【正文】 350個(gè)八、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 目前該地區(qū)環(huán)境條件較好,項(xiàng)目建成后能為居民提供一個(gè)優(yōu)雅的居住環(huán)境。 項(xiàng)目建成后,不從事生產(chǎn)活動(dòng),故不會(huì)產(chǎn)生工業(yè)性污染。污染源主要來(lái)自小區(qū)居民的生活垃圾、廢棄物和生活污水。 、廢水處理 項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)生的垃圾采用定點(diǎn)堆放,專人及時(shí)清理。建筑施工中產(chǎn)生的垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清除,保證整個(gè)小區(qū)的環(huán)境清潔衛(wèi)生。垃圾經(jīng)垃圾站,由城市環(huán)保部門統(tǒng)一運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)或城市垃圾處理廠。生活污水采用排水管排入DW無(wú)動(dòng)力生活污水處理裝置處理,污水經(jīng)處理后其水質(zhì)能達(dá)到國(guó)標(biāo)GB8978中二級(jí)生活污水處理廠的出水標(biāo)準(zhǔn),完全滿足環(huán)保要求。最后排入城市排水管網(wǎng)。廚房的油煙通過(guò)集中設(shè)置的煙道統(tǒng)一排放。設(shè)備用房?jī)?nèi)設(shè)備均選用環(huán)保設(shè)備,并采取減振、防噪措施。 本項(xiàng)目在施工過(guò)程中,機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染,因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置,對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。綠色是人類向往的自然美景,雖然本地塊用地條件緊張,我們?nèi)匀磺擅畹乩脙?nèi)部有限的空間采用東南亞園林手法營(yíng)造出風(fēng)情住區(qū),創(chuàng)造具有現(xiàn)代特點(diǎn)的特色景觀。綠化以熱帶植樹為主,輔以草坪、水體、鋪地來(lái)美化環(huán)境、清潔空氣, 降低噪音的效果,使之成為居住用戶休閑的好去處。安排專項(xiàng)資金依地形綠化,綠地率30%以上,綠化以公共場(chǎng)地為主要中心點(diǎn)(綠化點(diǎn)),建筑與建筑之間布置綠化(綠化面),利用主干道,區(qū)內(nèi)道路兩旁的綠化將綠化面連接(即綠化線),從而形成完整的“點(diǎn)線面”相結(jié)合的綠化生態(tài)系統(tǒng)。（1）節(jié)水措施 在建筑物內(nèi)生活用水的節(jié)約上:采用優(yōu)質(zhì)管材和連接,供給衛(wèi)生用水,減少滲漏。使用節(jié)水型設(shè)備和配件(夾氣水嘴、夾氣淋浴頭等),減少用水量。 （2）墻,擬采用外保溫隔熱構(gòu)造處理,以減少西向輻射和冷滲透現(xiàn)象的影響。(3)窗,擬采用保溫節(jié)能型塑鋼門窗,以利冬季保溫夏季隔熱。(4)玻璃幕墻,擬采用中空吸熱玻璃加內(nèi)襯保溫層鋁塑板幕墻。（5）飛達(dá)新世紀(jì)廣場(chǎng)建設(shè)中,采用了節(jié)能型門窗、UPVC管材和PE復(fù)合管（鋁塑復(fù)合管）、新型防水隔熱保溫材料、環(huán)保綠色涂料等新型建筑材料和污水防臭新技術(shù)。廚房設(shè)施采用整體廚具或無(wú)油煙灶,有效地解決了廚房空氣污染問(wèn)題。九、物業(yè)管理及組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理的“以人為本”,即“以業(yè)主為本”,就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理理念和精神。物業(yè)管理是為業(yè)主服務(wù)的,其目的是為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適的生息環(huán)境,使物業(yè)保值增值。 營(yíng)造人文氛圍,讓業(yè)主有歸屬感?！耙匀藶楸尽?要充分考慮業(yè)主需求,通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)、鄰里互助活動(dòng)、社會(huì)公益活動(dòng)等,為其營(yíng)造溝通思想、交流情感的人文氛圍。通過(guò)對(duì)設(shè)備設(shè)施的有效管理,給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和工作環(huán)境,使業(yè)主回到物管區(qū)就能有歸屬感。 安全設(shè)施有對(duì)講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施,對(duì)講系統(tǒng)是指住戶與來(lái)訪者之間通過(guò)對(duì)講機(jī)進(jìn)行單元門或院落門門鎖開啟的安全系統(tǒng)。視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在小區(qū)內(nèi)和外圍設(shè)施能夠監(jiān)視全部通道出入的攝像裝置,并由保安管理監(jiān)控室負(fù)責(zé)監(jiān)控和處理。以上兩種設(shè)施,為業(yè)主提供有力的安全保障。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作,它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。