【正文】 目 錄 一 總論 1 項(xiàng)目提要 2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 3 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 二 項(xiàng)目背景及必要性 1 項(xiàng)目背景 2 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 1 政策環(huán)境 2 政府支持 3 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 1 地理位置與區(qū)域范圍 2 自然資源狀況 3 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 五 建設(shè)單位基本情況 1 建設(shè)單位基本情況 2 主要投資人基本情況 六 市場(chǎng)分析與推廣方案 1 市場(chǎng)定位 2 目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析 3 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 七 項(xiàng)目建 設(shè)方案 1 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 2 設(shè)計(jì)基本原則 3 項(xiàng)目布局 4 具體建設(shè)內(nèi)容 5 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 6 給排水 7 電力電訊 8 環(huán)境影響評(píng)估 八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 1 一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措 1 說明 2 投資估算依據(jù) 3 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 4 資金來源與籌措 5 借款資金償還測(cè)算 十 經(jīng)濟(jì)分析 1 財(cái)務(wù)評(píng)估說明 2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 3 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 3 總成本及經(jīng)營成本估算 4 財(cái)務(wù)效益分析 5 不確定性分析 十一 項(xiàng)目組織與管理勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 1 項(xiàng)目組織與管理 2 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分 3 勞動(dòng)定 員 4 項(xiàng)目經(jīng)營管理措施 5 人員培訓(xùn) 6 勞動(dòng)保護(hù)與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 1 可行性研究結(jié)論 2 問題與建議 附 錄 一 附表 1 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 1 土建工程投資明細(xì)表 1－ 2 設(shè)備投資明細(xì)表 2 流動(dòng)資金估算表 3 投資計(jì)劃與資金籌措表 4 固定資產(chǎn)折舊估算表 5 總成本費(fèi)用估算表 6 利潤及利潤分配表 6－ 1 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 7 資金來源與運(yùn)用表 8 借款還本付息計(jì)算表 9 資產(chǎn)負(fù)債表 10 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 增量全部投資 二 附圖 1 一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖 2 度假村入口景門效果圖 3廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖 4山莊外觀效果圖 5 溫泉游泳館外觀效果圖 6設(shè)計(jì)意向圖 7外觀效果圖 三 其他附送資料 1 項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件 3 可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 第一章 總 論 11 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園國際養(yǎng)老養(yǎng)生圣地開發(fā)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)新建 項(xiàng)目承辦單位法人代表及所有制形式 項(xiàng)目承辦單位昆明新利發(fā)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 法人代表朱 麗 所有制形式民營企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)規(guī)模期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點(diǎn)云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模區(qū)域規(guī)劃總用地面積 86693868平方米總建筑面積 440871平方米道路面積 7373437平方米項(xiàng)目分為兩期總投資 180000 萬元 含不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919 萬元 建設(shè)期限一期投資 2020 年 7 月至 72020 年 5 月二期投資 2020 年 9 月至 2020 年 12 月 建設(shè)內(nèi)容 1 一期工程 1 土地征用畝投資額 540 萬元 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括土地整理到景區(qū)入口的非支線公路圍墻綠化及地下管渠道建設(shè)整治區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路停車 場(chǎng)龜力設(shè)施供排水設(shè)施消防設(shè)施電信寬帶設(shè)施河道環(huán)境整治森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 含山體局部加固 生態(tài)公廁所管理用房等投資額 4690 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括入口景門廣場(chǎng)天師觀溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心等投資額 3900 萬元 4 開辦費(fèi) 200 萬元用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用 5 建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi)按固定資產(chǎn)投資總額 5％計(jì)算計(jì) 430 萬元 2 二期工程 1 土地征用投資額 720 萬元 2 度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)投資額 300 萬元 3 游賞接待設(shè)施建設(shè)包括溫泉度假別 墅溫泉休閑會(huì)所幼兒園農(nóng)居山莊等投資額 8760 萬元 4 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 489 萬元 申報(bào)單位及法人代表 申報(bào)單位度假村開發(fā)有限公司 法人代表 投資規(guī)模及資金構(gòu)成 投資規(guī)模 20477 萬元 資金構(gòu)成固定資產(chǎn)投資 19358 萬元前期資金和廣告費(fèi)用投資 200 萬元不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919 萬元 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 20477 萬元其中一期投資 10208 萬元企業(yè)自籌資金 7208 萬元金融機(jī)構(gòu)貸款3000 萬元二期投資 10269 萬元 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 1 規(guī)劃總用地 平方米 357017 2 建筑總占地面積 平方米 35285 3 總建筑面積 平方米 55054 4 道路面積 平方米 584417 5 建筑密度 ％ 99 6 綠化率 ％ 77 7 道路總長度 米 85595 8 容積率 015 公共停車位 個(gè) 185 2 年?duì)I業(yè)收入 計(jì)算期平均不含二期項(xiàng)目 門票收入 萬元 261673 住宿收入 萬元 226836 餐飲收入 萬元 130838 娛樂及購物收入 萬元 122116 租賃收入 萬元 4347 合計(jì) 745809 3 總定員 人 100 4 年工作日 天 280 一班制 5 定員 人 100 6 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費(fèi)用 萬元 200 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 萬元 430 7 年總收入 萬元 745809 不含二期 8 年總成本費(fèi)用 萬元 338429 計(jì)算期平均 9 年銷售稅金及附加 萬元 41392 計(jì)算期平均 10 年利潤總額 萬元 365988 計(jì)算期平均 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤率 3585 計(jì)算期平均 銷售收入利潤率 4907 計(jì)算期平均 銷售收入利稅率 5462 計(jì)算期平均 靜態(tài)投資回收期 含建設(shè)期 52 所得稅前 59 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 2684 所得稅前 1951 所得稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 Ic 8％ 9295 所得稅前 5248 所得稅后 12 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 13 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 