【正文】 式和產(chǎn)品類型往往和度假休閑旅游一起伴生發(fā)展，富裕階層通常在度假的時候同時享受運動旅游帶來的樂趣和體驗。養(yǎng)生休閑旅游興起原因：養(yǎng)生是指有目的的通過各種手段護養(yǎng)人體生命的行為，即根據(jù)人體生命過程的活動規(guī)律所進行的身心護養(yǎng)活動。養(yǎng)生無論在中西方都具有深厚的歷史淵源。在西方，最為廣泛的養(yǎng)生方式是溫泉、SPA、香薰，近年來興起的方式有瑜伽。中國養(yǎng)生的歷史更為悠久，方式也更為復(fù)雜，涉及到食物、居所、運動、藥物、心理調(diào)節(jié)等多個方面的因素，融入了哲學(xué)的理念。現(xiàn)代的養(yǎng)生休閑，是一種生活體驗和生活方式，同時還融入了運動、理療等形式和元素。近年來社會經(jīng)濟的發(fā)展，新崛起的中產(chǎn)階層和富裕階層，或出于對于西方休閑生活方式的模仿；或出于知識層次、生活品味提升，追求更有品質(zhì)的生活方式，逐漸把養(yǎng)生納入了日常生活的范疇；同時，作為一種社會標簽、生活方式彰顯、社交圈子的營造，他們自覺不自覺地開始進行SPA、溫泉沐浴、理療、休養(yǎng)、美容等方式。發(fā)展資源條件：養(yǎng)生休閑旅游景區(qū)的分布范圍有兩大類：城市區(qū)和自然資源充沛區(qū)。自然資源充沛區(qū)又可以分為兩類：純旅游度假區(qū)和養(yǎng)生要素具備區(qū)。城市區(qū)主要以瑜伽、理療館、SPA會所等方式存在。純旅游度假區(qū)出于對于旅游產(chǎn)品價值提升配套要素，往往有SPA會所、理療中心等形式存在。在養(yǎng)生要素具備區(qū)，往往具有先天充沛的養(yǎng)生健康的要素，如地?zé)釡厝⒌V物海水、理療植物資源等。養(yǎng)生休閑旅游往往也是伴生優(yōu)越自然資源的度假旅游目的地而相生發(fā)展。業(yè)態(tài)產(chǎn)品特質(zhì)：現(xiàn)代的養(yǎng)生休閑，實際上其彰顯的是一種生活方式、生活體驗、個性標簽、圈層交流活動等所彰顯的身份標簽、圈層歸屬遠遠大于其所原本的養(yǎng)生功能，這才是當代養(yǎng)生休閑活動，養(yǎng)生休閑旅游取得蓬勃發(fā)展的根本原因。養(yǎng)生產(chǎn)品、養(yǎng)生旅游必須擁有一種標簽化、時尚化、品位化、地位圈層等特質(zhì)，才能夠取得快速的認同和成功。養(yǎng)生旅游主要類型：伴生度假休閑、旅游觀光的，以SPA會所、溫泉會館、理療中心、瑜伽、香薰、休養(yǎng)、美容、美食等方式。近年來，隨著格調(diào)化、品質(zhì)化、時尚化、優(yōu)雅等方式的打造，傳統(tǒng)的中式養(yǎng)生方式也取得了一定的復(fù)興，其中尤其以傳統(tǒng)的食療、理療等方式得到了一定范圍的復(fù)興。受眾群體也由以往的中老階層逐漸擴展到年輕階層。商務(wù)休閑旅游興起原因：傳統(tǒng)中，不同地域間人們的商務(wù)活動就通過商務(wù)旅行來完成，但這種商務(wù)活動往往僅限于酒店、酒店會議室、會展中心等地方進行。人類的商務(wù)強度正在加強，跨地域和非跨地域的，與此同時，商務(wù)活動的進行方式也正在分野和越來越多元。商務(wù)進化，商務(wù)活動不一定是在會議室里，商務(wù)活動可以在會所里、高爾夫場上、風(fēng)景區(qū)酒店里，商務(wù)活動可以在休閑娛樂、度假中進行..商務(wù)活動的進行的場所和方式正逐漸衍生為以下三種類型：寫字樓、商務(wù)會展中心、酒店、商務(wù)休閑度假區(qū)、企業(yè)會所區(qū)。近年來商務(wù)活動有三個新的趨勢：專門的商務(wù)會務(wù)旅游區(qū)出現(xiàn)：典型如海南博鰲，瑞士達沃斯小鎮(zhèn)等，區(qū)域本身就是風(fēng)景名勝區(qū)，具有優(yōu)美的自然環(huán)境，完善的度假、運動休閑設(shè)施，再配以完善的商務(wù)會議、會展酒店等配套，成為集酒店住宿、國際會議接待、旅游觀光、高爾夫運動、溫泉度假于一體，通訊暢通、交通發(fā)達的國際會議、旅游風(fēng)景區(qū)。