“飛達(dá)新世紀(jì)廣場(chǎng)”由物業(yè)管理公司實(shí)行全方位智能化物業(yè)管理,同時(shí)將高科技管理技術(shù)帶入項(xiàng)目,讓業(yè)主享受高科技帶來(lái)的便利。根據(jù)建設(shè)部智能化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)將充分體現(xiàn)智能設(shè)計(jì)“以人為本”的理念,符合現(xiàn)代科技發(fā)展的潮流趨勢(shì),在智能的五大功能模塊上進(jìn)行基本建設(shè),即高速寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng),門禁系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng),停車場(chǎng)管理系統(tǒng),兩表抄送系統(tǒng),并在智能設(shè)計(jì)中保留家居智能安防系統(tǒng)、寬帶應(yīng)用增值服務(wù)、家居家電智能管理系統(tǒng)等延伸建設(shè)功能。定員職工經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn),使其具有較高的文化素質(zhì),從而為創(chuàng)精品物業(yè)管理典范打下基礎(chǔ),爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)。十、項(xiàng)目開發(fā)步驟方案及項(xiàng)目實(shí)施保障 飛達(dá)新世紀(jì)廣場(chǎng)小區(qū)采取統(tǒng)一規(guī)劃,配套先行,工程按3年度實(shí)施,爭(zhēng)取在2012年10月前全面建成。第一階段:市場(chǎng)總體評(píng)估研究?？尚行苑治觥A(chǔ)資料匯集、整體消費(fèi)市場(chǎng)、相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)分析→規(guī)劃構(gòu)想、財(cái)務(wù)計(jì)劃、操作模式→業(yè)主構(gòu)想第二階段:銷售策略及執(zhí)行整體規(guī)劃方案→銷售前期作業(yè)→銷售策略研擬、銷售范圍確立、人力布置進(jìn)駐→銷售工具制作→廣告企劃、銷售說(shuō)明會(huì)第三階段:物管及銷售階段物管計(jì)劃及策略研擬→人員招募培訓(xùn)、物管財(cái)務(wù)計(jì)劃、成立物管團(tuán)隊(duì)→以優(yōu)秀物管促后期銷售。具體方案步驟：（1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)/鋪墊期（主力店招商）內(nèi)容：預(yù)熱期即內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段。獲取客戶。清楚掌握客戶的購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求（哪種面積、戶型市場(chǎng)需要最大）。以最優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對(duì)項(xiàng)目有信心的客戶,令其得到最大收益。同時(shí)聚集人氣,烘托氣氛。（2）公開發(fā)售/強(qiáng)銷期（次主力店招商）應(yīng)做到有節(jié)奏地控制銷售進(jìn)程。一方面,挖掘收集老客戶資源。一個(gè)具有足夠規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目隨著客戶資源的不斷增多,人氣凝聚和宣傳的力度也相應(yīng)增強(qiáng),“一傳十,十傳百”的口碑宣傳,令后來(lái)的購(gòu)房消費(fèi)者疑慮打消,縮短談判選購(gòu)周期。開始以客戶為中心,組織客戶通訊與聯(lián)誼,強(qiáng)化與老客戶的溝通,令項(xiàng)目在老客戶心目中形成美譽(yù)度,促成老客戶帶新客戶的互動(dòng)。（3）竣工開業(yè)（尾盤期） 一方面,利用節(jié)假日、事件及媒體活動(dòng)進(jìn)行宣傳,比如進(jìn)行事件行銷。事件行銷是指發(fā)展商以一個(gè)或幾個(gè)事件為中心組織行銷活動(dòng),其目的往往是三個(gè)方面：吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)。豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵。制造注意力和話題。十一、投資估算與資金籌措（1）建設(shè)項(xiàng)目投資估算方法、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容深度規(guī)定及國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)。（2）建筑工程費(fèi)用依據(jù)《湖南省建設(shè)工程計(jì)價(jià)辦法》、《湖南省建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》、《湖南省建筑裝飾裝修工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》、《湖南省安裝工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》。（3）人工工資按湖南省建設(shè)廳（2007）402號(hào)文關(guān)于發(fā)布《湖南省各市州建設(shè)工程人工工資單價(jià)的通知》。（4）材料單價(jià)按《懷化市工程造價(jià)》第二期。