【正文】 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00。，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟的進一步調(diào)控，控制經(jīng)濟過快過熱增長，將在今后相當長一段時間內(nèi)左右市場的變化。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及項目的實際狀況，本報告認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步作出說明，并提出若干建議：，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實際操作時需要深化；由于項目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財政撥款和向社會募集資金形式進行。同時從項目的經(jīng)濟效益指標顯示可知, 本項目在財務(wù)上可行,具有較高的收益率，并具有較好的社會效益。 第十章 結(jié)論及建議一、結(jié)論根據(jù)上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。防范措施：加強項目管理，采用招投標等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本；取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費用。防范措施：針對項目開發(fā)的風險，公司須依托實際經(jīng)驗，通過科學決策、精心規(guī)劃設(shè)計，降低項目開發(fā)風險。另外，房產(chǎn)價格受到國民經(jīng)濟，供求關(guān)系等多方因素的影響，對銷售收入的實現(xiàn)會帶來一定的波動防范措施：搞好營銷策劃，制定詳細、周密的營銷方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進有實力的品牌經(jīng)銷商、主力商店( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店)，給投資者加強信心；采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象；制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報的返租經(jīng)營方式、可買可租方式等； 項目開發(fā)的風險房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復雜環(huán)節(jié)等特征。制定科學的財務(wù)預算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用?；I資風險：由于該項目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實不到位，勢必會影響項目的進度，甚至貽誤商機。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案，以增加可銷售面積，抓緊落實政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預期的經(jīng)濟效益。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。第九章 項目風險及防范措施本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。商場最低平均售價=房屋單位造價/（1營業(yè)稅金及附加） =（）/（%） =3500元/平方米正常情況下平均銷售價格=銷售收入/銷售面積==3612元/平方米最低銷售量=㎡=60263平方米最低銷售率= 60263/82766100%=%%時達到盈虧平衡點，即剛能保本。因此應(yīng)嚴格控制建設(shè)成本，把握銷售價格，盡可能回避風險。100%=%8投資利稅率(+)247。100%=%投資利稅率=(+)247。4．項目總成本費用：上述1—3項之和即為項目總成本費用。2．銷售廣告費：銷售廣告費根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計資料，并結(jié)合項目實際情況進行估算，按銷售收入的2％。二、經(jīng)營成本及費用估算:項目成本費用主要有開發(fā)建設(shè)成本, 銷售費用、財務(wù)費用等。主體完成后，后續(xù)資金可通過預售方式解決。施工單位墊付資金1000萬元。商場、住宅預定：按賣價的5%收取預定金款。其具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金3800萬元(含已投入的土地投資)。項目投資估算詳見附表7－2。招商步驟第一步：采用內(nèi)部招商方式，運用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進場有關(guān)事宜；第二步：公開招商，運用主題及特色概念作賣點，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭取客戶簽約進場；第三步：采用倒計時招商，制造搶租的勢頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會，擴大招商期，營造一種旺租的勢頭。因此，就需運用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場及運營穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境，從而達到縮短項目的培育期的目的，以達到“放水養(yǎng)魚”的效果。（3）放水養(yǎng)魚本項目為新興的商住項目，在社會上尚未有知名度，大眾及品牌商對項目的認識度極低；對品牌商而言，他們在選擇本項目時，主要從本項目位置、人流量、消費能力、消費習慣、本項目檔次、交通、競爭對手、消費需求、本項目規(guī)模、招商條件、本項目知名度等幾個方面考慮。主要招商策略（1）目標定位招商根據(jù)已建立的資料庫及招商網(wǎng)絡(luò)，針對項目中各樓層的特點及特色，從中預先將客戶的資料進行分類整理，按照本項目功能規(guī)劃要求及本項目定位特點，從中鎖定目標客戶，逐步展開招商工作，運用相應(yīng)的招商手法，主動出擊洽談客戶，全力爭取目標客戶進場。確定招商對象招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規(guī)模商業(yè)機構(gòu)、營銷經(jīng)驗豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。）二、招商策略招商策略是實現(xiàn)本項目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實現(xiàn)商業(yè)廣場理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。商業(yè)廣場內(nèi)一般至少有3 個以上的公享空間用以進行各類節(jié)慶活動, 以吸引人氣增加銷量。必須主動尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。商業(yè)廣場最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開招商計劃, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動關(guān)系下達到整合的效果, 形成一股強有力的經(jīng)營動力。選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟實力和其他因素決定。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場、青少年活動中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。五、 銷售計劃根據(jù)工程進度計劃制定相應(yīng)的銷售計劃：工程進度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動中心2004年10月—12月項目銷售宣傳階段2005年1月—5月項目銷售預定階段15%18710%182052005年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整個項目強銷期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。 2006年5月20日二期工程竣工驗收。 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。本項目分三期進行實施，總工期為2年，其控制性進度計劃如下2004年10月1日開工建設(shè)，2005年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個月)。本項目竣工后組織專門的物業(yè)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理，負責市場、住宅的清潔、維護、保安等各項具體事務(wù)。二、 工程監(jiān)理本項目應(yīng)請有實力的監(jiān)理公司對工程施工進行全過程監(jiān)理，嚴格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。二、招投標管理工程項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購，均采取招標形式。第五章 項目管理與建設(shè)進度計劃一 、項目運作模式 組織機構(gòu)：該項目由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行整個項目的全程管理和運作。D. 在適當位置建造園林景觀小品，起畫龍點睛的作用。B. 對現(xiàn)有山林植被進行取舍和修整。C. 商場和住宅的垃圾應(yīng)及時清理，實行垃圾袋裝化。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。建筑垃圾及時清理、文明施工。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。九、環(huán)境保護：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項目的最大優(yōu)勢和買點，在項目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護措施，有效保護這一自然資源。七、主要設(shè)備設(shè)施：冷暖空調(diào)和通風系統(tǒng)：商場部分根據(jù)設(shè)計要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機，同時設(shè)置通風系統(tǒng)；防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；電梯：商場每層設(shè)自動扶梯二組上、下自動扶梯，一臺2噸貨梯，兩臺觀光電梯（1噸）