【正文】 － 1－ 云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 國(guó)際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā) 項(xiàng)目 可行性 報(bào)告 報(bào)告 － 2－ 目 錄 一 總論 項(xiàng)目提要 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 二 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 政策環(huán)境 政府支持 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍 自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況 建設(shè)單位基本情況 主要投資人基本情況 六 市場(chǎng)分析與推廣方案 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析 市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 七 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 設(shè)計(jì)基本原則 項(xiàng)目布局 具體建設(shè)內(nèi)容 － 3－ 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 給排水 電力電訊 環(huán)境影響評(píng)估 八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措 說明 投資估算依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 資金來源與籌措 借款資金償還測(cè)算 十 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)估說明 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 總成本及經(jīng)營(yíng)成 本估算 財(cái)務(wù)效益分析 不確定性分析 十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 項(xiàng)目組織與管理 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分 勞動(dòng)定員 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施 人員培訓(xùn) 勞動(dòng)保護(hù)與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 問題與建議 － 4－ 附 錄 一 附表： 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 土建工程投資明細(xì)表 1－ 設(shè)備投資明細(xì)表 流動(dòng)資金估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 固定資產(chǎn)折舊估算表 總成本費(fèi)用估算表 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 6－ 產(chǎn)品銷售收 入和銷售稅金及附加估算表 資金來源與運(yùn)用表 借款還本付息計(jì)算表 資產(chǎn)負(fù)債表 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (增量全部投資 ) 二 附圖 一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖 度假村入口景門效果圖 廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖 山莊外觀效果圖 溫泉游泳館外觀效果圖 設(shè)計(jì)意向圖 外觀效果圖 三 其他附送資料： 項(xiàng)目建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件 可行性報(bào)告編制單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 － 5－ 第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國(guó)際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式 項(xiàng)目承辦單位： 昆明新利發(fā)實(shí)業(yè) 有限 責(zé)任 公司 法人代表： 朱麗 所有制形式：民營(yíng)企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點(diǎn)： 云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模： 區(qū)域規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積 440871平方米，道路面積 ， 項(xiàng)目分為兩期，總投資 180000萬元 (含不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919萬元 )。 建設(shè)期限：一期投資 2020 年 7月至 2020年 5月，二期投資 2020年 9月至 2020年 12月 建設(shè)內(nèi)容 ： 一期工程： (1)、土地征用 ~畝 ，投資額 540萬元； (2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690 萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、 廣場(chǎng)、天師 觀、溫泉 山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900萬元； (4)開辦費(fèi) 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用； (5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息 448 萬元： (6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額 5％計(jì)算，計(jì) 430萬元。 二期工程： － 6－ (1)、土地征用，投資額 720 萬元； (2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額 300萬元； (3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額 8760萬元； (4)、不可預(yù)計(jì)費(fèi) 489 萬元。 申報(bào)單位及法人代表 申報(bào)單位： 度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成 投資規(guī)模： 20477萬元， 資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資 19358 萬元，前期資金和廣告費(fèi)用投資 200萬元，不可預(yù)計(jì)費(fèi) 919萬元。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 20477 萬元，其中：一期投資 10208 萬元，企業(yè)自籌資金 7208萬元，金融機(jī)構(gòu)貸款 3000萬元；二期投資 10269萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 357017 建筑總占地面積 平方米 35285 總建筑面積 平方米 55054 道路面積 平方米 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 77 道路總長(zhǎng)度 米 容積率 公共停車位 個(gè) 185 2. 年?duì)I業(yè)收入 計(jì)算期平均，不 － 7－ 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 門票收入 萬元 含二期項(xiàng)目 住宿收入 萬元 餐飲收入 萬元 娛樂及購 物收入 萬元 租賃收入 萬元 合計(jì) 3. 總定員 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定員 人 100 6. 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費(fèi)用 萬元 200 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 萬元 430 7. 年總收入 萬元 不含二期 8. 年總成本費(fèi)用 萬元 計(jì)算期平均 9. 年銷售稅金及附加 萬元 計(jì)算期 平均 10 年利潤(rùn)總額 萬元 計(jì)算期平均 11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 計(jì)算期平均 銷售收入利潤(rùn)率 計(jì)算期平均 銷售收入利稅率 計(jì)算期平均 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 所得稅前 所得稅后 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 所得稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=8％ ) 9295 所得稅前 5248 所得稅后 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) － 8－ 《 省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃》 《 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《 度假村詳細(xì)規(guī)劃》 《 縣建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 (1)為了加快 縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 縣委、縣政府出臺(tái)了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給 開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。 (2) 度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但有多年的房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且一直以來兼營(yíng)酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，充分發(fā)揮 縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 (3)本項(xiàng)目環(huán)保措施得當(dāng)，對(duì)環(huán)境無不良影響。 (4)通過詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，得出本項(xiàng)目一期總投資 10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資 10008 萬元。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入 萬元，年利潤(rùn)總額 萬元 (計(jì)算期平均數(shù) )，投資利潤(rùn)率 ％；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (所得稅后 )；靜態(tài)投資回收期 年 (含建設(shè)期 年 )，動(dòng)態(tài) (i=8％ )投資回收期 年 (含建設(shè)期 年 )；累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn) 8943 萬元。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，安全可靠，項(xiàng)目是可行的。 － 9－ 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目背景 當(dāng)今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國(guó)高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)繁榮、維護(hù)世界和平與發(fā)展、推動(dòng)各國(guó)人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在拉動(dòng)內(nèi)需、 增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)發(fā)展，增進(jìn)了中國(guó)與世界的友好交流。 旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門的拉動(dòng)作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｓ捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運(yùn)輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點(diǎn)帶來客源和市場(chǎng)，而且間接地帶動(dòng)和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展 ，進(jìn)而還能刺激金融、保險(xiǎn)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測(cè)算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動(dòng)全社會(huì)總產(chǎn)出 萬元，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是促進(jìn)居民消費(fèi)具有十分重要的作用。 雖然從目前來看，大部分人的旅游活動(dòng)還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細(xì)分市場(chǎng)、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場(chǎng)精英。現(xiàn)代社 會(huì)生活節(jié)奏越來越快，人們?cè)诓粩喾e累個(gè)人財(cái)富的同時(shí)，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不了心靈上的疲 憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動(dòng)中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對(duì)這部分旅游者的吸引力 － 10－ 已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨(dú)特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識(shí)性、娛樂性、體驗(yàn)性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享 受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對(duì)的重大課題。 項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)所在的 景區(qū)山奇水秀林青，是一個(gè)風(fēng)景十分優(yōu)美的地方， 更是全國(guó)獨(dú)一無二的冷熱陰陽泉，與 的天師道觀遺址相輔相成，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識(shí)，在外來游客中的知名度較低。當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識(shí)到了這個(gè)問題，在 2020— 2020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將 整個(gè)景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 從 縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點(diǎn)自 縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來， 縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但 縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足，除了幾個(gè)知名景點(diǎn)外，新景區(qū)新景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對(duì)當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費(fèi)，也阻礙了 縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用 于新景區(qū)新景點(diǎn)的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè) 項(xiàng)目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時(shí)代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長(zhǎng)，但收益穩(wěn)定，收益期長(zhǎng)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項(xiàng)目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況下，適時(shí)介入旅游業(yè)是一個(gè)良好的決策。 － 11－ 度假村開發(fā)預(yù)計(jì)能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測(cè)算 ，項(xiàng)目建設(shè)完成后，在計(jì)算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來 萬元的凈利潤(rùn)，整個(gè)項(xiàng)目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀。 民營(yíng)企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會(huì)效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目， 縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本