【導讀】2可行性研究報告編制依據。3綜合評價和論證結論。二項目背景及必要性。三項目實施的有利條件。1地理位置與區(qū)域范圍。五建設單位基本情況。3市場推廣方案和推廣措施。八項目實施進度安排。1一期工程項目實施進度表。5借款資金償還測算。3營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算。3總成本及經營成本估算。十一項目組織與管理勞動定員和人員培訓。2管理機構設置與職能劃分。6勞動保護與安全。4可行性報告編制單位資質證書復印件。1土地征用·畝投資額540萬元。4不可預計費489萬元。申報單位及法人代表。申報單位×××××××度假村開發(fā)有限公司。投資規(guī)模及資金構成。9年銷售稅金及附加萬元41392計算期平均10年利潤總額萬。52所得稅前59所得稅后全部投資內部收。益率2684所得稅前1951所得稅后財。務凈現(xiàn)值Ic8％9295所得稅前5248所得稅后。1為了加快××縣旅游產業(yè)的發(fā)展××縣委縣政府出臺了一系列的招商引資措施在盡可能。的前提下給×××××開發(fā)給予政策支持保證了本次建設項目的順利實施。據項目建設需要充分發(fā)揮××縣旅游交通建設農業(yè)林業(yè)各部門

　　

【正文】 應收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應付帳款 15 天 24 次 根據上述周轉天數和周轉達次數并對應年成本費用可以分別計算出流動資產額和流動負債額從而可以估算出每年所需的流動資金 詳見附表 2 94 資金來源與籌措 本項目一期總投資 10208 萬元其中企業(yè)自籌資金 7208 萬元申請金融機構貸款 3000 萬元 95 資金償還期測算 還款資金來源如下 1 還款期內利潤總額除部分用于新增流動資金占用外其余全部用于還貸 2 還款期內提 取的折舊全部用于還貸 根據上述還貸資金來源本項目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 含建設期 15 年 本項目資金償還期測算詳見附表 7 附表 8 第十章 經濟分析 101 財務評價說明 本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經濟分析按照項目實施進度安排在 2020年 12月份將完成度假村一期工程的主要項目包括主要基礎設施建設溫泉山莊溫泉游泳館露天泡澡池水上娛樂中心等并開始營業(yè) 2020 年期間邊營業(yè)邊建設至 2020 年 12月底完成一期工程的全部建設 102 財務評價依據 1 本項目評價期 10年其中建設期 25 年經營期 9 年參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料結合度假村的總體建設目標度假村正常經營后年招待人數將在 20 萬人左右并能實現(xiàn)每年 6％的平均增長幅度由于項目存在邊經營邊建設的過程經營期第一年為預計收入水平的 50％第二年為預計收入水平的 70％第三年為預計收入水平的 90％第四年開始正常經營同時考慮到度假村的建設規(guī)模和接待能力度假村的年最高接待人數定為 50 萬 2 本項目在產品成本和費用估算中對原材料輔料等單位價格變化不進行估算門票收入成本按照收入的 10％計算餐飲成本根據經驗數據確定為 45％住宿成 本按照收入的 35％計算娛樂和購物成本按照 25％計算 3 工資按勞動定員中不同崗位進行估算普通員工平均工資定為 1000 元／月中級管理人員和技術人員平均工資定為 1600元／月高級管理人員平均工資定為 2500元／月附加費按工資額的 175％計取主要用于社會保險費醫(yī)藥費職工困難補助和其他福利性開支三項合計本項目平均年工資和附加費總額為 21106 萬元在計算工資及福利支出時已經考慮了每年的工資增長因素 4 折舊按平均年限折舊法計算構筑物公路折舊年限為 25 年殘值率取 5％年折舊率為 380％建筑物折舊年限為 40 年殘值率取 5％年折舊率為 2375％機器設備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年殘值率取 5％年折舊率為 95％ 5 修理費用設備按 2％預計 修理費用中包含了修理用的配件 其它按 1％預計 6 財務費用按項目所申請的貸款額根據商業(yè)銀行一年期貸款年利率 747％計算企業(yè)自籌資金不計利息 7 銷售費用前三年按銷售收入的 1％計算三年后按 05％計算 8 其他費用含管理費用及其他不可見費用按銷售收入的 5％計算 9 財務折現(xiàn)率按 8 計算 103 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預期營業(yè)收入明細表見下表 8－ 1 表 101 預期營業(yè)收入明細表 單位人民幣萬元 