希望能在一次旅行過(guò)程 中獲得集知識(shí)性?shī)蕵?lè)性體驗(yàn)性享受性為一體的多重滿足因此如何讓來(lái)自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光又能感受濃郁的文化熏陶將文化產(chǎn)業(yè)健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合互為條件相互促進(jìn)互惠共贏是各地政府和旅游管理部門必須面對(duì)的重大課題 22 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青是一個(gè)風(fēng)景十分優(yōu)美的地方更是全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的冷熱陰陽(yáng)泉與的天師道觀遺址相輔相成淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片可惜的是由于開(kāi)發(fā)較晚至今仍是養(yǎng)在深閨無(wú)人識(shí)在外來(lái)游客中的知名度較低當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題在 20202020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中將整個(gè)景區(qū)開(kāi)發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn) 23 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開(kāi)發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出生態(tài)立縣使旅游業(yè)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)以來(lái)縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展每年前來(lái)旅游的人數(shù)也不斷增多但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外新景區(qū)新景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開(kāi)展這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大因此必須籌集大量的資金 用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作 介入景區(qū)開(kāi)發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)雖然投資大回收期長(zhǎng)但收益穩(wěn)定收益期長(zhǎng)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后可以源源不斷的為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策 度假村開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)完成后在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為 企業(yè)帶來(lái) 371154 萬(wàn)元的凈利潤(rùn)整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀 民營(yíng)企業(yè)介入景區(qū)開(kāi)發(fā)能帶來(lái)良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市政府投資力度有限必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作本項(xiàng)目建成運(yùn)行后良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營(yíng)資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資為縣旅游招商引資工作打開(kāi)新的局面同時(shí)項(xiàng)目建成后度假村預(yù)計(jì)每年要上交稅收134181 萬(wàn)元還要聘請(qǐng)大量的員工社會(huì)效益十分顯著 第三章 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 31 政策環(huán)境 縣委縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境 為依托的旅游業(yè)發(fā)展制定了生態(tài)立縣戰(zhàn)略提出要以生態(tài)旅游為突破口舉全縣之力用全縣之能集全縣之智聚全縣之財(cái)盡快把建成生態(tài)旅游勝地使旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)在 2020 年的縣第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上通過(guò)了《關(guān)于全面實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略加快小康建設(shè)步伐的決定》明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游這不僅為發(fā)展旅游指明了方向也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識(shí)支持和良好的政治環(huán)境支持 32 政府支持 近幾年來(lái)縣委縣政府高度重視旅游資源開(kāi)發(fā)取得了較為喜人的成績(jī)目前已初步開(kāi)發(fā)出生態(tài)觀光溫泉 沐浴健康養(yǎng)生竹海漂流奇景觀賞宗教朝圣民俗探密幽谷探險(xiǎn)等諸多生態(tài)旅游項(xiàng)目根據(jù)縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)與大覺(jué)山旅游區(qū)新月畬族民俗文化旅游區(qū)華南虎放養(yǎng)基地方家山野外訓(xùn)練基地一起列入了重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目 縣旅游資源較為豐富但旅游資源開(kāi)發(fā)起步相對(duì)較晚因此本項(xiàng)目的建設(shè)得到了縣委縣政府的大力支持縣旅游局審計(jì)局發(fā)展局建設(shè)局和農(nóng)業(yè)林業(yè)等部門為項(xiàng)目建設(shè)提出了許多良好的建議并在政策允許的情況下得到了各部門在項(xiàng)目協(xié)調(diào)立項(xiàng)審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助 33 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 冷熱泉水相 伴相生全國(guó)唯一品味獨(dú)特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源是旅游開(kāi)發(fā)的重要載體而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源冷熱泉水相生相伴兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)在國(guó)內(nèi)具有唯一性具有獨(dú)特的文化品味是不可多得的高品質(zhì)旅游資源 森林覆蓋率高生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％以常綠闊葉林為主并擁有香樟楓樹(shù)鵝掌楸等多種色葉樹(shù)以及大片竹林林相組合理想四周青山翡翠古木參天竹海扶搖生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越為溫泉旅游開(kāi)發(fā)營(yíng)造了極其有利的自然環(huán)境 冬有溫泉夏可避暑氣候宜人旅游無(wú)淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候四 季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨(dú)宜乃避暑勝地冬天又有得天獨(dú)厚的冷熱溫泉不管是哪個(gè)季節(jié)到旅游都有著別樣的享受 道教文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個(gè)社會(huì)實(shí)體不僅具有事實(shí)的人文和生活內(nèi)涵而且還有深厚的社會(huì)民眾基礎(chǔ)它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運(yùn)動(dòng)的必然結(jié)果道教蘊(yùn)藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對(duì)立相反是我們由今天邁向未來(lái)的難能可貴的文化基因?qū)殠?kù) 在個(gè)人的人生價(jià)值觀上道教 文化認(rèn)為人生的價(jià)值不在于物質(zhì)利益或個(gè)人名利而在于尊道貴德唯道是求始終保持一種知足常樂(lè)的高尚情操在對(duì)待人際關(guān)系上道教文化主張濟(jì)世渡人強(qiáng)調(diào)在人與人之間要實(shí)行互助互愛(ài)要憫人之兇樂(lè)人之善濟(jì)人之急救人之危如果人人都按照道教文化這些思想辦事就可以處理好人與人之間的各種社會(huì)關(guān)系使整個(gè)社會(huì)和諧有序也可以處理好國(guó)與國(guó)之間的相互關(guān)系使大國(guó)和小國(guó)強(qiáng)國(guó)和弱國(guó)富國(guó)和窮國(guó)都能和平共處整個(gè)世界也自然就會(huì)得到安寧在對(duì)待人與自然的關(guān)系上道教文化從天人合一的思想出發(fā)認(rèn)為人是自然的一部分強(qiáng)調(diào)道法自然自然之道不可違因而主張人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)自然與大自然協(xié) 調(diào)相處順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事才能使人類社會(huì)得以持續(xù)發(fā)展道教文化這種道法自然順應(yīng)自然的思想乃是從對(duì)自然界與人類社會(huì)的深刻認(rèn)識(shí)中總結(jié)出來(lái)的是符合自然界與人類社會(huì)的發(fā)展規(guī)律的是一個(gè)古今中外都概莫能外的普遍真理應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則 據(jù)考證第四代天師張盛遷徙至后的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個(gè)重要發(fā)祥地之一現(xiàn)今村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早天師文化的弘揚(yáng)將為溫泉旅游開(kāi)發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵成為度假村的一張閃亮名片 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好利于與知名景區(qū)的聯(lián)動(dòng) 介 于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間與三清山也相距不遠(yuǎn)區(qū)位條件十分理想便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動(dòng)發(fā)展這對(duì)景區(qū)在較短時(shí)間內(nèi)打響品牌提升知名度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義 第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 41 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處省東部有東大門之稱地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116 度 46 分 117 度 17 分北緯 27度 28 分 27 度 55 分北鄰福建光澤縣南交黎川縣西毗南城縣西北接金溪縣東北界貴溪縣城距省城南昌鐵路里程 215 公里公路里程 224 公