【正文】 家居建材廣場項目可行性研究報告家居建材廣場項目可行性研究報告目 錄某印象及要點提煉【第一部分某市整體環(huán)境分析】一、城市概況二、某城市規(guī)劃【第二部分某市場調(diào)查與分析】一、調(diào)查目的二、調(diào)查方式三、某市家居建材市場調(diào)查與分析四、某市重要商業(yè)市場調(diào)查與分析五、某市房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析六、某市周邊縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析【第三部分項目資源分析】一、項目概況二、項目環(huán)境分析三、項目研判（SWOT分析）四、綜合評估【第四部分項目定位分析】一、定位依據(jù)二、定位原則三、主題定位分析四、項目功能定位五、業(yè)態(tài)定位六、檔次定位分析七、輻射定位分析【第五部分價格定位分析】一、結(jié)合周邊住宅與商鋪價格比例定價分析二、結(jié)合項目性質(zhì)定價分析【第六部分客群定位分析】 一、當(dāng)?shù)赝顿Y客二、異地投資客【第七部分媒體投放】一、 媒體選擇二、售樓處選擇三、口碑傳播四、渠道銷售【結(jié) 語】某印象及要點提煉衣 某市民穿著較為樸素，品牌選擇以中低端為主。食 實物以麻辣為主，但是辣度可以接受，普通飯館一餐按4菜1湯計算70元左右。住 某政府出臺政策限制房價不得超過5000元/㎡，建筑形式多以33層塔樓，2梯6戶，80—100㎡二至三居，不很注重朝向問題，政府限高，樓高不得超過100米，所以某最高住宅33層。某市內(nèi)住宅供不應(yīng)求，開發(fā)項目不多，體量不大，多以當(dāng)?shù)鼐用褓徺I為主，城北老城區(qū)住宅比城南新城區(qū)住宅普遍低500元/㎡左右。 由于開發(fā)項目較少，所以某市二手房交易紅火，遍地二手房中介。商場較少，現(xiàn)有的有重百和美好家園兩個?？赏顿Y底商項目少，開發(fā)商多自持，二手房市場流通的商鋪不多見。目前大型商業(yè)項目有恒大中天國際和某國際商業(yè)中心兩個，其中某國際商業(yè)中心項目商鋪未對外銷售，7月份開始銷售。而恒大中天國際項目作為目前唯一的在售商業(yè)項目，也已基本售罄，目前只余部分面積較大、總價較高商鋪。某下轄各區(qū)縣房價平均比某市房價低500—800元/㎡。售樓處裝修下大力度，面積較大，裝修奢華。行 作為一個常駐人口30萬左右的城市，出租車只有400余量，街面能見到的不超過100輛，很難打到車，打到也是拼車，一條線路拉幾批乘客，電動三輪車較多。某地區(qū)建設(shè)排行榜 無論是從城市建設(shè)還是開發(fā)體量、房價，以及品牌認(rèn)可度和可持續(xù)發(fā)展情況看，個人認(rèn)為應(yīng)是下列排行順序：某市某縣岳池縣武勝縣某區(qū)華鎣市競爭對手 某市內(nèi)已知競爭對手為：“某國際商業(yè)中心”，今年7月份左右對外銷售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的價格，13萬㎡的商業(yè)體量，勢必會對投資客戶進(jìn)行分流。 某市內(nèi)未知競爭對手為：我項目所在地塊對面一塊150畝左右的土地被川渝集團(tuán)拍得，準(zhǔn)備開發(fā)做建材市場，應(yīng)引起高度重視。 某市外同類型競爭對手：岳池“億聯(lián)建材家居五金城”，同質(zhì)化的產(chǎn)品，項目將于6月份投放市場，勢必對招商和銷售帶來影響，對經(jīng)營和投資客戶都會進(jìn)行分流，應(yīng)引起高度重視。 某市外不同類型競爭對手：岳池“天羿榮耀城”的產(chǎn)權(quán)式酒店項目，5萬平米的體量，15—18%的回報率，會對投資客戶進(jìn)行分流，應(yīng)引起關(guān)注?！镜谝徊糠帜呈姓w環(huán)境分析】一、城市概況（1）城市簡介某市位于四川東部，面積6344平方公里，轄某區(qū)、岳池縣、武勝縣、某縣及華鎣市。，市區(qū)人口47萬。人口密度較大在全省21個州市里排名第6位，約534人/平方公里。 某市位于四川東部，面積6344平方公里。