商務(wù)活動進行的郊區(qū)化：近年來越來越多的大型機構(gòu)、企業(yè)、行業(yè)組織等選擇把商務(wù)會議等放在郊區(qū)進行，有超過75%的企業(yè)選擇風(fēng)景區(qū)、度假區(qū)舉辦外出會議；接近一半的機構(gòu)選擇距離市區(qū)12小時車程舉辦會議。企業(yè)專屬會所區(qū)出現(xiàn)：世界500強企業(yè)中，有超過70%的公司都擁有自己專屬的企業(yè)會所，用于企業(yè)文化、歷史展示，高端商務(wù)接待。發(fā)展資源條件：自然資源：商務(wù)會務(wù)旅游區(qū)，或者外出的商務(wù)會議等往往選擇風(fēng)景休閑，自然資源條件優(yōu)越的地區(qū)。具有完善的居住、會務(wù)、娛樂休閑、運動、康體療養(yǎng)等配套。交通條件：對于一般風(fēng)景區(qū)承載商務(wù)度假旅游，往往需要具有優(yōu)越的交通便捷條件，如機場、高速公路、高速鐵路等。對于專門的商務(wù)會務(wù)旅游區(qū)，關(guān)鍵會務(wù)事件的帶動最為核心，而交通條件居于次位，典型如瑞士達沃斯、海南博鰲。業(yè)態(tài)產(chǎn)品特質(zhì)：專門的商務(wù)會務(wù)旅游區(qū)，其對于資源條件的稀缺性、場所環(huán)境的私密性、配套設(shè)施的完善性、關(guān)鍵會務(wù)會議的帶動性往往占據(jù)最主要的因素。完善的酒店住宿、國際會議接待、旅游觀光、高尚運動、康體療養(yǎng)的配套要求齊全。對于一般風(fēng)景區(qū)承載商務(wù)度假旅游，處在自然資源占優(yōu)外，諸如以上完善的配套設(shè)施也十分重要。養(yǎng)老主題旅游興起原因：社會經(jīng)濟的發(fā)展直接催生了養(yǎng)老市場的發(fā)展。目前，我國養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老度假、養(yǎng)老度假已經(jīng)漸成風(fēng)潮，初步形成了由海南、東南沿海度假城市（廈門、珠海等）、西南云南—成都三大養(yǎng)老度假、養(yǎng)老居住目的地。目前，預(yù)計海南年養(yǎng)老度假、居住客戶在100萬人次左右。其中季節(jié)性、長期度假居住的養(yǎng)老客戶達30萬人左右，客戶來源以東北三省、京津地區(qū)為主，以及全國其他地區(qū)老人共同構(gòu)成。但鑒于養(yǎng)老客群的特殊性，他們在居住產(chǎn)品、生活服務(wù)、配套需求、運動休閑、健康醫(yī)療等方面都具有特殊的需求。目前在海南的三亞等地已經(jīng)有少量的養(yǎng)老社區(qū)的存在，但是仍普遍存在數(shù)量少、單體規(guī)模小、服務(wù)設(shè)施不完善、針對老人的養(yǎng)老居住服務(wù)專業(yè)化程度不高等問題。老人只能選擇短期居住賓館、家庭旅社、或購買產(chǎn)權(quán)物業(yè)等方式，但主要的居住方式仍以租住當?shù)卮迕襁M行一定特色化改造的房屋，以簡單、中低成本的方式養(yǎng)老。昆明也是重要的養(yǎng)老目的地，據(jù)預(yù)測目前年養(yǎng)老人群在18萬人次左右。從中長期看來，昆明更具有養(yǎng)老度、居住目的地的發(fā)展?jié)摿Γ核募緶睾偷臍夂?，冬無嚴寒夏無酷暑，溫度極差小，氣候?qū)先松眢w不利影響小。同時，昆明降雨適中，濕度合宜，無三亞夏天的酷熱，悶濕天氣，對老年人的風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)痛等病癥的誘發(fā)力小，也更適宜養(yǎng)老居住。發(fā)展資源條件：適宜的氣候條件：年度氣溫范圍10—27176。c之間，空氣濕度60—70%之間。