【正文】 ****廣場項目可行性研究報告二0一一年五月目 錄一、總 論 建 地二、城市概況及建設(shè)條件三、項目建設(shè)的背景及必要性。,擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。 “民心工程”、“德政工程”。,推動懷化城市化進(jìn)程四、懷化房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及市場趨勢預(yù)測:發(fā)展的跨度性表征明顯,民間資本作用明顯,房價持續(xù)上漲五、項目的SWOT分析 市場威脅點(diǎn)T六、消費(fèi)群體分析::七、總體方案設(shè)計 。 八、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、廢水處理、新技術(shù)九、物業(yè)管理及組織機(jī)構(gòu)十、項目開發(fā)步驟方案及項目實施保障十一、投資估算與資金籌措十二、 經(jīng)濟(jì)評價十三、風(fēng)險分析與控制 一、總 論懷化市“”項目 建 地懷化市迎豐西路與鶴州路交匯處，東臨懷化榮賓館。 ：懷化市飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建設(shè)單位簡介:懷化市飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于2010年，注冊資金 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)三級，現(xiàn)有職員37人，其中具有中高級職稱的專業(yè)管理技術(shù)人員15人，項目負(fù)責(zé)人原任職國家一級開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，具備豐富的項目開發(fā)管理經(jīng)驗。：懷化市飛達(dá)商貿(mào)有限公司始建于1986年，經(jīng)過20多年的精心經(jīng)營，先后拓展了飛達(dá)商業(yè)廣場、兒童商場和金牛角王中西餐廳；公司現(xiàn)有員工876人，經(jīng)營商品涵蓋百貨、珠寶首飾、高中檔男女服裝、化妝品、兒童用品、鐘表、皮鞋皮具等1200多個國內(nèi)外知名品牌和中西餐飲。公司遵循“誠實、守信、進(jìn)取、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?、?wù)實的作風(fēng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)精心打造企業(yè)品牌， 創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，贏得了廣大消費(fèi)者的信賴。公司先后獲全國“誠信維權(quán)先進(jìn)單位”、連續(xù)兩屆衛(wèi)冕“全國百城萬店無假貨示范店”；湖南省“勞動就業(yè)示范基地”、“廠務(wù)公開民主管理先進(jìn)單位；懷化市“十佳消費(fèi)者信得過單位”、“慈善貢獻(xiàn)獎”；鶴城區(qū)“優(yōu)秀納稅企業(yè)”和“勞動保障工作先進(jìn)單位”等多項榮譽(yù)。中國農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行授予“AA+”級信用單位；被湖南省銀行協(xié)會授予“守信用企業(yè)”；公司從1996年起連年被懷化市委、政府授予“雙文明單位”；“優(yōu)秀民營企業(yè)”。：公司董事長向東輝先生自2002年以來，先后榮獲國務(wù)院“全國創(chuàng)業(yè)之星”；湖南省總工會“職工之友”；懷化市 “十大新聞人物”、“勞動模范”、“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”、“ 優(yōu)秀光彩人物”、“十佳企業(yè)經(jīng)營者”等多項殊榮?，F(xiàn)任懷化市政協(xié)常委，湖南省個體協(xié)會常務(wù)理事，懷化市工商聯(lián)副會長、懷化市慈善總會副會長等社會職務(wù)。: 咨詢資質(zhì)證書 編號:受懷化飛達(dá)商貿(mào)有限責(zé)任公司的委托,我公司承擔(dān)該項目可行性研究報告的編制任務(wù)。經(jīng)過對項目進(jìn)行認(rèn)真論證,分析評價,于2010年5月完成本項目的可行性研究報告,供審批部門決策參考。 依據(jù): 1)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)。2)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系。3)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。4)建設(shè)部令第41號《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》。5)懷化市人民政府對招商引資政策的支持及相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。6) 《懷化市城市總體規(guī)劃》7) 《懷化市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃》8) 《懷化市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》9) 工業(yè)與民用建筑項目編制有關(guān)規(guī)定和深度要求。