【正文】 表121 財務評價指標匯總表序號項 目單位指標備注1總投資萬元145602銷售價格住宅均價元/m22200商業(yè)面積元/m24800車位元/m222003銷售收入總額萬元198824總成本費用總額萬元145605銷售稅金及附加總額萬元含土地增值稅6利潤總額萬元除總投資后7盈利能力指標投資利潤率%所得稅前投資利稅率%所得稅前投資利潤率%所得稅后全部投資財務內部收益率%所得稅前全部投資財務凈現(xiàn)值(ic=8%)萬元所得稅前全部投資財務內部收益率%所得稅后全部投資財務凈現(xiàn)值(ic=8%)萬元所得稅后投資回收期年3所得稅前投資回收期年3所得稅后8貸款償還期(實際)年2本項目的財務敏感性分析,主要考察建設投資、銷售房價等因素變化時各項指標的變化情況,分析結果分別見表122。貸款償還期為2年,項目具有貸款償還能力。本項目貸款4000萬元（其中第2年初4000萬元）,%。本項目收入扣除成本后為利潤,%（所得稅后）、%（所得稅前）,%,%（稅后）、%（稅前）,（稅后）、（稅前）,投資回收期為3年（稅后）、3年（稅前）。按財稅制度,房地產開發(fā)商應按增值額的30%繳納土地增值稅。房產分3年（含建設期2年）銷售,銷售比例為20%,40%,40%,、。銷售價格為:高層住宅按均價2200元/m商業(yè)面積按均價4800元/m車位按均價2200元/m2計算。商業(yè)面積14700m2。 (1)銷售收入本項目的銷售收入主要為工程可銷售商業(yè)面積和住宅等的收入。經(jīng)營成本系指用于房產銷售過程中的廣告費、管理費用等銷售費用,經(jīng)估算,總銷售費用為333萬元。由于商業(yè)、住宅售出后,其房屋產權已屬于購買人,與房地產開發(fā)商無關,故總成本費用中的折舊費、無形資產和遞延資產的攤銷費在本項目的經(jīng)濟評價中不予考慮,同時,房屋售出后的修繕費等與房地產開發(fā)商無關,也不予計算,至于小區(qū)物業(yè)管理費,由物業(yè)管理者來進行此項工作,與本項目的經(jīng)濟評價分開進行評價。項目總建筑面積為143000平方米。評價基準年選定在工程開工的第1年,年初為基準點, 項目效益和費用均按年末發(fā)生和結算。 (1)財務基準收益率 本項目設定全部投資財務基準收益率為8%。 (2) 本項目的投資估算。項目總建筑面積為73000平方米,本項目總投資為14560萬元。為項目的投資決策提供最直接的依據(jù)。資金類別金 額（萬元）比 例(%)備 注自籌資金銀行貸款預售收入合 計十二、 經(jīng)濟評價本項目為企業(yè)自主投資項目,投資風險由建設單位自擔, 對本項目擬進行財務分析。5211項目總投資：土地成本約為15000萬元合計15000+620+21556+5211=42387萬元。620建安工程費序號項目名稱計算基礎（M2）取費標準（元/㎡）估價（萬元）2土建1430001000143003扶梯32309604直梯7302105商場中央空調10900020021806消防工程118000708267外裝修240003007207內裝修1180002002360合計表111 總投資估算表 單位:萬元前期工程費序號項目名稱計算基礎（M2）取費標準（元/㎡）估價（萬元）1規(guī)劃、設計費143000（5）工程建設其他費按建設項目投資估算辦法及本項目實際情況估算,本項目預備費按工程費用加上工程建設其他費用的適當比例估算。（3）人工工資按湖南省建設廳（2007）402號文關于發(fā)布《湖南省各市州建設工程人工工資單價的通知》。十一、投資估算與資金籌措（1）建設項目投資估算方法、建設項目可行性研究報告編制內容深度規(guī)定及國家的相關政策法規(guī)。豐富項目品牌內涵。（3）竣工開業(yè)（尾盤期） 一方面,利用節(jié)假日、事件及媒體活動進行宣傳,比如進行事件行銷。一個具有足夠規(guī)模的開發(fā)項目隨著客戶資源的不斷增多,人氣凝聚和宣傳的力度也相應增強,“一傳十,十傳百”的口碑宣傳,令后來的購房消費者疑慮打消,縮短談判選購周期。（2）公開發(fā)售/強銷期（次主力店招商）應做到有節(jié)奏地控制銷售進程。以最優(yōu)惠的價格出售商品房給對項目有信心的客戶,令其得到最大收益。獲取客戶?？尚行苑治觥A資料匯集、整體消費市場、相關競爭分析→規(guī)劃構想、財務計劃、操作模式→業(yè)主構想第二階段:銷售策略及執(zhí)行整體規(guī)劃方案→銷售前期作業(yè)→銷售策略研擬、銷售范圍確立、人力布置進駐→銷售工具制作→廣告企劃、銷售說明會第三階段:物管及銷售階段物管計劃及策略研擬→人員招募培訓、物管財務計劃、成立物管團隊→以優(yōu)秀物管促后期銷售。十、項目開發(fā)步驟方案及項目實施保障 飛達新世紀廣場小區(qū)采取統(tǒng)一規(guī)劃,配套先行,工程按3年度實施,爭取在2012年10月前全面建成。