資源：自然稟賦優(yōu)越，具有適宜的氣候、植被、地文水域條件，優(yōu)美的自然環(huán)境；區(qū)位條件占優(yōu)，城市近郊，在與城市保持一定距離的同時，能夠較好地享受城市的配套資源；交通便利。選址：具備氣候適宜，環(huán)境優(yōu)美、恬靜而相對獨立、城市配套可享性的條件的地區(qū)。業(yè)態(tài)產(chǎn)品特質(zhì)：目前市場上已有的養(yǎng)老度假、居住產(chǎn)品只是在自然條件較好的地區(qū)，以產(chǎn)權(quán)出售、出租，提供一定生活服務(wù)等較為簡單的方式進行，并不能提供完善的、有品質(zhì)的養(yǎng)老度假、居住需求。新型的養(yǎng)老度假、養(yǎng)老居住對于產(chǎn)品、服務(wù)、規(guī)劃、特色設(shè)施、針對性配套方面明顯高于已有的養(yǎng)老物業(yè)形式。產(chǎn)品功能為針對不同狀況、年齡階段老人的適宜的居住設(shè)置。生活服務(wù)，食住行及購物等方面的配套條件和服務(wù)支持；健康醫(yī)療，專門化的健康醫(yī)療配套，健康維持、促進、治療、康復(fù)方案和措施；休閑娛樂運動配套，全面滿足老年人的鍛煉、交流、娛樂等一系列社會化活動的需求。其他主題旅游婚戀主題旅游：愛情主題旅游作為休閑旅游的一個分支，同樣受到了越來越多人的追捧。主題公園旅游：主題旅游公園，如深圳華僑城歡樂谷、香港迪士尼樂園等。購物旅游：迪拜、香港、Oulets購物中心、DFS免稅店等。賭博旅游：澳門、拉斯維加斯、泰國云頂酒店等。第七章 項目地塊情況一、項目概況項目位于馬站鄉(xiāng)集鎮(zhèn)的西面的許家田位，距離騰板公路約11公里，面積約11000畝，其中國有林3000余畝，集體林及生產(chǎn)用地8100畝，涉及馬站鄉(xiāng)保家、興龍、云華、興華、和睦、朝云、打云7個村。平均海拔2000米以上，年均氣溫12℃。許家田水源充沛，大小支流10多條，其中較大支流有二臺坡、大水洼、石灰窯，高程為2240m,屬大盈江流域三岔河支流。實測水量：二臺坡水源點19L/S、大水洼水源點30L/S、石灰窯水源點22L/S，日產(chǎn)水量3400㎡，水質(zhì)合格，徑流面積6K㎡。許家田入口道路在騰板線20公里處，約13公里，為砂石路面。二、城市位置西山壩新城規(guī)劃西山壩片區(qū)位于騰沖縣城北部，東至總體規(guī)劃確定環(huán)城東路，西至總體規(guī)劃確定環(huán)城西路，南接南詔古城遺址，北至侍郎壩水庫、馬鞍山一線。整個西山壩片區(qū)規(guī)劃用地9平方公里。西山壩片區(qū)是未來騰沖縣城發(fā)展的主要方向，騰沖城市功能的延伸。騰沖縣城市拓展的新區(qū)，是以房地產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集居住、休閑度假、商貿(mào)、科教等為一體，特色鮮明、生態(tài)宜居的城市綜合新區(qū)。項目位置——緊鄰西山壩新城項目涉及馬站鄉(xiāng)保家、興龍、云華、興華、和睦、朝云、打云7個村，位于馬站鄉(xiāng)的東南側(cè)，緊鄰西山壩新城。三、資源條件地質(zhì)地貌第六章 項目發(fā)展機遇及方向分析第八章 項目發(fā)展方向分析一、項目體量及項目資源的角度大型旅游綜合發(fā)展項目：項目規(guī)劃范圍約11000畝，其中國有林3000余畝，集體林及生產(chǎn)用地8100畝，扣除林地后，項目總用地規(guī)模約5000畝，2000畝擬規(guī)劃建設(shè)大型戶外生態(tài)運動公園，可建設(shè)用地約3000畝，—，項目總建筑面積約60—160萬平米。屬于大型的旅游發(fā)展項目。茂密森林資源，多彩地質(zhì)條件，具有多維度開發(fā)，多元組合的綜合優(yōu)勢：項目地貌起伏，山勢緩和，由丘陵林地、緩坡、臺地、草場、平地等共同構(gòu)成。適宜度假配套、戶外休閑運動、主題游覽項目營造等多種優(yōu)勢。