1998年7月國務(wù)院撤銷某地區(qū)設(shè)立的地級市，轄某區(qū)、前鋒區(qū)、岳池縣、武勝縣、某縣及華鎣市。市人民政府駐某區(qū)廣福鎮(zhèn)?？?cè)丝?70萬。北宋開寶二年（969）取“廣土安輯”之意設(shè)某軍，為歷代建制之始。某人文薈萃，英才輩出，養(yǎng)育了世紀(jì)偉人鄧小平同志。自然風(fēng)景和人文勝跡獨具特色。農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)糧、油、豬、繭、果，素有金某（玉米），銀岳池（大米），紅武勝（高粱）的美譽(yù)，是全國商品糧生產(chǎn)基地，瘦肉型生豬基地和絲綢之鄉(xiāng)。礦產(chǎn)資源較多，有煤、鐵、鹽、石灰石、石英砂、天然氣、石油、石膏礦、鋁礬土、礦泉水等二十多種礦藏，貯量大，品位高。交通便捷暢達(dá)，襄渝鐵路縱貫全市，221318國道，20304省道縱橫全境，縣、鄉(xiāng)村公路縱橫交錯，四通八達(dá)，某火車站是川東北重要的物資集散地，嘉陵江、渠江連接長江黃金水道，廣渝高速公路正在加緊建設(shè)。（2）自然條件 某市地處中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖，熱量充足，雨量豐沛，空氣濕度大，日照少，霜期短，風(fēng)力大。年平均氣溫16℃,最冷月（1月）平均氣溫3℃，最熱月（7月）平均氣溫27℃。多年大于或等于10℃以上的年積溫5600℃，無霜期306328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生長旺盛的夏季。，即降水量的48%匯入河川，52%為土壤吸收和植物蒸騰所消耗。終年植物繁茂，且無季節(jié)性河流。 已探明或已發(fā)現(xiàn)的礦藏有煤、天然氣、巖鹽、石灰石、耐火粘土、菱鐵礦、釩鈦礦、鋁土礦、鋰、鈹、鍺、鉻、硼、油頁巖、白云石、硅石、冰洲石、磷礦、含鉀巖石、石膏、石英砂、玄武巖、輝綠巖、礦泉水、硫鐵礦、沙金等三十余種。其中原煤蘊藏量7億噸，是華鎣山煤田的富集區(qū)；巖鹽層厚160－200米，蘊藏量約1000億噸；石灰?guī)r分布800余平方公里，層厚20－200米；天然氣蘊藏量頗豐，年開采量7億立方米。（3）交通區(qū)位 某是西部第一個縣縣通高速公路的地級市,國家高速G42滬蓉高速(南(充）廣（安）、廣(安)鄰(水)、鄰（水）墊（江）段)、G65包茂高速（渝鄰（水）達(dá)（州）段）、G75蘭海高速（渝武（勝）南（充）段）竣工通車，經(jīng)滬蓉高速公路至成都250公里，經(jīng)包茂高速到重慶110公里，以某為中心的公路骨架正在形成。襄渝鐵路縱貫全境，嘉陵江、渠江水流連接長江，均可通航重慶。（4）經(jīng)濟(jì)建設(shè) 一、2012年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值766億元，比上年增長14%；，%；，%；，增長16%。 二、 2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19939元、農(nóng)民人均純收入7590元，%、%。 三、，改造農(nóng)村D級危房12632戶、竣工10444戶，避險搬遷地質(zhì)災(zāi)害農(nóng)戶342戶；渠江流域2798戶因災(zāi)倒房戶全部妥善安置。 二、某城市規(guī)劃（1）城市功能定位某市區(qū)整體向東南片區(qū)延伸，目前各政府機(jī)關(guān)公務(wù)員集資房已經(jīng)在東南片區(qū)開始建設(shè)，未來市政府及各機(jī)關(guān)也會搬遷到東南片區(qū)。但栆山物流園是某規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，是功能性區(qū)域，打造專業(yè)市場非常合適。老城區(qū)：某區(qū)所在地，傳統(tǒng)居住與商業(yè)中心，以北街區(qū)域為商業(yè)中心，主要經(jīng)營服裝百貨；萬豐街至北辰大道區(qū)域主要經(jīng)營汽車配件及二手車交易。在無法滿足某發(fā)展前提下，其重要性已被新城區(qū)取代。老城區(qū)建設(shè)破舊，發(fā)展緩慢，且地勢較低，經(jīng)常遭遇洪水，原住民大都選擇新城區(qū)居住。