【正文】 目 錄 一 總論 1 項目提要 2 可行性研究報告編制依據(jù) 3 綜合評價和論證結(jié)論 二 項目背景及必要性 1 項目背景 2 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 3 項目建設(shè)的必要性 三 項目實施的有利條件 1 政策環(huán)境 2 政府支持 3 市場優(yōu)勢 四 項目區(qū)建設(shè)條件 1 地理位置與區(qū)域范圍 2 自然資源狀況 3 社會經(jīng)濟狀況 五 建設(shè)單位基本情況 1 建設(shè)單位基本情況 2 主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案 1 市場定位 2 目標客戶市場分析 3 市場推廣方案和推廣措施 七 項目建 設(shè)方案 1 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 2 設(shè)計基本原則 3 項目布局 4 具體建設(shè)內(nèi)容 5 項目建設(shè)標準 6 給排水 7 電力電訊 8 環(huán)境影響評估 八 項目實施進度安排 1 一期工程項目實施進度表 九 投資估算與資金籌措 1 說明 2 投資估算依據(jù) 3 項目建設(shè)投資估算 4 資金來源與籌措 5 借款資金償還測算 十 經(jīng)濟分析 1 財務(wù)評估說明 2 財務(wù)評價依據(jù) 3 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 3 總成本及經(jīng)營成本估算 4 財務(wù)效益分析 5 不確定性分析 十一 項目組織與管理勞動定員和人員培訓 1 項目組織與管理 2 管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分 3 勞動定 員 4 項目經(jīng)營管理措施 5 人員培訓 6 勞動保護與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 1 可行性研究結(jié)論 2 問題與建議 附 錄 一 附表 1 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 1 土建工程投資明細表 1－ 2 設(shè)備投資明細表 2 流動資金估算表 3 投資計劃與資金籌措表 4 固定資產(chǎn)折舊估算表 5 總成本費用估算表 6 利潤及利潤分配表 6－ 1 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 7 資金來源與運用表 8 借款還本付息計算表 9 資產(chǎn)負債表 10 財務(wù)現(xiàn)金流量表 增量全部投資 二 附圖 1 一期工程項目規(guī)劃圖 2 度假村入口景門效果圖 3廣場設(shè)計效果圖 4山莊外觀效果圖 5 溫泉游泳館外觀效果圖 6設(shè)計意向圖 7外觀效果圖 三 其他附送資料 1 項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2 建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件 3 可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 可行性報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 第一章 總 論 11 項目提要 項目名稱云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園國際養(yǎng)老養(yǎng)生圣地開發(fā)項目 建設(shè)性質(zhì)新建 項目承辦單位法人代表及所有制形式 項目承辦單位昆明新利發(fā)實業(yè)有限責任公司 法人代表朱 麗 所有制形式民營企業(yè) 建設(shè)地點規(guī)模期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模區(qū)域規(guī)劃總用地面積 86693868平方米總建筑面積 440871平方米道路面積 7373437平方米項目分為兩期總投資 180000 萬元 含不可預(yù)計費 919 萬元 建設(shè)期限一期投資 2020 年 7 月至 72020 年 5 月二期投資 2020 年 9 月至 2020 年 12 月 建設(shè)內(nèi)容 1 一期工程 1 土地征用畝投資額 540 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括土地整理到景區(qū)入口的非支線公路圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)整治區(qū)內(nèi)各場館間道路停車 場龜力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括入口景門廣場天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費用 5 建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元 6 不可預(yù)計費按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算計 430 萬元 2 二期工程 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護工程建設(shè)投資額 300 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括溫泉度假別 墅溫泉休閑會所幼兒園農(nóng)居山莊等投資額 8760 萬元 4 不可預(yù)計費 489 萬元 申報單位及法人代表 申報單位度假村開發(fā)有限公司 法人代表 投資規(guī)模及資金構(gòu)成 投資規(guī)模 20477 萬元 資金構(gòu)成固定資產(chǎn)投資 19358 萬元前期資金和廣告費用投資 200 萬元不可預(yù)計費 919 萬元 資金籌措 本項目總投資 20477 萬元其中一期投資 10208 萬元企業(yè)自籌資金 7208 萬元金融機構(gòu)貸款3000 萬元二期投資 10269 萬元 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 指標 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 1 規(guī)劃總用地 平方米 357017 2 建筑總占地面積 平方米 35285 3 總建筑面積 平方米 55054 4 道路面積 平方米 584417 5 建筑密度 ％ 99 6 綠化率 ％ 77 7 道路總長度 米 85595 8 容積率 015 公共停車位 個 185 2 年營業(yè)收入 計算期平均不含二期項目 門票收入 萬元 261673 住宿收入 萬元 226836 餐飲收入 萬元 130838 娛樂及購物收入 萬元 122116 租賃收入 萬元 4347 合計 745809 3 總定員 人 100 4 年工作日 天 280 一班制 5 定員 人 100 6 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費用 萬元 200 不可預(yù)計費 萬元 430 7 年總收入 萬元 745809 不含二期 8 年總成本費用 萬元 338429 計算期平均 9 年銷售稅金及附加 萬元 41392 計算期平均 10 年利潤總額 萬元 365988 計算期平均 11 財務(wù)評價指標 投資利潤率 3585 計算期平均 銷售收入利潤率 4907 計算期平均 銷售收入利稅率 5462 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 含建設(shè)期 52 所得稅前 59 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 2684 所得稅前 1951 所得稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 Ic 8％ 9295 所得稅前 5248 所得稅后 12 可行性研究報告編制的依據(jù) 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細規(guī)劃》 《縣建設(shè)項目選址意見書》 13 綜合評價和論證結(jié)論 1 為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展縣委縣政府出臺了一系列的招商引資措施在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持保證了本次建設(shè)項目的順利實施 2 度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)公司負責人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗而且一直以來兼營酒店賓 