為項目的復(fù)合型打造創(chuàng)造了先天的自然資源條件。其他旅游發(fā)展項目單一特質(zhì)化發(fā)展特點，為項目的差異化，多維整合的復(fù)合型旅游地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造機遇：目前騰沖的旅游發(fā)展項目可以分為三類：傳統(tǒng)旅游景點改造提升項目：典型如和順小巷及古鎮(zhèn)溫泉酒店和北海濕地生態(tài)旅游公園，通過對原有旅游資源進行修繕、改造，并建設(shè)相應(yīng)的如酒店、商業(yè)配套，提升旅游景點的商業(yè)價值。復(fù)合型旅游發(fā)展項目，集合度假休閑、旅游觀光、康體休閑、運動休閑等多種功能為一體的大型旅游發(fā)展項目，如騰沖國際高爾夫旅游度假村。中小型旅游度假項目，一般以星級度假酒店為龍頭，集合度假居住、商業(yè)購物、會議商務(wù)，部分帶有旅游商業(yè)、商品交易功能的旅游中小型旅游度假項目，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，競爭激烈，在未來存在著業(yè)態(tài)單一，產(chǎn)品組合度不夠，游客接待功能面過窄帶來的不利風(fēng)險。同時，現(xiàn)有的旅游項目品類中，第一種依托已有強勢旅游景點，已經(jīng)具有較好的旅游資源基礎(chǔ)，并且具有較好的文化積淀，項目發(fā)展風(fēng)險較小，可持續(xù)性強。大型復(fù)合型旅游地產(chǎn)中，在主題旅游的營造上存在著偏重于較為單一的核心旅游產(chǎn)品主題，如溫泉、高爾夫、酒店會議的現(xiàn)象。其最主要的問題在于將來項目建成后客源范圍過于集中在高端的富裕階層度假、高檔購物及休閑娛樂、商務(wù)會務(wù)等產(chǎn)品服務(wù)上，從而使得產(chǎn)品顯得比較單一、組合度不夠、持續(xù)性吸引力較差、廣泛參與性不強、過于高端集中而同質(zhì)化競爭激烈的現(xiàn)象。而在普遍參與性強、普遍吸引力高的旅游體驗項目上豐富度不夠。而世界上成功的旅游度假區(qū)或旅游度假項目中，往往具有豐富、多元的主題，涵蓋旅游“食住行娛購游”的所有方面，旅游項目主題豐富，參與性強，從而具有持續(xù)的旺盛人氣從而永遠充滿活力。從目前已經(jīng)成功的旅游發(fā)展項目的案例來看，以生態(tài)休閑旅游、度假休閑旅游（往往與生態(tài)休閑旅游具有交叉性）為特色的旅游發(fā)展項目。其必須要有豐富的旅游主題，客源的覆蓋范疇內(nèi)必須包含中產(chǎn)階層及其以上，極強的參與性和體驗性、持續(xù)的吸引力帶來旺盛的人氣而充滿活力，才具有可持續(xù)性和生長力旺盛的發(fā)展能力。這也正是項目的發(fā)展核心機遇所在。二、“騰保旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展綜合試點”背景下滇西火山地質(zhì)邊境旅游發(fā)展國家旅游改革發(fā)展戰(zhàn)略下的騰沖旅游改革發(fā)展試點區(qū)2010年5月27日，國家旅游局與省政府簽訂了推動云南旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展試點省建設(shè)的合作協(xié)議?！兑?guī)劃綱要》的批準和試點省份的確定，標志著我省旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展已上升進入國家發(fā)展戰(zhàn)略層面。