【正文】 畝投資額 540 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括土地整理到景區(qū)入口的非支線公路圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)整治區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路停車 場(chǎng)龜力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括入口景門廣場(chǎng)天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費(fèi) 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用 5 建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi)按固定資產(chǎn)投資總額 5％計(jì)算計(jì) 430 萬元 2 二期工程 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)投資額 300 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括溫泉度假別 墅溫泉休閑會(huì)所幼兒園農(nóng)居山莊等投資額 8760 萬元 4 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 489 萬元 申報(bào)單位及法人代表 申報(bào)單位度假村開發(fā)有限公司 法人代表 投資規(guī)模及資金構(gòu)成 投資規(guī)模 20477 萬元 資金構(gòu)成固定資產(chǎn)投資 19358 萬元前期資金和廣告費(fèi)用投資 200 萬元不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919 萬元 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 20477 萬元其中一期投資 10208 萬元企業(yè)自籌資金 7208 萬元金融機(jī)構(gòu)貸款3000 萬元二期投資 10269 萬元 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 1 規(guī)劃總用地 平方米 357017 2 建筑總占地面積 平方米 35285 3 總建筑面積 平方米 55054 4 道路面積 平方米 584417 5 建筑密度 ％ 99 6 綠化率 ％ 77 7 道路總長度 米 85595 8 容積率 015 公共停車位 個(gè) 185 2 年?duì)I業(yè)收入 計(jì)算期平均不含二期項(xiàng)目 門票收入 萬元 261673 住宿收入 萬元 226836 餐飲收入 萬元 130838 娛樂及購物收入 萬元 122116 租賃收入 萬元 4347 合計(jì) 745809 3 總定員 人 100 4 年工作日 天 280 一班制 5 定員 人 100 6 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費(fèi)用 萬元 200 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 萬元 430 7 年總收入 萬元 745809 不含二期 8 年總成本費(fèi)用 萬元 338429 計(jì)算期平均 9 年銷售稅金及附加 萬元 41392 計(jì)算期平均 10 年利潤總額 萬元 365988 計(jì)算期平均 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤率 3585 計(jì)算期平均 銷售收入利潤率 4907 計(jì)算期平均 銷售收入利稅率 5462 計(jì)算期平均 靜態(tài)投資回收期 含建設(shè)期 52 所得稅前 59 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 2684 所得稅前 1951 所得稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 Ic 8％ 9295 所得稅前 5248 所得稅后 12 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 13 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 1 為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展縣委縣政府出臺(tái)了一系列的招商引資措施在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施 2 度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營企業(yè)公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)而且一直以來兼營酒店賓 館行業(yè)積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要充分發(fā)揮縣旅游交通建設(shè)農(nóng)業(yè)林業(yè)各部門的協(xié)作作用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 3 本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)對(duì)環(huán)境無不良影響 4 通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析得出本項(xiàng)目一期總投資 10208 萬元其中固定資產(chǎn)投資 10008萬元項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入 745809 萬元年利潤總額 365988 萬元 計(jì)算期平均數(shù) 投資利潤率 3585％全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 所得稅后 靜態(tài)投資回收期 59 年 含建設(shè)期15 年 動(dòng)態(tài) i 8％ 投資回收期 73年 含建設(shè)期 15 年 累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943 萬 元以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)安全可靠項(xiàng)目是可行的 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 21 項(xiàng)目背景 當(dāng)今世界旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)繁榮維護(hù)世界和平與發(fā)展推動(dòng)各國人民之間的相互了解與友誼具有積極而重要的作用旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)在拉動(dòng)內(nèi)需增加創(chuàng)匯調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用有力地促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展增進(jìn)了中國與世界的友好交流 旅游 產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大發(fā)展?jié)摿κ志薮笥捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)而是關(guān)聯(lián)度高帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸賓館餐飲商品貿(mào)易景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場(chǎng)而且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)工業(yè)城建文化等行業(yè)發(fā)展進(jìn)而還能刺激金融保險(xiǎn)信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展據(jù)測(cè)算旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出可直接或間接帶動(dòng)全社會(huì)總產(chǎn)出 302 萬元對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)于促進(jìn) 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用 雖然從目前來看大部分人的旅游活動(dòng)還只局限于旅游觀光這一階段但我們也應(yīng)該看到旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場(chǎng)滿足不同游客旅游需求的階段文化游休閑游和度假游正在慢慢興起特別是生活在大都市之中的先富起來的群體這其中有企業(yè)主高層專業(yè)人士也有都市白領(lǐng)職場(chǎng)精英現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來越快人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)精神壓力也在不斷的積聚物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊這也是近年來各種類型的農(nóng)家樂田園樂土菜館方興未艾的原因之一這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然放松心情緩減精 