【正文】 環(huán)保宣傳手冊(cè)、環(huán)保垃圾袋等。同時(shí)要對(duì)旅游區(qū)內(nèi)的湖面、草地、林地、水面的衛(wèi)生管理，保持區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔。第九章 消防與安全保衛(wèi)一、景區(qū)防火安居融城花園主題公園景區(qū)沒有茂密的森林，但也要形成防火隔離帶，加強(qiáng)景區(qū)防火工作，具體防火措施如下：采用植物隔離帶，空地隔離帶或人工防火墻等多種方法，建立防火隔離帶體系，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生。電線等管線全部實(shí)現(xiàn)地埋。對(duì)景區(qū)用電、用火的用戶進(jìn)行防火安全知識(shí)普及教育。教育旅游者嚴(yán)禁隨意點(diǎn)火，用火必須注意安全。二、景區(qū)重力災(zāi)害防治重力災(zāi)害主要指滑坡、塌方、山洪、泥石流等災(zāi)害。重力災(zāi)害防治工作具體措施如下：對(duì)建設(shè)形成的易松動(dòng)陡坡地段使用擋土墻加固。加強(qiáng)生物防治措施，如提高植被覆蓋率。完善景區(qū)排水系統(tǒng)，減少地表徑流沖刷。狹窄、險(xiǎn)峻、難行的景觀路，建設(shè)穩(wěn)固的扶手，防止重力災(zāi)害發(fā)生。三、景區(qū)治安保衛(wèi)在主要旅游場(chǎng)所、旅游路段設(shè)立電話，用于查詢、問(wèn)詢和報(bào)警。設(shè)立旅游區(qū)治安辦公室，并設(shè)置流動(dòng)治安人員。建立治安保衛(wèi)應(yīng)急系統(tǒng)。四、景區(qū)醫(yī)療救護(hù)設(shè)施設(shè)置景區(qū)內(nèi)需配備一個(gè)醫(yī)療救護(hù)中心，配備相應(yīng)的醫(yī)療設(shè)備、救護(hù)設(shè)備及醫(yī)療人員，具有處理一般及緊急救護(hù)的能力。第十章 投資估算及資金籌措一、投資估算本項(xiàng)目采取概算指標(biāo)法，其指標(biāo)的確定如下：建筑工程：本工程特別重視建筑風(fēng)格和藝術(shù)性，建筑風(fēng)格包含民族風(fēng)格、蘇洲園林風(fēng)格、生態(tài)田園農(nóng)家樂(lè)風(fēng)格、歐式建筑風(fēng)格。建筑工程造價(jià)以某地區(qū)同類建筑造價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)民族風(fēng)格的要求適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本規(guī)劃內(nèi)容，其建設(shè)投資項(xiàng)目包括：主要公共服務(wù)設(shè)施（景區(qū)館場(chǎng)和文化設(shè)施、管理設(shè)施）、主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路交通，供排水，供電）。上述投資不包括土地成本、居民拆遷安置、設(shè)備費(fèi)及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括開挖景觀湖土石方工程）等費(fèi)用。 投資總體估算費(fèi)用15億。二、資金籌措資金來(lái)源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。按慣例，各類資金來(lái)源的大致比例為：政府投資17％，自有資金（含融資）33％，貸款50％。即避免貸款比例過(guò)大而造成還貸負(fù)擔(dān)過(guò)重，又實(shí)現(xiàn)了資金滾動(dòng)開發(fā)。以上方案是經(jīng)過(guò)論證后得出，在此種比例關(guān)系下，二期是在一期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由企業(yè)依托銀行貸款，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了資金的最佳組合和最佳滾動(dòng)效果。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)需要支付銀行貸款利息，這將沖減應(yīng)納稅費(fèi)，降低營(yíng)業(yè)成本。銀行貸款由企業(yè)從利潤(rùn)中逐年償還本金和利息，從2012年后10年內(nèi)償還，其余各投資方的投資將從企業(yè)利潤(rùn)分紅中逐步償還，或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓償還。第十一章 效益分析一、景區(qū)盈利模式要實(shí)現(xiàn)景區(qū)效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，豐富活動(dòng)內(nèi)容，增加盈利性項(xiàng)目，有效控制成本，實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入內(nèi)涵式增長(zhǎng)，又要對(duì)外開拓市場(chǎng)，拓展產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長(zhǎng)。深化觀光型盈利模式。以滿足游客需求為前提，豐富觀光內(nèi)容，強(qiáng)化旅游特色，增加盈利性項(xiàng)目，爭(zhēng)取早日從傳統(tǒng)的以門票經(jīng)濟(jì)為主的觀光型盈利模式向多元經(jīng)濟(jì)為主的綜合型盈利模式邁進(jìn)。完善綜合型盈利模式。充分利用景區(qū)旅游文化和環(huán)境所產(chǎn)生的諸多衍生功能，形成了以游憩功能為基礎(chǔ)，其它功能為延伸的綜合性、多元化的收入模式。