2005年，隨著云南省“旅游二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略的提出，在《云南省“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》中，提出要優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，優(yōu)化旅游發(fā)展格局，加快省內(nèi)六大旅游區(qū)的建設(shè)，提出了“六條精品旅游路線”的發(fā)展規(guī)劃，加快旅游產(chǎn)品基地的建設(shè)，尤其是休閑度假旅游基地建設(shè)，加快騰沖等省級旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將其培育成重點面向國內(nèi)和省內(nèi)休閑度假市場的旅游度假區(qū)。騰沖作為滇西旅游發(fā)展的核心吸引區(qū)，把滇西建設(shè)成為重要的康體度假和邊境旅游區(qū)，我省面向東南亞和南亞的重要旅游門戶，把騰沖火山熱海及德宏邊境旅游培育成為國內(nèi)外知名的旅游精品。2008年起，《云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》為云南旅游二次創(chuàng)業(yè)提出了更細化和具有操作性的方案，保山騰沖作為云南省4個首批云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改革的綜合試點地區(qū)之一，打造滇西火山地?zé)峒翱缇尘仿糜尉€路，發(fā)展集生態(tài)觀光旅游，會展商務(wù)旅游，民族文化體驗產(chǎn)品，休閑度假旅游，康體運動旅游為一體的綜合旅游實踐區(qū)。保山騰沖旅游產(chǎn)業(yè)綜合改革試點工作于2008年初開始啟動。5月5日，省政府以云政復(fù)[2008]31號《云南省人民政府關(guān)于保山騰沖旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展綜合試點方案的批復(fù)》正式同意在保山騰沖縣開展旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展綜合試點工作。2010年4月29日，在歷經(jīng)二年多時間的努力和爭取后，省政府對我市和省旅游局共同上報的《保山騰沖旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合試點總體規(guī)劃》給予了批復(fù)，并給予較大政策支持空間。隨著2010年5月，云南省旅游局與國家旅游局簽署協(xié)議，云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展改革上升為國家戰(zhàn)略，而一同上升到國家戰(zhàn)略層次，首次迎來了重大的發(fā)展機遇。騰沖旅游開發(fā)迎來了全新的發(fā)展時期，擁有了更為廣闊的發(fā)展空間，先行試點的權(quán)利。2. 騰沖旅游核心特色及持續(xù)發(fā)展的生命力潛質(zhì)特殊地質(zhì)旅游資源，優(yōu)質(zhì)旅游風(fēng)光，邊境旅游特色，特質(zhì)文化底蘊，翡翠資源文化，具有符合國際潮流和特質(zhì)化吸引力的國際性旅游發(fā)展前景：騰沖旅游資源數(shù)量眾多，類型齊全，自然旅游資源以水域風(fēng)光、地文景觀為主，人文旅游資源以古跡建筑類為主。騰沖旅游主要依靠三大亮點：火山地質(zhì)旅游、僑鄉(xiāng)文化旅游、翡翠文化旅游。旅游產(chǎn)品的層次較高。騰沖旅游有四大特色：地質(zhì)風(fēng)光、滇西邊陲、人文積淀、翡翠之城。從世界各地的旅游發(fā)展經(jīng)驗來看，優(yōu)質(zhì)的自然資源條件往往是帶動旅游發(fā)展的最核心要素，而特殊要素，如地緣（如西藏、不丹）等能夠為一個地方的旅游提供特殊的魅力，從而產(chǎn)生巨大的吸引力。而文化的積淀，總是能夠提升一個地方旅游的品味，拓展一個地方旅游發(fā)展的深度（如歐洲），在提升一個地方的旅游產(chǎn)品層級的同時，為一個地方的旅游發(fā)展注入靈魂，為一個地方旅游的發(fā)展帶來長久的生力；尤為重要的是，歷史傳承，文化積蘊往往會