【正文】 強銷期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。必須主動尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。主要招商策略（1）目標定位招商根據(jù)已建立的資料庫及招商網(wǎng)絡，針對項目中各樓層的特點及特色，從中預先將客戶的資料進行分類整理，按照本項目功能規(guī)劃要求及本項目定位特點，從中鎖定目標客戶，逐步展開招商工作，運用相應的招商手法，主動出擊洽談客戶，全力爭取目標客戶進場。項目投資估算詳見附表7－2。主體完成后，后續(xù)資金可通過預售方式解決。100%=%投資利稅率=(+)247。第九章 項目風險及防范措施本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。制定科學的財務預算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 第十章 結論及建議一、結論根據(jù)上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。，工期，質量，成本，原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟的進一步調控，控制經(jīng)濟過快過熱增長，將在今后相當長一段時間內左右市場的變化。防范措施：加強項目管理，采用招投標等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設備，有效控制工程質量和成本；取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關費用?；I資風險：由于該項目建設資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實不到位，勢必會影響項目的進度，甚至貽誤商機。商場最低平均售價=房屋單位造價/（1營業(yè)稅金及附加） =（）/（%） =3500元/平方米正常情況下平均銷售價格=銷售收入/銷售面積==3612元/平方米最低銷售量=㎡=60263平方米最低銷售率= 60263/82766100%=%%時達到盈虧平衡點，即剛能保本。4．項目總成本費用：上述1—3項之和即為項目總成本費用。施工單位墊付資金1000萬元。招商步驟第一步：采用內部招商方式，運用成熟的網(wǎng)絡客戶名單，采取相應招商手法，主動聯(lián)絡知名主力客戶，洽談進場有關事宜；第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場；第三步：采用倒計時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會，擴大招商期，營造一種旺租的勢頭。確定招商對象招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內外有影響、有實力的商業(yè)機構作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規(guī)模商業(yè)機構、營銷經(jīng)驗豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店, 在此基礎上展開招商計劃, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動關系下達到整合的效果, 形成一股強有力的經(jīng)營動力。 2006年5月20日二期工程竣工驗收。二、 工程監(jiān)理本項目應請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質量關。B. 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。因此應盡可能使用噪聲較小的施工設備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。錦繡花園結構：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結構，12層高層采用鋼筋混凝土框架結構?？杀葘嵗饺卦芬粚由啼伿蹆r：9300元/㎡可比實例山水花園一層商鋪售價：6300元/㎡ 可比實例荷塘家園一層商鋪售價：9300元/㎡現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格層數(shù)垂直遞減比例平均售價計算值（元/㎡）平均售價取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項目與華湘大廈、世紀花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質、發(fā)展商實力及信譽、戶型設計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析，結合其他項目的銷售價格和產品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。戶 型面積（平米）目標消費者戶型配比四室兩廳155平米私營業(yè)主/企業(yè)技術管理人員30%三室兩廳120－130平米企業(yè)技術管理人員/私營業(yè)主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務性行業(yè)人員10%頂層復式五室兩廳200－220平米私營業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動中心：在當今多元時代構想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領，所以我們建議設置：青少年藝術團，合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術學校，天文俱樂部，藝術體操隊，文學，外語等空間場所。根據(jù)市場調研和分析得知，XX區(qū)消費群因為購買力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設施（含本項目）。威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機關單位配套住宅項目將以競爭者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。劣勢：(1).保險公司和中國銀行位于項目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項目整體形象。 四、 項目利弊分析優(yōu)勢 ：(1).區(qū)位優(yōu)勢：項目位于XX市中心建設廣場西側，長江路與南京路交匯處，在有序的舊城改造建設中，該區(qū)域經(jīng)濟將更長足發(fā)展。隨著汽車走進老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。根據(jù)規(guī)劃，到2020年XX省城鎮(zhèn)化水平達到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。樂觀的是今年XX市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，%，緩沖下半年空置壓力。(3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關注。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進入新一輪開發(fā)。土地交易價格和征地拆遷費用大幅上漲。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；%。⑥、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。自籌資金和其他資金占房地產開發(fā)資金來源的74%，說明了XX市房地產開發(fā)進入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。從15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資4個億，占總量的41%，位居前列，占總量的36%和11%。但從去年央行121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調控措施的出臺，形成對房地產行業(yè)的整體壓力。到2005年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結構初步形成網(wǎng)絡狀結構。②、青少年活動中心為6層，局部5層， m， m， m2。商業(yè)價值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。第三期工程未列入本可研范圍。項目所在地城市化進程規(guī)劃情況本項目選址所在地的XX區(qū)，將形成以長江路為主軸的兩翼枝狀發(fā)展結構；建設向陽路、新星路、東環(huán)北路和北環(huán)路，并加強片區(qū)的次干路、支路網(wǎng)建設；在向陽廣場即長江路兩廂，按城市次中心規(guī)模形成組團中心，增強綜合服務，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。今年15月，%，增速有減緩。前5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，大大超過去年同期23家開發(fā)企業(yè)。而優(yōu)質寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高,故持續(xù)走強。由浙江XX實業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳；；而上?！盭X花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了XX新城。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點，預計二季度將保持這個水平；房地產企業(yè)景氣指數(shù)150點，預計二季度提高到160點。他關系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產業(yè)。②.立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。增長1倍。XX省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明， %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位，%的居民有購房