【正文】 落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業(yè)務素質；同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度，認真貫徹實施。 管理機構設置和職能劃分 度假村有限公司內設 辦公室、財務部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員 100 人。 項目的建設由 度假村開發(fā)有限公司負責，為了項目的順利實施，開發(fā)公司擬聘請 縣旅游、交通、建設、農業(yè)、林業(yè)等部門的有關技術人員作為項目顧問，共同領導本項目的實施。 如本項目投資后所獲取的 收入低于 5970 萬元，將會出現凈現金流量負數。 (上述指標詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預期獲取的收入。 (年平均利潤總額指標詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項目建設期 年 )，財務內部收益率 ％(稅后 )，財務 凈現值 5248萬元 (稅后 )。 財務效益分析 盈利能力分析 經測算，本項目的投資利潤率為： ％，計算公式：投資利潤率 =年平均利潤總額247。 總成本及經營成本估算 本項目產品各年總成本費用估算見附表 5。 所得稅、公積金和公益金 按年利潤總額 (扣除以前年度虧損后數 )的 25％計算所得稅 。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預期營業(yè)收入明細表見下表 (8－ 1)： 表 預期營業(yè)收入明細表 單位：人民幣萬元 項 目 數量 說明 預計度假村 2020年接待旅游人數 10萬人 預計營業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數增長而增長，最高定為 80%)，平均房價 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人數增長而增長，最高定為 60%)，平均房價 800 元／間 娛樂及購物收入 560 年接待人次按總人數的 70％計算，人均消費 80 元 香火一條街租賃收入 從 2020 年開始計算，初始租金暫定 1萬元／間 (8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的 5％計算。企業(yè)自籌資金不計利息。機器設備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘值 － 43－ 率取 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費用： 設備按 2％預計 (修理費用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預計。在計算工資及福利支出時，已經考慮了每年的工資增長因素。 (3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為 1600 元／月，高級管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費按工資額的 ％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。 財務評價依據 (1)本項目評價期 10 年，其中建設期 年，經營期 9 年，參照周邊地區(qū)現有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結合 度假村的總體建設目標，度假村正常經營后，年招待人數將在 20 萬人左右，并能實現每年6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經營邊建設的過 程，經營期第一年為預計收入水平的 50％，第二年為預計收入水平的 70％，第三年為預計收入水平的 90％，第四年開始正常經營，同時考慮到度假村的建設規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數定為 50萬。 根據上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為 4年 (含建設期 )，本項目資金償還期測算詳見附表 附表 8。 資金償還期測算 還款資金來源如下： (1)還款期內利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。 資金來源與籌措 本項目一期總投資 10208 萬元。 － 29－ 固定資產總投資估算 序號 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 1 一、土地征用 平方米 148000 2 二、基礎設施建設 3 三、游賞招待設施 4 四、一至三部分合計 5 五、不可預計費 6 六、建設期利息 7 七、前期經費和宣傳費用 8 八、工程總投資 表 9— 2 基礎設施建設投資估算表 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 一 土地整理 1 一、土建直接費 平方米 148000 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 － 30－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 二 景區(qū)入口至 316 國道相接公路 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 (路燈等 ) 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 三 圍墻、綠化及地下管渠道 平方米 106680 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費、 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 四 區(qū)內場館之道路 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 － 31－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 五 停車場 1 一、土建直接費 平方米 4500 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 六 電力設施 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置 費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 － 32－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 12 十二、合計 七 供排水設施 (含生化池設施 ) 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計 八 消防設施 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 九 電信寬帶設施 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 － 33－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十 河道環(huán)境整治 1 一、土建直接費 米 8560 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十一 森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體加固 ) 米 8000 1 一、土建直接費 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 － 34－ 序號 項 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數量 11 十一、稅金 12 十二、小計 十二 生態(tài)公廁 1 一、土建直接費 米 700 2 二、其他直接費 3 三、現場經費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 0。 (4)設備材料價格： 參考國內市場報價及同類設備的價格，材料設備主要是賓館設備、游泳池設備、水上娛樂設備、后勤管理設備、車輛等。 基礎單價 (1)人工預算單價： 45 元／工日 (2)施工用電、用水單價： 電價： ／度 水價 ：根據《細則》計算公式得 元／ m2。本項目總投資 9778 萬元。 設計采用的環(huán)保標準 (1)大氣環(huán)境質量，達到 GB3095— 1996《環(huán)境空氣質量標準》二級以上； (2)水環(huán)境質量要求，達到 GHZBl1999《地表水環(huán)境質量標 準》相應功能區(qū)標準； (3)聲環(huán)境質量要求 GB3096— 93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》相應功能區(qū)標準； － 27－ 第八章項目實施進度安排 表 81 一期工程項目實施進度表 進度 工作計劃 2020 年度 2020 年度 2020 年度 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目論證及審批 土地征用 基礎設施建設 入口景門和管理房 廣場 溫泉山莊 溫泉游泳館 溫泉水上娛樂中心 配套工程 設備購置安裝 人員招收和培訓 天師 觀 項目運行 － 28－ 第九章 投資估算與資金籌措 說明 本次可行性報告只測算 度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進度安排，在 2020 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業(yè)， 2020年期間邊營業(yè)邊建設，至 2020 年