一方面，要加強(qiáng)體驗(yàn)式旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，形成情境氛圍，引導(dǎo)游客參與，同時(shí)要增加外圍服務(wù)、旅游工藝品等收入點(diǎn)，營(yíng)造旅游購(gòu)物氛圍，促使游客在體驗(yàn)、觀賞的過(guò)程中，主動(dòng)的、自然的、愉快的進(jìn)行各類消費(fèi)，增加旅游收入；另一方面，要進(jìn)行休閑旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加休閑旅游的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會(huì)功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈、積極發(fā)展住宿、會(huì)議、旅游商品生產(chǎn)與批發(fā)銷售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結(jié)構(gòu)。拓展品牌盈利模式。通過(guò)開發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應(yīng)、擴(kuò)充、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運(yùn)作體系。為安居融城花園主題公園旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開辟?gòu)V闊的天地。旅游地產(chǎn)開發(fā)與土地增值等盈利模式，為帶動(dòng)地方富民增收起到表率作用。二、經(jīng)濟(jì)效益分析旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算依據(jù)是類似旅游開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查資料、旅游管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料等基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)得到的數(shù)據(jù)。經(jīng)營(yíng)收入的估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)及對(duì)某市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。根據(jù)游客規(guī)模預(yù)測(cè)，2013年游客量約15萬(wàn)，2014年游客量約20萬(wàn)，2015年游客量約35萬(wàn)，2020年游客量約60萬(wàn)。門票價(jià)格20132014年10元/人次，20152016年20元/人次，20172020年30元/人次。餐飲消費(fèi)近期人均20元，中期40元，遠(yuǎn)期60元。 休閑娛樂(lè)收入近期人均20元，中期30元，遠(yuǎn)期60元。購(gòu)物收入近期10元，中期30元，遠(yuǎn)期60元。交通費(fèi)用規(guī)劃期內(nèi)10元/人次。 可以看出，安居融城花園主題公園項(xiàng)目的開發(fā)大大加快了安居區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)客源改善投資環(huán)境，增加地方招商引資項(xiàng)目。三、社會(huì)效益分析安居融城花園主題公園旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，有利于促進(jìn)某市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促進(jìn)安居旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。同時(shí)，公園景區(qū)的建設(shè)有利于創(chuàng)造富有景觀特色和休閑機(jī)會(huì)的人居環(huán)境。本項(xiàng)目的開發(fā)，為某市旅游業(yè)增加了一個(gè)新的特色度假區(qū)，形成了安居與某鏈接空港的優(yōu)勢(shì)旅游區(qū)。比較集中的生態(tài)旅游景區(qū)，帶旺安居和某市區(qū)各旅游景點(diǎn)和賓館旅行社，進(jìn)而促進(jìn)安居的商業(yè)流通和社會(huì)就業(yè)。據(jù)測(cè)算，公園景區(qū)直接收入每增加1元，能給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)近5元的間接收入。游客在旅游過(guò)程中的購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)一步促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的銷售；項(xiàng)目的開發(fā)，將有助于塑造某市的地區(qū)形象，改善某市的投資環(huán)境，促進(jìn)招商引資；安居融城花園主題公園景區(qū)的開發(fā)，有助于某市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；有助于某市旅游業(yè)形成新熱點(diǎn)，增強(qiáng)某市對(duì)外界的旅游吸引力。四、生態(tài)效益分析安居融城花園主題公園旅游景區(qū)的開發(fā)，將把自然生態(tài)的保護(hù)與旅游資源的開發(fā)很好地結(jié)合起來(lái)，這不僅符合可持續(xù)發(fā)展的要求，而且還能同時(shí)滿足旅游者的需要，對(duì)促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和優(yōu)化具有重要意義。 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程建設(shè)期對(duì)周圍水資源、植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量投資進(jìn)行治理等。組織機(jī)構(gòu) 組織機(jī)構(gòu)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目組織設(shè)置方案不適于本項(xiàng)目的建設(shè)或運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項(xiàng)目的組織與管理等，影響項(xiàng)目的實(shí)施。