【正文】 項目總投資 100％ 年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表 6 靜態(tài)投資回收期為 59 年 含項目建設(shè)期 15 年 財務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 稅后 清償能力分析 經(jīng)測算建設(shè)項目計算期內(nèi)資產(chǎn)負債率較低貸款資金最短還款期為 4 年還款能力較強 上述指標(biāo)詳見附表 8 附表 9 106 不確定性分析 敏感性分析如圖所示最敏感因素是預(yù)期獲取的收入如項目投資后能獲得預(yù)期收入 745809 萬元項目計算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元如預(yù)期收入增加 10％達到 820390 萬元則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元 如預(yù)期收入減少 10％只有 671228 元則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元 如本項目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數(shù) 凈現(xiàn)金流量 萬元 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營成本 6000 4000 2020 0 100－ 10 增減幅度 ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營成本 7599 89413 10286 度假村預(yù)期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位人民幣萬元 計算 年度 預(yù)計游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 120200 108000 14000 60000 56000 000 358000 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 168000 151200 19600 84000 78400 3000 504200 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 216000 194400 25200 108000 100800 3300 647700 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 240000 216000 28000 120200 112020 3630 719630 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 254400 216000 29600 127200 118720 3993 749913 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 269640 216000 31200 134820 125832 4392 781884 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 285840 216000 33200 142920 i33392 4832 816184 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 303000 216000 33200 151500 141400 5315 850415 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 321120 216000 33200 160560 149856 5846 886582 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 340440 216000 33200 170220 158872 6431 925163 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 360000 216000 33200 180000 168000 7074964274 第十一章 項目組織與管理 勞動定員和人員培訓(xùn) 111 項目組織和管理 為確保項目建設(shè)的順利實施切實提高 工程建設(shè)質(zhì)量和效益項目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展并按基本建設(shè)程序?qū)椖繉嵤┕芾? 項目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負責(zé)為了項目的順利實施開發(fā)公司擬聘請縣旅游交通建設(shè)農(nóng)業(yè)林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項目顧問共同領(lǐng)導(dǎo)本項目的實施 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制公司法人代表將由擔(dān)任 112 管理機構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室財務(wù)部工程部客戶部餐飲部住宿部保安部定員 100 人項目建成后按企業(yè)組織統(tǒng)一管理落實管護人員開展上崗培訓(xùn)提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)同時建立健全各項 運行管護規(guī)章制度認真貫徹實施 參見組織機構(gòu)設(shè)置圖 113 勞動定員 參見表 111 崗位定員表 表 111 崗位定員表 序號 崗位名稱 定員 1 高級管理人員 3 2 中級管理人員 14 3 服務(wù)人員 包括領(lǐng)班等低級管理人員 68 4 技術(shù)人員 5 5 保安人員 10 合計 100 組織機構(gòu)設(shè)置圖 114 項目經(jīng)營管理措施 1 為了保證經(jīng)營的順利進行公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司對企業(yè)內(nèi)控制度進行優(yōu)化制定財務(wù)管理資金管理費用管理生產(chǎn)管理物資管理人事管理等 各個方面的管理制度并建立相應(yīng)的獎罰措施爭取用制度規(guī)范員工的行為 2 度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進行 3 與地方旅游管理部門加強協(xié)作明示投訴電話建立健全監(jiān)督機制加強度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育增加工作人員的綜合素質(zhì)維護游客的正當(dāng)權(quán)益 4 落實實全管理措施加強游客安全管理完善安全工作預(yù)案杜絕重大安全責(zé)任事故 5 落實旅游市場管理措施加強管理杜絕商業(yè)欺詐行為 6 落實環(huán)境衛(wèi)生管理措施加大衛(wèi)生管理投入保證游客飲食衛(wèi)生 115 人員培訓(xùn) 項目完成后公司會招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的 大中專畢業(yè)生在基層鍛煉一段時間后充實到中低層管理崗位普通的服務(wù)人員從本地招聘上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有 1 參加政府勞動部門組織的上崗資格學(xué)習(xí) 2 聘請禮儀公司對酒店服務(wù)人員進行酒店禮儀培訓(xùn) 3 鼓勵員工進行相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)和考試并給予相應(yīng)獎勵 4 選派文化程度高工作責(zé)任心強的員工到有關(guān)大專院校進行短期培訓(xùn) 116 勞動保護與安全 1 景區(qū)內(nèi)室外室內(nèi)消火栓及消防水管路應(yīng)配備齊全同時還必須配備足量的干粉滅火器對員工進行林區(qū)用火安全培訓(xùn)確保安全 2 對項目可能產(chǎn)生的污染源按前述治理措施進行治理 3 電氣 線路及電氣設(shè)備按電氣設(shè)計規(guī)范要求均有可靠接零接地保護 4 電器外露部件都設(shè)有防護罩以防發(fā)生意外損傷事故 5 對操作人員均需進行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育經(jīng)考核合格后方可上崗操作 第十二章可行性研究的結(jié)論及建議 121 可行性研究結(jié)論 本項目一期工程主要經(jīng)濟評價指標(biāo)如下 1 總投資 10208 萬元 2 年平均收入 745809 萬元 3 年平均利潤總額 365988 萬元 4 投資利潤率 3585％ 5 銷售利潤率 4907％ 計算期平均 6 銷售利稅率 5462％ 計算期平均 7 靜態(tài)投資回收期 59 年 含建設(shè)期 15 年 8 動態(tài) i 8％ 投資回收期 73 年 含建設(shè)期 15 年 9 財務(wù)內(nèi)部收益率 稅后 951％ 從以上各項經(jīng)濟評價指標(biāo)來看本項目有較高的投資利潤率和投資利稅率財務(wù)內(nèi)部收益率也較高貸款償還期和投資回收期都較短資產(chǎn)負債率流動比速動比適中在項。