10)“飛達(dá)新世紀(jì)廣場”項目規(guī)劃圖。 11) 國家其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及項目建設(shè)單位提供的國土、建設(shè)規(guī)劃、供水、供電、資金籌措意向等基礎(chǔ)資料。范圍:本次研究對項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。 (1)2010年是懷化市委、市政府提出“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”的開局之年，根據(jù)“商貿(mào)物流業(yè)大干新三年的總體思路和‘占有市場，擴(kuò)大消費(fèi)；升級換代，樹立旗艦；合理布局，完善功能；規(guī)范秩序，確保繁榮’的要求，立足懷化區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢和現(xiàn)有基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，完善政策，突出項目，強(qiáng)力推進(jìn)，形成以專業(yè)批發(fā)為主、特色零售為輔，輻射功能強(qiáng)、交易流量大、旗艦林立、網(wǎng)絡(luò)健全、業(yè)態(tài)完整、服務(wù)配套、規(guī)范有序、活躍繁榮的商貿(mào)物流格局，初步奠定五省周邊區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心地位。(2)懷化市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、各項改革不斷深入、政策調(diào)控措施得當(dāng)?shù)拇蟊尘跋?進(jìn)入了以市場為主導(dǎo),以有效需求為依托,具有自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。今年來,懷化市房地產(chǎn)市場承接近年來穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢,房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模、土地交易量、新建商品房、預(yù)售面積、交易面積、商品房抵押貸款數(shù)量等各項指標(biāo)與去年同期相比,均出現(xiàn)了不同程度的增長。(3)舊城改造是“民心工程”、“德政工程”。隨著懷化市域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展,人民群眾生活水平普遍提高,舊城區(qū)的落后環(huán)境、滯后服務(wù)功能已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人民提高生活質(zhì)量的需求,拆舊建新,不僅是社會發(fā)展的客觀要求,也是廣大群眾的強(qiáng)烈愿望。人口的急增與城市的繁榮,導(dǎo)致住宅及商業(yè)用房量的增大,必然對住宅及商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提出更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。因此,城市人口的日益增多及經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展對住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)提出了更高更迫切的要求。因此,“飛達(dá)新世紀(jì)廣場”應(yīng)運(yùn)而生,從而推進(jìn)城市綜合功能開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展,將成為城區(qū)的一道新風(fēng)景線。(4)飛達(dá)新世紀(jì)廣場,地處懷化市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心地帶,位于懷化市南北主干道迎豐路與鶴州路交匯處，北臨火車站前廣場，東接懷榮賓館，西毗懷化市新城市步行街（原區(qū)政府）及嫩溪垅商業(yè)區(qū)。規(guī)劃總用地約20畝。(5)飛達(dá)新世紀(jì)廣場總建筑面積約為143000m2。其中住宅、酒店、寫字樓建筑面積51000m2，商業(yè)建筑面積83000m2，地下建筑面積8000m2，綠地率30%，建筑密度48%，容積率10，居住戶數(shù)225戶，停車位350個。該項目地上二十八層,地下兩層。其中負(fù)一層為超市及潮流街，負(fù)二層為停車場和設(shè)備用房,一至五層為百貨商場,六七八層為餐飲、娛樂,八層以上主樓A棟為酒店及寫字樓，B棟為住宅。 (6) 整個工程包括征地、建安工程、道路、綠化等,經(jīng)投資估算,本項目總投資為 萬元。建設(shè)期(含前期工作)按3年實施。本項目資金來源,申請貸款 萬元,余下由建設(shè)方融資自籌及預(yù)售房款解決。