（5）工程建設(shè)其他費(fèi)按建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法及本項(xiàng)目實(shí)際情況估算,本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用加上工程建設(shè)其他費(fèi)用的適當(dāng)比例估算。（6）項(xiàng)目總投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用 整個(gè)工程包括征地、建安工程、道路、綠化、公建設(shè)施等,經(jīng)投資估算,本項(xiàng)目總投資為42387萬(wàn)元。表111 總投資估算表 單位:萬(wàn)元前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)（M2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）估價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)1430004002可行性研究3地質(zhì)勘探費(fèi)4三通一平143000200合計(jì)620建安工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)（M2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）估價(jià)（萬(wàn)元）2土建1430001000143003扶梯32309604直梯7302105商場(chǎng)中央空調(diào)10900020021806消防工程118000708267外裝修240003007207內(nèi)裝修1180002002360合計(jì)21556開發(fā)期間稅費(fèi)表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）估價(jià)(萬(wàn)元)1報(bào)建費(fèi)用14300010014302財(cái)務(wù)費(fèi)用4000萬(wàn)元3年期%8993銷售費(fèi)用工程造價(jià)3%7264管理費(fèi)用工程造價(jià)3%7265 綜合稅費(fèi)1430001001430合計(jì)5211項(xiàng)目總投資：土地成本約為15000萬(wàn)元合計(jì)15000+620+21556+5211=42387萬(wàn)元。,申請(qǐng)貸款12000萬(wàn)元,余下由建設(shè)方融資自籌及預(yù)售房款解決。資金類別金 額（萬(wàn)元）比 例(%)備 注自籌資金銀行貸款預(yù)售收入合 計(jì)十二、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目為企業(yè)自主投資項(xiàng)目,投資風(fēng)險(xiǎn)由建設(shè)單位自擔(dān), 對(duì)本項(xiàng)目擬進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)項(xiàng)目投資估算結(jié)果進(jìn)行分析,考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況,據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。為項(xiàng)目的投資決策提供最直接的依據(jù)。根據(jù)我國(guó)目前投資水平、資金機(jī)會(huì)成本、資金供求狀況、投資規(guī)模等實(shí)際情況,全部投資財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%,資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取10%。項(xiàng)目總建筑面積為73000平方米,本項(xiàng)目總投資為14560萬(wàn)元。 (1) 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部（發(fā)改投資[2006]1325號(hào)）《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（第三版）。 (2) 本項(xiàng)目的投資估算。(3) 國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系。 (1)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 本項(xiàng)目設(shè)定全部投資財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為8%。 (2)評(píng)價(jià)期 本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)期為項(xiàng)目開工建設(shè)至商業(yè)（自營(yíng)部分除外）、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、住宅售完為止,項(xiàng)目的建設(shè)期為3年,房屋出售期為3年(含建設(shè)期3年)。評(píng)價(jià)基準(zhǔn)年選定在工程開工的第1年,年初為基準(zhǔn)點(diǎn), 項(xiàng)目效益和費(fèi)用均按年末發(fā)生和結(jié)算。 本項(xiàng)目工程費(fèi)用包括建設(shè)投資和總成本費(fèi)用。項(xiàng)目總建筑面積為143000平方米。 據(jù)投資估算,總投資為42387萬(wàn)元,3年投資完畢,第1年投資15000萬(wàn)元,第2年投資14000萬(wàn)元,第3年投資13387萬(wàn)元。