項 目 數量 說明 預計度假村 2020 年接待旅游人數 10 萬人 預計營業(yè)收入 其中洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400人／天入住率約 40％ 隨游客人數增長而增長最高定為 80 平均房價 4807 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天入住率約 25％ 隨游客人數增長而增長最高定為 60 平均房價 800 元／間 娛樂及購物收入 560 年 接待人次按總人數的 70％計算人均消費 80 元 香火一條街租賃收入 從 2020 年開始計算初始租金暫定 1 萬元／間年預計年增長 10％ 收入合計 3580 預計 2020 年收入 5042 年接待人數 14 萬人 預計 2020 年收入 6477 年接待人數 18 萬人 預計 2020 年收入 719630 年接待人數 20 人 明細情況情參見表 10－ 2度假村預期收入計算表 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5％各項附加稅費為營業(yè)稅的 10％ 所得稅公積金和公益金 按年利潤總額 扣除以前年度虧損后數 的 25％計算所得稅盈余公積金按稅后利潤的 10％提取 104 總成本及經營成本估算 本項目產品各年總成本費用估算見附表 5 由項目附表 5 可見本項目計算期平均計算固定成本占總成本費用 1722％可變成本費用為占總成本費用 8278％ 105 財務效益分析 盈利能力分析 經測算本項目的投資利潤率為 3585％計算公式投資利潤率 年平均利潤總額247。項目總投資 100％ 年平均利潤總額指標詳見附表 6 靜態(tài)投資回收期為 59 年 含項目建設期 15 年 財務內部收益率 1951％ 稅后 財務凈現(xiàn)值 5248 萬元 稅后 清償能力分析 經測算建設項目計算期內資產負債率較低貸款資金最短還款期為 4 年還款能力較強 上述指標詳見附表 8 附表 9 106 不確定性分析 敏感性分析如圖所示最敏感因素是預期獲取的收入如項目投資后能獲得預期收入 745809 萬元項目計算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元如預期收入增加 10％達到 820390 萬元則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元 如預期收入減少 10％只有 671228 元則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元 如本項目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數 凈現(xiàn)金流量 萬元 敏感性分析 16000 14000 12020 10000 8000 收入 投資 經營成本 6000 4000 2020 0 100－ 10 增減幅度 ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經營成本 7599 89413 10286 度假村預期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位人民幣萬元 計算 年度 預計游 客人數 山莊住宿總接待能力 預計山莊住宿人數 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預計貴 賓樓住 宿人數 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2020 100000 112020 45000 40 14000 3500 25 120200 108000 14000 60000 56000 000 358000 201I 140000 112020 63000 56 14000 4900 35 168000 151200 19600 84000 78400 3000 504200 2020 180000 112020 81000 72 14000 6300 45 216000 194400 25200 108000 100800 3300 647700 2020 202000 112020 90000 80 14000 7000 50 240000 216000 28000 120200 112020 3630 719630 20200 212020 112020 90000 80 14000 7400 53 254400 216000 29600 127200 118720 3993 749913 2020 224700 112020 90000 80 14000 7800 56 269640 216000 31200 134820 125832 