投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長(zhǎng)，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價(jià)的提高。融資風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目投資大，具有一定社會(huì)公益性，投資回報(bào)主要的反映在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、和生態(tài)效益方面。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自投資或后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的增加，使項(xiàng)目維持運(yùn)營(yíng)成本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目部門設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場(chǎng)的變化和內(nèi)部實(shí)際情況，及時(shí)完善和修正經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，促使經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略符合實(shí)際并切實(shí)可行。政策風(fēng)險(xiǎn)政策是一種保障，也是一種風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)應(yīng)加現(xiàn)狀及趨勢(shì)的分析，跟蹤國(guó)際、國(guó)家相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，合理評(píng)估相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的整體影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資中應(yīng)摸清調(diào)查核實(shí)實(shí)際情況，取得第一手資料，將預(yù)測(cè)建立在堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，建立安居融城花園主題公園景區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)良好的成本控制和財(cái)務(wù)管理制度。二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（1）規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)堅(jiān)持按建設(shè)程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)法則管理基本建設(shè)的一項(xiàng)根本原則，也是項(xiàng)目科學(xué)決策和順利實(shí)施的重要保證。根據(jù)我國(guó)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國(guó)家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項(xiàng)目的工程建設(shè)必須遵循建議書階段、項(xiàng)目可行性階段、設(shè)計(jì)文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收和后評(píng)價(jià)階段，有步驟、循序漸進(jìn)地按照項(xiàng)目建設(shè)各階段的工作要求進(jìn)行。每個(gè)階段都包含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并按照它們本身所固有的規(guī)律，有序有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)循序漸進(jìn)的工作過(guò)程。（2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理。包括做好項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排、項(xiàng)目建設(shè)組織、工程管理監(jiān)督；做好項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的外部協(xié)調(diào)等。（3）加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理由于市政建設(shè)項(xiàng)目具有對(duì)人、財(cái)、物等各項(xiàng)資源的需求量巨大；實(shí)施周期長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大、涉及范圍廣等眾多因素。不可避免地會(huì)遇到許多諸如政治、人文、物價(jià)、氣候等不可抗拒或不可預(yù)見的事件。這就要求參建各方對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)要有清醒的認(rèn)識(shí)，采取切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力和承受力。工程項(xiàng)目投資的成功往往依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)應(yīng)從工程項(xiàng)目決策階段開始。