【正文】 為 2 度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行 3 與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作明示投訴電話建立健全監(jiān)督機(jī)制加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育 增加工作。年預(yù)計年增長 10％ 收入合計 3580 預(yù)計 2020 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬人 預(yù)計 2020 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬人 預(yù)計 2020 年收入 719630 年接待人數(shù) 20 人 明細(xì)情況情參見表 10－ 2度假村預(yù)期收入計算表 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5％各項 附加稅費為營業(yè)稅的 10％ 所得稅公積金和公益金 按年利潤總額 扣除以前年度虧損后數(shù) 的 25％計算所得稅盈余公積金按稅后利潤的 10％提取 104 總成本及經(jīng)營成本估算 本項目產(chǎn)品各年總成本費用估算見附表 5 由項目附表 5 可見本項目計算期平均計算固定成本占總成本費用 1722％可變成本費用為占總成本費用 8278％ 105 財務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測算本項目的投資利潤率為 3585％計算公式投資利潤率 年平均利潤總額247。 國際養(yǎng)老養(yǎng)生圣地開發(fā)項目開發(fā)項目可行性報告 目 錄 一 總論 1 項目提要 2 可行性研究報告編制依據(jù) 3 綜合評價和論證結(jié)論 二 項目背景及必要性 1 項目背景 2 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 3 項目建設(shè)的必要性 三 項目實施的有利條件 1 政策環(huán)境 2 政府支持 3 市場優(yōu)勢 四 項目區(qū)建設(shè)條件 1 地理位置與區(qū)域范圍 2 自然資源狀況 3 社會經(jīng)濟(jì)狀況 五 建設(shè)單位基本情況 1 建設(shè)單位基本情況 2 主要投資人基本情況 六 市場分析與推廣方案 1 市場定位 2 目標(biāo)客戶市場 分析 3 市場推廣方案和推廣措施 七 項目建設(shè)方案 1 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 2 設(shè)計基本原則 3 項目布局 4 具體建設(shè)內(nèi)容 5 項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 6 給排水 7 電力電訊 8 環(huán)境影響評估 八 項目實施進(jìn)度安排 1 一期工程項目實施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措 1 說明 2 投資估算依據(jù) 3 項目建設(shè)投資估算 4 資金來源與籌措 5 借款資金償還測算 十 經(jīng)濟(jì)分析 1 財務(wù)評估說明 2 財務(wù)評價依據(jù) 3 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 3 總成本及經(jīng)營成本估算 4 財務(wù)效益分析 5 不確定性分析 十一 項目組織與管理勞動定員和人員培訓(xùn) 1 項目組 織與管理 2 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分 3 勞動定員 4 項目經(jīng)營管理措施 5 人員培訓(xùn) 6 勞動保護(hù)與安全 十二 可行性研究的結(jié)論與建議 1 可行性研究結(jié)論 2 問題與建議 附 錄 一 附表 1 固定資產(chǎn)投資估算表 1－ 1 土建工程投資明細(xì)表 1－ 2 設(shè)備投資明細(xì)表 2 流動資金估算表 3 投資計劃與資金籌措表 4 固定資產(chǎn)折舊估算表 5 總成本費用估算表 6 利潤及利潤分配表 6－ 1 產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表 7 資金來源與運用表 8 借款還本付息計算表 9 資產(chǎn)負(fù)債表 10 財務(wù)現(xiàn)金流量表 增量全部投資 二 附圖 1 一 期工程項目規(guī)劃圖 2 度假村入口景門效果圖 3廣場設(shè)計效果圖 4山莊外觀效果圖 5 溫泉游泳館外觀效果圖 6設(shè)計意向圖 7外觀效果圖 三 其他附送資料 1 項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 2 建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件 3 可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 可行性報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 第一章 總 論 11 項目提要 項目名稱云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園國際養(yǎng)老養(yǎng)生圣地開發(fā)項目 建設(shè)性質(zhì)新建 項目承辦單位法人代表及所有制形式 項目承 辦單位昆明新利發(fā)實業(yè)有限責(zé)任公司 法人代表朱麗 所有制形式民營企業(yè) 建設(shè)地點規(guī)模期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山 建設(shè)規(guī)模區(qū)域規(guī)劃總用地面積 86693868平方米總建筑面積 440871平方米道路面積 7373437平方米項目分為兩期總投資 180000 萬元 含不可預(yù)計費 919 萬元 建設(shè)期限一期投資 2020 年 7 月至 72020 年 5 月二期投資 2020 年 9 月至 2020 年 12 月 建設(shè)內(nèi)容 1 一期工程 1 土地征用力已經(jīng)逐漸下降旅游者不僅選擇更獨特更奇異更新穎的旅游景色而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品希望能在一次旅行過程 