4392 781884 2020 238200 112020 90000 80 14000 8300 59 285840 216000 33200 142920 i33392 4832 816184 2017 252500 112020 90000 80 14000 8300 59 303000 216000 33200 151500 141400 5315 850415 2018 267600 112020 90000 80 14000 8300 59 321120 216000 33200 160560 149856 5846 886582 2019 283700 112020 90000 80 14000 8300 59 340440 216000 33200 170220 158872 6431 925163 2020 300000 112020 90000 80 14000 8300 59 360000 216000 33200 180000 168000 7074964274 第十一章 項目組織與管理 勞動定員和人員培訓 111 項目組織和管理 為確保項目建設的順利實施切實提高 工程建設質量和效益項目建 設必須按照有關房屋公路建設技術規(guī)程開展并按基本建設程序對項目實施管理 項目的建設由度假村開發(fā)有限公司負責為了項目的順利實施開發(fā)公司擬聘請縣旅游交通建設農業(yè)林業(yè)等部門的有關技術人員作為項目顧問共同領導本項目的實施 公司實行董事會領導下的總經理負責制公司法人代表將由擔任 112 管理機構設置和職能劃分 度假村有限公司內設辦公室財務部工程部客戶部餐飲部住宿部保安部定員 100 人項目建成后按企業(yè)組織統(tǒng)一管理落實管護人員開展上崗培訓提高管理人員的業(yè)務素質同時建立健全各項 運行管護規(guī)章制度認真貫徹實施 參見組織機構設置圖 113 勞動定員 參見表 111 崗位定員表 表 111 崗位定員表 序號 崗位名稱 定員 1 高級管理人員 3 2 中級管理人員 14 3 服務人員 包括領班等低級管理人員 68 4 技術人員 5 5 保安人員 10 合計 100 組織機構設置圖 114 項目經營管理措施 1 為了保證經營的順利進行公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司對企業(yè)內控制度進行優(yōu)化制定財務管理資金管理費用管理生產管理物資管理人事管理等 各個方面的管理制度并建立相應的獎罰措施爭取用制度規(guī)范員工的行為 2 度假村的日常經營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進行 3 與地方旅游管理部門加強協(xié)作明示投訴電話建立健全監(jiān)督機制加強度假村工作人員的職業(yè)培訓教育增加工作人員的綜合素質維護游客的正當權益 4 落實實全管理措施加強游客安全管理完善安全工作預案杜絕重大安全責任事故 5 落實旅游市場管理措施加強管理杜絕商業(yè)欺詐行為 6 落實環(huán)境衛(wèi)生管理措施加大衛(wèi)生管理投入保證游客飲食衛(wèi)生 115 人員培訓 項目完成后公司會招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的 大中專畢業(yè)生在基層鍛煉一段時間后充實到中低層管理崗位普通的服務人員從本地招聘上崗前擬采取的主要技術培訓措施有 1 參加政府勞動部門組織的上崗資格學習 2 聘請禮儀公司對酒店服務人員進行酒店禮儀培訓 3 鼓勵員工進行相關專業(yè)的學習和考試并給予相應獎勵 4 選派文化程度高工作責任心強的員工到有關大專院校進行短期培訓 116 勞動保護與安全 1 景區(qū)內室外室內消火栓及消防水管路應配備齊全同時還必須配備足量的干粉滅火器對員工進行林區(qū)用火安全培訓確保安全 2 對項目可能產生的污染源按前述治理措施進行治理 3 電氣 線路及電氣設備按電氣設計規(guī)范要求均有可靠接零接地保護 4 電器外露部件都設有防護罩以防發(fā)生意外損傷事故 5 對操作人員均需進行技術培訓和安全教育經考核合格后方可上崗操作 第十二章可行性研究的結論及建議 121 可行性研究結論 本項目一期工程主要經濟評價指標如下 1 總投資 10208 萬元 2 年平均收入 745809 萬元 3 年平均利潤總額 365988 萬元 4 投資利潤率 3585％ 5 銷售利潤率 4907％ 計算期平均 6 銷售利稅率 5462％ 計算期平均 7 靜態(tài)投資回收期 59 年 含建設期 15 年 8 動態(tài) i 8％ 投資回收期 73 年 含建設期 15 年 9 財務內部收益率 稅后 951％ 從以上各項經濟評價指標來看本項目有較高的投資利潤率和投資利稅率財務內部收益率也較高貸款償還期和投資回收期都較短資產負債率流動比速動比適