經(jīng)計算本項目投資利潤率為 %（所得稅后）、 %（所得稅前）,投資利稅率為 %,全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %（稅后）、 %（稅前）,全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元（稅后）、 萬元（稅前）,投資回收期為 年（稅后）、 年（稅前）。其貸款償還期為 年,滿足銀行的還貸要求。同時, 財務(wù)敏感性分析表明,本項目具有較強(qiáng)的財務(wù)抗風(fēng)險能力。(7)飛達(dá)新世紀(jì)廣場的建設(shè),將為懷化市中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，迎豐路的改造,改觀市容市貌,做出巨大貢獻(xiàn)。對于提高城市品位,強(qiáng)化中心城市功能有很大的促進(jìn)作用。必將成為城區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),開發(fā)后產(chǎn)生的商貿(mào)規(guī)模效應(yīng)和輻射效應(yīng),從而增加稅費(fèi)收入。將有效地創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會,確保一方社會的穩(wěn)定,創(chuàng)造出良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 二、城市概況及建設(shè)條件 懷化市位于湖南省西南部,東徑109176。4539。－110176。2939。,北緯27176。1639。－29176。5339。,地理特征正處云貴高原與湘桂丘陵的過渡地帶。懷化市域是一個狹長地理單元,南北長達(dá)353KM, 東西寬約200KM,形似“跑兔”。它東倚雪峰山脈,與常德、邵陽、 婁底交界。北靠武陵山脈,與湘西自治州、張家界相連。 西與重慶黔江的秀山、酉陽以及貴州的銅仁、凱里地區(qū)為鄰。南連九萬大山,與廣西桂林、三江、龍勝等地接壤。素有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱,今有湖南“西大門”之美譽(yù)?！鸦瘹v史悠久,古稱“荊楚之地”。早在新石器時代,這里的先民們就進(jìn)入了原始農(nóng)業(yè)和家畜飼養(yǎng)經(jīng)濟(jì)為主的定居生活。秦朝統(tǒng)一中國后,在此設(shè)黔中郡,開始了國家的行政治理,距今已有2200多年的歷史。1998年撤地設(shè)地級市,現(xiàn)轄12個縣（市、區(qū)）,是個多民族聚居的地區(qū),現(xiàn)有侗、苗、土家、瑤等31個少數(shù)民族。依照人口抽樣調(diào)查資料推算,。懷化生態(tài)環(huán)境良好,山川秀美,名勝古跡眾多,民俗風(fēng)情迷人,是湖南省的重點(diǎn)旅游城市之一。全市有萬佛山丹霞地貌、五強(qiáng)溪浩淼澤國、有“第二兵馬俑”美譽(yù)的秦代“黔中郡”古城、贊為“楚南上游第一勝跡”的芙蓉樓等等無不鐘靈毓秀,令人流連忘返。龍底河和夜郎谷的漂流驚險神奇,撩人心魄。芷江龍津風(fēng)雨橋、通道皇都侗民族文化村、懷化中國侗文化城等侗文化旅游景點(diǎn)神奇旖旎,特色鮮明。懷化地靈人杰,人文薈萃。老一輩無產(chǎn)階級革命家向警予、滕代遠(yuǎn)、粟裕同志出生于此,世界“雜交水稻之父”袁隆平在安江農(nóng)校首次培育成功雜交水稻,愛國將領(lǐng)張學(xué)良曾被囚禁羈絆于沅陵鳳凰山。懷化也是一些重大歷史事件的發(fā)生地。中國工農(nóng)紅軍通道轉(zhuǎn)兵會議舊址、中國人民抗日戰(zhàn)爭勝利受降紀(jì)念館都記載了這些影響現(xiàn)代中國歷史的重大事件。懷化市素有“火車拖來的城市”之喻。國家重要鐵路動脈湘黔鐵路和焦柳線及渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū)交匯,懷化編組站（懷化南站）是全國九大編組站之一,貨物吞吐能力居全國第九。 高速鐵路的建設(shè)將更加拉近懷化與周邊中心城市的距離，對加快懷化的城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。懷化境內(nèi)高速公路已建成的有滬昆高速，正在建設(shè)的有杭瑞高速，那將開工建設(shè)的有包茂高速。209國道與320國道在城區(qū)呈“十”字交叉,另加上319國道及10條省道公路縱橫全境,縣鄉(xiāng)公路通達(dá)城鄉(xiāng)。芷江機(jī)場距市區(qū)35公里，現(xiàn)已開通北京、廣州、長沙航線?？傞L4500公里、通航里程1000公里的沅水航運(yùn)可通江達(dá)海。已形成水、陸、空三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，成為我國西南地區(qū)最大的綜合交通樞紐之一。 隨著改革開放各項事業(yè)的發(fā)展,懷化市的城市建設(shè)日新月異,成績斐然。城區(qū)人口不斷增多,城區(qū)面積不斷加大,懷化市區(qū)已發(fā)展成為50萬人口的中等城市。面向新世紀(jì),懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢,努力建造五?。ㄊ?、區(qū)）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。