由于商業(yè)、住宅售出后,其房屋產(chǎn)權(quán)已屬于購(gòu)買人,與房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)關(guān),故總成本費(fèi)用中的折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)在本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不予考慮,同時(shí),房屋售出后的修繕費(fèi)等與房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)關(guān),也不予計(jì)算,至于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi),由物業(yè)管理者來(lái)進(jìn)行此項(xiàng)工作,與本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分開進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此,本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用只包括出售房屋過(guò)程中的管理費(fèi)用和運(yùn)行期利息。經(jīng)營(yíng)成本系指用于房產(chǎn)銷售過(guò)程中的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用等銷售費(fèi)用,經(jīng)估算,總銷售費(fèi)用為333萬(wàn)元。利息支出為運(yùn)行期間的固定資產(chǎn)投資貸款利息,%上浮30%%,第2年開始使用貸款4000萬(wàn)元,經(jīng)計(jì)算,本項(xiàng)目利息支出為562萬(wàn)元。 (1)銷售收入本項(xiàng)目的銷售收入主要為工程可銷售商業(yè)面積和住宅等的收入。根據(jù)建設(shè)方提供的資料,本項(xiàng)目可銷售高層住宅面積56300m2。商業(yè)面積14700m2。車位面積2000m2。銷售價(jià)格為:高層住宅按均價(jià)2200元/m商業(yè)面積按均價(jià)4800元/m車位按均價(jià)2200元/m2計(jì)算。銷售收入為19882萬(wàn)元。房產(chǎn)分3年（含建設(shè)期2年）銷售,銷售比例為20%,40%,40%,、。(2)稅金按國(guó)家稅收政策規(guī)定,由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅金有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及所得稅。按財(cái)稅制度,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按增值額的30%繳納土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,本項(xiàng)目在懷化市市區(qū)內(nèi),其城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,%,所得稅稅率為25%。本項(xiàng)目收入扣除成本后為利潤(rùn),%（所得稅后）、%（所得稅前）,%,%（稅后）、%（稅前）,（稅后）、（稅前）,投資回收期為3年（稅后）、3年（稅前）。說(shuō)明本項(xiàng)目具有很好的盈利能力。本項(xiàng)目貸款4000萬(wàn)元（其中第2年初4000萬(wàn)元）,%。還貸資金來(lái)源于折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、稅后剩余利潤(rùn)（扣除公益金、公積金及所得稅）。貸款償還期為2年,項(xiàng)目具有貸款償還能力。經(jīng)分析、計(jì)算,本項(xiàng)目工程的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)見表121。表121 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注1總投資萬(wàn)元145602銷售價(jià)格住宅均價(jià)元/m22200商業(yè)面積元/m24800車位元/m222003銷售收入總額萬(wàn)元198824總成本費(fèi)用總額萬(wàn)元145605銷售稅金及附加總額萬(wàn)元含土地增值稅6利潤(rùn)總額萬(wàn)元除總投資后7盈利能力指標(biāo)投資利潤(rùn)率%所得稅前投資利稅率%所得稅前投資利潤(rùn)率%所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)萬(wàn)元所得稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)萬(wàn)元所得稅后投資回收期年3所得稅前投資回收期年3所得稅后8貸款償還期(實(shí)際)年2本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析,主要考察建設(shè)投資、銷售房?jī)r(jià)等因素變化時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化情況,分析結(jié)果分別見表122。 表122 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)1基本方案32建設(shè)投資變化增加10%3減少10%33銷售收入變化負(fù)一層商業(yè)均價(jià)20000元/m2高層住宅均價(jià)4000元/m2 寫字樓均價(jià)3商業(yè)均價(jià)18000元/m2高層住宅均價(jià)3600元/m23由表可知,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的財(cái)