根據(jù)建設部智能化建設標準,小區(qū)將充分體現(xiàn)智能設計“以人為本”的理念,符合現(xiàn)代科技發(fā)展的潮流趨勢,在智能的五大功能模塊上進行基本建設,即高速寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng),門禁系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),兩表抄送系統(tǒng),并在智能設計中保留家居智能安防系統(tǒng)、寬帶應用增值服務、家居家電智能管理系統(tǒng)等延伸建設功能。 物業(yè)管理是房地產開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務性工作,它直接關系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產開發(fā)商的信譽。視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在小區(qū)內和外圍設施能夠監(jiān)視全部通道出入的攝像裝置,并由保安管理監(jiān)控室負責監(jiān)控和處理。通過對設備設施的有效管理,給業(yè)主創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境,使業(yè)主回到物管區(qū)就能有歸屬感。 營造人文氛圍,讓業(yè)主有歸屬感。九、物業(yè)管理及組織機構 物業(yè)管理的“以人為本”,即“以業(yè)主為本”,就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神。（5）飛達新世紀廣場建設中,采用了節(jié)能型門窗、UPVC管材和PE復合管（鋁塑復合管）、新型防水隔熱保溫材料、環(huán)保綠色涂料等新型建筑材料和污水防臭新技術。(3)窗,擬采用保溫節(jié)能型塑鋼門窗,以利冬季保溫夏季隔熱。使用節(jié)水型設備和配件(夾氣水嘴、夾氣淋浴頭等),減少用水量。安排專項資金依地形綠化,綠地率30%以上,綠化以公共場地為主要中心點(綠化點),建筑與建筑之間布置綠化(綠化面),利用主干道,區(qū)內道路兩旁的綠化將綠化面連接(即綠化線),從而形成完整的“點線面”相結合的綠化生態(tài)系統(tǒng)。綠色是人類向往的自然美景,雖然本地塊用地條件緊張,我們仍然巧妙地利用內部有限的空間采用東南亞園林手法營造出風情住區(qū),創(chuàng)造具有現(xiàn)代特點的特色景觀。設備用房內設備均選用環(huán)保設備,并采取減振、防噪措施。最后排入城市排水管網(wǎng)。垃圾經(jīng)垃圾站,由城市環(huán)保部門統(tǒng)一運至城市垃圾場或城市垃圾處理廠。 、廢水處理 項目內產生的垃圾采用定點堆放,專人及時清理。 項目建成后,不從事生產活動,故不會產生工業(yè)性污染。商場部分弱電線路沿吊項內弱電線槽敷設,由吊頂至插座或探頭采用鋼管暗敷。 商場部分:電話電纜和多媒體信息網(wǎng)絡電纜由市局室外電纜引入集中控制室電話交換機。 住宅、公寓式住宅部分:有線電視電纜自室外引至一層電視前端箱,采用一一分支系統(tǒng)引至各戶客廳和主臥室及酒店客房。 ,在三層設消防控制室,裝設集中式智能火災報警系統(tǒng),設置感煙、感溫探測器,手動報警按扭、警鈴、緊急廣播揚聲器。本工程為聯(lián)合接地系統(tǒng)。在有關線路和線路末端插座回路上裝設浪涌限制器。 本工程按二級防雷建筑設防,屋頂設避雷網(wǎng),利用建筑物的基礎作接地體,結構柱鋼筋作引下線。變配電房,消防泵房,弱電機房等處設事故照明。 ,采用雙電源供電,備用電源引自柴油發(fā)電機。變壓器設短路保護、帶時限過電流保護和超溫報警。 備用電源采用柴油發(fā)電機,容量為500KW,滿足一級負荷的供電要求,柴油發(fā)電機房設在負二層地下室位置,在市電斷電后15s內自動啟動并供電,市電恢復后,延時自動停機。電源應能承擔全部負荷。本建筑物內各層均設室內消火栓。 消防用水量:室內消防用水量為:40L／S室外消防用水量為:30L／S 自動噴淋用水量為:30L／S 按火災延續(xù)時間2h計。沿建筑用地四角共設置4套室外地下式消火栓,。 室外排水采用雨、污分流制,雨水接至市政雨水管網(wǎng),污水經(jīng)化糞池處理后接至市政污水管網(wǎng)。 水源:由市政自來水管網(wǎng)兩路供水接來。給排水管道接至建筑紅線處,其外與市政管網(wǎng)的銜接由建設方自行安排。 (2)結構造型 商場為框架結構中間設轉換層,所有梁、柱、樓、屋面板考慮防火要求均采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆板。