中獲得集知識性娛樂性體驗性享受性為一體的多重滿足因此如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光又能感受濃郁的文化熏陶將文化產(chǎn)業(yè)健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合互為條件相互促進(jìn)互惠共贏是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題 22 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 項目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青是一個風(fēng)景十分優(yōu)美的地方更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉與的天師道觀遺址相輔相成淵遠(yuǎn)流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片可惜的是由于開發(fā)較晚至今仍是養(yǎng)在深閨無人識在外來游客中的知名度較低當(dāng)?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題在 20202020 年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點 23 項目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自縣正式提出生態(tài)立縣使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)以來縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚特別是相比于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足除了幾個知名景點外新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展這對當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大因此必須籌集大量的資金 用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市僅靠政府投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機(jī)旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)雖然投資大回收期長但收益穩(wěn)定收益期長項目建成運營后可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)利益根據(jù)測算項目建設(shè)完成后在計算期內(nèi)平均每年可以為 企業(yè)帶來 371154 萬元的凈利潤整個項目期的經(jīng)濟(jì)利益十分可觀 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大回收期長的建設(shè)項目縣又屬于欠發(fā)達(dá)縣市政府投資力度有限必須吸引大量的民間資本進(jìn)入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作本項目建成運行后良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為縣旅游招商引資工作打開新的局面同時項目建成后度假村預(yù)計每年要上交稅收134181 萬元還要聘請大量的員工社會效益十分顯著 第三章 項目實施的有利條件 31 政策環(huán)境 縣委縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境 為依托的旅游業(yè)發(fā)展制定了生態(tài)立縣戰(zhàn)略提出要以生態(tài)旅游為突破口舉全縣之力用全縣之能集全縣之智聚全縣之財盡快把建成生態(tài)旅游勝地使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)在 2020 年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關(guān)于全面實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略加快小康建設(shè)步伐的決定》明確提出要保護(hù)生態(tài)環(huán)境重點發(fā)展生態(tài)旅游這不僅為發(fā)展旅游指明了方向也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持 32 政府支持 近幾年來縣委縣政府高度重視旅游資源開發(fā)取得了較為喜人的成績目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光溫泉 沐浴健康養(yǎng)生竹海漂流奇景觀賞宗教朝圣民俗探密幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目根據(jù)縣 2020－ 2020 年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)新月畬族民俗文化旅游區(qū)華南虎放養(yǎng)基地方家山野外訓(xùn)練基地一起列入了重點發(fā)展項目 縣旅游資源較為豐富但旅游資源開發(fā)起步相對較晚因此本項目的建設(shè)得到了縣委縣政府的大力支持縣旅游局審計局發(fā)展局建設(shè)局和農(nóng)業(yè)林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議并在政策允許的情況下得到了各部門在項目協(xié)調(diào)立項審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助 33 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相 伴相生全國唯一品味獨特 不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源是旅游開發(fā)的重要載體而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源冷熱泉水相生相伴兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)在國內(nèi)具有唯一性具有獨特的文化品味是不可多得的高品質(zhì)旅游資源 