【正文】 為后期建設(shè)資金充足提供條件。應(yīng)通過政府爭取銀行給予貸款上的支持，還可申請國家專項資金，全力推動景區(qū)的建設(shè)。成立土地股權(quán)改革領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)村民土地股權(quán)改革試點工作。二、建議旅游業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度大、帶動力強(qiáng)、受益面廣的產(chǎn)業(yè)，涵蓋吃、住、行、游、購、娛等方面，又屬于典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè),就業(yè)門類多、容量大、門檻低、包容性強(qiáng)，對不同層次的勞動力都有需求，能夠提供多樣化的就業(yè)機(jī)會，對于本地人民脫貧致富能起到積極作用。為游客提供觀賞、娛樂、享受一體的旅游環(huán)境。 本規(guī)劃準(zhǔn)確地對景區(qū)進(jìn)行了定位，豐富了安居民俗文化，這對安居區(qū)、某市乃至整個某地區(qū)旅游業(yè)都具有較大的影響。第十三章 研究結(jié)論與建議一、結(jié)論 本項目作為安居度假主題公園旅游項目的開發(fā)，安居融城花園主題公園景區(qū)建設(shè)項目是符合省、市、區(qū)對旅游業(yè)的發(fā)展方向的。（3）盤活土地資產(chǎn)。包括：（1）積極向公共服務(wù)部門宣傳本項目的發(fā)展遠(yuǎn)景，全面強(qiáng)化招商引資力度，創(chuàng)新引資方式，吸引國內(nèi)外資金來投資發(fā)展項目。由于風(fēng)險管理活動中需要的預(yù)測、分析方法比較復(fù)雜，需要高深的專業(yè)知識，因此將專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)引入風(fēng)險管理活動，發(fā)揮專業(yè)咨詢工程師的優(yōu)勢和特長，與項目風(fēng)險管理人員一道開展風(fēng)險管理是非常有益和必要的。同時也是符合我國基本建設(shè)程序要求的，對防止投資失誤，有效利用資源，減少風(fēng)險損失具有十分重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實意義。因此，風(fēng)險管理活動應(yīng)從工程項目決策階段開始。這就要求參建各方對建設(shè)風(fēng)險要有清醒的認(rèn)識，采取切實有效的應(yīng)對措施加強(qiáng)自身的風(fēng)險防范能力和承受力。（3）加強(qiáng)項目風(fēng)險管理由于市政建設(shè)項目具有對人、財、物等各項資源的需求量巨大；實施周期長、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險大、涉及范圍廣等眾多因素。（2）加強(qiáng)項目管理。根據(jù)我國的建設(shè)經(jīng)驗，并結(jié)合國家經(jīng)濟(jì)體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項目的工程建設(shè)必須遵循建議書階段、項目可行性階段、設(shè)計文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實施階段、竣工驗收和后評價階段，有步驟、循序漸進(jìn)地按照項目建設(shè)各階段的工作要求進(jìn)行。財務(wù)風(fēng)險投資中應(yīng)摸清調(diào)查核實實際情況，取得第一手資料，將預(yù)測建立在堅實可靠的基礎(chǔ)上，建立安居融城花園主題公園景區(qū)建設(shè)和運(yùn)營良好的成本控制和財務(wù)管理制度。政策風(fēng)險政策是一種保障，也是一種風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險項目部門設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。融資風(fēng)險 本項目投資大，具有一定社會公益性，投資回報主要的反映在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、和生態(tài)效益方面。組織機(jī)構(gòu) 組織機(jī)構(gòu)方面的風(fēng)險主要指項目組織設(shè)置方案不適于本項目的建設(shè)或運(yùn)營，項目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。 工程風(fēng)險 工程風(fēng)險主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。