【正文】 稱： 上海建配龍房地產(chǎn)有限公司住 所： 上海市普陀區(qū)真北路1531號法定代表人：鄭良賢注冊資本： 人民幣貳仟伍佰萬元企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理。本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，項(xiàng)目行政審批公開明朗，而且基地周圍市政公用配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件成熟。178。屆時(shí)，招商困難這一矛盾將更為突出。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。從1998年以來的5年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營項(xiàng)目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等。由于未來的需求量將明顯增長，更多的跨國企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。中山北路板塊由于緊靠內(nèi)環(huán)線，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域環(huán)境有了很大改善，普陀區(qū)將近一半的辦公樓都集中在這一帶。本項(xiàng)目總投資 135977 萬元，項(xiàng)目法人自籌資金50977萬，其余約85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。日，則測算期內(nèi)商場部分的經(jīng)營收入合計(jì)為92706萬元。（6）稅后利潤稅前利潤扣減所得稅后所得。（4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率是建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)財(cái)務(wù)收益的基準(zhǔn)判據(jù)。申豪房地產(chǎn)有限公司泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路506976800上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司三、投資估算與資金籌措u 本項(xiàng)目投資估算按國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊環(huán)境，以及本項(xiàng)目的定位，在上海市場，餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升。這為顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。這一政策的出臺將對市場產(chǎn)生一定的影響，也是上海商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個(gè)信號。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量每年將超過2000萬平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：基地面積 59184平方米總建筑面積 323209平方米其中：地上建筑面積 230818平方米 商業(yè)部分 80827平方米 辦公部分 91008平方米 餐飲娛樂部分 58983平方米地下建筑面積 92391平方米容積率 建筑密度 38 %綠化率 25 %機(jī)動車停車泊位 922輛非機(jī)動車停車泊位 6469輛項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南側(cè)，其南面為麥德龍超市、西面為規(guī)劃中的興力達(dá)商業(yè)廣場，位于普陀區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的真北商務(wù)中心，符合普陀區(qū)對該地塊的發(fā)展規(guī)劃。凱旋生活廣場項(xiàng)目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。此外，對原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜。從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。%。日。u 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%。 商場出售、出租收入本項(xiàng)目可供出售、出租商業(yè)