神壓力以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀對(duì)這部分旅游者的吸引項(xiàng)目總投資 100％ 年平均利潤總額指標(biāo)詳見附表 6 靜態(tài)投資回收期為 59 年 含項(xiàng)目建設(shè)期 15 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 稅后 清償能力分析 經(jīng)測(cè)算建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低貸款資金最短還款期為 4 年還款能力較強(qiáng) 上述指標(biāo)詳見附表 8 附表 9 106 不確定性分析 敏感性分析如圖所示最敏感因素是預(yù)期獲取的收入如項(xiàng)目投資后能獲得預(yù)期收入 745809 萬元項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元如預(yù)期收入增加 10％達(dá)到 820390 萬元?jiǎng)t可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元 如預(yù)期收入減少 10％只有 671228 元?jiǎng)t只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元 如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù) 凈現(xiàn)金流量 萬元 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營成本 6000 4000 2020 0 100－ 10 增減幅度 ＋ 10％ 計(jì)劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營成本 7599 89413 10286 度假村預(yù)期營業(yè)收入計(jì)算表 表 10－ 2 金額單位人民幣萬元 計(jì)算 年度 預(yù)計(jì)游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計(jì)山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計(jì)貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計(jì) 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 120200 108000 14000 60000 56000 000 358000 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 168000 151200 19600 84000 78400 3000 504200 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 216000 194400 25200 108000 100800 3300 647700 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 240000 216000 28000 120200 112020 3630 719630 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 254400 216000 29600 127200 118720 3993 749913 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 269640 216000 31200 134820 125832 4392 781884 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 285840 216000 33200 142920 i33392 4832 816184 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 303000 216000 33200 151500 141400 5315 850415 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 321120 216000 33200 160560 149856 5846 886582 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 340440 216000 33200 170220 158872 6431 925163 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 360000 216000 33200 180000 168000 7074964274 第十一章 項(xiàng)目組織與管理 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 111 項(xiàng)目組織和管理 為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施切實(shí)提高 工程建設(shè)質(zhì)量和效益項(xiàng)目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展并按基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理 項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)為了項(xiàng)目的順利實(shí)施開發(fā)公司擬聘請(qǐng)縣旅游交通建設(shè)農(nóng)業(yè)林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制公司法人代表將由擔(dān)任 112 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室財(cái)務(wù)部工程部客戶部餐飲部住宿部保安部定員 100 人項(xiàng)目建成后按企業(yè)組織統(tǒng)一管理落實(shí)管護(hù)人員開展上崗培訓(xùn)提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)同時(shí)建立健全各項(xiàng) 運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度認(rèn)真貫徹實(shí)施 參見組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 113 勞動(dòng)定員 參見表 111 崗位定員表 表 111 崗位定員表 序號(hào) 崗位名稱 定員 1 高級(jí)管理人員 3 2 中級(jí)管理人員 14 3 服務(wù)人員 包括領(lǐng)班等低級(jí)管理人員 68 4 技術(shù)人員 5 5 保安人員 10 合計(jì) 100 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 114 項(xiàng)目經(jīng)營管理措施 1 為了保證經(jīng)營的順利進(jìn)行公司將聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理咨詢公司對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化制定財(cái)務(wù)管理資金管理費(fèi)用管理生產(chǎn)管理物資管理人事管理等 各個(gè)方面的管理制度并建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施爭(zhēng)取用制度規(guī)范員工的行為 2 度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請(qǐng)的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行 3 與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作明示投訴電話建立健全監(jiān)督機(jī)制加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育增加工作人員的綜合素質(zhì)維護(hù)游客的正當(dāng)權(quán)益 4 落實(shí)實(shí)全管理措施加強(qiáng)游客安全管理完善安全工作預(yù)案杜絕重大安全責(zé)任事故 5 落實(shí)旅游市場(chǎng)管理措施加強(qiáng)管理杜絕商業(yè)欺詐行為 6 落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施加大衛(wèi)生管理投入保證游客飲食衛(wèi)生 115 人員培訓(xùn) 項(xiàng)目完成后公司會(huì)招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的 大中專畢業(yè)生在基層鍛煉一段時(shí)間后充實(shí)到中低層管理崗位普通的服務(wù)人員從本地招聘上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有 1 參加政府勞動(dòng)部門組織的上崗資格學(xué)習(xí) 2 聘請(qǐng)禮儀公司對(duì)酒店服務(wù)人