四、生態(tài)效益分析安居融城花園主題公園旅游景區(qū)的開發(fā)，將把自然生態(tài)的保護(hù)與旅游資源的開發(fā)很好地結(jié)合起來，這不僅符合可持續(xù)發(fā)展的要求，而且還能同時滿足旅游者的需要，對促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和優(yōu)化具有重要意義。據(jù)測算，公園景區(qū)直接收入每增加1元，能給相關(guān)行業(yè)帶來近5元的間接收入。本項目的開發(fā)，為某市旅游業(yè)增加了一個新的特色度假區(qū)，形成了安居與某鏈接空港的優(yōu)勢旅游區(qū)。三、社會效益分析安居融城花園主題公園旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，有利于促進(jìn)某市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促進(jìn)安居旅游資源的開發(fā)利用，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到極大的推動作用。交通費用規(guī)劃期內(nèi)10元/人次。 休閑娛樂收入近期人均20元，中期30元，遠(yuǎn)期60元。門票價格20132014年10元/人次，20152016年20元/人次，20172020年30元/人次。經(jīng)營收入的估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)及對某市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動。旅游地產(chǎn)開發(fā)與土地增值等盈利模式，為帶動地方富民增收起到表率作用。通過開發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應(yīng)、擴(kuò)充、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運(yùn)作體系。一方面，要加強(qiáng)體驗式旅游產(chǎn)品的設(shè)計，形成情境氛圍，引導(dǎo)游客參與，同時要增加外圍服務(wù)、旅游工藝品等收入點，營造旅游購物氛圍，促使游客在體驗、觀賞的過程中，主動的、自然的、愉快的進(jìn)行各類消費，增加旅游收入；另一方面，要進(jìn)行休閑旅游產(chǎn)品設(shè)計，增加休閑旅游的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈、積極發(fā)展住宿、會議、旅游商品生產(chǎn)與批發(fā)銷售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結(jié)構(gòu)。完善綜合型盈利模式。深化觀光型盈利模式。銀行貸款由企業(yè)從利潤中逐年償還本金和利息，從2012年后10年內(nèi)償還，其余各投資方的投資將從企業(yè)利潤分紅中逐步償還，或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓償還。以上方案是經(jīng)過論證后得出，在此種比例關(guān)系下，二期是在一期實現(xiàn)利潤的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由企業(yè)依托銀行貸款，降低了企業(yè)的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)了資金的最佳組合和最佳滾動效果。按慣例，各類資金來源的大致比例為：政府投資17％，自有資金（含融資）33％，貸款50％。 投資總體估算費用15億。根據(jù)本規(guī)劃內(nèi)容，其建設(shè)投資項目包括：主要公共服務(wù)設(shè)施（景區(qū)館場和文化設(shè)施、管理設(shè)施）、主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路交通，供排水，供電）。第十章 投資估算及資金籌措一、投資估算本項目采取概算指標(biāo)法，其指標(biāo)的確定如下：建筑工程：本工程特別重視建筑風(fēng)格和藝術(shù)性，建筑風(fēng)格包含民族風(fēng)格、蘇洲園林風(fēng)格、生態(tài)田園農(nóng)家樂風(fēng)格、歐式建筑風(fēng)格。建立治安保衛(wèi)應(yīng)急系統(tǒng)。三、景區(qū)治安保衛(wèi)在主要旅游場所、旅游路段設(shè)立電話，用于查詢、問詢和報警。完善景區(qū)排水系統(tǒng)，減少地表徑流沖刷。重力災(zāi)害防治工作具體措施如下：對建設(shè)形成的易松動陡坡地段使用擋土墻加固。教育旅游者嚴(yán)禁隨意點火，用火必須注意安全。電線等管線全部實現(xiàn)地埋。同時要對旅游區(qū)內(nèi)的湖面、草地、林地、水面的衛(wèi)生管理，保持區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔。加強(qiáng)環(huán)保教育，強(qiáng)化環(huán)境管理大力加強(qiáng)對開發(fā)經(jīng)營者和游客的宣傳教育，提高其環(huán)境保護(hù)意識，將他們培養(yǎng)成能夠自覺維護(hù)生態(tài)環(huán)境，主動參加保護(hù)生態(tài)環(huán)境的負(fù)責(zé)任的旅游者和旅游工作者。◆ 不斷改進(jìn)環(huán)保技術(shù)，加強(qiáng)景區(qū)環(huán)境管理，推行景區(qū)清潔生產(chǎn)，確保景區(qū)環(huán)境質(zhì)量?！?積極控制廢氣排放，采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施和高位排放等方式，重點對廚房油煙、廢氣進(jìn)行控制。積極預(yù)防，有效治理環(huán)境污染◆ 科學(xué)開發(fā)建設(shè)，避免在施工過程中對旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境造成建設(shè)性破壞，盡量減少工程廢渣、污水和噪聲對環(huán)境的污染。對現(xiàn)有樹木加強(qiáng)保護(hù)和改造，增加紅椿等高端高大林區(qū)。要做到以下幾點： 合理規(guī)劃布局，保護(hù)生態(tài)景觀 旅游設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計須遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原則，做到選址科學(xué)、布局合理、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能體現(xiàn)生態(tài)化，盡量采用地方天然材料或環(huán)保材料，以與景區(qū)自然環(huán)境相和諧與融合，并控制體量，避免對山體、綠地、水面等自然環(huán)境構(gòu)成破壞。實現(xiàn)年過億的旅游市場經(jīng)濟(jì)增長。上述旅游需求趨勢，將對安居融城花園主題公園旅游開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響并帶來新的發(fā)展契機(jī)。（3）新的旅游需求趨勢為安居融城花園主題公園旅游區(qū)的開發(fā)帶來了契機(jī)。 可以看出，安居的旅游市場開發(fā)潛力巨大，開發(fā)旅游精品項目是必須可行的。%%，幾乎翻了一番?！笆晃濉逼陂g，全市接待旅游人數(shù)、旅游總收入每年均以兩位數(shù)的比例快速增長。觀音故里旅游區(qū)接待游客達(dá)26萬人次，居全省景區(qū)接待人數(shù)之首；中華侏羅紀(jì)公園接待游客20萬人次，居全省景區(qū)第二；，景區(qū)門票收入386萬元。面積測算法按旅游區(qū)總面積，容量標(biāo)準(zhǔn)按近郊風(fēng)景區(qū)600 m2/人計算，周轉(zhuǎn)率為2，即：最大環(huán)境容量（人）={總面積/600（m2/人）}2=？ (人)根據(jù)上述兩種方法計算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)計算，安居融城花園主題公園景區(qū)最佳環(huán)境日容量為：？人/日二、客源市場背景分析預(yù)測區(qū)域旅游市場背景（1）2011年春節(jié)黃金周期間，我市旅游接待人次和旅游收入再創(chuàng)新高。◆ 專項市場：民族文化研究與愛好者等。區(qū)域旅游市場定位如下（表71）：表71 區(qū)域旅游市場的定位客源市場國內(nèi)旅游市場定位一級市場（核心市場）某地區(qū)及周邊地區(qū)二級市場（開拓市場）除一級市場以外的成渝圈地區(qū)三級市場（機(jī)會市場）除一、二級市場以外的全國其它地區(qū)細(xì)分市場定位：◆ 消費階層：主要面向大眾的觀光休閑旅游者，兼顧民族文化旅游市場和可轉(zhuǎn)化為觀光游客的商務(wù)旅游市場；◆ 出游方式：團(tuán)隊與散客并重，其中散客以家庭出游與伙伴式出游為主，自駕車旅游占有越來越大的比重。為此，安居應(yīng)圍繞政策、資源開發(fā)、環(huán)境美化、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局和景區(qū)景點建設(shè)推進(jìn)工作，旅游開發(fā)、旅游產(chǎn)業(yè)培育、旅游環(huán)境建設(shè)、黃娥古鎮(zhèn)特色、白鷺洲自然風(fēng)景區(qū)、將分別進(jìn)入全面開發(fā)建設(shè)階段，各級干部及群眾都盼望能夠以旅游促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展，提高安居人民生活水平，推動安居各項建設(shè)快速發(fā)展。