館行業(yè)積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗同時根據(jù)項目建設(shè)需要充分發(fā)揮縣旅游交通建設(shè)農(nóng)業(yè)林業(yè)各部門的協(xié)作作用強強聯(lián)合 3 本項目環(huán)保措施得當對環(huán)境無不良影響 4 通過詳細的經(jīng)濟和財務(wù)分析得出本項目一期總投資 10208 萬元其中固定資產(chǎn)投資 10008萬元項目建成后預(yù)計年營業(yè)收入 745809 萬元年利潤總額 365988 萬元 計算期平均數(shù) 投資利潤率 3585％全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 所得稅后 靜態(tài)投資回收期 59 年 含建設(shè)期15 年 動態(tài) i 8％ 投資回收期 73年 含建設(shè)期 15 年 累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943 萬 元以上各項數(shù)據(jù)表明本項目經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況較好抗風險能力較強安全可靠項目是可行的 第二章 項目背景及必要性 21 項目背景 當今世界旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)它對促進經(jīng)濟增長與社會繁榮維護世界和平與發(fā)展推動各國人民之間的相互了解與友誼具有積極而重要的作用旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新的增長點在拉動內(nèi)需增加創(chuàng)匯調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用有力地促進了中國的經(jīng)濟繁榮與社會發(fā)展增進了中國與世界的友好交流 旅游 產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大發(fā)展?jié)摿κ志薮笥捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)而是關(guān)聯(lián)度高帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)它在國民經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸賓館餐飲商品貿(mào)易景區(qū)景點帶來客源和市場而且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)工業(yè)城建文化等行業(yè)發(fā)展進而還能刺激金融保險信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展據(jù)測算旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出 302 萬元對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進 國民經(jīng)濟發(fā)展特別是促進居民消費具有十分重要的作用 雖然從目前來看大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段但我們也應(yīng)該看到旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細分市場滿足不同游客旅游需求的階段文化游休閑游和度假游正在慢慢興起特別是生活在大都市之中的先富起來的群體這其中有企業(yè)主高層專業(yè)人士也有都市白領(lǐng)職場精英現(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快人們在不斷積累個人財富的同時精神壓力也在不斷的積聚物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊這也是近年來各種類型的農(nóng)家樂田園樂土菜館方興未艾的原因之一這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然放松心情緩減精 神壓力以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀對這部分旅游者的吸引力已經(jīng)逐漸下降旅游者不僅選擇更獨特更奇異更新穎的旅游景色而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品希望能在一次旅行過程中獲得集知識性娛樂性體驗性享受性為一體的多重滿足因此如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風光又能感受濃郁的文化熏陶將文化產(chǎn)業(yè)健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合互為條件相互促進互惠共贏是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題 22 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青是一個風景十分優(yōu)美的地方更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉 與的天師道觀遺址相輔相成淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片可惜的是由于開發(fā)較晚至今仍是養(yǎng)在深閨無人識在外來游客中的知名度較低當?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題在 20202020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點 23 項目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自縣正式提出生態(tài)立縣使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)的目標以來縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚特別是相比于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)旅游建 設(shè)資金投入嚴重不足除了幾個知名景點外新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展這對當?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展壯大因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達縣市僅靠政府投資是遠遠不夠的必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)雖然投資大回收期長但收益穩(wěn)定收益期長項目建成運營后可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流又可以為企業(yè)的其他項目提供支持 資金特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算項目建設(shè)完成后在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 371154 萬元的凈利潤整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達縣市政府投資力度有限必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作本項目建成運行后良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為縣旅游招商引資工作打開新的局面同 時項目建成后度假村預(yù)計每年要上交稅收134181 萬元還要聘請大量的員工社會效益十分顯著 第三章 項目實施的有利條件 31 政策環(huán)境 縣委縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展制定了生態(tài)立縣戰(zhàn)略提出要以生態(tài)旅游為突破口舉全縣之力用全縣之能集全縣之智聚全縣之財盡快把建成生態(tài)旅游勝地使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)的目標在 2020 年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略加快小康建設(shè)步伐的決定》明確提出要保護生態(tài)環(huán)境重點發(fā)展生態(tài)旅游這不僅為發(fā)展旅游指明了方 向也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持 32 政府支持 近幾年來縣委縣政府高度重視旅游資源開發(fā)取得了較為