新城區(qū)：某主城區(qū)，依托交通區(qū)位優(yōu)勢，目前已成為某經(jīng)濟(jì)中心，其中金安大道、平安大道、廣寧路、思源大道、建安路為主要商業(yè)街區(qū)。工業(yè)區(qū)：主要包括前鋒工業(yè)園區(qū)和奎閣工業(yè)園區(qū)，某市的輔城，城市的東大門，發(fā)展以能源化工為主的工業(yè)區(qū)。東南片區(qū)：東南片區(qū)作為某市的一個開發(fā)重點，集醫(yī)療、教育、行政、科研、商業(yè)、辦公于一體的多功能區(qū)域。而此地又毗鄰渠江之水、西溪河大峽谷公園不久將建設(shè)。正是這樣一個獨天得厚的眾多的自然條件造就了東南片區(qū)，也鑄就了商業(yè)奇葩。在這樣一個優(yōu)越環(huán)境中，將某東南片區(qū)打造成為某的春熙路、解放碑。棗山物流園區(qū)：某市棗山物流園區(qū)位于某市城區(qū)棗山鎮(zhèn)，緊靠蘭渝鐵路某站(客、貨站)、緊鄰滬蓉高速公路、巴渝高速公路和廣遂高速公路，水運航道經(jīng)過渠江通江達(dá)海。園區(qū)總規(guī)劃面積約12000畝，于2011年7月正式啟動建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉儲、商貿(mào)、市場、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項目集群。到2020年，將建成覆蓋某、輻射川東北、面向重慶、背靠成都、貫穿渝川陜、連接大西北的川東北重要物流基地，成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城?！镜诙糠帜呈袌稣{(diào)查與分析】一、調(diào)查目的（1）通過客觀深入的市場調(diào)查，充分了解某市商業(yè)分布，經(jīng)營狀況，確定某市場投資客、經(jīng)營客群體的主體特征。（2）針對某市商業(yè)市場現(xiàn)狀，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，充分發(fā)揮地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出適合某市場的產(chǎn)品。（3）根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、開發(fā)運營風(fēng)險等因素的調(diào)查研究分析，為項目的后續(xù)推廣運作提供決策依據(jù)。二、調(diào)查方式本次調(diào)查主要針對地塊項目，運用資料查閱、樓盤暗訪、臨街商業(yè)掃街相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： （1）依據(jù)政府部門的統(tǒng)計資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場發(fā)展數(shù)據(jù)；（2）考察走訪某市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場，包括正在經(jīng)營的五金機(jī)電市場，家居建材市場，大型小商品市場，大型百貨，重要沿街商業(yè)，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價格、規(guī)模、租金、售價、經(jīng)營等方面的情況；（3）考察走訪某周邊縣市，通過樓盤暗訪，對周邊縣市住宅價格，商鋪價格進(jìn)行搜集和總結(jié)，特別是對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的重點調(diào)查。三、某市家居建材市場調(diào)查與分析某主城區(qū)內(nèi)成規(guī)模建材市場主要有家園建材市場、中橋建材市場、某建材市場、龍馬建材市場。下圖為某家居建材市場分布圖：盛兆建材市場龍馬建材市場家園建材市場中橋建材市場（某建材市場分布圖）216。 家園建材廣場 物業(yè)名稱家園建材市場經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）