(3)安居：建設(shè)以花果園林和康體休閑為核心的旅游強(qiáng)市的發(fā)展思路十二五期間，安居將抓住西部大開發(fā)，實施可持續(xù)發(fā)展、科教興市、城鄉(xiāng)一體化、開放帶動等四大戰(zhàn)略，建設(shè)綠色產(chǎn)業(yè)、畜牧產(chǎn)業(yè)、地方工業(yè)、旅游業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)建成旅游強(qiáng)市、綠色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、物流拉動、電子與工業(yè)等四大目標(biāo)。某省重點發(fā)展以田園風(fēng)光、民族文化、鄉(xiāng)村旅游和地方旅游為特色的民族文化生態(tài)旅游產(chǎn)品和面向南亞、東南亞的地方旅游產(chǎn)品。(2)成渝區(qū)域聯(lián)動加強(qiáng)區(qū)域旅游合作，擴(kuò)大旅游市場規(guī)模，促進(jìn)旅游對內(nèi)對外開放，吸引更多的投資，對實現(xiàn)合作各方的共同發(fā)展會起到積極的推動作用和促進(jìn)作用。把某安居打造成為一個旅游強(qiáng)區(qū)任重道遠(yuǎn)，該項目的完成將為安居區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)和投資環(huán)境作出積極貢獻(xiàn)。所有這些，必將為安居旅游業(yè)的騰飛提供更多的動力和政策扶持。某省委、省政府確立了建設(shè)“三個基地，一個后花園”的戰(zhàn)略定位，明確將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點來培育。以上機(jī)遇攬括政治、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)等方面。某地區(qū)的旅游開發(fā)是一盤棋，安居的旅游開發(fā)要主動融進(jìn)大區(qū)域發(fā)展之中，借周邊大中城市之力實現(xiàn)雙贏。安居應(yīng)健全相關(guān)規(guī)制，完善社會投資的配套服務(wù)，加強(qiáng)旅游項目的協(xié)調(diào)與管理，降低社會投資的進(jìn)入門檻，為社會資本大規(guī)模進(jìn)入旅游業(yè)營造更加寬松的環(huán)境。隨著旅游業(yè)對外開放和市場化程度的提高，這一趨勢將進(jìn)一步加強(qiáng)。(4)旅游業(yè)成為社會資本投資熱點目前，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以效益為中心，進(jìn)入多元化的階段。“9＋2泛珠三角區(qū)域合作旅游先行”，自加入以來，某省已先后簽訂了《9＋2萬人互動游——廣東某旅游合作協(xié)議》、《泛珠三角區(qū)域九省區(qū)暨重慶市道路旅游一體化合作發(fā)展協(xié)議書》等。隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中央提出西部開發(fā)戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，包括泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈。游客正好需要休息、補(bǔ)給，在安居建立旅游服務(wù)中心，可把握自駕車市場的良機(jī)。(2)自駕車旅游市場的成熟（含散客）隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的先行，私家車已經(jīng)具有一定的數(shù)量，自駕車旅游因其自由、新穎、靈活、刺激而受到人們的青睞，以自駕車旅游為主體的散客已經(jīng)成為新的旅游形式并呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，自駕車旅游的黃金時代已經(jīng)到來。屆時，政策將更為靈活，行業(yè)規(guī)則制度將更為開放，刺激國民旅游消費的措施將更多。我國是旅游資源大國，正在成為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。安居區(qū)應(yīng)以西部大開發(fā)、某旅游一體化為契機(jī)，最終提高安居的知名度和美譽(yù)度。 四、目標(biāo)市場定位（一）旅游市場分析深圳移民居民很多，并沒有多少特色的民族文化，但是深圳就可以創(chuàng)造性的建設(shè)開發(fā)民俗文化風(fēng)景園區(qū)，作為我們某和安居來說，一樣的可以開發(fā)民族文化主題風(fēng)格主題公園，把之發(fā)展打造成為某旅游精品，為某旅游興市、強(qiáng)市作積極貢獻(xiàn)。在建筑方面，旅游景區(qū)內(nèi)的建筑，必須保持民族化、地方特色化，改進(jìn)的只是衛(wèi)生條件，如廁所、餐飲用火、垃圾處理，增添的是具有民族特性的一些建筑符號。要大力營造民族文化的氛圍各地對民族文化資源的開發(fā)利用，不僅是對其典型和精粹的開發(fā)，同時也要做好民族文化氛圍的營造。但注意突出特色、提高表現(xiàn)品位