【正文】 元／ T，砂子 100 元／ m3，碎石 65 元／ m3。 投資估算依據(jù) 編制依據(jù) 本投資算參照《 省市政工程預(yù)算定額》、《 省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制。 環(huán)境影響評估 本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求， 對環(huán)境進(jìn)行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算 － 26－ 度假村用電負(fù)荷估算 用電項(xiàng)目 負(fù)荷預(yù)測指標(biāo) 面積 (HM2) 負(fù)荷 (KW) 公共建筑用電 80W／ M2 1880 居住建筑用電 50W／ M2 1750 道路廣場用電 50KW／ HM2 4 400 亮燈工程 80 合計 4110 設(shè)施規(guī)劃 依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。 度假村用水量估算 用水項(xiàng)目 人數(shù)／面積 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水 量 T 備注 住宿游客用水 400 ／人 .D 200 一般游客用水 550 ／人 .D 55 員工用水 100 ／人 .D 20 別墅用水 500 180I.／人 .D 90 道路廣場用水 萬 T／ 80 其他 67 用水量的 15％計算 合計 512 輸配水管網(wǎng)布置 度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用 PVC 管， DN≥ =200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。 車輛 高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車 1輛； 后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車 1輛； 垃圾回收用車輛 1輛。 1在天師 觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等 30 間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時期建筑風(fēng)格，街長 200 米， 總建筑面積 1500平方米。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約 300平方米。 主要游賞 設(shè)施土建 入口處的塑石工藝景門 1座，高約 9米，寬 7米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪； 建造約 10000 平方米的 廣場，廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑； 山莊，占地 16000平方米，建筑面積 11000平方米，按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高 2－ 4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及 300平方米的獨(dú)立停車場； 溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約 1200 平方米。 具體建設(shè)內(nèi)容 由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計要在 2020 年開始動工建設(shè)，距今還有三年時間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項(xiàng)目的一期工程進(jìn)行測算，一期工程預(yù)計 2020年動工， 2020 年 12月完成主要建設(shè)工程，到 2020 年 12 月份完成全部建設(shè)，總投資 10208 萬元 (含不可預(yù)計費(fèi) 430萬元 )?？諝庵胸?fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假 、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項(xiàng)目包括度假區(qū)入口大門、停車場、 廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。 (4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。 在 2020年 7月至 2020年 12 月實(shí)施一期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下： (1)、土地征用，投資額 540 萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理， 316 國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施 ，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900萬元； (4)開辦費(fèi) 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元； (6)、不可預(yù)計費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430萬元。 充分利用 周邊武夷山、龍虎山 、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。 韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費(fèi)水平遠(yuǎn)高于國內(nèi)水平，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠(yuǎn)高于國內(nèi)游客。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū) 是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費(fèi)最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。 目標(biāo)市場分析 縣縣城居民只有 3 萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費(fèi)的人群就更少，所以 本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地。 公司的另外兩名投資人 ，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。 縉云縣華朝美食林 (大酒店 )，為 個人獨(dú)資酒店，至 2020 年 12月，公司資產(chǎn)總額 萬元，凈資產(chǎn) 萬元，是縉云縣最豪華，消費(fèi)最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。 － 17－ 第五章 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位 度假村開發(fā)有限公司成立于 2020 年 3月，由 、 三人共同投資組建，公司注冊資本 2020萬 元，其中公司法人代表 占 90％的股份。 社會經(jīng)濟(jì)狀況 面積及人口 全縣共有 7個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村，土地面積 1251 平方公里，其中山地面積 160 萬多畝，耕地面積 10 萬畝。 河流情況 境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密，有林地 165 萬畝，占總面積的 87％，森林覆蓋率 ％，是 重點(diǎn)林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約 6 小時車程。 － 15－ 第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處 省東部，有“ 東大門”之稱。在對待人與自然的關(guān)系上，道教文化從“天人合一”的思想出發(fā)，認(rèn)為人是自然的一部分，強(qiáng)調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。道教蘊(yùn)藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁? 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú) 宜”，乃避暑勝地。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游 局、審計局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項(xiàng)目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項(xiàng)目協(xié)調(diào)、立項(xiàng)、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 政府支持 近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。同時，項(xiàng)目建成后，度假村預(yù)計每年要上交稅收 ，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項(xiàng)目建成運(yùn)營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。同時根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮 縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 20477 萬元，其中：一期投資 10208 萬元，企業(yè)自籌資金 7208萬元，金融機(jī)構(gòu)貸款 3000萬元；二期投資 10269萬元。 建設(shè)期限：一期投資 2020 年 7月至 2020年 5月，二期投資 2020年 9月至 2020年 12月 建設(shè)內(nèi)容 ： 一期工程： (1)、土地征用 ~畝 ，投資額 540萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉 山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900萬元； (4)開辦費(fèi) 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元： (6)、不可預(yù)計費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計算，計 430萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 357017 建筑總占地面積 平方米 35285 總建筑面積 平方米 55054 道路面積 平方米 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 77 道路總長度 米 容積率 公共停車位 個 185 2. 年?duì)I業(yè)收入 計算期平均，不 － 7－ 序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 門票收入 萬元 含二期項(xiàng)目 住宿收入 萬元 餐飲收入 萬元 娛樂及購 物收入 萬元 租賃收入 萬元 合計 3. 總定員 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定員 人 100 6. 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費(fèi)用 萬元 200 不可預(yù)計費(fèi) 萬元 430 7. 年總收入 萬元 不含二期 8. 年總成本費(fèi)用 萬元 計算期平均 9. 年銷售稅金及附加 萬元 計算期 平均 10 年利潤總額 萬元 計算期平均 11 財務(wù)評價指標(biāo) 投資利潤率 計算期平均 銷售收入利潤率 計算期平均 銷售收入利稅率 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 所得稅前 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=8％ ) 9295 所得稅前 5248 所得稅后 可行性研究報告編制的依據(jù) － 8－ 《 省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃》 《 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《 度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《 縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 綜合評價和論證結(jié)論 (1)為了加快 縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給 開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。 (3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對環(huán)境無不良影響。 － 9－ 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。它在國民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。 雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英。力 － 10－ 已經(jīng)逐漸下降。 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)所在的 景區(qū)山奇水秀林青，是一個風(fēng)景十分優(yōu)美的地方， 更是全國獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉，與 的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。 － 11－ 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測算 ，項(xiàng)目建設(shè)完成后，在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 萬元的凈利潤，整個項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。 － 12－ 第 三章 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件