另外從科學(xué)決策的角度來(lái)看，在項(xiàng)目立項(xiàng)之前必須對(duì)擬建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析和評(píng)估，以輔助決策者進(jìn)行決策，盡早采取防范措施來(lái)避免、轉(zhuǎn)移和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)也是符合我國(guó)基本建設(shè)程序要求的，對(duì)防止投資失誤，有效利用資源，減少風(fēng)險(xiǎn)損失具有十分重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)意義。由于風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)中需要的預(yù)測(cè)、分析方法比較復(fù)雜，需要高深的專業(yè)知識(shí)，因此將專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)引入風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，發(fā)揮專業(yè)咨詢工程師的優(yōu)勢(shì)和特長(zhǎng)，與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員一道開展風(fēng)險(xiǎn)管理是非常有益和必要的。項(xiàng)目開發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策除用好省、市、區(qū)的專項(xiàng)補(bǔ)助外，可積極多方籌措建設(shè)資金。包括：（1）積極向公共服務(wù)部門宣傳本項(xiàng)目的發(fā)展遠(yuǎn)景，全面強(qiáng)化招商引資力度，創(chuàng)新引資方式，吸引國(guó)內(nèi)外資金來(lái)投資發(fā)展項(xiàng)目。（2）合作開發(fā)或向國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)融資。（3）盤活土地資產(chǎn)。（4）開拓其他融資渠道。第十三章 研究結(jié)論與建議一、結(jié)論 本項(xiàng)目作為安居度假主題公園旅游項(xiàng)目的開發(fā)，安居融城花園主題公園景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是符合省、市、區(qū)對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展方向的。具備了良好的建設(shè)條件，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境等方面具有較好的綜合效益，具有開發(fā)的充分必要性，此項(xiàng)目建設(shè)可行。 本規(guī)劃準(zhǔn)確地對(duì)景區(qū)進(jìn)行了定位，豐富了安居民俗文化，這對(duì)安居區(qū)、某市乃至整個(gè)某地區(qū)旅游業(yè)都具有較大的影響。根據(jù)安居融城花園主題公園旅游資源單一的問(wèn)題，在本次規(guī)劃中通過(guò)對(duì)安居融城花園主題公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)把該景區(qū)打造成為度假區(qū)的經(jīng)典景區(qū)，使景區(qū)升級(jí)換代，從單一的觀光旅游型轉(zhuǎn)為集觀光旅游和休閑度假為一體的綜合型旅游景區(qū)。為游客提供觀賞、娛樂(lè)、享受一體的旅游環(huán)境。本項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施后，可產(chǎn)生一定的帶動(dòng)作用，主要帶動(dòng)周邊社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生態(tài)環(huán)境效益明顯，社會(huì)效益可觀。二、建議旅游業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)、受益面廣的產(chǎn)業(yè)，涵蓋吃、住、行、游、購(gòu)、娛等方面，又屬于典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),就業(yè)門類多、容量大、門檻低、包容性強(qiáng)，對(duì)不同層次的勞動(dòng)力都有需求，能夠提供多樣化的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于本地人民脫貧致富能起到積極作用。因此，建議開發(fā)單位和政府應(yīng)相互配合做好如下事項(xiàng)：建議成立統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組織規(guī)劃、旅游、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保以及各級(jí)政府主要領(lǐng)導(dǎo)成立工作小組，負(fù)責(zé)涉及景區(qū)事宜的協(xié)調(diào)與處理，全力保障景區(qū)的規(guī)劃建設(shè)順利進(jìn)行。成立土地股權(quán)改革領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)村民土地股權(quán)改革試點(diǎn)工作。統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的策略，整個(gè)景區(qū)的投資建設(shè)具有長(zhǎng)期性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，必須得到全方位的理解、支持與協(xié)助。應(yīng)通過(guò)政府爭(zhēng)取銀行給予貸款上的支持，還可申請(qǐng)國(guó)家專項(xiàng)資金，全力推動(dòng)景區(qū)的建設(shè)。對(duì)公司巨大的投入，希望政府協(xié)調(diào)對(duì)土地的前期商業(yè)開發(fā)提前，這樣對(duì)后期公園的投入建設(shè)起到資金的彌補(bǔ)。為后期建設(shè)資金充足提供條件。