上海某廣場投資可行性研究報告(已修改)
2025-05-21 22:51 本頁面
【正文】 20 / 20上海凱旋生活廣場投資可行性研究報告目 錄目 錄 1一、 總論 2 項目簡介 2 2 2 2 3 3 3 3 4 5二、市場分析 5 上海房地產(chǎn)市場總體分析 5 6 9 10三、投資估算與資金籌措 12 12 13 13 13四、財務效益分析 13 13 13 14 辦公樓出售、出租收入 14 商場出售、出租收入 14 餐飲娛樂出售、出租收入 14 15 15前 言凱旋生活廣場項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權證。根據(jù)普陀區(qū)人民政府總體發(fā)展規(guī)劃，為進一步繁榮普陀商業(yè)，上海建配龍建材配送有限公司研究決定將原愛奇愛特商城拆除，規(guī)劃建設一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，為此上海建配龍建材配送有限公司專門成立了項目公司——上海建配龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責項目開發(fā)經(jīng)營?，F(xiàn)項目方取得土地并前期投入約2億人民幣，擬轉讓4060%項目股份，轉讓價格在2億人民幣左右。一、 總論 項目簡介凱旋生活廣場（暫名）項目，項目地塊位于曹安路以南、真北路以西、梅川路麥德龍以北、真光路興力達商業(yè)廣場（規(guī)劃）以東，（以實測為準）。項目具體位置見附件。動拆遷工作已經(jīng)完成，目前正在進行規(guī)劃方案的報批。項目占地面積59184平方米，規(guī)劃建設一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為50年，,建筑密度38%，綠化25%。凱旋生活廣場項目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。整個項目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。按功能分：商業(yè)建筑面積為80827平方米，餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，辦公建筑面積為91008平方米，地下停車、設備用房面積為92391平方米。，％，綠化率25％，機動車停車泊位922輛，非機動車泊位6469輛。企業(yè)名稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住 所： 上海市普陀區(qū)真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本： 人民幣貳仟伍佰萬元企業(yè)類型： 有限責任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。本項目可行性報告根據(jù)湘財貫通投資管理公司提供的資料，結合有關的政策法規(guī)和普陀區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學的決策依據(jù)。普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。“九五”期間，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟指標年均增速達15%以上，實現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進一步發(fā)展普陀經(jīng)濟，普陀區(qū)委、區(qū)府提出了“抓機遇、打基礎、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。區(qū)政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設，其中包括：建設一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟高地”； 建設一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務產(chǎn)業(yè)等等。本項目擬建的凱旋生活廣場充分體現(xiàn)了普陀區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設計思想先進，本項目的建設將推動普陀區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了麥德龍超市、歐倍德、光彩小商品市場、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星美凱龍家具裝飾市場，即將進行建設的項目有興力達商業(yè)廣場等，地區(qū)總商業(yè)面積超過70萬平方米。本項目將建設一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真北路商業(yè)中
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