森林覆蓋率高生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 所在的區(qū)域森林覆蓋率在 85％以常綠闊葉林為主并擁有香樟楓樹鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林林相組合理想四周青山翡翠古木參天竹海扶搖生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境 冬有溫泉夏可避暑氣候宜人旅游無淡季 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候四 季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨宜乃避暑勝地冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉不管是哪個季節(jié)到旅游都有著別樣的享受 道教文化淵遠(yuǎn)流長具有深厚的文化內(nèi)涵 道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠? 在個人的人生價值觀上道教 文化認(rèn)為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利而在于尊道貴德唯道是求始終保持一種知足常樂的高尚情操在對待人際關(guān)系上道教文化主張濟(jì)世渡人強(qiáng)調(diào)在人與人之間要實行互助互愛要憫人之兇樂人之善濟(jì)人之急救人之危如果人人都按照道教文化這些思想辦事就可以處理好人與人之間的各種社會關(guān)系使整個社會和諧有序也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系使大國和小國強(qiáng)國和弱國富國和窮國都能和平共處整個世界也自然就會得到安寧在對待人與自然的關(guān)系上道教文化從天人合一的思想出發(fā)認(rèn)為人是自然的一部分強(qiáng)調(diào)道法自然自然之道不可違因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)自然與大自然協(xié) 調(diào)相處順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展道教文化這種道法自然順應(yīng)自然的思想乃是從對自然界與人類社會的深刻認(rèn)識中總結(jié)出來的是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的是一個古今中外都概莫能外的普遍真理應(yīng)當(dāng)是人類行為的共同準(zhǔn)則 據(jù)考證第四代天師張盛遷徙至后的天師道觀就是當(dāng)初道教的一個重要發(fā)祥地之一現(xiàn)今村的羅漢松即為當(dāng)年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵成為度假村的一張閃亮名片 區(qū)位優(yōu)勢好利于與知名景區(qū)的聯(lián)動 介 于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間與三清山也相距不遠(yuǎn)區(qū)位條件十分理想便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義 第四章 項目區(qū)建設(shè)條件 41 地理位置與區(qū)域范圍 縣地處省東部有東大門之稱地理坐標(biāo)為東經(jīng) 116 度 46 分 117 度 17 分北緯 27度 28 分 27 度 55 分北鄰福建光澤縣南交黎川縣西毗南城縣西北接金溪縣東北界貴溪縣城距省城南昌鐵路里程 215 公里公路里程 224 公里滬瑞高速公路通車后距上海僅約 6 小時車程 位于縣嵩市鎮(zhèn)村緊臨 316 國 道離縣城約 15公里介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間距離龍虎山 80 公里距離武夷山 170 公里 42 自然資源狀況 氣候條件 縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候四季分明雨量充沛光熱資源較為充足平均氣溫低于周邊各縣每逢盛夏涼爽宜人俗云五嶺皆炎熱惟獨宜乃避暑勝地 植被物產(chǎn) 縣森林生長茂密有林地 165萬畝占總面積的 87％森林覆蓋率 871％是重點林業(yè)縣全國生態(tài)示范區(qū)盛產(chǎn)毛竹杉松栲楮等多種優(yōu)質(zhì)木材并有南方紅豆杉銀杏江南油杉等珍稀樹種57 科 150 種森林中有華南虎金錢豹梅花鹿穿山甲等數(shù) 十種珍稀野生動物礦產(chǎn)資源有鎢鉬花崗巖等其中已探明的花崗巖總蘊藏量約 5 億立方米 河流情況 境內(nèi)無大江大河縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東西兩部分故河流亦分成兩部分東部河流均流入信江屬信江水系以瀘溪為主西部河流均流水撫河屬撫河水系以歐溪為主山區(qū)溪流落差大水量豐富全縣水能資源理論蘊藏量 61149 干瓦可開發(fā)的蘊藏量 34618 干瓦 溫泉資源 縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的是全國唯一的伴生冷熱泉冷熱泉水相伴相生相距僅在數(shù)米之內(nèi)具有獨特的文化品味溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰出水溫度約 435 攝 氏度日流量約 1600 余噸富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素對有各種慢性病富貴病以及肥胖癥都有一定的療效 43 社會經(jīng)濟(jì)狀況 面積及人口 全縣共有 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 689 個自然村土地面積 1251 平方公里其中山地面積 160 萬多畝耕地面積 10 萬畝到 2020 年底全縣總?cè)丝跒?1067 萬人其中非農(nóng)業(yè)人口 272 萬農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?751％ 經(jīng)濟(jì)狀況