【導讀】不可預計費919萬元)。、土地征用~·畝，投資額540萬元；游步道、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；、游賞接待設施建設，包括入口景門、××廣場、天師××觀、溫。泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；、不可預計費，按固定資產(chǎn)投資總額5％計算，計430萬元。、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；申報單位：×××××××度假村開發(fā)有限公司。投資規(guī)模：20477萬元，金7208萬元，金融機構貸款3000萬元；二期投資10269萬元?！?amp;#215;××××××度假村詳細規(guī)劃》

　　

【正文】 10 十、利潤一 11 十一、稅金 12 十二、小計 十一 天師 觀 1 一、土建直接費 平方米 1600 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十二 雙泉亭 1 一、土建直接費 平方米 80 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十三 龍珠閣 － 40－ 序號 項目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 1 二、土建直接費 平方米 80 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設備購 置費 8 八、設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十四 健身步道 1 一、土建直接費 米 1000 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、燈光設備購置費 8 八、燈光設備安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十五 環(huán)境小品 (包括香火一條街 ) 1 一、土建直接費 平方米 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 － 41－ 序號 項目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設備及材料、植物購置費 8 八、設備及材料、植物安裝費 9 九、設備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 游賞設施投入合計 流動資金估算： 根據(jù)經(jīng)營實際情況，本項目各項流動資產(chǎn)和流動負債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為： 應收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中：低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應付帳款 15 天 24 次 根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達次數(shù)，并對應年成本費用，可以分別計算出流動資產(chǎn)額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金 (詳見附表 2)。 資金來源與籌措 本項目一期總投資 10208 萬元。其中：企業(yè)自籌資金 7208 萬元，申請金融機構貸款 3000萬元。 資金償還期測算 還款資金來源如下： (1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。 (2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。 根據(jù)上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為 4年 (含建設期 )，本項目資金償還期測算詳見附表 附表 8。 － 42－ 第十章 經(jīng)濟分析 財務評價說明 本次可行性報告只對 度假村一期工程投資和收益進行 經(jīng)濟分析，按照項目實施進度安排，在 2020 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎設施建設、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)， 2020 年期間邊營業(yè)邊建設，至 2020 年12 月底完成一期工程的全部建設。 財務評價依據(jù) (1)本項目評價期 10 年，其中建設期 年，經(jīng)營期 9 年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結(jié)合 度假村的總體建設目標，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在 20 萬人左右，并能實現(xiàn)每年6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經(jīng)營邊建設的過 程，經(jīng)營期第一年為預計收入水平的 50％，第二年為預計收入水平的 70％，第三年為預計收入水平的 90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為 50萬。 (2)本項目在產(chǎn)品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的 10％計算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為 45％，住宿成本按照收入的 35％計算，娛樂和購物成本按照 25％計算。 (3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為 1600 元／月，高級管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費按工資額的 ％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為 萬元。在計算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。 (4)折舊按平均年限折舊法計算，構筑物、公路折舊年限為 25 年，殘值率 取 5％，年折舊率為 ％；建筑物折舊年限為 40 年，殘值率取 5％，年折舊率為 ％。機器設備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘值 － 43－ 率取 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費用： 設備按 2％預計 (修理費用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預計。 (6)財務費用按項目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率％計算。企業(yè)自籌資金不計利息。 (7)銷售費用前三年按銷售收入的 1％計算，三年后按 ％計算。 (8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的 5％計算。 (9)財務折現(xiàn)率按 8%計算。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預期營業(yè)收入明細表見下表 (8－ 1)： 表 預期營業(yè)收入明細表 單位：人民幣萬元 項 目 數(shù)量 說明 預計度假村 2020年接待旅游人數(shù) 10萬人 預計營業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為 80%)，平均房價 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為 60%)，平均房價 800 元／間 娛樂及購物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計算，人均消費 80 元 香火一條街租賃收入 從 2020 年開始計算，初始租金暫定 1萬元／間年，預計年增長 10％ 收入合計： 3580 預計 2020 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬人 預計 2020 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬人 預計 2020 年收入 年接待人數(shù) 20 人 － 44－ 明細情況情參見表 10－ 2： 度假村預期收入計算表 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5％，各項附加稅費為營業(yè)稅的 10％。 所得稅、公積金和公益金 按年利潤總額 (扣除以前年度虧損后數(shù) )的 25％計算所得稅 。盈余公積金按稅后利潤的 10％提取。 總成本及經(jīng)營成本估算 本項目產(chǎn)品各年總成本費用估算見附表 5。 由項目附表 5 可見，本項目計算期平均計算，固定成本占總成本費用％，可變成本費用為占總成本費用 ％。 財務效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測算，本項目的投資利潤率為： ％，計算公式：投資利潤率 =年平均利潤總額247。項目總投資 100％。 (年平均利潤總額指標詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項目建設期 年 )，財務內(nèi)部收益率 ％(稅后 )，財務 凈現(xiàn)值 5248萬元 (稅后 )。 清償能力分析 經(jīng)測算，建設項目計算期內(nèi)資產(chǎn)負債率較低，貸款資金最短還款期為 4年，還款能力較強。 (上述指標詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預期獲取的收入。如項目投資后能獲得預期收入 ，項目計算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元；如預期收入增加 10％，達到 ，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元； 如預期收入減少 10％，只有 ，則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元。 如本項目投資后所獲取的 收入低于 5970 萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數(shù)。 － 45－ 凈現(xiàn)金流量(萬元) 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營成本 6000 4000 2020 0 10%0－ 10% 增減幅度 － 46－ ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營成本 7599 89413 10286 － 47－ 度假村預期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位：人民幣萬元 計算 年度 預計游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預計山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預計貴 賓樓住 宿人 數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 － 48－ 第十一章 項目組織與管理、 勞動定員和人員培訓 項目組織和管理 為確保項目建設的順利實施，切實提高工程建設質(zhì)量和效益，項目建 設必須按照有關房屋、公路建設技術規(guī)程開展，并按基本建設程序?qū)椖繉嵤┕芾怼? 項目的建設由 度假村開發(fā)有限公司負責，為了項目的順利實施，開發(fā)公司擬聘請 縣旅游、交通、建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關技術人員作為項目顧問，共同領導本項目的實施。 公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，公司法人代表將由 擔任。 管理機構設置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設 辦公室、財務部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員 100 人。項目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業(yè)務素質(zhì)；同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度，認真貫徹實施。 (參見組織機構設置圖 ) 勞動定員 參見表 ：崗位定員表 表 11— 1 崗位定員表 序號 崗位名稱 定員 1 高級管理人員 3 2 中級管理人員 14 3 服務人員 (包括領班等低級管理人員 ) 68 4 技術人員 5 5 保安人員 10 合計 100 組織機構設置圖： － 49－ 項目經(jīng)營管理措施 (1)為了保證經(jīng)營的順利進行，公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對企業(yè)內(nèi)控制度進行優(yōu)化