1 為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展縣委縣政府出臺(tái)了一系列的招商引資措施在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施 2 度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營企業(yè)公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)而且一直以來兼營酒店賓 館行業(yè)積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要充分發(fā)揮縣旅游交通建設(shè)農(nóng)業(yè)林業(yè)各部門的協(xié)作作用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 3 本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)對(duì)環(huán)境無不良影響 4 通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析得出本項(xiàng)目一期總投資 10208 萬元其中固定資產(chǎn)投資 10008萬元項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入 745809 萬元年利潤總額 365988 萬元 計(jì)算期平均數(shù) 投資利潤率 3585％全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1951％ 所得稅后 靜態(tài)投資回收期 59 年 含建設(shè)期15 年 動(dòng)態(tài) i 8％ 投資回收期 73年 含建設(shè)期 15 年 累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943 萬 元以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)安全可靠項(xiàng)目是可行的 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 21 項(xiàng)目背景 當(dāng)今世界旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)繁榮維護(hù)世界和平與發(fā)展推動(dòng)各國人民之間的相互了解與友誼具有積極而重要的作用旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)在拉動(dòng)內(nèi)需增加創(chuàng)匯調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用有力地促進(jìn)了中國的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展增進(jìn)了中國與世界的友好交流 旅游 產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大發(fā)展?jié)摿κ志薮笥捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)而是關(guān)聯(lián)度高帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸賓館餐飲商品貿(mào)易景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場(chǎng)而且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)工業(yè)城建文化等行業(yè)發(fā)展進(jìn)而還能刺激金融保險(xiǎn)信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展據(jù)測(cè)算旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出可直接或間接帶動(dòng)全社會(huì)總產(chǎn)出 302 萬元對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)于促進(jìn) 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用 雖然從目前來看大部分人的旅游活動(dòng)還只局限于旅游觀光這一階段但我們也應(yīng)該看到旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場(chǎng)滿足不同游客旅游需求的階段文化游休閑游和度假游正在慢慢興起特別是生活在大都市之中的先富起來的群體這其中有企業(yè)主高層專業(yè)人士也有都市白領(lǐng)職場(chǎng)精英現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏越來越快人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)精神壓力也在不斷的積聚物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲憊這也是近年來各種類型的農(nóng)家樂田園樂土菜館方興未艾的原因之一這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然放松心情緩減精 神壓力以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀對(duì)這部分旅游者的吸引力已經(jīng)逐漸下降旅游者不僅選擇更獨(dú)特更奇異更新穎的旅游景色而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品希望能在一次旅行過程中獲得集知識(shí)性娛樂性體驗(yàn)性享受性為一體的多重滿足因此如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光又能感受濃郁的文化熏陶將文化產(chǎn)業(yè)健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合互為條件相互促進(jìn)互惠共贏是各地政府和旅游管理部門必須面對(duì)的重大課題 22 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青是一個(gè)風(fēng)景十分優(yōu)美的地方更是全國獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉 與的天師道觀遺址相輔相成淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片可惜的是由于開發(fā)較晚至今仍是養(yǎng)在深閨無人識(shí)在外來游客中的知名度較低當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識(shí)到了這個(gè)問題在 20202020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中將整個(gè)景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn) 23 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自縣正式提出生態(tài)立縣使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)以來縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游建 設(shè)資金投入嚴(yán)重不足除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外新景區(qū)新景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項(xiàng)目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)雖然投資大回收期長但收益穩(wěn)定收益期長項(xiàng)目建成運(yùn)營后可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持 資金特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭越來越激烈的情況下適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)完成后在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 371154 萬元的凈利潤整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項(xiàng)目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市政府投資力度有限必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作本項(xiàng)目建成運(yùn)行后良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為縣旅游招商引資工作打開新的局面同 時(shí)項(xiàng)目建成后度假村預(yù)計(jì)每年要上交稅收134181 萬元還要聘請(qǐng)大量的員工社會(huì)效益十分顯著 第三章 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 31 政策環(huán)境 縣委縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展制定了生態(tài)立縣戰(zhàn)略提出要以生態(tài)旅游為突破口舉全縣之力用全縣之能集全縣之智聚全縣之財(cái)盡快把建成生態(tài)旅游勝地使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)在 2020 年的縣第十四屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上通過了《關(guān)于全面實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略加快小康建設(shè)步伐的決定》明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游這不僅為發(fā)展旅游指明了方 向也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識(shí)支持和良好的政治環(huán)境支持 32 政府支持 近幾年來縣委縣政府高度重視旅游資源開發(fā)取得了較為