懷化至2010年發(fā)展目標(biāo)是力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值在1980年的基礎(chǔ)上翻4番,社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善,社會經(jīng)濟(jì)生活基本上走上規(guī)范化、法制化軌道,人民生活普遍達(dá)到小康水平,人口、資源、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系基本協(xié)調(diào)。展望新世紀(jì),在新戰(zhàn)略的指導(dǎo)下,懷化必將進(jìn)一步加快發(fā)展,崛起為五省（市、區(qū)）周邊地區(qū)的中心城市。現(xiàn)在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略也將對懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響,為懷化的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來千載難逢的歷史發(fā)展機(jī)遇。 懷化市地處北回歸線附近,屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候,受季風(fēng)環(huán)境影響明顯。據(jù)懷化市氣象局提供資料,懷化市常年主要特點(diǎn):氣候溫和、雨量充沛,熱量豐富,光照適宜,無霜期長。據(jù)懷化市氣象局提供資料,懷化市常年:℃（歷年最多兩天）,℃(歷年最多一天),℃。最大降雨量1663毫米,。最小相對濕度14%,平均相對濕度81%。年均日照1580小時,10℃以上積溫4833－5258℃,。,。,。無霜期287天。／s,67月份刮西南風(fēng),其余10個月刮北風(fēng)。 飛達(dá)新世紀(jì)廣場用地地層主要由二疊系和第四系地層組成。巖層主要為灰?guī)r、泥質(zhì)灰?guī)r、泥灰?guī)r和粘性土。 根據(jù)區(qū)域資料,白堊紀(jì)以后至第三紀(jì)以前,懷化市鶴城區(qū)及其附近區(qū)域為凹陷沉降區(qū),在其懷化市鶴城區(qū)的城北沉積了白堊系巨厚層的紫紅色巖層。第三紀(jì)以來至第四紀(jì),區(qū)內(nèi)地殼整體呈間歇性上升,形成了多級剝夷面和河流侵蝕堆積階地。但自第四紀(jì)以來,地殼上升隆起的速度和強(qiáng)度漸趨緩慢和減弱。 根據(jù)歷史地震記載,懷化市鶴城區(qū)未發(fā)生過破壞性地震,場地土層主要為沖積相粉質(zhì)粘土,厚度一般為58m,局部大于8m,以中硬土為主。下伏二疊系長興組灰?guī)r巖溶較發(fā)育,巖體較堅硬完整,屬穩(wěn)定基巖。所以,場地類別為II類,屬抗震較有利地段。 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB5000112001)和《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GBl8306—2001)表明,懷化市鶴城區(qū)屬抗震設(shè)防烈度6度與小于6度的過渡地帶,但根據(jù)懷化市有關(guān)文件規(guī)定,懷化市鶴城區(qū)建筑抗震設(shè)防烈度定為6度,。綜上所述,場地內(nèi)屬穩(wěn)定地塊。 太平溪是舞水河的一級支流,發(fā)源于花橋鎮(zhèn)金雞溝,全長43公里,流域面積362平方公里,由東北流入市區(qū),在市區(qū)南部入舞水河。市區(qū)流程10公里,‰。,最大流量2850m3/秒,。區(qū)域內(nèi)地表水主要來源于天然降雨。地下水主要有:松散巖類孔隙水,碳酸巖夾碎屑裂隙巖溶水和碎屑巖裂隙水。該場地地下水按其形成條件和賦存特征,為松散巖類孔隙水。該類型地下水對混凝土和混凝土中鋼筋無腐蝕,對鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕。獨(dú)特的地理位置,便利的交通條件,優(yōu)美的自然環(huán)境,為建設(shè)高尚城市綜合體提供了很好的投資條件和穩(wěn)定的利益保障,建設(shè)條件完備。 建設(shè)施工及生活用水全部由懷化市供水總公司供給。目前,供大于求,其配套管網(wǎng)均已敷設(shè)到擬建選址,完全可以滿足工程建設(shè)施工所需用水。 懷化市電力資源豐富,在十二個縣市區(qū)中,除個別鄉(xiāng)村外,都已達(dá)到農(nóng)村初級電氣化標(biāo)準(zhǔn),全年區(qū)內(nèi)發(fā)電量達(dá)11億千瓦時,供電網(wǎng)絡(luò)完善,有國家、地區(qū)兩大電網(wǎng)。供電十分穩(wěn)定可靠。三、項目建設(shè)的背景及必要性、商貿(mào)物流發(fā)展外部環(huán)境面臨有利機(jī)遇 、西部大開發(fā)戰(zhàn)略與中部崛起戰(zhàn)略的進(jìn)一步深入 懷化位于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要實施地之一的成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、中部崛起戰(zhàn)略的重要實施地之一的長株潭經(jīng)濟(jì)區(qū)輻射范圍的交接處，這兩個重要地區(qū)的發(fā)展促使懷化城市地位的改變，使懷化作為五?。ㄊ小^(qū)）周邊地區(qū)中心城市的地位顯現(xiàn)，成為懷化