【正文】 － 1－ 云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項目 開發(fā) 項目 可行性 報告 報告 － 2－ 目 錄 一 總論 項目提要 可行性研究報告編制依據 綜合評價和論證結論 二 項目背景及必要性 項目背景 項目區(qū)發(fā)展現狀 項目建設的必要性 三 項目實施的有利條件 政策環(huán)境 政府支持 市場優(yōu)勢 四 項目區(qū)建設條件 地理位置與區(qū)域范圍 自然資源狀況 五 建設單位基本情況 建設單位基本情況 主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案 市場定位 目標客戶市場分析 市場推廣方案和推廣措施 七 項目建設方案 建設任務和規(guī)模 設計基本原則 項目布局 具體建設內容 － 3－ 項目建設標準 給排水 電力電訊 環(huán)境影響評估 八 項目實施進度安排 一期工程項目實施進度表 九 投資估算與資金籌措 說明 投資估算依據 項目建設投資估算 資金來源與籌措 借款資金償還測算 十 經濟分析 財務評估說明 財務評價依據 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 總成本及經營成 本估算 財務效益分析 不確定性分析 十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓 項目組織與管理 管理機構設置與職能劃分 勞動定員 項目經營管理措施 人員培訓 勞動保護與安全 十二 可行性研究的結論與建議 可行性研究結論 問題與建議 － 4－ 附 錄 一 附表： 固定資產投資估算表 1－ 土建工程投資明細表 1－ 設備投資明細表 流動資金估算表 投資計劃與資金籌措表 固定資產折舊估算表 總成本費用估算表 利潤及利潤分配表 6－ 產品銷售收 入和銷售稅金及附加估算表 資金來源與運用表 借款還本付息計算表 資產負債表 財務現金流量表 (增量全部投資 ) 二 附圖 一期工程項目規(guī)劃圖 度假村入口景門效果圖 廣場設計效果圖 山莊外觀效果圖 溫泉游泳館外觀效果圖 設計意向圖 外觀效果圖 三 其他附送資料： 項目建設單位營業(yè)執(zhí)照復印件 建設項目選址意見書復印件 可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復印件 可行性報告編制單位資質證書復印件 － 5－ 第一章 總 論 項目提要 項目名稱：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園 — 國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā) 項目 建設性質：新建 項目承辦單位、法人代表及所有制形式 項目承辦單位： 昆明新利發(fā)實業(yè) 有限 責任 公司 法人代表： 朱麗 所有制形式：民營企業(yè) 建設地點、規(guī)模、期限及建設內容 建設地點： 云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山 建設規(guī)模： 區(qū)域規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積 440871平方米，道路面積 ， 項目分為兩期，總投資 180000萬元 (含不可預計費 919萬元 )。 建設期限：一期投資 2020 年 7月至 2020年 5月，二期投資 2020年 9月至 2020年 12月 建設內容 ： 一期工程： (1)、土地征用 ~畝 ，投資額 540萬元； (2)、基礎設施建設，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區(qū)內各場館間道路，停車場，龜力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體局部加固 )、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額 4690 萬元； (3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、 廣場、天師 觀、溫泉 山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額 3900萬元； (4)開辦費 200 萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用； (5)、建設期固定資產投資利息 448 萬元： (6)、不可預計費，按固定資產投資總額 5％計算，計 430萬元。 二期工程： － 6－ (1)、土地征用，投資額 720 萬元； (2)、度假村綠化保護工程建設，投資額 300萬元； (3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農居山莊等，投資額 8760萬元； (4)、不可預計費 489 萬元。 申報單位及法人代表 申報單位： 度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 投資規(guī)模及資金構成 投資規(guī)模： 20477萬元， 資金構成：固定資產投資 19358 萬元，前期資金和廣告費用投資 200萬元，不可預計費 919萬元。 資金籌措 本項目總投資 20477 萬元，其中：一期投資 10208 萬元，企業(yè)自籌資金 7208萬元，金融機構貸款 3000萬元；二期投資 10269萬元。 主要技術經濟指標 表 11 主要技術經濟指標 序號 項目名稱 單位 指標 備注 1 建設內容和規(guī)模 規(guī)劃總用地 平方米 357017 建筑總占地面積 平方米 35285 總建筑面積 平方米 55054 道路面積 平方米 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 77 道路總長度 米 容積率 公共停車位 個 185 2. 年營業(yè)收入 計算期平均，不 － 7－ 序號 項目名稱 單位 指標 備注 門票收入 萬元 含二期項目 住宿收入 萬元 餐飲收入 萬元 娛樂及購 物收入 萬元 租賃收入 萬元 合計 3. 總定員 人 100 4. 年工作日 天 280 一班制 5. 定員 人 100 6. 總投資 萬元 10208 不含二期 固定資產和無形資產投資 萬元 9578 前期資金與宣傳費用 萬元 200 不可預計費 萬元 430 7. 年總收入 萬元 不含二期 8. 年總成本費用 萬元 計算期平均 9. 年銷售稅金及附加 萬元 計算期 平均 10 年利潤總額 萬元 計算期平均 11 財務評價指標 投資利潤率 計算期平均 銷售收入利潤率 計算期平均 銷售收入利稅率 計算期平均 靜態(tài)投資回收期 (含建設期 ) 所得稅前 所得稅后 全部投資內部收益率 所得稅前 所得稅后 財務凈現值 (Ic=8％ ) 9295 所得稅前 5248 所得稅后 可行性研究報告編制的依據 － 8－ 《 省旅游產業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》 《 縣國民經濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃》 《 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《 度假村詳細規(guī)劃》 《 縣建設項目選址意見書》 綜合評價和論證結論 (1)為了加快 縣旅游產業(yè)的發(fā)展， 縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給 開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設項目的順利實施。 (2) 度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負責人不但有多年的房地產 開發(fā)經驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經營管理經驗。同時根據項目建設需要，充分發(fā)揮 縣旅游、交通、建設、農業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。 (3)本項目環(huán)保措施得當，對環(huán)境無不良影響。 (4)通過詳細的經濟和財務分析，得出本項目一期總投資 10208萬元，其中固定資產投資 10008 萬元。項目建成后，預計年營業(yè)收入 萬元，年利潤總額 萬元 (計算期平均數 )，投資利潤率 ％；全部投資財務內部收益率 ％ (所得稅后 )；靜態(tài)投資回收期 年 (含建設期 年 )，動態(tài) (i=8％ )投資回收期 年 (含建設期 年 )；累計凈現金流量折現 8943 萬元。以上各項數據表明，本項目經濟效益和財務狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。 － 9－ 第二章 項目背景及必要性 項目背景 當今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關注的行業(yè)，它對促進經濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國第三產業(yè)中極具活力與潛力的新興產業(yè)和國民經濟新的增長點，在拉動內需、 增加創(chuàng)匯、調整產業(yè)結構、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經濟繁榮與社會發(fā)展，增進了中國與世界的友好交流。 旅游產業(yè)對國民經濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮?。由于旅游產業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務業(yè)，也不是一般的第三產業(yè)，而是關聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產業(yè)。它在國民經濟和第三產業(yè)中處于一個產業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用，不僅體現在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿易、景區(qū)景點帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展 ，進而還能刺激金融、保險、信息等現代服務業(yè)加快發(fā)展。據測算，旅游產業(yè)每增加一萬元的產出，可直接或間接帶動全社會總產出 萬元，對國民經濟的拉動作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產業(yè)對于促進國民經濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。 雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應該看到，旅游產業(yè)已經慢慢走向細分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領、職場精英。現代社 會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質上的充足減輕不了心靈上的疲 憊，這也是近年來各種類型的“農家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引力 － 10－ 已經逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享 受優(yōu)美的自然風光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產業(yè)、健康休閑產業(yè)和旅游業(yè)緊密結合，互為條件、相互促進、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。 項目區(qū)發(fā)展現狀 項目區(qū)所在的 景區(qū)山奇水秀林青，是一個風景十分優(yōu)美的地方， 更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與 的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當地的旅游部門也意識到了這個問題，在 2020— 2020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將 整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設重點。 項目建設的必要性 從 縣旅游環(huán)境的現狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自 縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為 國民經濟的主導產業(yè)”的目標以來， 縣旅游產業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數也不斷增多，但 縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經濟發(fā)達地區(qū)，旅游建設資金投入嚴重不足，除了幾個知名景點外，新景區(qū)新景點的開發(fā)建設工作遲遲不能開展，這對當地豐富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了 縣旅游產業(yè)的進一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用 于新景區(qū)新景點的建設工作，而旅游產業(yè)是投資大、回收期長的建設 項目， 縣又屬于欠發(fā)達縣市，僅靠政府投資是遠遠不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設工作。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產業(yè)是新時代的黃金產業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。 － 11－ 度假村開發(fā)預計能為企業(yè)帶來豐厚的經濟利益根據測算 ，項目建設完成后，在計算期內平均每年可以為企業(yè)帶來 萬元的凈利潤，整個項目期的經濟利益十分可觀。 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產業(yè)是投資大、回收期長的建設項目， 縣又屬于欠發(fā)達縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設工作。本