力已經(jīng)逐漸下降旅游者不僅選擇更獨特更奇異更新穎的旅游景色而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品希望能在一次旅行過程中獲得集知識性娛樂性體驗性享受性為一體的多重滿足因此如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光又能感受濃郁的文化熏陶將文化產(chǎn)業(yè)健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合互為條件相互促進互惠共贏是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題 22 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青是一個風(fēng)景十分優(yōu)美的地方更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉 與的天師道觀遺址相輔相成淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片可惜的是由于開發(fā)較晚至今仍是養(yǎng)在深閨無人識在外來游客中的知名度較低當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題在 20202020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點 23 項目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自縣正式提出生態(tài)立縣使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)以來縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚特別是相比于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)旅游建 設(shè)資金投入嚴重不足除了幾個知名景點外新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展這對當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展壯大因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達縣市僅靠政府投資是遠遠不夠的必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)雖然投資大回收期長但收益穩(wěn)定收益期長項目建成運營后可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流又可以為企業(yè)的其他項目提供支持 資金特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算項目建設(shè)完成后在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 371154 萬元的凈利潤整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達縣市政府投資力度有限必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作本項目建成運行后良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為縣旅游招商引資工作打開新的局面同 時項目建成后度假村預(yù)計每年要上交稅收134181 萬元還要聘請大量的員工社會效益十分顯著 第三章 項目實施的有利條件 31 政策環(huán)境 縣委縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展制定了生態(tài)立縣戰(zhàn)略提出要以生態(tài)旅游為突破口舉全縣之力用全縣之能集全縣之智聚全縣之財盡快把建成生態(tài)旅游勝地使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)在 2020 年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略加快小康建設(shè)步伐的決定》明確提出要保護生態(tài)環(huán)境重點發(fā)展生態(tài)旅游這不僅為發(fā)展旅游指明了方 向也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持 32 政府支持 近幾年來縣委縣政府高度重視旅游資源開發(fā)取得了較為喜人的成績目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光溫泉沐浴健康養(yǎng)生竹海漂流奇景觀賞宗教朝圣民俗探密幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目根據(jù)縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)新月畬族民俗文化旅游區(qū)華南虎放養(yǎng)基地方家山野外訓(xùn)練基地一起列入了重點發(fā)展項目 縣旅游資源較為豐富但旅游資源開發(fā)起步相對較晚因此本項目的建設(shè)得到了縣委縣政府的大力支持縣旅游局 審計局發(fā)展局建設(shè)局和農(nóng)業(yè)林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議并在政策允許的情況下得到了各部門在項目協(xié)調(diào)立項審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助 33 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生全國唯一品味獨特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源是旅游開發(fā)的重要載體而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源冷熱泉水相生相伴兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)在國內(nèi)具有唯一性具有獨特的文化品味是不可多得的高品質(zhì)旅游資源 森林覆蓋率高生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％以常綠闊葉林為主并擁有香樟楓樹鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林林 相組合理想四周青山翡翠古木參天竹海扶搖生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境 冬有溫泉夏可避暑氣候宜人旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候四季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨宜乃避暑勝地冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉不管是哪個季節(jié)到旅游都有著別樣的享受 道教文化淵遠流長具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而 產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠? 在個人的人生價值觀上道教文化認為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利而在于尊道貴德唯道是求始終保持一種知足常樂的高尚情操在對待人際關(guān)系上道教文化主張濟世渡人強調(diào)在人與人之間要實行互助互愛要憫人之兇樂人之善濟人之急救人之危如果人人都按照道教文化這