適宜修建本建筑物。(1)工程地質及抗震設施 該工程建于城中心區(qū)。體現(xiàn)了建筑的通透與靈巧,反映了企業(yè)的朝氣和商業(yè)氛圍的濃厚。力求表現(xiàn)現(xiàn)代建筑時尚、領先的性格,并與周邊優(yōu)美的區(qū)域環(huán)境相適應,通過高低錯落的體量,虛實對比的空間,明快淡雅的色彩綜合體現(xiàn)現(xiàn)代建筑之美感。 結合平面功能的需要,建筑遵循形式美法則,不追求花稍,但講究空間與形體的結合。 A棟九至二十八層為寫字樓及酒店。 六層:為餐飲美食,七層：娛樂休閑。通過樓梯和自動扶梯與上部建筑連通,四周均可安全疏散。 地下負二層:為設備用房及停車場,。而同時又增加了整個建筑的商業(yè)氛圍。沿迎路退讓規(guī)劃紅線二十五米,使建筑的正面形成一個較大的下沉式廣場。 : 建筑三面臨街而建,具體南邊云集路退規(guī)劃紅線6米,西邊退讓規(guī)劃紅線2米,北邊退讓建筑間距24米,東邊橋下架空停車,平橋面退讓規(guī)劃紅線二十一點七米,形成一個較大的商業(yè)休閑廣場。 商場、住宅的交通路線,中間設兩把樓梯和兩把自動扶梯作為上下層的連接關系,另在東、西兩側各設兩把疏散樓梯,南、北兩側各設一把疏散樓梯,同時在湖天大道和北邊位置設電梯、消防電梯進行上下連通。 住宅樓的交通路線獨立設置,設兩個單元,由西側一層位置直接出入。北端因建筑間距預留24米,用于橋上、橋下人員的相互流動。而在東側三層位置,因緊臨60米寬的湖天大道,更加有利于商業(yè)的需要,設商場、公寓式住宅的主要出入口。本設計充分利用地形和地勢,同時考慮橋上、橋下融為一體的基本思路。 交通流線便利簡捷,人車分流?！? 在項目的規(guī)劃設計上一定要考慮景觀價值對于項目銷售的重要性,達到目標客戶對景觀、朝向、采光需求的統(tǒng)一。 ——社會效益最大化原則,建構懷化的新城市文化，并融入飛達企業(yè)經(jīng)營理念。 ——成本效益原則:通過順應現(xiàn)有地形地貌的規(guī)劃設計來降低單方造價,以實現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。 ——市場導向原則:在充分滿足目標客戶的需求的基礎上,引導客戶選擇新的生活方式,使產品貼近懷化的城市文化,創(chuàng)造具有親和力和人性化的居住空間。作為湖天開發(fā)區(qū)的精品項目,本項目應是區(qū)域的象征,應成為體驗新城市生活的地方。 設計概念：中央商務區(qū)的特征產業(yè)（功能）特征:CBD具有最集中和最高檔的零售業(yè)，高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，以第三產業(yè)為主導，作為城市的核心，建筑特征：CBD是一個城市的名片，都體現(xiàn)了高密度建筑量的特征 地價特征:CBD現(xiàn)代化都市的一個重要標志，其地價可謂真正是“寸土寸金”。該項目地上二十八層,地下二層。飛達新世紀廣場總建筑面積為143000m2。七、總體方案設計飛達新世紀廣場,地處懷化市中央商務區(qū)（CBD）的核心地帶,位于懷化市南北主干道迎豐路與鶴州路交匯處，北臨火車站前廣場，東接懷榮賓館，西毗懷化市新城市步行街（原區(qū)政府）及嫩溪垅商業(yè)區(qū)。目前，高檔樓盤賣點多多,持幣待購者眾。因此,飛達新世紀廣場項目開發(fā)商在做中高檔樓盤尤其是精品樓盤時將循序漸進,注重開發(fā)營銷的層次感,通過合理的盈利模式支撐市場預期和自身業(yè)績水準,不透支開發(fā)理性,使產品適銷對路。結論:在一個可以預見的將來,需求剛性仍足以支撐懷化樓市后市,市場開發(fā)及營銷前景廣闊。具體到飛達新世紀廣場,采取“顧問式管理法”進行管理定位切實可行。營銷定位包括市場定位,首要任務是設法解決開發(fā)的住宅（樓盤）賣給誰,消費追捧力量有什么特殊要求、其消費能力如何等等,就飛達新世紀廣場而言,一至五層商場：飛達百貨自營，不售負一層:時尚潮流街，銷售；超市主力店，可做產權式銷售。懷化樓市已經(jīng)步入“拐點”通道,總體房價呈上升趨勢。就飛達新世紀廣場項目而言,建設周期在2年之內完成。 4)購物中心 本地知名零售企業(yè)—飛達百貨強勢入駐，十年磨礪鑄就的金字商業(yè)品牌。 目標客戶為本地、外地投資置業(yè)的高級白領及私營企業(yè)主。與周邊經(jīng)濟活動往來密切的相關企業(yè)等。 目標客戶為外資及外省市知名企業(yè)的分支機構或辦事處。項目開發(fā)戰(zhàn)略定位主要包括五個方面內容。 一般來說,開發(fā)一個小區(qū)有2－5年不等時間差周期。 與周邊競爭樓盤相比,本案在功能定位、建筑設計方面有非常獨特的優(yōu)勢,完全突破傳統(tǒng)意義上的建筑設計模式,除了考慮朝向、觀景等要求外,更多地考慮了建